先予执行是解决新老物业交接矛盾的利器

摘要：原物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退场，拒不移交物业服务用房、设施设备和相关资料的行为，严重影响到小区业主生活安宁及生命财产安全，小区业主迫切需要原物业服务人停止侵害，此情形符合先予执行紧迫性要件。业主委员会向法院起诉原物业服务人并同时申请先予执行，法院可以在终审判决前裁定先予执行要求原物业服务人退场交接，及时化解新老物业交接矛盾。

关键词：原物业服务人;先予执行;退场

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0057-03 收稿日期：2022-02-10

作者简介：周运镍，湖北民本律师事务所。

1 问题的引出

新老物业交接一直是物业服务领域一个比较突出的问题，经常引起社会矛盾，全国各地不论大小城市都存在这样的现象，也是各地基层政府比较头疼的问题之一。原物业服务合同终止后，原物业服务人退场并移交资料是原物业服务人的法定义务。然而，很多原物业服务人因部分业主欠缴物业费、对业主大会决议有异议以及投入小区的改造资金没有获得收益等原因拒不退场，由此产生冲突。虽然《物业管理条例》规定房屋行政管理部门可以对拒不退场移交资料的物业服务人进行处罚，但是很多物业服务人不惧怕处罚。房屋行政管理部门没有强制执行权，不能要求原物业服务人强制退场。面对业主报警，警察虽不断出警，但不能强制要求原物业服务人退场。业主委员会只有通过漫长的诉讼拿到胜诉判决后申请强制执行。然而，在此过程中，原物业服务人与业主、业主委员会以及新物业服务人之间矛盾不断、冲突不断、投诉不断、报警不断。新老物业交接的矛盾长期得不到有效解决，长此以往将影响政府的公信力。因此，人民群众及各地政府急需找到一条行之有效的破解路径。笔者认为可以通过先予执行及时化解新老物业交接矛盾。

2 先予执行适用范围和条件

先予执行是我国民事诉讼法规定的制度，是指人民法院在受理案件后作出终审判决之前，因当事人一方生活或生产的急需，根据一方当事人的申请对另一方先行采取强制措施。先予执行是相对于依据生效裁判的终局执行而言的。正常的诉讼流程下，当事人需要等到一审二审终结后才能向法院申请强制进行，而先予执行则不用等到诉讼完结，当事人可以在法院立案受理诉争案件后尚未作出生效判决前就可以提出申请。先予执行后法院继续对当事人之间的争议诉求进行审理。先予执行制度设立的目的在于解决某些特殊民事案件当事人生活或生产经营的迫切需要。

根据《民事诉讼法》第109条及相关司法解释的规定，先予执行适用于以下3类案件：（一）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的案件;（二）追索劳动报酬的案件;（三）需要立即停止侵害、排除妨碍，需要立即制止某项行为，需要追索恢复生产、经营急需的保险理赔费等情况紧急需要先予执行的案件。

根据《民事诉讼法》第110条及相关司法解释的规定，先予执行还应当满足下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确;（二）不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营;（三）被申请人有履行能力。

此外，《民事诉讼法》还规定，人民法院可以责令申请先予执行的申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。

3 新老物业交接完全可以适用先予执行

司法实践中，人民法院裁定先予执行的案件多为追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用以及追索劳动报酬的案件，而且在大多数法官思维方式里先予执行也只适用于这两类案件。法官囿于固定思维，不愿对其他类型案件先予执行。笔者通过检索发现，法院对新老物业交接适用先予执行，鲜有这方面的案例。笔者认为新老物业交接符合先予执行范围和条件，完全可以适用先予执行。

《民法典》第949条第1款规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”因此，原物业服务合同终止后，原物业服务人退场并移交资料是原物业服务人的法定义务，业主委员会有权要求原物业服务人退场并移交物业用房、设施设备及相关资料。业主委员会的权利以及原物业服务人的义务都很明确，符合先予执行的第一个条件。

原物业服务合同终止后，原物业服务人拒不腾退物业管理用房导致新物业服务人不能进驻小区开展工作，小区卫生环境不能得到及时清洁。在当前疫情反复的情况下，极易出现疫情防控漏洞，影响小区业主健康安全。原物业服务人拒不移交图纸、门禁系统、停车管理系统、用水、用电等相关设备及资料，导致业主出行困难、生活困难，特别是拒不移交消防控制系統、电梯故障紧急呼叫系统，严重情况下甚至会威胁到小区业主生命财产安全。因此，原物业服务人拒不退场、拒不移交设施及相关资料，将严重影响业主的生活安宁，符合先予执行的第二个条件。

法院裁定先予执行，可以要求原物业服务人将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料先行交还给业主委员会。对于多收的物业服务费以及公共收益的结算返还诉争问题，不纳入先予执行的事项，由业主委员会及原物业服务人各自举证，法院继续开庭审理作出裁判。交还物业服务用房、相关设施及相关资料等先予执行事项不存在追索费用，原物业服务人能够履行，不存在履行不能的问题，符合先予执行的第三个条件。

原物业服务人拒不退场，拒不移交物业服务用房、设施设备和相关资料的行为，严重影响到小区业主生活安宁及生命财产安全，侵害小区业主合法权益，小区业主迫切需要原物业服务人停止侵害，属于《民事诉讼法》第109条规定的情况紧急需要先予执行的案件。

4 新老物业交接适用先予执行的意义

一是有利于化解社会矛盾。先予执行可以不待法院判决终结就可以将原物业服务人清退，及时化解业主、业主委员会与原物业服务人之间以及新物业服务人与原物业服务人之间的矛盾，避免矛盾越积越多、越积越深。

二是有利于提高基层政府治理能力。按照法律规定，原物业服务合同终止后，原物业服务人必须退出，但是社区、街道、房管、公安没有强制清退权力，行政主管部门只能对原物业服务人进行处罚。然而，处罚对原物业服务人根本不起威慑作用，而且社区、街道、房管、公安等部门还要疲于应对业主大量的投诉，无端增加基层政府的工作量。先予执行清退原物业服务人后，有助于减少投诉，实现基层政府的有效治理。

三是有利于推进法治建设。人民群众自觉学法懂法守法是法治社会的要求。有的原物业服务人认为，自己赖着不走，业主委员会只有起诉，因诉讼时间较长，可以将业主委员会拖到打退堂鼓而放弃起诉，可以将新物业服务人拖疲直至退场。先予执行可以及时将原物业服务人清退，使原物业服务人放弃打持久战的幻想而促使其自觉履行退场义务，也可以促使业主、业主委员会积极拿起法律武器维护自己合法权益，从而促使物业服务人、业主、业主委员会自觉学法懂法守法，促进法治社会建设。

5 先予执行需要“府院联动”

2021年1月5日，住建部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中强调，要加强和改进住宅物业管理工作，创新治理举措，总结经验，及时完善住宅物业管理有关制度。因物业管理涉及很多法律问题，行政主管部门没有强制执行权，需要司法部门的全力配合才能取得更好的治理成效。行政主管部门想清退原物业服务人，但是没有执行权;人民法院有权及时清退原物业服务人，但是囿于保守思想不愿意先予执行。物业领域专项整治缺少司法部门配合这一环节，整治效果将会大打折扣。

对于新老物业交接出现矛盾的小区，经社区、街道和房管部门协调，原物业服务人仍拒不退场的，社区、街道和房管部门可以引导业主委员会向法院起诉并申请先予执行，并可以协助业主委员会同人民法院沟通，反映新老物业交接引起的民生问题。人民法院要敢于担当，重视民生问题，收到业主委员会的申请后立即裁定先予执行。对于担保问题，因《民事诉讼法》规定的是人民法院“可以责令申请人提供担保”，而不是“申请人应当提供担保”，人民法院可以自主决定是否要求提供担保以及担保财产的价值。因先予执行不会给原物业服务人造成财产损害，也不会存在错误执行，而且有的业主委员会经费紧张不能够提供担保，笔者建议不要求业主委员会提供担保。