区域城市更新开发建设时序策划探讨

申锦华

（上海建科工程咨询有限公司）

1 引言

区域城市更新是指随着社会和经济的发展，政府规划要求某个指定区域城市化水平转型升级，逐步淘汰相对落后的、低效的业态，有条件的通过升级城市治理达到更新的目的，必要时拆迁征收后重新规划开发。开发建设时序是指某个区域开发建设过程中，为了更好地发挥经济效益、社会效益，确保区域城市更新又好又快实施而确定的每个独立项目或组团建设在时间及空间上的先后顺序。

区域城市更新开发建设时序[1]不仅对区域城市更新的可操作性起作用，而且直接影响区域城市更新的效率和质量，甚至影响到区域城市一体化建设的速度。加强对区域城市更新开发建设时序策划的研究，有利于缓解区域城市更新开发建设压力、优化区域城市更新方案、提高开发建设效益。本文以某城市副中心更新为例，对区域城市更新开发建设过程中的时序策划进行研究。

2 背景分析

该城市副中心[2]定位要求作为面向市域的公共服务中心，兼有全球城市专业服务的“双重职能”，聚焦生产性服务业的功能完善和生活性服务业的品质提升，重点植入文化艺术、体育休闲、创意研发等服务业功能，某城市副中心将建设成为具有全球影响力、创新智造云集、综合服务完善、富有国际魅力的高品质城市副中心。该副中心范围约480hm2，规划总建筑量约700万m2。政府通过城市更新大力促进低效工业区转型升级。

该区域城市更新的特点难点在于建设项目多、统筹管理难度高，多栋超高层、较多深基坑、中央公园、隧道和整体地下空间多、交通组织复杂、信息种类繁杂、BIM整合难度高；工程体量大、施工单位多，全面开工预计有10个～12个标段，涉及参建单位预计8家～10家；建设周期长、进度压力大，首开区建设基本完成预计需要7年～8年、项目之间相互制约因素多；建设标准高、工艺技术复杂，基坑[3]群体量大、数量多，河底大联通工艺难，立体空间交叉多等。鉴于此，为确保开发建设顺利推进，科学合理的开发建设时序策划尤为重要。

3 策划原则

3.1 统筹兼顾，分区实施

城市更新是一项复杂的系统工程，其项目策划、规划设计、征迁安置、建设运营等诸多环节前后相继、密切关联。经过前期调研评估，结合征迁安置、融资规模、建设主体意愿的实际情况，确定首开区范围0.3km2，建筑面积100万m2；核心区范围1.5km2，建筑面积290万m2；功能区范围4.8km2，建筑面积700万m2。

3.2 近远期结合，熟地先行

首期开发区域（见图1）属于一级二级联动、高密度、超大地下空间整体联通。

图1 首期开发区域示意图

现状河道一将首开区分成东西两个区域。结合首开区各地块实际拆迁进展，地块一、地块二作为第一批拆迁完成，且达到“五通一平”条件，两个地块具备同时开发的可能性。以地块一、地块二合并成一个项目（以下简称项目一），整体设计，两个地块通过裙房相连，并形成三楼与邻近高架齐平，打造多首层体验场景。项目一规划用地面积2.1万m2，总建筑面积约16万m2，其中地上建筑面积约为11万㎡，地下建筑面积为5万m2。地上共有四栋单体建筑，分别为A楼高度120m，BC楼高度均为70m。地下三层主要功能为地下停车库及设备用房，由上至下分别为B1层、B2层、B3层。项目A地库结构设计时为首开区整体联通及能源中心接驳提供预留条件。项目一已于2021年1月开工，计划于2023年12月竣工。

地块三南临现状道路四、东临现状道路二，两条道路均正常使用。该项目（以下简称项目二）总建设用地约2万m2，总建筑面积约20万m2，其中地上总建筑面积约11万㎡，地下建筑面积约9万m2，地上共有三栋单体建筑，分别为办公楼高度180m，两栋住宅楼高度均为90m。地下三层主要功能为地下停车库及设备用房，由上至下分别为B1层、B2层、B3层、B4层。该项目前期手续办理流程相对比较成熟清晰，审批权限在直辖市地方职能部门即可办理。项目二已于2021年11月开工。

3.3 超前预判，重点突破

河底开挖建设大空间与河道两侧项目整体联通所在城市类似项目极为少见，涉及环保、水务等多部门、多环节审批，且没有正常流程可以遵循，因此涉及较多协调及审批难点。又因现状河道一为骨干河道详见（首期开发区域示意），是所在区域重要的引排水通道，断流可能会对区域防洪除涝安全、水资源调度效果造成影响。河道两侧也不具备明渠导流的条件，施工阶段多个导流方案均很难达到经济效益、社会效益与工期的统一。现状河道下方大联通项目（以下简称河底大联通）河面宽40m，长300m，西侧紧邻项目一，东侧紧邻规划道路二，总面积约5万m2，其中B1层1万m2，B2层2万m2，B3层2万m2，停车位1000辆。经多次论证，该项目施工导流方案只能采用河道分期导流，整个施工周期24个月，涉及两个汛期，西侧地下三层基坑正在施工，东侧350m/180m群塔地下四层基坑亟待开工，一旦河道两侧项目基坑开始施工，河底大联通项目施工交通组织极为困难。因此，河底大联通项目从业主提出这个需求开始，规划、立项、导流方案、初步设计、审批过程中遇到的问题进行梳理，并逐一突破，避免因为一个项目影响其他关键线路实施，或者因个别项目手续严重滞后造成在实际施工过程中交通组织、相邻界面进度制约，导致费用大量增加或工期被动延后。

地块四内规划有350m塔楼，该地块（以下简称项目三）北临地块五（现状为支路），东临现状道路二，南临规划道路三，西临规划道路二，项目三总建设用地面积约2.1万m2，总建筑面积约38万m2，其中地上总建筑面积约23万m2，地下建筑面积约15万m2，地上共有两栋单体建筑，分别为办公/酒店综合体高度350m，1栋住宅楼高度为180m。地下四层主要功能为地下停车库及设备用房，由上至下分别为B1层、B2层、B3层、B4层。该项目前期手续办理流程相对比较成熟清晰，审批权限在国家级政府职能部门。但该项目工期为整个首开区的关键线路，综合考虑到河底大联通施工交通组织、现状道路二沿线未完全确定的地铁线路走向及站点设置的具体位置，策划方案为项目三350m塔楼单独基坑顺作施工，其他裙楼及塔楼部位逆作法施工，一方面为河底大联通施工交通组织留出时间；另一方面为地铁线路走向及站点设置协调预留空间及时间。

3.4 群坑统筹，分坑推进

为综合考虑群坑[4]开挖经济性，经过研究，分为已拆迁完成及待拆迁分为两个组团。

组团一包括河底大联通（含河岸两侧）、地块五、规划道路二、项目三（非330m塔楼区域）、规划道路三等，已拆迁征收完成。在上述已开工及局部优先策划基础上，规划道路二位于河底大联通与项目二、三之间，双向两车道，红线宽度16m，长约300m；规划道路三项目位于项目二与项目三之间，地下开挖面积0.7万m2，地下总建筑面积1万m2，双向两车道，红线宽度16m，长约160m。从设计阶段开始，在河底大联通分期导流前提下，组团一所有区域统筹分坑。策划为河底大联通西坑（含项目一至河岸边缘部位）、河底大联通东坑（含规划道路二）、项目三裙房部位基坑（含规划道路三）。

组团二包括规划道路一、现状道路一接地出入口处改造、地块六、地块七、地块八、地块九、现状道路二等。其中，规划道路一（现状道路二至现状道路三），双向四车道，红线宽度24m，长约360m；现状道路一接地出入口处改造红线宽度40m，改造段长约150m。地块九建筑用地面积约7000m2，建筑限高24m，地上建筑面积约1.5万m2，地下开挖面积约7000m2，地下总建筑面积2万m2。地块六（以下简称能源中心项目）地块建筑用地面积约8000m2，建筑限高24m，地上建筑面积2万m2，地下开挖面积约8000m2，地下总建筑面积2.5万m2。地块八（含35kV变电站）建筑用地面积约1.5万m2，建筑限高24m，地上建筑面积3万m2，地下开挖面积1.5万m2，地下总建筑面积约3.5万m2。地块七（以下简称艺术中心项目）建筑用地面积约3万m2，地上建筑面积约1.2万m2，地下开挖面积约2.8万m2，地下总建筑面积约2.4万m2。现状道路二（规划道路一至现状道路四）双向四车道，红线宽度24m，长约400m。综合考虑到能源中心项目优先建设满足各地块能源切换及调试需要，地块八现状35kV变电站拆除相对较晚的实际情况，策划为中央公园北坑（含规划道路一、现状道路一接地出入口处改造、地块六、地块七局部、地块九）和中央公园南坑（含地块七局部、现状道路二南段、地块八）。

通过上述采取一定技术措施统筹分坑策划后，既降低了按项目分坑需要较多地下连续墙等维护费用，又因为较少基坑节约工期，保证了整个首开区的顺利推进。

4 应该把握的问题

对区域城市更新开发建设时序策划研究在把握以上四个原则的同时，还应该重点把握好两个方面的问题。

1）策划的目的是实施

对区域城市更新开发建设时序策划研究时，要注意明确影响时序策划原则发挥的制约条件，如拆迁征收完成情况、项目周边条件、前期手续办理繁杂程度、相邻项目施工交通组织、总进度关键线路、基坑开挖统筹等。在实际进行方案比选过程中，土方平衡、雨污临排、永临结合、相邻项目施工界面统筹等因素也应综合考虑在内。

2）搞好专题研究，及时修正完善建设时序

开发建设时序的科学合理关系到区域城市更新是否能充分发挥经济效益、社会效益，前期调研、目标提取、难点梳理、重点突破、技术指标统筹会引出有关开发建设时序多个专题研究，通过专题研究形成与开发建设时序的相互关联及验证，为修正完善建设时序提供技术支撑。只有这样，在区域城市更新整个周期内，开发建设时序才能引领每个项目进入良性轨道。