旧的“重生”——以三荣大厦改造设计为例

周振丽 （安徽省建筑科学研究设计院，安徽合肥230031）

1 引言

随着城市的不断发展，城市建筑脉络跟随时代的步伐发生了翻天覆地的变化，很多不适应城市规划发展的旧建筑被成片的拆除，但是也有很多旧建筑因为其特殊的地理位置及可利用性被保留了下来。因此，在基于可持续发展理论的指导下，对旧建筑的改造利用已日趋紧迫，如何“变废为宝”，如何让既有建筑条件满足现行规范要求，提高项目使用价值，是我们在本次改造项目中的设计目的。

2 实例研究

2.1 项目背景概况

三荣大厦（以下简称大厦）位于合肥市淮河路步行街中段，紧邻含山路，李鸿章故居东侧，地理位置显要，是淮河路步行街最高的标志性建筑。大厦建于1997年，总建筑面积29670.83m2，其中地上建筑面积27659.44m2，地下建筑面积2011.39m2；建筑层数地上23层，地下1层；建筑高度77.10m。一至五层是商业，六至二十三层是酒店，是一栋综合性大楼。

由于历史原因，大厦在建成后仅运营了一段时间后，就停业关闭。此后的十几年中，除大厦的一层沿淮河路步行街旁的商铺正常开业外，其他部分基本上处于闲置状态。经走访，大厦一层沿街商铺20多平方米的铺子，月租金达10多万元。在这样一个寸土寸金的商业街区，如此多的闲置空间无疑是街区经济发展的巨大损失。而且由于大厦空置，无人管理维护，大厦建筑本身也日渐陈旧破败，小商业门面各自为政，使得本就荒废的大楼，更加凌乱，严重影响街区形象。为改善上述情况，盘活资产，提升建筑性能，故而对大厦整体重新进行改造。

2.2 现状分析

现在大厦外立面为石材及玻璃幕墙体系，用材及风格属上世纪代表，部分墙体破败，广告利用空间凌乱。部分沿街商铺占用消防车道。大厦内部还残留上一次营业后的装修材料，地砖破裂、墙面脏污、吊顶掉落，以及基础消防设施不完备，内部疏散流线混乱、疏散宽度不满足现行消防规范等情况。

2.3 建筑改造内容

2.3.1 外立面部分

定位：淮河路步行街，是年轻人聚集、游玩、消费的场所。而大厦处于步行街的中心地段，因此以年轻人为目标群体来进行定位。

设计语言：由于沿淮河路的商业已经销售完毕，淮河路步行街主要商业人流不能到达建筑内部，故而商业难以存活。在方案设计时，通过一层局部架空、打通一层消防通道连接主街的手法，来加强与商业街的亲和度，使其充分融入步行街中，增加了商业延展面，使一层商业背后的空间和二至五层的商业价值得到了很大的提升。

处理手法如下图所示。

建筑改造内容

①商业自成环形系统，一侧与淮河路相连接，一侧与含山路相连接，使得商业动线连贯，处处可达。

②做好图示中三处节点的立面设计。在含山路出入口设计了弧形玻璃幕墙，具有较强的昭示性；在淮河路出入口设计LED屏幕及品牌展示墙；在内街交汇处设计了铝板顶棚以及弧形广告墙。

③建筑内部的部分细节设计也为引导商业人流提供了便利。如：在靠近含山路与步行街交叉口附近增设电梯，即不占用黄金铺位，又进一步提高了街区步行人流到达二层以上商业的便捷性。由于地处老城区，停车难，造成了很多人不愿意开车来市区，为了解决停车问题，在四层设计二处连廊连接到对面的淮河路停车楼，使得开车的人流直接可以到达商业内部，大大提升了商业效益。自动扶梯设置在一层中部，在引导人流的同时，又减少对商业动线的影响。

外立面设计总结：

①外立面主体采用铝板幕墙，局部辅以通透的玻璃幕墙、木百叶等，营造出富有现代韵律感的商业立面，体现年轻人动感、简洁的立面风格;

②外立面采用经典的比例、水平的线条等建筑语言表达出经久永恒的美;

③注重商业入口、商业氛围的营造，从而变闭塞为敞开，自然的引导人流的引入;

④外立面除影响商业动线的结构构件外，尽可能的不破坏原有建筑，以达到改造高效节约的目的。

2.3.2 建筑平面部分

由于本次改造设计是为尽快盘活大厦，通过相关部门审批，所以建筑平面部分改造以消防改造为主，除一层留有必要的引导商业动线的功能构件外，二至五层商业均为大空间设计，后期装修由招商引资后，根据品牌情况进行商业业态布置（本文仅讨论建筑消防改造部分，有关新增设备消防设施情况，均为设备专业提供）。

负一层消防改造情况：原建筑负一层功能为人防（平时商业）、非机动车库及设备用房。根据最新建筑防火规范及业主要求，去除商业部分及非机动车库，改为预留设备区和不大于600m2的丙类储藏室。按设备要求扩大消防水池、消防泵房、配电房，新增送排风机房及生活泵房。

一层平面改造情况：

①根据商业部分面积计算商业部分所需疏散宽度最大值为8.3m，现有楼梯总疏散宽度5.4m。在一层北侧，商业价值最小处新增两部净疏散宽度为1.5m的楼梯，以满足规范要求；

②为解决地下室疏散及排风问题，打开南侧被封住楼梯出口；

③拆除遮挡消防通道商铺；

④封住废弃不用的非机动车坡道；

⑤中间部分新增两部自动扶梯。

二层至五层平面改造情况：

①部分同一层；

②根据立面造型，拆除影响造型的结构楼板；

③四层设置3m宽连接北侧停车楼的栈桥；

④公厕位置调整至影响商业业态的西北角；

⑤五层在业主预留的厨房区域考虑厨房管线与油烟井道的预留位置。

六层平面改造情况：

①更换屋面设备。2组风冷机组，2组风冷热泵机组，1处锅炉房，2台燃气锅炉。为消除设备震动影响，给震动大的设备增设1m高基台；

②拆除屋面违章用房；

商业部分疏散宽度计算表

③拆除客房内部旋转楼梯，并补齐楼板。

六层以上平面改造情况：

①由于后期六层以上部分招商仍为酒店，所以保持原有酒店布局不变，设备管线重新预留布置。并增设风机房，并把布草间与风机房相邻客房调换；

②根据立面造型，把东南侧凹角处楼板补齐。

平面设计总结：

①平面布局在现有建筑结构的基础上，尽可能地利用原有设施，对于不适应现行规范的地方，在不影响商业格局的情况下，改造至满足规范要求；

②由于既有建筑的特殊性，对于现在无法满足规范的地方，通过细节改造设计、安全性的验证以及专家的论证讨论，确保其改造后，仍可以保证现有建筑的安全性。

如大厦未在每个防火分区设置消防电梯，因为该项目为既有建筑改造，另外增设消防电梯因场地限制难度较大，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）7.3.1条条文说明的目的：“设置消防电梯的建筑的地下或半地下室”应设置消防电梯，主要指当建筑的上部设置了消防电梯且建筑有地下室时，该消防电梯应延伸到地下部分；除此之外，地下部分是否设置消防电梯应根据其埋深和总建筑面积来确定。本建筑地下室部分埋深不超过10m，且总建筑面积不超过3000m2，同时建筑上部已有一部消防电梯延伸至地下部分，因此本着安全节约兼顾的原则,未另设消防电梯。

3 结语

对旧建筑的改造是一场新与旧思想、时代、观念等方面的“碰撞”，往往会调整或者改变旧建筑的部分功能，当旧建筑的新功能被赋予时，原有空间的重组是必要的。如何利用旧空间，如何改善旧环境，如何让新功能与旧形式做到统一协调，是旧建筑改造的重点。

随着老城区建筑进入了一个新的建设阶段，对于旧建筑如何利用，并充分挖掘出旧建筑的经济效益、文化效益仍需不断探索。希望今后越来越多的旧建筑能在新的时期和标准规则变换中，取得良好的社会意识，为社会创造更多的剩余价值。