房地产项目投资决策阶段问题分析

Analysis of the Problems in the Investment Decision Stage of Real Estate Projects

ZHANG Shu-jie

（CCCG Real Estate Group Co.， Ltd.， Beijing 100088， China）

【摘  要】近年来，一些房地产项目落地后盈利水平不高，部分原因在于投资决策时存在一些问题。实际上，在市场平稳的情况下，房地产项目的投资决策阶段基本上决定了项目未来的盈亏情况，后期开发成本及进度变化的影响相对较小，所以投资决策阶段的风险控制至关重要。论文对房地产项目投资决策阶段存在的问题进行了分析，从战略灵活性、超额授权、方案优化等角度就优化投资决策机制提出了一些建议，旨在降低项目投资风险，增强项目盈利能力。

【Abstract】In recent years， the profitability of some real estate projects after implementation is not high， partly due to some problems existing in investment decision. In fact， when the market is stable， the investment decision stage of the real estate projects basically determines the future profit and loss of projects， and the impact of later development cost and schedule changes is relatively small， so the risk control in the investment decision stage is very important. This paper analyzes the problems existing in the investment decision stage of real estate projects， and puts forward some suggestions on optimizing the investment decision mechanism from the perspectives of strategic flexibility， over authorization and scheme optimization， aiming at reducing the investment risk of projects and enhancing the profitability of projects.

【关键词】投资决策;战略僵化;超额授权;经济效益;方案优化

【Keywords】investment decision; strategic rigidity; over authorization; economic benefits; scheme optimization

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章編号】1673-1069（2022）03-0127-03

1 引言

房地产项目具有投资数额大、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，房地产投资过程是一种对未来需求进行预测，决策落地后在较长周期生产产品并交付的过程，要想实现投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济和社会效益，项目全周期各阶段应得到优化管控，其中，投资决策阶段对项目的影响最大。

决策阶段面临房地产投资的诸多风险，分为两个方面：第一，外部方面，包括货币政策、销售政策、土地供给、行业竞争等宏观环境因素;第二，内部方面，包括企业的资本实力、发展规划、管理制度、决策授权、业态布局及市场洞察力等企业自身微观因素。本文结合企业在投资决策阶段存在的问题，对项目投资带来的亏损风险进行探讨。

2 房地产项目投资决策阶段存在的问题

2.1 战略规划理想化及执行僵化

战略规划是企业制定的总体发展方向，具有指引性、长期性特征。首先，战略规划制定过于理想化或对行业发展趋势预测出现偏差时，就会产生管理误导，给企业投资带来较大风险;其次，战略的长期性决定企业无法依靠个别投资行为及架构调整快速兑现战略目标，项目经营的长周期性也决定企业难以快速实现预期经济利益，而且房地产项目的资金消耗量大，容错代价高昂;再次，战略规划执行具有滞后性，行业、市场发展及政策瞬息万变，战略规划从调研、拟定到发布、执行有较长时间周期，无法准确跟上市场发展变化;最后，重点战略项目未必兼具社会效益及经济效益，容易出现不同效益上的跷跷板效应。

2.2 投资经济分析存在凑指标问题

虽然很多房企基于内部投资管控要求、审计要求等，制定了相关的投资制度及审批规则，设定了项目投资强制性标准，如销售净利率、资本金内部收益率、现金流回正时间等，然而企业与外部同行，企业内部各区域、各城市团队存在投资竞争的情况，存在为了追求项目落地而主观调整投资测算数据的情况，即凑指标。对某些影响经济指标的敏感性因素进行调整，如提高销售价格、降低成本预期等，从而使项目经济指标满足强制性标准，一旦项目如期落地，就为亏损埋下了伏笔。

2.3 投资沉淀资金的商办或产业项目

行业经过多年发展，很多房企不同程度地投资了一些商业、办公类项目。商业项目既要求具有很强的区位属性，又要求长期的商业培育，经营得好可获得良好的现金流，也可以作为公司的信用资产，但区位或经营不好时，极易出现租不上价、空置率高的情况，且往往在企业需要将其变现时，或者难以及时出售，或者资产价值折损严重。办公项目既受制于商改住、最小分割面积等政策，又受到交易金额大、市场受众小和经济环境等因素影响，去化速度慢、项目盈利难。同样，近年来，各种特色产业园、特色小镇兴起，一些企业也涉足其中，这种需要组建专业团队开发、运营及维护的大宗资产项目，存在前期投资大、企业招商难、运营成本高、回款变现难的问题。如果再考虑资金成本，上述商办、产业类项目多数难以盈利，且沉淀了大量资金。

2.4 强排设计方案误差大、落地性差

此前，房企在可研阶段做强排设计的并不多，之后土地拍卖竞争愈演愈烈，各企业对投资估算精度的要求越来越高，投资阶段的方案强排几乎成为行业标配。但近年来房企追求快周转模式，获取土地后希望尽快开展方案报批报建，投资阶段强排方案的深度不足，转化为设计方案的周期长，已难以满足现实需求。此外，强排方案属于方案的粗略排布，与最终落地方案指标误差大，直接影响了项目经济测算的取值精确度，甚至使得部分不应通过审批的项目顺利落地开发。

2.5 对市场认识不足，研判误差偏大

众所周知，产品的销售价格是典型的敏感性因素，对于项目的盈亏至关重要。在投资估算阶段，项目上报时出于功利、业绩需求驱动，跟进团队容易对投资区域的市场偏于乐观，包括对于产品的定价偏高、预估去化速度偏快，而对开发经营成本如建安费用、期间费用预估不足。然而，市场是客观、多变的，一旦投资阶段高估冒进，项目落地后极易导致经营亏损[1]。

2.6 超额授权幅度较大

在行业利润被摊薄的今天，各地获取土地出现超额利润的案例逐渐减少。很多拟投项目几乎是推高溢价率后，经济指标紧贴企业的强制性投资红线申报上会。通过审批后，公司一般按测算溢价率给予授权举牌上限价格，以期尽可能在上限价格之内顺利获取土地。而土拍竞争激烈时，在价高者得的规则下，授权上限价格经常被人一跃而过，难以竞买得到。继续举牌就需要临时获得公司的二次授权，这种二次授权其实就是超额授权。另外，大幅挤压拟投项目利润红线，一次性给予过高的授权上限价格也是超额授权。超额授权本质上是透支了项目未来的盈利空间，因此，超额授权给得越多，项目落地后，预期盈利能力下降得就越多，甚至出现土地成交即亏损。

2.7 合作开发项目投资风险

近年来，房企合作开发项目已成行业惯例，以此降低土地购置资金门槛及风险。而暴雷房企参与的合作开發项目更容易出现经营资金困局。例如，在建项目中，暴雷房企无法按照自身股比对等出资、对等担保，导致合作项目资金或融资困难，容易造成项目无法顺利建设、交付，进而造成房地产全产业链的资金支付僵局，涉诉赔付增多，对项目投资构成较大风险。

3 投资决策阶段问题的改进建议及措施

投资决策阶段进行项目投资研判，是跟政策、市场、潜在竞争对手进行的多维度博弈。在市场向好的情况下，通过市场价格的上行，可以逐步消化很多投资决策阶段的问题，但如果市场是平行甚至下行时，一些投资决策问题就容易暴露出来，无法消化，导致亏损发生。因此，本文结合实践经验，在此就项目投资决策阶段存在的问题提出优化建议，以期从投资前期避免潜在的投资风险及经营亏损。

3.1 坚持经济效益优先原则，确保战略灵活性

2021年对于房地产行业来说是不平凡的一年，业内数家知名百强房企因为市场、政策因素，销售回款大幅减少，企业现金流捉襟见肘，出现多起债务暴雷、降薪裁员事件，因此，当前已不允许房企不计代价地扩张。第一，房企投资战略应当回归企业价值创造的本质，保障现金流稳定、充裕，而不是为了追求某一特定的战略目标，牺牲阶段性的资金效率和项目的盈利能力;第二，战略应具有灵活性，结合市场及政策变化及时纠偏、及时调整，规避风险，避免战略僵化执行;第三，战略目标要避免过于宏观、空洞、模糊，缺乏指引性，实践中应缩小战略目标范围;第四，房企在追求经营多元化战略时，尤其注意跨界投资、跨界经营的风险;第五，每一个项目投资应严格遵循经济效益绝对优先的原则，在满足经济指标的前提下，再考虑战略远期利益。

3.2 明确并细化商办或产业项目的进出标准

①在当前的经济大环境下，作为经济增长重要推动力的房地产、基建行业利润增长乏力，各类资产收益率下行，很多房企以战略收缩为主，沉淀资金类项目应尽量采取风险回避的原则。

②投资管理办法应细化商办、产业类项目投资标准。首先，商办类项目的投资应重点筛选投资必要性强、经济可行性好的项目。其次，商办、产业类项目投资标准不能局限于利润率、经营成本收益比等经济指标，为控制投资风险，标准要细化、要丰富，涵盖如限定区域区位、控制规模标准、限制投资总额、积蓄商业资源、明确财税政策和产业政策等标准。最后，商办、产业类项目应分类明确投资标准。例如，是单独完成一个商办、产业类项目，还是搭配住宅用地一并开发;若搭配住宅用地一并获取，是遵循项目整体指标要求还是各自业态指标要求;明确商办、产业类项目可研阶段产品定价遵循何种原则、标准。

③更重要的是要明确退出标准。对于非长期自持经营的商办、产业类项目，一是明确退出的前提条件，包括所在区域、项目规模、项目类型、交付运营周期、经营效益等，符合条件即可考虑退出方案;二是明确项目的变现下限，是以微盈利为准（明确盈利水平），还是以保成本为准（明确成本的认定范围），甚至是以成本折价退出为准，必须予以明确。否则，退出标准不明确容易导致业务部门在实践中缺乏出售依据，难以具体执行，对变现方案犹豫不定、反复修改，浪费处置时机，导致资产沉淀。

3.3 多部门联动做好方案设计的正反馈

项目策划及方案设计决定着项目的品质定位、建筑标准、投资成本、去化速度等方面，对项目盈亏有重要影响。投资可研阶段，营销、成本、设计、投资等各专业条线联动做足项目定位及方案设计工作，对降低投资风险至关重要。

①做好可研阶段项目定位。在可研阶段，营销部门结合跟进地块的规划条件、区位、市场、客群等因素进行综合研判，准确给出拟投资地块适宜的项目定位、产品定位、客群定位及价格定位。

②增加方案设计深度。为提高投资估算时方案指标取值精准度，加快土地获取后方案迅速深化、落地，设计部门应根据营销部门的项目定位成果，结合规划条件、挂牌要求、现场踏勘等，加大设计深度，设计标准要与项目定位相适应，不能一味追求高、新、美和多余功能，把技术和经济有机结合，重点关注方案成果中的建筑布局、风格以及户型实用性、种类、大小、户配比例等，细化设计配置标准，切合市场需求。

③方案成果的正反馈。首先，设计部门应将设计成果及时反馈至营销部门，从市场、受众、货值等角度进行正反馈沟通及修正;其次，设计成果应及时反馈至成本部门，从预算角度，评估方案可能带来造价偏高的技术点;最后，设计方案应进行多方案比较分析，注意建筑平面布局、上下叠放、面宽利用、路网入口的科学性、合理性。决策前，大深度方案设计旨在于项目投资前规避可能存在的“技术硬伤”问题，以求获得最优定位及方案成果。

3.4 客观研究并描述市场，适当设定市场预期

营销部门对其负责的区域城市应建立市场运行平台，对市场量价走势有较好的敏感度和洞察力。首先，可研阶段应充分调研投资地块周边的市场行情，调研竞品项目销售数据，结合当前批售政策及市场行情，审慎给出市场预期;其次，在投资管理制度中，应限定预期增幅上限范围，超出上限，上报团队时应给出充足的支撑和依据，并将超限业绩风险纳入项目上报团队的考核范围，减少主观因素对投资研判的影响[2]。

3.5 静态、动态指标兼顾，侧重静态指标

房地产项目投资经济指标包括静态类指标，如销售净利率、成本净利率、静态回收期等，也包括动态类指标，如内部收益率、净现值、动态回收期等[3]。动态指标虽然考虑了资金的时间价值，但在实践中也更容易被人为地通过调整销售、建设、借贷类资金的流入、流出节奏来明显改变结果值。相对于动态指标，静态指标在销售价格、成本、进度不变的情况下，对于上述资金的节奏调整，结果值变化相对钝化。因此，为避免人为干扰，投资决策研判中，在兼顾动态指标的情况下，更应注重静态指标。

3.6 加强风险分析

在投资决策阶段，可研报告中必须进行项目潜在风险分析，不能流于形式，分析内容应表格化、具体化，包括但不限于水电气暖等大市政条件、地上附着物、周边遮挡、水气噪声污染、陵园墓地等。此外，要关注市场情况及潜在竞争、商办配比情况、规划设计条件对方案排布的不利影响等。风险分析前置化，有助于深化对项目风险的掌握，全面、充分、科学地进行投资决策。

3.7 调整项目合作机制

房企寻求合作时首先应及时关注行业发展态势，建立房企经营状况动态分析平台，注重与经营稳健的公司合作;其次，结合市场形势，及时调整投资制度，避免强制实行项目合作制，减少单一项目合作方数量，项目股东方以不超过两家为宜，降低风险概率;最后，将投资项目分类分级，对于投资总额相对较小、区位较优的地块，可考虑独资开发，有助于历练自身的操盘经营团队和贯彻自身的开发经营理念。

3.8 控制超额授权

首先，超额授权体现了更多的主观因素，哪类项目给予的投资授权该高一些，哪类项目给予的投资授权该少一些，决策依据欠充分，在内部资源平衡上存在不公平;其次，超额授权本身是以挤压项目预期利润为代价，造成土地获取后，剩余利润空间有限，项目抗风险能力下降。因此，在当前行业背景下，谨慎授权与理性投资应为投资决策阶段恪守的重要原则。

3.9 重视项目后评价工作的借鉴性

项目开发经营总结或者后评价是在完成竣工备案之后，对项目全周期开发实践工作的分析、总结。通过比较投资阶段的可行性研究报告、开发启动时的全景计划报告与项目开发和经营的实际情况，分析项目全周期开发经营的利弊得失，可以为之后项目投资决策提供重要的参考和依据，具有很强的借鉴性、指导性。

4 结语

纵观2021年的房地产市场发展，目前“活下去”是很多房企的当务之急。这或许不是常态，但也给很多企业敲响了警钟，行业快速发展的时期已经过去，要从过去靠负债冲规模、冲业绩的激进式发展及时转变为降负债、保利润、稳现金流的稳健式发展。当下，房企应把好决策关，注重项目投资质量，只有历练好自身的造血功能，才能在这个市场上活得久、活得好。

【参考文献】

【1】诸坚.财务在房地产企业投资决策中的应用[J].中国乡镇企业会计，2020（6）：86-87.

【2】郭麗华，官靖峰.房地产价值估算与房地产投资策略分析[J].工程经济，2021，31（11）：50-54.

【3】李宏杰.房地产企业项目投资决策管理的优化[J].山西财经大学学报，2021，43（S2）：50-52.

【作者简介】张树捷（1985-），男，河北邯郸人，从事房地产投资拓展。