最终买受人能否取得房屋所有权

吕斌

现实生活中，房屋辗转买卖常会出现过户难问题。第一个买受人因存在违约行为，后又将房屋低价卖给他人，如此便会影响最终房屋买受人的利益。那么，最终买受人能否请求最初的出卖人直接将房屋过户给自己呢？

王刚是某单位的职工，1995年，单位给他分了一套福利房。后来，单位将这套福利房出售给王刚，王刚支付了购房款。2007年4月，房屋产权管理部门向王刚发放了该房屋的所有权证。

在取得房屋所有权证之前，王刚的同事赵宁看中了这套房子。王刚和赵宁口头约定将这套福利房卖给赵宁，房款为3万元，赵宁分多次支付购房款。1998年10月，赵宁支付第一筆购房款后，一家人就搬进这套房子居住。之后赵宁又分别支付了第二笔、第三笔购房款，一共向王刚支付了2.75万元，剩余2500元，双方约定办理房屋过户手续时付清。

2000年，福利房过渡到商品房时，需要赵宁交纳4244元的费用。赵宁不同意交纳，认为这笔钱应该由王刚出，双方发生争议。赵宁甚至要求退房，解除合同关系，但之后这件事不了了之，福利房过渡到商品房的费用仍由王刚承担。

2002年12月，赵宁与同事刘璐签订购房协议书，将这套从王刚手里“买”的房子以2.2万元的价格卖给刘璐，双方约定房款分三次付清。刘璐分两次共支付了1.8万元后，搬进了这套房子，居住使用至今。剩余房款4000元，双方约定在办理房屋过户手续时由刘璐付清。

其间，王刚多次向赵宁索要当时没有支付的购房款，都被赵宁拒绝。王刚后来辗转打听到赵宁已将房子低价卖给刘璐，气不打一处来：“房子还没有真正属于她，在我不知道的情况下就将房子卖给他人。”王刚要求刘璐腾房。

刘璐则认为房子是自己出钱买的，坚决不搬出去，并以债权人代位权纠纷向法院起诉王刚，将赵宁列为第三人，主张自己是所有权人，请求王刚协助办理房屋过户手续。

王刚为了维护自己的合法权益，遂向律师寻求帮助。律师了解案情后，围绕本案争议的焦点“刘璐能否要求王刚直接将房屋过户给自己”进行了分析。

律师认为，首先，刘璐的诉讼请求是要求法院判令被告王刚协助其到房管、国土部门办理房屋过户手续，但事实与理由部分主张的法律关系却是债权人代位权。而房屋登记过户制度是物权范畴，债权人代位权纠纷属于债权范畴，我国合同法及相关司法解释已明确将代位权客体限定为具有金钱给付内容的到期债权，由此已排除物权作为代位权客体的适用，刘璐关于代位行使物权的诉请缺乏法律依据。从另一层面来讲，根据合同的相对性，王刚与第三人赵宁口头约定房屋买卖协议，并未与刘璐有买卖房屋的约定，请求王刚协助办理房屋过户手续，只能由第三人赵宁行使，刘璐不是合同的相对人，无权请求王刚将房屋过户到自己名下。

其次，本案诉争的房产目前登记在王刚名下，所有权人仍然是王刚，刘璐不是所有权人。我国不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。

再次，王刚与赵宁口头约定房屋买卖协议，由于赵宁未付清房款，王刚享有先履行抗辩权，不具备双方约定的关于房屋办理过户的条件。并且赵宁作为无权处分人，将该房产低于市场价卖给了刘璐，刘璐明知房屋权属状况仍然购买，刘璐不是善意取得。刘璐占有王刚的房屋侵害了王刚所享有的物权。

最后，由于刘璐的起诉无事实和法律依据，法院准许其撤回起诉，维护了王刚的合法权益。

【律师提醒】

此案的案由是债权人代位权纠纷，而本案办理房屋过户则是物权变更行为。处理债权人代位权纠纷的法律依据主要是《合同法》第七十三条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四部分关于代位权的规定等，将代位权客体限定为具有金钱给付内容的到期债权，已排除物权作为代位权客体的适用。刘璐关于代位行使物权的诉讼请求缺乏法律依据，无法将案件事实和法律适用结合起来，只能选择撤诉处理。

律师提醒广大市民，遇到房屋买卖纠纷，首先要了解房屋的产权归属。房改房可以分为完全产权和部分产权两种，在购买之前一定要调查清楚，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。其次，要确认房屋登记的面积、使用期限。在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积等信息。产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，应由原业主支付。最后，房屋买卖合同上要约定明确的付款时间、房屋交付时间、违约金、过户时间等内容，买房后要及时办理房屋过户手续。