对话孟晓苏：房地产如何重拾信心

访谈/袁满编辑/陈洪杰 袁满

为什么作为一个大房企的领军人物，他看到的前景是一片黑，是整个金融对房地产的打压，整个房地产政策对房地产打压。中央和国务院文件已经提出了要求，要建设新的发展模式，坚持多措并举，讲到“三稳”。能不能把这些政策落实？去年，中央和国务院讲的也是这些，为什么最后到年底变成了一个“谬”字，就是因为主管部门各干各的事，各行其是。

不是一个司令部指挥的。最近有个说法，叫做政策合成谬误。

因为缺乏协调，本来医生开的药方可能是正确的，比如“房住不炒”是正确的，但是护士不交班，这个护士进来给打一针，那个护士给打一针，七八个护士过来各给病人打一针把这个病人打得半死，这叫政策合成谬误。

第二个问题，美国建国245年，房地产发展了245年，虽然中间有多少个周期波动，但是到现在还是在强劲发展。我们从房改到现在算起来才24年，才走了美国245年的十分之一，这时候就已经是黑铁时代了？明顯是浅见。

一旦等到政策能够充分落地，人们可以看到中国房地产的黄金时代还没有走完。

我看到一些专家的说法，说资本无序扩张，应该说的是国有资本，民营资本本身有约束机制，它不会无序扩张，我倒不大认同这种说法。资本需要节制，也需要一定政策的调控，至于说这就变成无序收缩了，我就不知道这个“序”何在？实际上现在收缩是受信心的影响，是受整个经济大形势的影响，也受国际上政治形势的影响。

什么叫无序？中央的精神很明确，明明去年初就确定了“关于稳地价、稳房价、稳预期的三稳”，结果来了一个无序调控，从去年下半年，这个部门坚持不放松，那边又从金融上打压，房卖不掉，当然负债率高，接着就划“三条红线”。结果搞得整个房地产市场冷清，最后搞的居民预期不良，影响到了经济发展全局。

今年能不能做到稳，我现在仍然有些担心。

首先要有信心，但是现在购买者没有信心，去年经济出现的问题，中央已经用12个字把它说得很透彻了，叫做“需求收缩，供给冲击，预期转弱”。你看这三段话，12个字用得非常贴切，需求收缩，这里面不是萎缩，是收缩，这里有人为的性质，预期转弱，没有说预期萎缩，没有说预期萎靡不振。

那么我想问，房地产市场是一个资金密集型的行业，本身跟金融有着非常紧密的联系。有些数据，我们的居民资产配置当中60%的家庭资产都在地产上，社会融资存量中20%也是在房地产行业。如果说想让房地产行业去金融化，或者说去杠杆，中间有没有一个度需要去拿捏？

孟晓苏。

“房住不炒”这句话说得非常到位，它强调了住房的需求属性，但是并没有否定住房的财富价值，并不是说只有第二套第三套房才有货币化问题。第一套房，有些低收入者能够买得起的第一套房也有财富价值，是全国人民的房产价值，平均下来占了家庭财富的60%。至于说倒买倒卖的这种炒房行为，这是要遏制的，遏制了没有？遏制得非常有效，你想房地产调控已经这么多年了。

但是现在的问题是，对于“房住不炒”这句话，在理解上往往是过度，往往有偏颇。至少演绎成为四种不同的情形：

第一种情形叫做房子是用来住的，不是用来买的，他限制老百姓买房;第二种情形，是叫房子是用来住的，不是用来卖的，限制开发商卖房;第三个，演绎为房子是租的，不是用来卖的，这就过分了，违背了“租售并举”的原则;第四个，甚至是说房子只能单位购买，个人只能租住公房，还把它说成改革，这怎么是改革？在房改之前，全国的老百姓都是住公房，那时候是蜗居状态。所以现在需要恢复本源，明确“房子是用来住的、不是用来炒”的定位。

这个是不了解国情。因为咱们统计的人均居住面积是按照建筑面积，而西方是按照居住面积，这两者之间差多少一般老百姓不知道。再一个，中国老百姓本身是一个定居民族，他们对于未来的房屋居住面积和居住条件要有多大、有多好，不是现在专家们坐在屋子里能够计算得出来的。

再加上中国现在是大量的新市民进城，大量的新家庭产生，这种新家庭不跟父母在一块儿住，这些都成为中国未来老百姓刚需的重要组成部分。

有人老说中国的房地产快到顶了，其中的理由就是说中国有多少多少套房卖不出去。

这个数据本身是错的。

去年库存虽然有所增加，但是整个库存没有那么多，稍微加把力就把它卖掉了。还有就是叫做施工面积，施工面积本身是未来五年有可能产出、有可能不能产出的。更不要说有的专家看走眼了，他把施工面积的平方米看成套数了，于是就出现了说中国有35亿套房卖不出去怎么办，35亿套房都够全世界70亿人、20多亿个家庭，每家一套半了，中国人能闲置这么多房子吗？看走眼了。所以，不能光听这些庸医乱开药。

你说得对，有些城市是一个人口减少的城市，特别是农村、小城镇。在整个城镇化的过程中必然有一部分地区人口减少，一部分地区增加。

中国现在这几大城市群还需要大发展，应当是人均占有城市土地100平方米，这个比例很多专家告诉我说还是太低了，像美国、日本都占了140多平方米，而我们现在北京、上海也就是六七十平方米。

周边为什么不去拓展呢？周边还在限制，还要在大城市保留农田，这就是个微观的思路，不是个宏观的思维。为什么中國出现了这样一种误区呢？当时是在上世纪80年代末期，中国才刚刚开始进行土地制度改革，于是就派专家团队到外边考察，但是国家又没有外汇给他们，走到香港这些人走不动了。

就把香港的经验抄下来作为中国内地城市的管理和规划经验。你看我们现在，整个城市大大小小建得都像香港。这就是盲人摸象。全世界的城市规划的模型有多种，中国为什么就光学这一种呢？这件事我批评了多次。

不一定是要靠摊大饼的方式。

是要靠城市群的方式来制定城市的建设方向，北京就应该更多沿着京津冀协同发展的方向去发展，而天津不光是要面向滨海，而且要面向北京。你看现在又出了雄安，在整体承接北京的一些职能，这些要形成未来中国城市建设的大格局，这样我们就把大城市的规划面积给铺开了，我们就走出了原来的香港模式。

远期是这样，近期则不然。你看这些年，金融管控出了多少事？还说房地产是灰犀牛，明明金融乱象才是灰犀牛，特别是以金融创新名义推出的P2P。

最近股市又下跌，请问居民的证券化资产还是像人民预期那样增加吗？但是房产仍然在增值，你再怎么打压，它本身的资产还在。

你谈到了房地产过度金融化的问题，其实房地产在国外就把它叫做高风险行业，它的风险来自哪里？在中国主要来自金融政策的举棋不定，左右摇摆。你看过踢球吧？足球从左边线一直能踢到右边线，它连中间环节都没有，这就是我们金融机构应该做的事？有的时候，你看到从盲目放贷到突然抽紧，让房地产业猝不及防，没有中间层级。

这个让我想起一个相声，侯宝林老先生说的，说两个人喝醉了酒斗嘴，一个人拿出手电棒往那儿一放，一按电门，一道光柱打到上面。你说你没喝醉，没喝醉你能顺着柱子爬上去吗？那个说我没醉，我不爬，我爬半截，你一关电门我掉下来。

最近发生的房地产商爬光柱，金融系统一会儿是让你爬光柱，一会儿是关电门，去年下半年关电门关得太狠了。

房地产本身的问题在哪里？这个怨不得金融部门，怨就怨多年的限购政策。金融跟着猝不及防。为什么金融会出现这种突然把球从左边踢到右边，突然转向，就是应对不了房地产本身这样一个高风险的行业。

再谈谈远期。远期，我相信你的这个说法是对的，因为我们现在家庭财富中房产价值比例太多是因为金融资产太少。金融资产随着未来的经济发展，特别是随着资产证券化的发展，把稳定收益资产变成证券化资产，为老百姓分别来持有，并且可以在股市上交易，这才可以形成中国老百姓更多的金融资产。

我提倡REITs多年，15年的呼吁，就像卞和献玉一样，跪献了15年。2005年开始，我就提倡要把REITs引入中国，但就是因为上面沾了“房地产”三个字，它叫做房地产投资信托基金，所以就把它也当成洪水猛兽，淡化它淡漠它，直到前年推出了基础设施资产证券化，把它不翻译成房地产，而是不动产，这是一个很重要的举动，REITs总算是落地了，现在已经有了11单。

REITs，Real Estate Investment Trust，上世纪60年代就在美国产生，到了2000年左右进入到亚洲国家和地区。如果要用一个简单的话来概括，我把它概括为不动产收益权进入资本市场流通，如果用简单的老百姓可以理解的话，首先是不动产，不动产又不是把房子，而是把收益权……

2022年1月25日，杭州一保障性租赁住房小区。图/中新

是收益权，把它拿到资本市场上，也就是变成证券，去流通，就可以交易了。

这种产品非常适合中国的市场，首先中国的物业市场规模很大，到现在初步计算，我们的房产价值已经达到400万亿元了，还有基础设施的价值，有人说是120万亿元，有人说是150万亿元，这么大的规模，比现在的资本市场大得多，就是一部分拿出来证券化，也足以形成一个规模巨大的不动产的资本市场了。

再一个，老百姓自古以来就愿意买房子、置地，现在没有这些证券化的资产可买，他就买第一套房、第二套房、第三套房，你限制他，他也想办法去买，他自己去出租，自己去收租金。你要有了证券化的东西，他就不需要一人买几套房了

第三个，中国的不动产市场，特别是房产市场，增值的潜力很大，

很多人算算账，说15年房子增值10倍了，差不多北上广深和其他城市都是这个情况，这种增值就为老百姓持有证券化的不动产资产提供了一个很好的条件，安全性、稳定性，再加上可交易性。这样就使得老百姓有了一个很好的可持有的资产，并且会形成一个持有的愿望。

你说得对，美国的收益情况在2016年由美国的不动产协会会长斯蒂文先生，在三亚把这个资料交给我的，年增幅是12.2%，比股票、证券、基金、理财都高，而且更是跑赢了通胀。

它为什么能够增值那么高呢？主要是三种收益来源，一种叫做安全分红，第二种叫做资产增值，房产增值是这里面主要的部分，第三个叫股票溢价，三者相加。

投机性炒作的国际热钱，它不喜欢，主要还是长线的、稳健型资本，他们喜欢这样的资产。各国的主权基金，还有养老金、社保基金，它们都愿意持有这样的资产。

这样就可以有大量资金流到这个领域，这对于我们现在提倡的“房住不炒”有非常大的支撑意义，那时候房子真的不是用来炒的了，它就是用来住的，什么是用来炒的？它的证券是用来炒的，你愿意买愿意卖都可以。

这样，我们才能逐步实现中国老百姓持有的财富比例，从原来只是过多持有房产，或者房产占有很多比例，慢慢转向证券化持有的这些资产。中国的直接融资就会进一步发展。

我很早就提出来房价要看结构性房价。什么是结构性房价，老百姓要买的房不是平均房价，是他能买到的这个房子的房价。

收入高的要买商品房，低收入的只能去买保障房。如果保障房的量增多了，进入到房地产市场就会拉低整个平均房价。

但并不是商品房的房价低了，而是保障房的比例多了。这叫做结构性房价。到现在为止我们还仍然忘记结构性房价，一股脑地就是要压高价商品房的房价。压下来，跟低收入老百姓有什么关系？

北京有一个笑话，有个项目叫钓鱼台15号院，它是30万元/平方米，然后就忙着打压，好几轮的政府机构都去那儿办工作组。开发商就把房价降到15万元，然后调控单位得胜收兵了。我说你降到15万元了，老百姓能买得起了吗？

不就是有钱人买的吗？让我们看原来这个调控的目的是为了给富人降房价，并没有考虑到低收入老百姓的需要。其实是什么也没做，这就是当年调控房价的一个笑话。

四万亿是中国推动基础设施建设的一个拐点，从那以后投入更大、更积极、更主动。2011年我们看到了这样一种情况，就是这一年增长幅度还在9.3%，下一年一下跌到了7.9%，我们中国的经济增长没有出现过8%。

那么在2011年到底出现了什么，造成整个经济从向好转向了不得不下滑？人们用新常态来解释，我说不是解释问题，你出现了什么？出现了一个政策上的调整，就是限购。所以，限购就是自己把自己的脖子勒住，随着限购勒得时紧时松，整个中国经济就开始下滑。这一系列政策调整下来，就造成了后来中央所讲的，叫做“需求收缩，预期转弱”。

什么需求收缩？我们看到去年的消费需求是上涨的，在整个“三驾马车”拉动经济里，消费拉动经济的占比增长了5.3%。

你说对了。

房地产的需求收缩了，不光造成房地产企业开工少了，而且地方财政受到影响。预期转弱，是什么预期？是老百姓买萝卜、白菜的预期吗？不是，这个预期指的是楼市预期。去年还没有股市预期，是楼市预期，到现在传染到了股市预期。现在我们需要总结这段经验教训。

我们本来通过房改推动的是住房商品化，结果住房商品化后来被限购所阻碍，本来向全国人大汇报，什么叫限购？临时性措施，我们搞限购，这是在2009年-2010年去汇报的。结果一看，到现在已经实行12年了，到现在为止叫做积恶成习，大家都认为限购是个常态了。

你把一些现在的限购政策取消，让市场重新活跃起来，你看它卖得出去卖不出去。中央的精神已经非常明确，要求的是促进房地产业平稳发展和良性循环，这个政策我看不像过去那样容易被人曲解了，所以按照这个政策真正贯彻下去，我相信下半年的信心会回归，下半年中国的楼市和整个经济会好起来。

这就谈到了双轨制的问题，双轨制是我们在房改之初大力提倡的，我们一方面通过房改推动住房商品化，因为当时主要还是保障房，而没有商品房。但推动房改商品化的同时，我们没有忽视保障房。因为看到我们所对标的那些国家和地区，包括英国、美国、法国、日本，还有我们的近邻新加坡，还有中国香港地区，都是住房双轨制，新加坡甚至87%的老百姓是居住在政府提供的组屋里面。所以那个地方老百姓就不担心商品房价格上涨。

朱镕基总理曾经有个判断，他认为中国应该是50%的老百姓住在保障性住房里面，包括产权的租赁，到现在我也这么判断。因为我看到主管部门有个30%的保障房比例。

另外还有20%，社会提供。比如拆迁安置房，开发商在开发商品房的时候，弄一套商品房，后面还背着一套不用花多少钱的拆迁安置房。所以我就跟有些经济学家说，你们不要轻易提收入房价比，那个算法不对，你把拆迁安置房给忘了，至少那算是两套房的价格，他听了恍然大悟。

虽然房改方案讲得清楚，但是从房改之初就开始忽视保障房建设，多年不投资。甚至当年保障性住房，当时叫做经济适用房，只占总投资的3%到5%。后来我们多年呼吁，到了2011年才开始，这几年建了3000万套，局部地解决了问题。为什么说局部解决问题？因为国务院考核套数，一些地方政府把这些保障性的安居房建到城市边缘地区，建到小县城，结果造成了在大城市一套房子价格就能在那里建两套或者三套，光為了数字，忘记了市场需求。

保障性住房由谁来建？本来国务院要求的是国企央企退出竞争性房地产领域，结果现在是一股脑都进入到了商品房领域，去高价竞争。

国家要建房地产央企的目的是什么？难道就是为了拿财政资金去支持，让它们到市场上盈利，跟这些民营企业竞争吗？不是，是要为社会提供公共性产品，是要把公众服务作为自己的职责。

过去我在中房公司当董事长的时候，全国分布在300多个城市的大批公司，所建的基本上是低价位的房屋，就是各种不同类型的保障房和低价的商品房。每年我们开一个会，控制好全国各地中房的价格，因为当时我们的房屋产出在全国占了20%，你说房价还涨得起来吗？

但是后来，慢慢地这个企业的功能被忽视了，然后把企业划给另外一个建筑类单位，把它变成了央企获取开发权的一个工具。

民营企业也想到了办法，因为它去征地不好征。国企发现挂着一家民企的话有好处，有人干活，所以就出现了很多联合体，一家国企加一家民企，这种方式是一种怪胎。

为什么国企和央企不能够按照中央要求回归保障轨？而保障轨因为没有国企央企的回归，各地政府就不知道该怎么做，那怎么办？要么就新成立一些城投、房开再去担当这些职务，要不就是把它混在商品房开发里面，去搞限地价、竞配建，还把这种乌龙当作经验在全国推广。

现存的不是合理的，而且这种现存的问题是人为造成的，需要用人为的力量去解决，应当恢复到当年的房改方案，恢复到中央和国务院再三要求的国企、央企退出竞爭性的房地产领域，回归到保障房建设。

既然我们刚才说的需要未来有30%-50%的老百姓住在那里，而且按照你说的金融机构再把这些贷款不再列入一般商品房贷款，那就把成本给剥离就完了。现在卖500万元一亩的地价可能成本也就是50万元，这样房价不就低下来了吗？再由央企、国企去开发，产权性的就卖给老百姓，租赁型的可以通过租赁给大家。这本来是清晰的一条路，谁说改不过来？

如果在这样双轨制成型的情况下，我们还用担心商品房的价格上涨吗？我们还用为了限制商品房的上涨整天在那里调控、限购、限贷吗？

你概括得非常好。其实双轨制就是当年我们房改设计的初心，不要变成双轨制拧麻花。把双轨制两种房混在一起建，那样的话未来保障型租赁房的REITs都没法搞，因为每块土地都是带着地价的。

当年我们房改房，老百姓低价买了公房以后，五年左右可以转让，就进入到了商品房领域;五年前所建的租赁房，租赁满五年的，老百姓也可以把房子买下来，政府把原来的土地出让金收回，房子就可以转让了。这一转让，老百姓的房价成倍地增值。这些没房的老百姓通过租赁房，通过保障房的过渡，就变成有房的阶层，他们就进入到了中产的行列。随着房价的升值，他们的家庭财富也会升值的。

刚才您讲的这种保障性住房，实现居者有其屋，让低收入的人有资产，实现他的资产跟着房地产市场发展去增值的这种趋势，也是财富再分配的一种平衡路径。

虽然我们在别的方面很难说都给大家搞成同样的收入，但是恰恰在房屋的问题上，我们可以设计得让这些低收入的人可以用低价买房，而高收入的人就用高价买房。低收入的这些租赁公房的职工，当年房改时他们用2万元、3万元就买了自己租住的房子，现在的房子都升值到500万元、1000万元了，这不就造成中产阶级，造成老百姓的财富的60%吗？这才是共同富裕的一种手段。

未来的住房双轨制要延续房改精神，要继续拿保障房让相对收入低的群体能够在致富的道路上，通过拥有房屋进入到中产阶级的行列。既实现了居者有其屋，又实现了老百姓的共同富裕。