商业银行抵押不动产租赁关系对抗抵押权实现的风险现状和防范

王桢琪

当前，商业银行对公授信以不动产抵押作为授信担保方式的情形十分普遍。但是近年来，在商业银行行使抵押权时，其抵押权受到不动产租赁关系的对抗，导致抵押物无法受偿的例子也屡见不鲜。本文试图从商业银行角度出发，浅谈商业银行当前该类风险的潜在现状，浅析商业银行如何在授信过程中全方位把控该类风险的措施手段。

近期，为更明晰的把握商业银行不动产类担保品的租赁情况现状，笔者对其所在职国有商业银行二级分行（下文以W分行代称）的不动产类担保品进行调研，对全辖范围内抵押担保品的租赁状况，租赁关系对抗抵押权实现的潜在风险及其防范措施，以及已租赁不动产在面临清收处置时的案例表现等方面，都开展了一次全面的梳理和摸查。

一、W分行对公授信不动产类担保品租赁总体概况

截至2021年10月30日，W分行对公授信条线抵押在库不动产类担保品共计3114套，其中涉及大企业的不动产担保品共777套，涉及小企业的不动产担保品共2337套。担保品类型涵盖工业类、商业类、住宅类房产及土地使用权，租赁情况详见下表：

根据上表统计，已出租不动产类担保品共计545套，未出租2569套，分别占W分行对公授信不动产类担保品总套数的17.5%和82.5%。通过上述数据不难发现，抵押予商业银行的不动产其出租情况“因类而异”。担保品出租现象在商业房产中十分普遍，近半数的商业房产存在租赁关系，而工业、住宅等其他类别的不动产担保品出租现象就明显较少，显然，这种结果是由商业房地产用作商业经营收取租金回报的使用价值所决定的，该调研结果也在情理之中。

二、租赁不动产抵押权与租赁关系行使优先顺序的司法解释

基于上一点租赁关系在抵押不动产，尤其是商业房产中的存在较为普遍，商业银行在清收处置抵押不动产时，往往会碰到抵押不动产存在租赁关系，导致抵押权受租赁关系对抗而无法正常行使的情形。我们注意到，新的《民法典》第四百零五条这样规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。这就是说，租赁关系可对抗抵押权的前提是租赁关系的建立早于抵押权的设立。而且，根据该条款，租赁关系是否建立的判定不仅要签订租赁合同，还需要实际转移占有租赁物。由此可见，商业银行抵押权设立时间是否早于租赁关系的确立，是关乎其能否顺利行使抵押权的重要因素。

三、基于商业银行担保品清收保全实例对已出租担保品风险缓释能力的分析

前文提到，已出租抵押担保品在执行时是否会受到租赁权的对抗，租赁关系与抵押权设立日期孰前孰后，是法律是否支持商业银行行使抵押权的关键。下面结合W分行清收处置的几个实例，来看看银行出租类担保品作为第二还款来源，其风险缓释能力受租赁关系的影响。（为保护客户隐私，此处客户名称及经办支行用字符代替。）

案例1：A支行“LCKJ”不良清收项目

A支行客户LCKJ有限公司2013年与W分行建立授信关系，2014年W行投放500万短期贷款，该授信担保方式中其抵押担保条件为落实某抵押人名下位于W市826.64平方米商业房地产抵押。W分行A支行于2013年底与抵押人签订抵押合同、办妥抵押相关手续并权证入库。2014年8月，抵押人将该商业房地产出租予某承租人用于超市经营，约定租期10年，每半年支付租金。

以上，该笔授信中W分行抵押权的确立早于第三方租赁关系的确立。事实上，授信企业于2016年初转入不良以后，W分行于2016年5月向法院申请强制执行其抵押权。而所在区人民法院也于2018年12月、2019年1月、2019年4月三次对抵押W行该担保品进行司法拍卖，在整个执行过程中法院配合态度也十分积极，并承诺在必要时会帮助W分行进行清场。该例清收案例充分印证了只要抵押权设立在租赁关系之前，商业银行担保品的风险缓释能力仍然有保障。

案例2：B支行“XDNWL”不良清收项目

B支行客户XDNWL有限公司2016年与某行建立授信关系，敞口授信总量4200万元，担保方式中抵押担保条件为落实其关联企业名下31377平方米工业土地及其上17702.8平方米厂房的最高额抵押担保。2016年底经办支行与抵押人签订了抵押合同、办妥抵押相关手续后入库。2019年1月，抵押人又与某公司签订租赁合同，约定将该处工业房地产出租予该承租人使用三年。

2019年初，借款人发生贷款逾期，某行多次催讨无果后进入诉讼催收程序。2020年8月末，法院支持某行将上述抵押物进行司法拍卖，其在司法拍卖平台上发布的该担保品标的物介绍文书中，也明确标示法院负责清场交付，最终成功拍得7000多万元，法院发放的执行款使W分行贷款本金和利息得到全额收回。

该笔案例中W分行抵押权的确立也早于第三方租赁关系的确立，由此再一次印证，若抵押权设立在前，租赁关系对商业银行担保品的风险缓释能力并无影响。

案例3：C支行“HGHB”不良清收项目

2012年，W分行C支行向其授信客户江苏HQHB有限公司投放短期贷款1000万元。该笔授信抵押担保方式为落实其名下国有出让土地及其上工业房地产的最高额抵押担保。该担保品于2012年4月初由C支行办妥抵押手续后入库。担保品具体为位于W市的一处工业房地产，其中房产包括厂区内办公房一幢，生产厂房5幢以及厕所、门卫间等附属设施。但是，自2010年10月开始，抵押人就已将厂区内所有厂房及办公房分隔为多套，陆续出租予九户企业用于工业生产。其中五户为短期租户，每年重新签订租赁合同，租金也每年支付。另四户为长期租户，租期分别为2012.1.1—2026.12.31、2010.10.10—2026.6.30、2011.1.1—2025.12.31、2011.1.1—2025.12.31，且租金均已经一次性支付给抵押人。

通过上述案例分析，五户短期租户由于租约每年要重新签订，随着租约的到期更新，重新签订租约的签署日期必将晚于2012年4月W分行抵押权设立日期，因此其租赁关系无法对抗银行抵押权的實现。但是，另四户长期租户，租约签订及实际转移占有日期均早于某行抵押权设立日期。依据前文提到的民法典的条款规定，W分行的抵押权实际已受租赁关系的对抗而暂时无法实现。

事实上，通过其他信息了解到，该套担保品的清收处置后续进程为：2016年9月，该抵债资产完成司法评估，工业厂区内整体资产（包括有证及无证资产）的司法评估价值为3015.34万元。然而由于四户长期租户的租约签署日较银行抵押权设立日更早，其租赁关系不因银行抵押权的实现而破除，故该四户长租户均不愿意放弃租赁权主动撤离厂区，执行法官也决定不支持继续挂网拍卖。面对该情形，C支行及时调整处置思路。2017年底，在C支行反复沟通洽谈下，投资人宋某对该处置资产逐渐认可，且也愿意接受长期租户放弃租赁权的前提要求，给予其适当经济补偿用于搬离厂区。最终，在C支行、投资人、抵押人、长期租户达成一致后，法院才將该资产及时挂网上拍，宋某以2278万元的拍卖价竞得该担保品，拍卖所得执行款也还清了W行所有贷款本金、利息及费用。

该笔清收案例的成功离不开商业银行清收保全人员的思路调整和不懈努力，但同时也应该更清醒地意识到，签署在商业银行抵押权之前的长期租赁关系，确实制约了商业银行担保品的风险缓释能力，给清收处置工作带来困难，该案例若非投资人愿意承担长租户搬离厂区的经济补偿要求，处置工作的推进仍将十分困难。另外，从该担保品上拍时法院公布的标的物介绍文书中我们也关注到，拍品现状的瑕疵说明部分这样描述“该拍品涉及五户年租，租期最晚到2018年3月1日，系无效租赁;另四户为长期租赁，原厂房租金已全部交清，买受人进场后需与其重新签订承租合同或通过诉讼途径解决”。该段描述再次从侧面证实了租赁关系与抵押权设立孰前孰后，直接决定了商业银行担保品的风险缓释能力是否受到限制。

四、关于商业银行对公授信业务如何防范已出租担保品租赁关系对抗抵押权风险的流程设计思考

根据前文分析，若抵押物上设置了长期租赁关系，且租赁关系的设立和实际转移占有的时间均早于银行抵押权的设立，则该情形会使得银行抵押权难以实现，担保品的风险缓释能力得不到保障。那么，商业银行对公授信各条线间该如何协作，防范该类租赁关系对抗抵押权的风险呢，笔者认为有如下几点：

（一）法律合规部门

商业银行法律合规部门应充分认识到租赁关系对抗银行抵押权实现的风险，拟定关于抵押人、银行以及承租人三方签署的法律合同文本。合同条款中应约定一旦商业银行行使抵押权，承租人自愿放弃其对该抵押不动产享有的租赁权。该合同在此暂称之为《抵押财产租赁确认书》。

（二）业务经办部门

业务经办行客户经理在给企业做授信方案时，若客户拟将不动产抵押作为该笔授信的担保方式之一，那首先，客户经理应亲自进行现场查勘，核实该不动产是否已租赁经营，保留归档现场照片或视频作为不动产使用现状的依据。然后，客户经理应与抵押人再次核实确认该不动产的租赁状态。若未出租，则需抵押人出具承诺函确认截至当前时点，该不动产是由本人自用或空置，未出租他人用于商业经营;若已出租，需让抵押人提供租赁合同，了解合同中该不动产的租赁范围，租约期限等情况。对于存在长期租约的拟抵押不动产，需安排抵押人、承租人与商业银行共同签订《抵押财产租赁确认书》。若无法落实该确认书的签订，则该类不动产原则上应该不予准入。

（三）授信审批部门

银行风险尽责人员在确定授信方案时，需要及时关注担保方式中拟作抵押担保品的出租情况。在衡量拟抵押不动产的风险担保能力时，尽责环节需要尤其关注该担保品的租赁现状，租赁合同中约定的租约期限以及其他不利于商业银行抵押权实现的条款。对于存在长租约的拟抵押不动产，应当考虑将落实《抵押财产租赁确认书》的签署设置为批复中需要落实的前提条件。对于涉及已出租担保品承租户数量非常庞大的授信项目，比如以商业综合体作抵押的经营性物业贷款，要落实所有承租户的租赁确认书签署确属困难，那么批复条款中至少应约定要求落实部分主力长租户的租赁确认书签署，并且在考虑授信规模时，应综合考虑未签署租赁确认书的长租户其租用面积，以及租用面积的市场价值所占整个项目担保品的比例，来选取相适应的抵押率，进而从控制其授信规模的角度来控制风险。

（四）押品管理部门

商业银行押品管理人员在收取抵押权证时，应该关注授信批复中抵押不动产担保品是否有要求落实《抵押财产租赁确认书》的签署，若有要求，必须要求客户经理提供相应的租赁合同以及《抵押财产租赁确认书》作为抵押权证入库的必备附件材料。对于未能提供该租赁确认书的项目，押品管理人员应不予接受该类担保品权证入库，同时向业务部门与授信审批部门发送担保品未按要求落实签署《抵押财产租赁确认书》的工作提示。

（五）授信发放部门

商业银行授信款发放审核部门应当严格执行批复条款，对批复中要求担保品《抵押财产租赁确认书》的签署落实情况进行翔实审核，在确保该条件及其他前提条件落实到位后，再做授信发放。

五、总结

根据上述分析发现，商业银行不动产类担保品抵押权受租赁关系对抗的问题具有普遍性，且大部分商业银行未能制定针对性的风险防范措施，该潜在风险值得重视。因此，建议商业银行对公授信各条线以本文第四点的风险防范设计流程为参考，各条线协同合作，从源头上堵住该类风险的萌发，从脉络上切断该类风险的滋生，切实确保商业银行不动产类抵押资产的抵押权免受租赁关系对抗的风险。