空间生产视角下的沙井古墟有机更新机制探索——基于“权力—资本—社会”辩证分析框架

王 嘉 杨 瑞 谭 琛 侯 楠

0 引言

历史风貌区是塑造城市特色和提升城市软实力的宝贵资源，但长久以来，由于复杂的产权格局、多元的利益诉求和高昂的改造成本，众多历史风貌区陷入发展停滞甚至持续衰落的境况。随着我国城市迈入集约型内涵式发展的新阶段，城市更新成为破解城市发展短板、推动高质量发展的重要手段。2021年中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》，明确要求城市更新中加强历史文化保护、严格拆除管理，鼓励多方参与推进活化利用。然而，在强化保护的同时，如何有效推动历史风貌区的活化利用和有机更新，实现高质量发展，仍是许多地方待解的难题。

当前有关历史风貌区的研究主要聚焦于历史文化保护的技术方法和制度建构[1-3]，较少分析该类地区更新活化的路径与机制。肇始于亨利·列斐伏尔（Henri Lefebvre）的“空间生产”（space production）理论，创造性提出“（社会）空间是社会产物”[4]，得到国内外学者的持续拓展和深化，并被广泛应用到城市发展、城市更新、历史保护等研究领域[5-9]，成为解读城市更新实践和运作机制的重要理论工具。鉴于此，本文试图基于空间生产理论，结合深圳沙井古墟空间演进的实证案例，辨析城市更新中不同要素与空间生产的辩证关系和互动机制，进而探讨多元主体协同推进传统风貌区有机更新的可行路径，以期为各地的同类实践提供借鉴和启示。

1 城市更新：“权力—资本—社会”驱动下的空间再生产

1.1 多元视角下的空间生产理论

空间生产理论在广泛传播和应用的过程中，逐渐形成指向多元视角的理论体系。列斐伏尔在其1974年出版的著作《空间的生产》（The Production of Space）中，将空间生产划分为三个相互辩证关联的成分，即空间实践（urban practice）、空间再现（representations of space）和再现空间（spaces of representation），从而构建起“社会—空间”的辩证关系[10]。其中，空间实践主要指具体的空间建设活动和结果，是可以被感知的、客观的空间生产活动和物质存在；空间再现是构想的、概念性的空间，通常由建筑师、规划师等提出；再现空间则是日常生活的空间，在居民等使用者的日常实践中形成，也包含对空间的情感、态度等[11]。列斐伏尔批判资本主义同质化、碎片化的空间生产方式，倡导基于都市革命、身体体验和艺术创造进行多样化空间生产[12]。

大卫·哈维（David Harvey）在空间生产理论基础上，结合马克思政治经济学思想提出“资本三重循环”（circuit of capital）理论[5]，在宏观层面构建起“资本—空间”的辩证关系。尼尔·史密斯（Neil Smith）则针对资本第二重循环提出“租差”（rent gap）理论，解答了资本投向城市建成环境的机理和动力[13]，并提供了“资本—空间”辩证关系的微观视角。所谓“租差”即潜在地租与实际地租之间的差额，随着城市基础设施和建成环境的改善，潜在地租持续增长，而实际地租因建筑折旧和维护成本的增加而不断降低，当租差大到足以涵盖各项改造成本并能产生可观利润时，便会吸引资本的再次进入，通过城市更新以捕获租差[6]。

曼纽尔·卡斯特尔（Manuel Castells）等的研究则凸显了“权力—空间”的辩证关系，他强调空间生产的政治属性，认为在空间生产过程中，政府是影响城市空间塑造的最主要因素，城市空间的演化取决于政府的介入方式和力度[14]。在全球化背景下，国家和地方政府通过制度供给、规划管控及环境设施优化等手段，吸引资本的进入、积累和循环，从而推动地方的发展和空间的转变[15]。

国内关于空间生产理论的研究主要起始于20世纪90年代，夏铸九、王治弘等人较早将列斐伏尔的思想引入国内，其后汪原、刘怀玉、包亚明等分别基于空间生产理论开展了建筑、哲学、文学批评等领域的研究[16]。从2009年起，城市规划和地理学领域对空间生产的研究快速增加，然而多数研究基于政治经济学的视角，着重强调权力和资本在空间生产中的重要作用[13,17–19]。近年来随着对列斐伏尔相关研究的深化，一些学者开始通过社会视角分析空间生产和城市现象，例如茹晓琳等探讨了城市更新中多元主体互动下空间实践、空间再现和再现空间之间的异化问题[20]，孙莹等则分析了城中村改造中空间与社会关系的耦合关联[21]。

1.2 城市更新语境中的空间生产辩证分析框架

空间生产理论的多元视角展现了权力、资本、社会等不同要素与空间的复杂辩证关系。而在城市更新实践中，以地方政府为代表的权力主体、以各类开发商为代表的资本主体、以物业权利人及居民等为代表的社会主体则构成了存量空间治理的关键要素，三者的协调合作是推动城市更新有效实施的重要保障。基于此，本文试图从“权力—资本—社会”三要素出发，构建城市更新语境下的空间生产辩证分析框架，解析权力、资本、社会要素与空间生产的辩证关系和互动机制，以期更全面地勾画城市更新中的空间生产图景（图1）。

图1 城市更新中的空间生产辩证分析框架Fig.1 the dialectical analysis framework of space production in urban renewal

一方面，城市更新作为城市空间持续再生产的过程[7]，权力、资本和社会等要素在其中发挥了重要的驱动作用。随着经济社会结构变迁和全球新自由主义的兴起，地方政府在公共财政约束下，更倾向于将城市更新从以往的公共领域开放为市场或半市场化领域，通过制度供给吸引资本进入，结合规划管控促进历史地区复兴和城市竞争力的提升[22]。而资本通过发现和升级既有空间，不断创造和满足新的市场需求，获取租差收益，实现资本增值，从而使城市更新成为资本积累和循环的重要媒介[7]。与此同时，城市更新面临的既有空间并非空白的土地，而是附着有大量社会主体和社会关系，其在空间生产中同样发挥着不可忽视的作用，只有当社会主体（尤其是物业权利人）的预期收益高于潜在成本时，才会采取合作甚至主动立场，通过让渡部分开发权，推动既有空间再生产并分享空间增值收益。

另一方面，城市更新的空间生产模式也反作用于权力、资本和社会因素，影响各方主体的决策及其相互关系。一般而言，历史风貌区的城市更新，由于空间增量有限、潜在地租偏低且存在较多历史保护限制，资本进入的动力相对不足，更多依靠地方政府的积极推动和社会主体的参与，形成政府主导模式、自发改造模式或政府社会共同缔造模式。如将历史风貌区与周边地区复合有机更新，潜在地租的提升可为资本进入创造有利条件，然而随着更新规模的扩大和不确定因素的增加，往往需要地方政府、社会主体和资本主体开展多元合作，通过常态化更新和长效运营，实现空间增值和利益共享。

在历史风貌区的更新实践中，权力、资本、社会要素与空间生产的辩证关系呈现出更加复杂多样的图景。为进一步辨析城市更新中各要素的作用机理和互动机制，探索多元主体协同推动历史风貌区空间再生产、实现城市有机更新的可行路径，下文基于深圳沙井古墟有机更新案例，结合“权力—资本—社会”辩证分析框架进行实证分析。

2 沙井古墟的空间演进与有机更新

沙井古墟①位于深圳市西北部，隶属于宝安区沙井街道。北宋时期为珠江口八大盐场之一，明代中叶以后随着海岸线外移，盐场渐趋废弛，养蚝业逐步兴起，至建国初期沙井蚝业作为国家统购统销的出口外汇产业得到迅速发展，形成享誉中外的“沙井蚝”品牌。产业的发展也带动了商业的繁荣，清初开始逐渐形成墟市与村落共生发展的特殊格局。目前沙井古墟遗存有各级文保单位27处、历史建筑2处、传统风貌建筑550余栋，是深圳现存规模最大、历史最悠久、文物数量最多、海洋风貌特征最显著的历史风貌区，总面积达到23 hm2。自改革开放以来，沙井古墟的空间演进大致经历了三个阶段，各阶段在不同要素驱动下形成差异化的空间实践。

2.1 第一阶段：自发生长的空间建设与传统风貌蚕食

改开初期，沙井作为深圳的西北门户，依托临近107国道的区位优势，着力发展外向型经济，“三来一补”企业大量集聚，使沙井迅速成长为深圳西部重要的工业强镇①。随着地方经济的发展和外来人口的涌入，沙井古墟周边逐渐建起村民自建房和村庄统建房，新村建成规模不断扩大，成为古墟原居民的主要居住地，同时也为外来人口提供了大量低成本住房空间。

与此同时，部分村民也开始对沙井古墟内的老屋进行改造加建，以作为自住或出租空间，增加额外收益。由于缺乏足够的重视和规划管控，古墟内持续的自发改造使传统风貌遭到一定破坏（图2）。经统计，现状沙井古墟内新建建筑数量约占37.3%，历史风貌一般或损坏的建筑数量约占42.5%。

图2 现状沙井古墟及周边高密建成的城中村Fig.2 present situation of Shajing Ancient Fair and high-density villages around

此外，由于建筑老化、交通不畅和设施匮乏等原因，社区精英不断外迁，古墟逐渐沦为沙井地区的租金洼地，吸引大量低收入人群在此租住。根据调查，现状沙井古墟内流动人口约占常住总人口的95.6%，用于出租的建筑数量达到总建筑量的83%。物业权利人与实际使用人的分离使古墟进一步衰败，人居环境持续恶化。

2.2 第二阶段：政府主导的特色小镇谋划与更新困境

随着2009年《深圳市城市更新办法》的出台，沙井古墟及周边的各个村股份公司②积极引入开发商，谋划合作推动城中村改造项目。然而出于利益最大化的考虑，各个开发商圈定的项目范围几乎完全避开古墟历史文化资源相对集中的区域和规划公共利益用地占比较大的区域（图3），导致历史保护和公共设施建设难以落实，且项目以拆除重建为主，为古墟历史风貌的保护带来巨大隐患。同时由于古墟涉及的10个城中村相互穿插，难以通过分散的实施主体统筹落实规划的主干道路和基础设施体系，致使更新项目的实施面临巨大困境。

图3 早期多家开发商在沙井古墟及周边谋划的城中村改造项目范围Fig.3 scopes of urban renewal projects planned by developers in and around Shajing Ancient Fair

另一方面，宝安区政府和沙井街道办于2016年谋划依托沙井古墟和蚝文化建设“金蚝小镇”，并委托专业机构开展资源调查和规划设计，以推动都市古墟向特色小镇的转型升级[23]。该项目对古墟内的存量建筑进行了综合评估并划定保护范围，提出建筑活化利用指引，同时围绕古墟周边规划了诸多创意产业园区、美食文化街区和公共开敞空间（图4）。然而这轮规划以空间优化为导向，缺乏利益分配和财务平衡的考量，涉及规模庞大的拆迁谈判和异地安置工作，难以在相关利益主体及村改项目开发商之间达成共识，导致规划完成后的两年内始终没有取得实质性进展。

图4 金蚝小镇规划中的沙井古墟城市设计效果图Fig.4 the urban design of Shajing Ancient Fair in Jinhao Town Planning

2.3 第三阶段：多方协同推进的片区统筹与古墟活化

2018年初深圳高调宣布打造海洋新城，作为深圳又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。紧邻海洋新城的沙井街道迎来新的转型机遇，成为深圳城市更新的重要潜力地区。当年7月，沙井街道办召开“沙井大街片区城市更新推介会”③（图5），邀请华润置地等多家大型开发商提交由“空间规划方案+开发实施方案”共同构成的综合统筹方案进行公开竞赛。经过沙井街道办和项目涉及的村股份公司董事会成员投票，最终确认由华润作为竞赛中标单位，按照“政府规划统筹、市场主体实施、股份公司参与”的模式推进后续工作。

图5 沙井古墟历史风貌区范围与沙井大街片区城市更新规划研究范围关系示意图Fig.5 the relationship between the historical district of Shajing Ancient Fair and the Shajing Avenue Area

2019年，深圳市规划和自然资源局与宝安区政府签订合作框架协议，明确以沙井古墟为试点，通过容积率转移或奖励等方式，引导更新实施主体对历史风貌区进行修缮整治和活化提升。其后宝安区政府成立项目现场指挥部，由区领导挂帅，相关职能部门作为成员，定期召开工作例会协调各方诉求，推动项目实施。同时，宝安区更新整备局、区文化广电旅游体育局、沙井街道办和华润签订合作协议，确定华润作为项目前期统筹主体，开展城市更新单元计划申报工作。华润随后委托多家单位组建高规格的专业联合体，开展一系列专题研究并制定计划方案，同时与沙井街道办全力推进意愿征集、地形测绘、土地信息梳理、项目宣讲等前期工作，召开各村股东大会进行意愿表决，获得96%的高通过率。最终该单元计划于2020年6月获得市政府批准立项，成为深圳首个以“重点城市更新单元+历史街区活化整治”模式开展的更新项目。

更新单元计划立项以来，区更新整备局、沙井街道办与华润通过建立大师工作坊，组织多轮专家研讨会，就综合规划、历史保护、交通组织等关键议题进行研讨，以搭建清晰的城市规划系统框架，稳步落实各项规划内容；同时，面向世界顶尖设计机构开展城市设计国际竞赛，并要求参赛团队提出沙井古墟整体更新运营方案（图6），以促进沙井古墟的合理保护活化和沙井大街片区的全面转型。

图6 沙井大街片区城市设计国际竞赛方案中的沙井古墟设计鸟瞰Fig.6 rendering of Shajing Ancient Fair from the international consultation on urban design of Shajing Avenue Area

此外，沙井街道办和华润委托设计机构在沙井古墟中选取示范段进行河流整治、景观和建筑改造、艺术策展等，作为当年沙井金蚝节的重要活动内容之一。该项目以微更新为手段，针对典型地点开展“原真性设计”[24]，通过有限干预实现了滨水空间提升、交通改善和古墟活化（图7），获得联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖等多个国际性奖项，使沙井古墟的更新实践得到国内外广泛关注。其后沙井街道办和华润共同推动了古墟附近蚝乡湖公园和沙井村民大厅的建设（图8），并承办此后历届沙井金蚝节，不断提升古墟的公共空间品质和知名度，为沙井片区的转型发展和空间增值打下基础。

图7 沙井古墟微更新示范段改造方案（a）与建成情况（b）Fig.7 the plan (a) and image (b) of the micro renewal project in Shajing Ancient Fair

图8 更新后的蚝乡湖公园（a）及沙井村民大厅（b）Fig.8 Haoxiang Lake Park (a) and Shajing Community Hall (b) after renewal

3 沙井古墟的空间再生产与治理转型

回顾沙井古墟的空间演进历程，可以看到权力、资本、社会等要素在古墟空间再生产中发挥的多重作用。下面结合“权力—资本—社会”辩证分析框，进一步探讨各要素的作用机理和互动机制。

3.1 权力要素：面向潜力发展区的权力干预和重心下沉

随着地方经济结构的转型，深圳进入创新驱动发展的新阶段，迫切需要提升自身文化内涵、增强城市综合竞争力，以吸引全球创新人才，实现高质量发展。在此背景下，拥有丰富历史文化遗存的沙井古墟成为城市转型的重要潜力地区。然而古墟复杂交错的产权格局、规模庞大的历史遗存和数量众多的物业权利人意味着高昂的更新成本。地方政府难以仅靠自身的财政、人员和技术力量推动片区更新实施，因此转而通过制度供给吸引外部资本的进入，并通过规划管控引导资本及社会行为，推动片区空间再生产。

在沙井古墟更新进程中，随着片区发展潜力的逐步提升，地方政府的制度供给和规划管控力度相应强化，驱动古墟空间生产的转型。在制度供给方面，前期主要依托一般性政策，由区职能部门、街道办及村股份公司等谋划各类文化发展和更新改造项目；而在第三阶段，沙井古墟被纳入全市历史保护制度改革试点，市级政府部门赋权区政府探索相关机制创新，同时区政府成立现场指挥部以加强统筹指导和部门协调，并由街道办组织项目具体实施。在规划管控方面，则通过划定保护范围、纳入全市历史风貌区、开展重点更新单元规划等，逐步强化沙井古墟的历史保护和统筹谋划。在权力主体的多元干预下，沙井古墟空间生产从前期的自发生长、城中村局部改造，进入到地区统筹谋划和高水平建设的新阶段，涌现出一批高品质的城市新空间。

而随着沙井古墟空间生产模式的转变，作用其中的权力结构则呈现重心下沉的趋势。一方面，沙井古墟的统筹谋划和空间提升需要众多部门的统筹协调，进一步推动了行政资源的下放，由区领导直接牵头针对项目进行指导和统筹；另一方面，沙井古墟的综合整治和片区有机更新面临大量沟通和小微建设工作，使街道办成为空间生产中的关键权力主体，由其主导推动了资本主体筛选、权利人意愿征集、古墟活化和公共设施建设等工作，并承担了区政府、权利人和资本主体之间的沟通纽带作用。

3.2 资本要素：潜在租差驱动下的多元投入和长效运营

沙井古墟区位条件的改善使其潜在地租显著增长，吸引了众多资本主体的进入，试图通过推动城中村更新获取租差收益。然而相互交错的村股份公司边界、界定模糊的公共利益贡献责任以及地方政府的不同谋划，使早期进入的众多资本主体面临长久的博弈和高昂的制度成本，导致沙井古墟及周边的更新陷入实施困境，迫切需要强化整体统筹，形成发展共识。随着沙井战略地位的进一步提升和地方政府的制度供给，其潜在租差收益大幅抬高，为吸引大型资本主体进入并统筹片区整体更新创造了有利条件。

华润作为前期统筹主体，通过多方面投入持续推高片区预期地租以扩大潜在租差收益，成为沙井古墟及其周边高品质空间生产的重要驱动力量。其前期投入主要包括：第一，引入高规格技术团队，不断挖掘片区潜在价值，强化产业研判和技术支撑，凝聚发展共识，为片区长效发展和潜在地租最大化奠定基础；第二，投资公共领域，通过活化历史古墟、建设公共设施、协助举办特色文化活动等，持续提升片区空间品质和潜在地租，同时树立企业形象，强化与地方政府、权利人的社会联系；第三，开展品牌营销，通过城市事件策划和多媒体宣传等手段推广地区品牌，提高沙井知名度和文化影响力，提升空间附加值。这些前期投入推动了沙井古墟一系列高品质空间的供给和标杆项目的营建，并在国内外形成较大影响力和知名度。

沙井古墟的空间特征则决定了引进资本的类型，并促使资本主体从追求短期效益的开发商转型为谋划长远收益的运营商。沙井古墟涉及众多历史文化遗存、大量相关利益主体和诸多民生保障工作，使其更加倾向于选择具有较大资金基础、丰富开发运营经验和较好社会信誉的大型国有资本，这成为筛选前期统筹主体的隐含门槛。同时片区统筹更新的复杂性，也迫使资本主体脱离传统的房地产开发路径，转而通过长效运营推动片区价值提升，以此寻找多元利益空间，扩大自身收益，成为与地方政府、权利人及居民等利益绑定、目标趋同的地区运营商。

3.3 社会要素：空间增值导向下的分层参与和社会分异

村股份公司和村民作为物业权利人，在经济社会转型和制度变迁背景下，为获取更高的空间增值收益，在沙井古墟的空间再生产进程中同样发挥了显著作用。早期阶段村股份公司和村民为改善住房和增加租赁收益，推动了古墟空间扩张和旧屋改建；第二阶段在城市更新政策引导下，村股份公司及村民为获取更大增值收益，积极谋划引入资本主体推动城中村改造；在第三阶段中，村股份公司及村民则参与到前期统筹主体的筛选和空间方案决策，从而影响古墟的空间生产方向。在此过程中，随着权力和资本主体的介入，村股份公司作为村集体代表，逐渐成为参与协商博弈的主要角色，而村民则主要通过投票、意见反馈等途径表达自身诉求，成为空间再生产的间接参与主体。

与此同时，众多规划设计咨询机构、行业专家等技术精英直接参与到沙井古墟的历史保护和空间决策，通过协调地方政府、开发商和权利主体的多元诉求，制定规划设计方案，成为“构想空间”或“空间再现”的主要供给方。而村民和租户面对古墟活化的空间实践，则通过意见表达、行为干预等推动概念化的“空间再现”向日常生活化的“再现空间”回归，成为空间再生产的间接或局部参与主体。社会公众作为空间消费方，成为空间供给的重要考量对象，但是对古墟空间再生产的干预程度相对有限。

在此格局下，不同社会主体逐渐形成层级化的参与结构，村股份公司和技术精英作为决策参与方，村民和租户作为间接干预方，社会公众作为消费方，不同程度影响和推动沙井古墟的空间再生产。而随着沙井古墟的持续更新和空间增值，新的居住和就业人口将不断涌入，村股份公司和村民可以分享高额的空间增值收益，而原本租住其中的低收入群体则面临生活成本上升和被迫外迁的可能，形成社会分异和贫富差距拉大的隐患。

3.4 权力、资本、社会主体的互动机制与治理转型

纵观沙井古墟的空间演进历程，权力、资本和社会主体在推进古墟更新的过程中，各方互动关系不断转型重构，进而带来差异化的空间实践。第一阶段中，权力干预和资本投入相对缺位，沙井古墟主要在村股份公司和村民的空间增值需求驱动下自发更新，然而规划管控的不足使得古墟面临无序开发建设、传统风貌被蚕食和公共环境恶化等问题。而在第二阶段，由地方政府自上而下推动的特色小镇建设方案，与村股份公司和资本主体自下而上推进的城中村改造方案存在严重分歧，各方难以达成共识，使沙井古墟改造面临实施困境；到了第三阶段，随着大型国有资本作为前期统筹主体进入，并与地方政府、村股份公司等形成合作关系，终于推动了沙井古墟的活化和有机更新，并为未来的长足发展奠定了基础。

伴随着沙井古墟的有机更新和统筹发展，权力、资本、社会主体的内在结构相应转型，逐渐形成圈层化的多元治理体系（图9）。其中，街道办、大型国有资本、村股份公司及技术精英成为沙井古墟空间再生产的核心决策和治理主体，共同谋划和推动了沙井古墟的精细化更新活化和高品质公共空间供给；区政府、村改项目开发商、村民及租户则构成了空间再生产中的间接治理主体，区政府通过指挥部和相关部门指导片区更新方向、决策重大事项，村改项目开发商通过与更新统筹主体合作分享租差收益，村民及租户则间接或局部参与古墟活化；而市政府、其他资本主体和社会公众则成为外围治理主体，一定程度上影响古墟的更新方向。在多元主体的协同治理下，形成增长联盟，共同推动了沙井古墟的持续空间再生产和价值提升。

图9 沙井古墟空间再生产中的圈层治理结构Fig.9 the governance structure in the space reproduction of Shajing Ancient Fair

4 结论与讨论

基于“权力—资本—社会”框架辩证分析不同要素在沙井古墟空间再生产进程中的作用机理与互动机制，能够看到：对于具备较大发展潜力的地区，可以通过地方政府、大型资本、物业权利人及技术精英等的协同合作，推进历史风貌区的统筹谋划和有机更新，实现高品质建设和高质量发展。在此模式中，地方政府需要加强规划管控和制度供给，在细化明确历史风貌区保护要求的前提下，适当下沉行政资源、赋权基层权力主体，使之充分发挥政府、市场和社会间的沟通纽带作用，推动片区精细化有机更新和公共服务精准供给。同时，通过引入大型资本作为更新统筹主体，可以有效发挥其资本和平台优势，推动历史风貌区的高品质空间生产和长效运营，促进片区整体价值的持续提升。此外，对于历史风貌区中存在的大量物业权利人和租户等，需要加强基层自治体系建设，在党建引领下，通过村集体、业主委员会、商会、租户代表等有效统筹不同群体的利益诉求，借助社区议事平台与权力、资本主体协商博弈，合理保障自身权益，并降低各方沟通成本。而规划师、设计师等技术精英，则需在坚持历史保护和公共利益底线的基础上，合理统筹不同主体的诉求，构建凝聚各方共识的空间方案。

列斐伏尔在其著作《都市革命》（The Urban Revolution）中呼吁，“社会主义需要关心的并不是技术理性的设计管理与经济增长，而是每个生活在其中的人的城市权利”[25]。在沙井古墟的有机更新实践中，事实上形成了以“街道办—大型资本—村股份公司”为核心的增长联盟，三方合力推动古墟的空间生产和增值。然而空间增值的收益分配并不均衡，以低收入群体为主的大量租户面临利益受损和住房排斥的困局。在我国全面推动以“共同富裕”为本质要求的社会主义现代化国家建设的时代背景下，如何通过城市更新优化利益分配，促进弱势群体的权益保障和收益提升，推动“人民城市”的建设，仍有待更进一步的探索和实践。

注释：

① 沙井古墟所在的沙井街道，前身为沙井镇，曾是广东省乡镇企业百强镇。2004年随着宝安区城镇化的推进，沙井镇被撤销，设立沙井街道。

② 村股份公司是深圳城镇化推进和基层治理改革的特殊产物，由原农村集体经济组织转变而来，是原村集体物业和土地的产权主体，原村民则成为其股权人。

③ 沙井大街片区包括沙井古墟及其周边地区，总面积约3 km²，沙井古墟的保护活化是该片区城市更新的核心议题，需要在合理保护古墟的前提下系统优化交通体系、降低洪涝风险、完善城市功能、提升人居环境，促进片区整体转型提升。