常州市房地产市场需求影响因素研究

摘要：选取灰色系统理论模型，选取常州市2010～2021年的数据，对影响房地产市场的因素进行研究分析，建立灰色关联分析模型，从而帮助该市增强宏观调控政策的有效性，促进常州市房地产市场的健康发展提供新的方向及思路。

关键词：房地产需求;灰色理论;常州

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）07-0021-05 收稿日期：2022-06-06

作者简介：陈琳，常州市住房和城乡建设发展促进中心。

1 常州市近年来房地产市场基本状况

1.1 楼市交易活跃

2010～2021年，常州市商品房累计成交达10830万平方米，年均达902万平方米以上，年均涨幅9.3%（见图1）。

1.2 房价一路走高

在2010～2015年间，常州市房价在7000元/平方米以内徘徊了四五年，房价稳定，与周边城市相比，该市房价始终位处长江三角洲地区的价格洼地，房价稳定成为常州楼市的特色与亮点。2016-2021年，全国房地产市场价格快速上涨，受全国影响，常州也同样出现了房价高速上涨。6年间全市商品住房成交均价累计上涨达22%，均价突破万元大关（见图2）。

1.3 商品房供应充足

随着近几年土地出让火热，房地产开发投资热度居高不下。2021年，房地产市场下行，全市房地产开发投资同比下降8.0%，略有回调，新开工也呈现下降态势。投资和新开工是供应类指标，侧面反映了开发企业信心不足，开发建设资金面紧张（见图3）。

2 影响需求因素的选取

影响房地产需求的因素有很多，结合数据的可取得性将影响因素分为三大因素六个指标。三大因素为经济、自身、政策因素。经济因素反映整体的宏观经济形势和发展趋势，包括国内生产总值GDP，展示对于经济发展程度的指标、城镇居民人均可支配收入，用于衡量居民收入水平。房地产自身因素对房地产价格有着更为直接的联系，包括房地产开发投资完成额，商品房新开工面积影响供给侧从而影响需求、房价的水平高低也是影响需求的重要因素。政策因素是国家宏观调控我国房地产价格的重要手段，反映整个国民经济的健康稳定发展走向，包括人口政策、货币政策。为了指标选取的可量化性，这里用常住居民人口数指标，一般来说，某地区的人口数越多，居民对房地产市场的需求量越大。

3 灰色关联分析模型

灰色关联度是邓聚龙教授始创的灰色系统理论，是根据参考序列和比较序列的几何图形的相同度进而推断各个因素之间的相关性，反映曲线间的关联程度，关联程度越高影响越大，可对系统的发展态势进行动态量化分析。

下面是灰色关联分析模型的建立步骤。

3.1 确定參考序列和比较序列

以常州市2010-2021年商品房平均销售价格作为参考序列，记为X 0（k）（k=1，2，3，…n）。比较序列分别为地方生产总值GDP、城镇居民人均可支配收入、商品房价格、商品房新开工面积、房地产开发投资额、常住居民人口（见表1），记为Xi（i=1，2，3，…6），在2010-2021年的截面数据为Xi（k）（k=1，2，3，…n）。

3.2 对原始数据进行无量纲处理

原始数据的指标单位大部分都不一致，会影响到数据的处理。使用初值法对各个序列做无量纲化处理，在进行实证分析时，需对数据进行归一化处理以消除量纲问题。本研究采用区间值变换法对原始数据进行处理。计算公式如下：

式中：ri（k）表示变换后的无量纲数据;

Xi（k）表示原始资料中的各个数据;

Xmax表示原始资料数据中的最大值;

Xmin表示原始资料数据中的最小值。

计算过后使得各个指标之间具有可比较性（见表2）。

3.3 计算特征序列与各个比较序列的差序列

通过计算得到结果（见表3），Δ表示X0与Xi 在k处的差的绝对值。

3.4 计算灰色关联系数

根据灰色关联系数计算

以房屋平均销售价格为因变量，选取的6 项指标作为自变量，计算出自变量与房屋平均销售价格的关联系数值。使用灰色关联分析时，根据经验分辨系数ρ取0.5，计算出关联系数值，得出各关联系数值结果（见表4）。

3.5 关联度Ri

灰色关联系数用以衡量特征序列和比较序列在曲线中各点处的关联程度，它有很多个数值，若不加以处理，便不利于进行整体性分析。因此，对特征序列和比较序列在各因素下的关联系数取平均，则该平均值就是二者间的关联度。计算关联度Ri及权重Wi的公式如下：

Ri（X0，Xi）表示特征序列X0和比较序列Xi的关联度。Ri值越接近1，说明X0和Xi的之间的关联程度越大。

3.6 关联度排序

将各个比较序列Xi（i=1，2，…，m）与同一特征序列X0的灰色关联度由高到低排序，得到的关联序能直接反映两因素之间关联程度的大小（见表5）。

根据上述实证分析过程，可得出灰色关联度排序为：影响常州市商品房销量的影响因素重要性依次为：房地产开发投资额>商品房新开工面积>常州人口数量>地方生产总值>商品房价格>城镇居民人均可支配收入。具体分析如下：

房地产投资额与房地产市场需求的关联度为0.994，在6个影响因素中居于首位。投资额的多少，意味着开发企业对市场的前景是否看好，投资额增加代表市场的供给量增加，从而刺激消费者的需求。投资额主要构成是土地出让金。近年来房地产企业的土地购置费过高，会增加房地产企业的投资成本，从而影响房价。

商品房新开工面积对房地产市场需求的关联度为0.993，影响位列第二，该因素通过影响住房供给，由此引起商品房价格波动。由于三年不供地政策，常州市商品房新开工面积在 2014—2016年持续减少，反映出供给减少，而房价持续上升;2017—2020年商品房住宅施工面积增加时，住宅价格回落。这正好反映经济学原理，供给增加时价格下降。

全市常住居民人口总数与房地产市场需求的关联度为0.990，在6个影响因素中居第三位。常州是长三角现代制造业基地，也是一座人口导入型城市，从第七次人口普查的结果看，2020年末，常州市常住人口527.96万人，比六普数据增加了69万人，2021年末，常州又增加了7万常住人口，即便是和省会南京比，人口虹吸效应也是很优秀了。截止到2020年底，常州市家庭总户数137.92万户，比2016年增加6.47万户。家庭小型化造成家庭户数上升。逐年递增的人口和家庭小型化为房地产市场有效需求的增加带来了正向影响。

地方生产总值与房地产市场需求的关联度为0.873，在6个影响因素中居第四位。GDP的增长会带动经济发展、改善人民生活质量，提高国民收入水平，增加首次置房需求和改善性住房需求。对开发企业来说，GDP的增长表示当前的宏观经济环境适宜进行投资活动，会增强开发商继续投资房地产业的信心，从而对房价产生影响。

商品房销售价格与房地产市场需求的关联度为0.805，在6个影响因素中居第5位，这也侧面反映出房产价格自身的涨跌对居民购房意愿影响不是最大的。可见，多数购房行为仍是为了满足居住需求而非出于投资投机考虑。

城镇居民人均可支配收入与房地产市场需求关联度为0.433，在影响因素中排名最后。可见，常州市居民投机投资房产的动力不强。收入水平提高，不会引发居民购房的热情，侧面反映出常州住房以自用为主，房价也较稳定。

参考文献：

1.丁子翔 何叶荣.基于灰色关联度的我国房地产价格影响因素评价.住宅与房地产.2021.26

2.李秀芝 刘成林 高宇豪 刘琴 李晨曦 张芳婕.基于灰色关联度的宜宾市房价影响因素分析.住宅与房地产.2021.02