地产富豪的万言书

东润

一封2万多字堪称史上最长致股东函之一，让港商陈启宗再次走入人们的视线。

陈启宗旗下恒隆地产投资中国内地30年，始终对内地经济抱有信心，他说，“内地经济很可能会继续增长很多年，甚至数十年。我们能投身内地市场，实属幸运。”

内地是企业发展的机会

前不久，随着恒隆地产披露2021年年报，作为董事长的陈启宗的致全体股东函亦同步呈现。在这篇2万多字的长文中，陈启宗全面介绍了公司过去一年在内地的发展情况，字里行间的细节具体到每一个城市、每一座恒隆广场的发展历程，以及为取得成功所做出的种种应对与成效。

2022年是公司在内地发展的第30个年头，陈启宗回顾过往的同时，对未来深度展望。难能可贵的是，他以睿智的目光分析世纪疫情、中美关系、地缘政治的影响，审视共同富裕旗帜下中国经济转型，并十分精准地剖析“恒大事件”为代表的内地房地产变局，得出了中肯科学的结论。

“尽管环球其他经济体动荡不安，我们却在一个增长理想的经济体中占据了极有优势的位置，而这个经济体就是中国。”陈启宗说。

他抨击了西方政客的偏见，认为错估形势的主因有二：一是不了解与中国文化有关的中国制度;二是有政治目的，某些西方国家并不希望看到中国繁荣，故只挑出负面消息贬抑中国。

事实上，进入新时代的中国欣欣向荣、蒸蒸日上，成为全球经济发展的压舱石。内地是恒隆发展的机会，恒隆需要抓住这个机会。这是一个企业家的远见卓识。

“我们踌躇满志。”陈启宗总结说，为把握即将到来的机遇，公司会一如既往，继续寻找土地发展新的商业项目。

很显然，这样激情洋溢的文字对恒隆地产的股东们而言，充盈着鼓舞的力量。有网友对此评论：“对于中国经济，既非盲目自信，又不像西方满眼偏见，提供了一个相对客观中立的视角。”

最好的才会吸引到租客

公开资料显示，恒隆地产的母公司恒隆集团由陈曾熙于1960年9月13日创办，发展为香港大型地产发展商之一。

1991年1月1日，陈曾熙长子陈启宗接任董事长一职，他预见内地经济高速增长将带来发展的黄金机会，遂开展内地拓展策略，并集中在人口庞大城市的最佳地段发展商业地产项目，于1992年率先进军上海。

与众不同的公司老总，有着与众不同的经营理念。“当供应严重过剩，只有最好的才会吸引到租客。”

数据是最好的佐证。2021年，恒隆地产租赁收入超过100亿港元，创下历史新高。而内地市场占其总租赁收入的67%，并会继续上升。

剔除期内人民币升值7%，公司10座购物商场的租赁收入，以人民币計价增长了25%。疫情影响下，虽然内地一般个人消费不太强劲，但很多时候人们没有注意到，奢侈品市场非常蓬勃，东西越贵越有人买，这些事实可见于恒隆的业绩。撇除2021年3月开业的武汉恒隆广场，公司6座高端购物商场的租赁收入增长最低12%，最高47%，平均升幅为25%，3座次高端购物商场则增长2%。

表现最好的两座购物商场来自无锡和昆明，升幅分别达40%和47%。上海的两座旗舰购物商场继续表现出色，租赁收入分别增长了25%和18%。

最理想的是物业一开始便是所在城巿内最佳的高端购物商场。接下来是高端办公楼。财务稳健、声誉卓著的优质租户都会聚集在这里。

公司成功地吸纳了许多环球顶级的时尚品牌入驻成为租户，招商过程也比较温柔，并没有像某些竞争对手那样用上极端手段。由于这些时尚品牌的边际溢出利润远高于在次高端或大众消费品购物商场的租户，虽然一般商家都不愿多付不必要费用，但这些公司实力雄厚，可以负担较高租金。毕竟，租用办公室的支出不是他们经营成本的主要部分。然而，由于声誉及实际经营考虑，他们重视选址、建筑物素质和物业管理等因素。所以无论基本租金还是营业租金，他们财大气粗，都可以多付很多。

90%以上精力用在自己国家

陈启宗家族是香港地区的五大地产家族之一，有着惊人的聚财能力。

至上个世纪80年代初期，其父陈曾熙已经拥有了高达40亿港元的资产，位列香港十大豪门。父亲离世后留下的巨大遗产是陈启宗事业初期的支柱，1991年进军内地房地产市场，赚得盆满钵满。

陈启宗虽然是中国人，但他从小受着欧美的文化教育，他曾就读于美国南加州大学，其弟陈乐宗毕业于哈佛大学。就在陈启宗事业如日中天之时，一次捐款引起舆情风波。

2014年，陈启宗向哈佛大学捐款3.5亿美元，折合人民币高达20亿元，这也成为了哈佛大学历史上最大的一笔个人捐款。

为了感念陈启宗家族的慈善之举，哈佛大学特地将公共卫生学院改名为哈佛陈曾熙公共卫生学院，这也是哈佛大学建校以来第二次以个人名字命名学院。

天价捐款在国内引起巨大争论。当媒体采访陈启宗，问“为何捐赠给美国哈佛大学如此多的钱”时，陈启宗平静地回应：“哈佛大学无疑是国际上顶尖的优秀大学，培养了无数优秀的人才，帮助培养这些人才我认为是一件非常正确的事情。”他说，这笔捐款是给哈佛大学公共卫生学院用于医院研究的，是造福人类健康的，不应只关注受捐的国家和学校。

这似乎能自圆其说。

实际上，陈启宗也曾在其他领域里为内地捐款上亿人民币却低调无名。

2020年武汉疫情暴发时，陈启宗捐出一千万元，主动免除内地与香港地区所有商场、写字楼三个礼拜一半租金。

而在多年前，陈启宗曾捐款2亿多元人民币，用于帮助故宫修复建福宫，同时通过自己的关系网和影响力，请来了许多知名的建筑大师。后来当故宫养心殿修复缺少资金时，陈启宗又捐出1.4亿元，为故宫的建筑修复做出了很大贡献。

一如陈启宗曾经说过的：“即使在国内行善很难，但我们家族90%以上的精力都用在了自己的国家。”