探讨企业会计核算规范化管理对策——以Z 物业公司为例

文/白倩（西安保利物业管理有限公司）

物业类公司是伴随着各类企业的兴办，工业厂房需求日益增加逐渐兴起的，从表面看，物业类公司经营管理与房地产公司之间的关联甚小，但是从本质上看，物业类公司与非住宅类房地产公司的发展是紧密关联的，二者可以说相辅相成、相互制约，这样的情形就使得物业类公司盈利方面既依附于房地产公司，又独立于房地产公司，所以就会使物业公司的会计核算及财务管理工作更加复杂、烦琐。所以加强物业公司会计核算工作的规范化是提高公司财务管理水平的前提，也是公司长久稳定发展的必然要求。

一、物业公司业务特点及会计核算的特殊性

物业公司日常管理内容可以分为一般公共区域服务、专项区域服务和特约服务，涉及的成本费用主要有人工成本、设施维护检修、税费等其他成本。而且物业公司会计核算工作有着明显的特征，涉及成本点多，且较分散、涉及区域广，覆盖面积大、成本监控线长，伴随的服务也会有所增加、成本监管难。物业公司会计核算流程，首先，是要确定收入，比如应收账款记为借，主营业务收入记为贷；其次，对各种成本费用展开核算，比如物业成本、印花税、管理费用、营业外支出等；最后，核算时间段内物业公司实际经营成果，即计算整体利润及净利润[1]。

二、Z 物业公司会计核算中存在的问题

（一）会计核算不规范

物业公司因为与非住宅类房地产行业相伴随，所以其会计核算工作也有着很大的难度。由于会计核算工作有难度，就会使实际Z 物业公司在会计核算过程中出现各种行为不规范的现象。具体表现在：第一，各项管理制度不规范，比如资金管理制度、货币管理制度、现金流管理制度、预算管理制度等，存在着人为因素造成的公司资产遗失、挪用等不良现象，很容易给物业公司造成极大的经济损失和财务风险；第二，物业公司在实际进行会计核算工作时，并没有依据相关法律法规进行，也没有设置业主信息及缴费台账、发票管理制度。随着公司经营时间的推移，账实不符现象也越来越严重，但是却无法追溯到相关责任人，导致公司核算数据不准确、账面会计信息的真实性和完整性也亟待提高；第三，各种营业收入会计核算不够规范。物业公司目前仍然采用的收入确认方式是依靠收付实现制，而不是权责发生制，这样就无法把实际业务活动经营期间产生的营业收入真实、完整地反映出来；第四，财务管理方面也缺乏监督管理机制，导致实际财务管理、会计核算工作中存在的诸多问题无法被及时发现、及时更改，任其演变，最终给公司带来较大的经济风险和财务损失。

（二）会计基础建设薄弱

物业管理公司在我国正式兴起运行的时间较短，无论是在运营商经验方面，还是在管理能力方面，都存在着不足，市场对于优秀财务人才方面也存在着较大的缺口。所以导致Z 物业公司会计基础建设工作较为薄弱，主要体现在：其一，会计核算工作的相关人员综合素质低，再加上物业公司核算工作的复杂性，会计核算人员很难做好分内工作。而且物业公司对人才方面的重视程度也不足，无法吸引更多行业内的优秀人才。现有财务人员又无法胜任财务工作岗位，从而造成财务管理效率低、会计核算工作无法有序进行；其二，财务管理流程体系不完善，因为物业公司对财务管理工作的管理较为松散，所以财务相关的制度流程、审批流程等都不够完善。在实际业务活动进行过程中，涉及财务管理部门的环节经常会出现先执行后申请、申报的情况，整体出现了本末倒置的现象，使公司面临的财务风险也进一步增大了。另外，物业公司在实施了“营改增”政策之后，从原来单一的5%，变为了更加复杂、多样的增值税税率（表1）。

表1 Z 物业公司服务增值税税率的变化情况

从表1 中增值税税率变化可以看出，短期内变化较大，再加上物业管理还会涉及商业性质、住宅性质，还要考虑增值税普通发票和专用发票的准确选择，任何一项工作都要求财务人员有较好的专业知识和丰富的工作经验，如果财务人员个人技能不足，根本无法胜任岗位工作，所以，财务人员的专业技能和综合素质对物业公司的经营发展至关重要。

（三）预算和业务发生分离

在Z 物业公司会计核算工作中，财务预算和实际收支差异较大是普遍存在的现象。究其原因，在于物业公司实际预算部门和业务部门相对独立，人员交流少，各部门员工仅仅局限于履行各自的职责，忽略与其他部门间的沟通交流，也会忽略公司制定的预算管理目标，埋头苦干，最终导致实际业务经营活动收支与预算差异较大，而所制定的预算目标也无法对物业公司各部门实际业务活动起到引导和监督作用，导致公司预算的管理、调配、统筹功能无一体现。公司传统的预算编制工作因为考虑到时间成本、人工成本等方面因素，会直接由财务部门单独进行预算编制，这样就会使预算编制太过局限性，无法准确预估公司实际业务活动过程中涉及的收支费用，也会造成预算实际执行效果差。

（四）会计核算方式较为单一

Z 物业公司在实际进行会计核算工作时，所采用的核算方法较为单一，只是由财务部门进行项目活动结束后的整体核算工作，设置的账目名称也较为简单、笼统。所以物业管理人员对实际各个部门及员工收支资金并没有准确地把控，也没有对其进行科学合理的引导和约束，导致公司出现物业项目记录数据与财务部门数据不一致。而物业公司会计核算工作难以顺利进行还有一大原因在于公司内部部分管理人员及普通员工并没有认识到会计核算工作的重要性，也不会主动积极参与到会计核算中，导致实际核算过程中各部门人员不配合财务部门，仅仅由财务部门人员负责会计核算工作，难免会存在数据信息收集的局限。物业公司因为其管理业务范围涉及区域较多，对不同的区域特点研究不足，也无法为其提供具有针对性的服务，无法根据实际业务特点选择不同的会计核算方式，整体采用单一的方式进行核算，导致核算信息粗放，各区域、各项目、各类型费用明细都无法实现精细化。比如对于部分交付投入使用早的园区的物业管理，物业公司收取的物业服务费较少，但是实际上支出的某项成本费用可能会高于收取的服务费，具体超出费用金额也无法计算清楚[2]。

三、加强物业公司会计核算的对策

（一）进一步加强会计核算工作的规范性

因为国家营改政策的出台，物业公司的会计核算工作也发生了极大的变化，尤其是现阶段面临着“金税四期”的启动，物业管理公司要实现有序盈利，就要进一步强化内部财务管理工作，增强会计核算工作的规范性。随着物业公司实际业务经营规模的增大以及各种业务活动范畴的扩大，更加需要完善的会计核算制度体系和财务管理制度体系做基础，从而在此基础上逐渐完善公司各种业务活动流程、制度体系，逐渐实现会计核算工作的规范化，推进公司稳定发展。物业公司要制定完善的会计核算管理体系和完整的财务管理制度，公司内部所有的财务管理工作及会计核算工作都要在制度体系基础上进行。并且在实际业务活动进行过程中，不断完善各项具体的制度建设，比如预算管理流程、资金管理制度体系、岗位职责分配等，从而不断提高会计核算工作的准确性。为了加强公司会计核算工作的规范性，可以进一步加强公司内部控制体系的建设，实现对会计核算和财务管理工作的监督管理。可以成立独立的监督管理部门，直接听命于公司总经理，确保监督管理工作能够独立、公正地进行。

（二）完善会计基础建设

物业公司在进行会计核算工作时要始终遵循会计相关法律法规和制度体系标准。物业公司完善会计基础建设，首先要为公司目前的财务人员提供更多学习培训、外派参观实践机会，让他们能够切实感受行业先进管理理念、经营成果，从而提高公司财务人员的综合技能，为公司发展储备足够的人才资本；其次，为公司内部各部门沟通交流搭建有效平台，促进各部门间的沟通交流。在全体员工共同积极配合下，切实保障会计核算工作的完美落实；最后，为了保障公司会计核算工作能够顺利落实，还要引入或培养一批优秀的会计核算人员，构建一支综合能力强、专业素质高的会计管理团队，还要加强对员工的道德素质培训教育，避免内部工作人员因个人思想、行为问题给公司带来较大的经济损失[3]。为了吸引更多财务方面的优秀人才，公司可以提高财务人员的薪酬待遇，给予更多福利，以此来吸引更多优秀人员加入，不断壮大公司财务团队。

（三）提升物业公司预算管理水平

物业公司预算管理水平的提升首先要使财务部门与业务部门相融合，使公司各部门人员对预算管理工作的重要性都有一定的了解，这样才能在实际工作中促进预算管理执行，保障预算管理效果的实现。为了提高预算编制准确率，提升预算执行效率，需要物业管理各部门相互融合，让财务人员熟悉业务活动流程、业务难点、业务活动进程、不同业务活动特点等，从实际业务活动出发，编制准确的预算。让业务部门能够了解各环节涉及的财务收支，从而进一步优化业务的流程，公司实现业财融合的有效途径是信息化系统的建设，为了实现各部门信息数据的共享，就要加快公司信息化系统建设，同时也可以利用信息化系统，实现对所有业务流程活动的动态监督管理，实时监督各部门预算执行情况，并及时加以反馈，从而保障预算执行效果[4]。

（四）优化物业公司会计核算方式

营改税政策的出台并落实，对于物业公司是一个重大的宏观调控，从此物业公司也要依据增值税标准进行纳税，同时，公司内部税控体系和会计核算体系也都发生了巨大的变化。物业公司要顺应时代发展需求，就要认清经营状况，清楚市场定位，稳定内部财务管理及会计核算工作。对于优化公司内部会计核算方式的路径：第一，准确划分收入来源，一种是主营业务收入，剩余全部划分为其他收入。其中主营业务收入包含业主物业管理服务费、停车费等，其他收入有维修费用、场地出租金费、水费、电费等。为了方便收入费用的规范化管理，可以按照项目名称和具体楼栋号进行管理[5]；第二，按照不同项目的管理区域进行核算费用划分，仿照制造业企业，把生产成本进行归集，然后按照不同项目产生的费用进行分配，比如直接成本费用、间接成本费用等。在物业项目合同签订时，就要清楚园区厂房和园区写字楼之间的成本划分，便于后期准确进行分摊归集。对于Z物业公司来说，主要的成本支出是人工成本，几乎占项目总成本的70%-85%，要准确地划分各区域人工成本，就要对每个员工负责的区域进行划分，从而加强对员工个人区域成本的管控。

四、总结

随着我国经济水平的提高，人才竞争的日益激烈，企业也尽可能创造一个良好的办公环境来吸引各类人才，为公司发展壮大添砖加瓦。求职者在找工作时，办公环境也是选择的考虑因素之一，所以要实现物业公司的高效管理，高利润经营，就要为业主提供更多具有针对性的服务，规范公司内部会计核算方式，加强内部管控力度，从而促进物业公司的良好发展。对于本文中提到的物业公司会计核算过程中存在的会计核算不规范、会计基础建设薄弱、预算和业务分离、会计核算方式单一等问题，本文也相应地提出了加强物业公司会计核算工作的对策：进一步加强会计核算工作的规范性、完善会计基础建设、提升物业公司预算管理水平、优化物业公司会计核算方式。希望这些措施的提出可以帮助物业公司实现财务管理质量和效率的提升，同时提高物业公司运营净利润，促进公司实现长久、稳定的发展。

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会计核算，是指以货币为主要计量单位，通过确认、计量、记录和报告等环节,对特定主体的经济活动进行记账、算账和报账,为相关会计信息使用者提供决策所需的会计信息。

《会计法》第9 条规定:“各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算,填制会计凭证,登记会计账簿,编制财务会计报告。任何单位不得以虚假的经济业务事项或者资料进行会计核算。”

会计核算贯穿于经济活动的整个过程，是会计最基本和最重要的职能，又叫反映职能。记账是指对特定主体的经济活动采用一定的记账方法,在账簿中进行登记，以反映在账面上;算账是指在日常记账的基础上，对特定主体一定时期内的收入、费用、利润和某一特定日期的资产、负债、所有者权益进行计算，以算出该时期的经营成果和该日期的财务状况；报账就是在算账的基础上，将特定会计主体的财务状况、经营成果和现金流量情况，以会计报表的形式向有关各方报告。