老旧小区电梯加装难点及策略分析

庄军阳

摘要：“爬楼难”困扰着广大住户，尤其居住在层数高于6层且建成时间较早未安装电梯的老旧小区的住户。为老旧小区加装电梯成为迫在眉睫要解决的民生问题，但加装电梯又存在一些技术难点及经济利益上的冲突，实施中困难重重。文中围绕老旧小区加装电梯的难点和解决策略展开分析，希望能为老旧小区加装电梯提供借鉴方案。

关键词：老旧小区;加装电梯;策略分析

Technical Difficulties and Strategy Analysis of Elevator Installation in Old Residential Districts

ZHUANG Jun-Yang

（Quanzhou Branch of Fujian Special Equipment Inspection and Research Institute， Quanzhou 362000， Fujian， China）

Abstract： Climbing stairs has always been a livelihood problem for the majority of residents， especially those who live in old communities that have less than 6 floors and were built earlier without elevators. The installation of elevators in the old communities has become an urgent need now. The peoples livelihood problems have been solved， but there are some technical and profit difficulties in the elevator installation process. The installation of elevators in the old community provides a reference.

Key Words： Old residential area; Installation of elevators; Strategy analysis

1 引言

人口老龄化已经成为中国乃至世界的难题，我国65岁及以上的老年人口已经从上世纪九十年代的6000万增加到2020年末的19064万，由占总人口的5.57%上升到13.5%。预计到2025年，65岁及以上老年人口将达到3亿左右。而目前老旧小区普遍未配置电梯，给大多数老年人日常出行带来不便。因此，2017年国务院办公厅发布《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》，明确提出加快推进既有住宅加装电梯工作的指导意见，把老旧小区加装电梯作为一项民心工程来加速推进[1]。

2 加装电梯的优势分析

2.1增加生活便利性

上世纪九十年代以来国家大兴住宅建设，但由于经济条件所限，国内大部分建筑为八层以下的单多层建筑，且未安装电梯等辅助设备，给住户尤其是老年人和残障人士的出行带来不便。因此，加快推进老旧小区加装电梯工作，是积极应对人口老龄化、方便居民生活、提高居住品质的重要措施。

2.2增加房产价值

为节省出行时间，电梯房已经成为年轻人租房及买房的优先选择。广州市天河区茶山小区的13幢老旧建筑在加装电梯后，房价普遍上调20%左右，房产随之增值[2];杭州花园24号旧楼加装电梯后，成为小区的“明星楼”，明亮大气的外部电梯引起居民热议，不仅方便该楼居民出行，也提升房子本身价值。该楼居民平均每户出资3万余元，加装电梯后，这幢具有20年楼龄的老楼房价上涨，平均每户升值20万元。因此，加装电梯可以为居民带来经济效益。

3 老旧小区加装电梯的难点分析

虽然加装电梯有诸多好处，但也带来不少难题。文中就从技术难点、经济难点和技术规范三个方面阐述老旧小区加装电梯的困难之处。

3.1 技术难点

老旧小区的住宅建筑在设计之初并未考虑日后加装电梯的需求，这就给改造施工造成难题：一是老旧小区不具备电梯井及其相关的力学结构，绝大部分电梯加装都是在建筑外重构电梯井，会相应增大建筑面积;二是若考虑在楼内加装电梯，则需要在拆除现有楼梯的基础上操作，此方法虽然可以节约建筑面积，但对建筑的结构性能有很大要求，且在加装电梯的过程中对住户的出行又是一个极大的挑战;三是老旧小区住宅天然气管路、电路等设施与现有建筑方法不太一样，因此在加装电梯时还要考虑电路、水路和天然气等的影响[3];四是在施工过程中难免会产生一些噪音和建筑垃圾，若未采取合理措施将严重影响住户的生活质量。

3.2 经济难点

老旧小区加装电梯虽然会给住户生活提供便利，但这只是部分住户的便利，不同楼层的居民对此持不同意见。对高层住户而言，加装电梯可以提供方便，但对一楼或二楼的居民而言，由于楼层位置较低，加装电梯未带来太多的出行便利。在筹备改造款时，大部分小区坚持平摊原则，高层住户乐于交款，而低层住户则不愿意。因此，前期加装电梯以及后期维护运行的费用的筹集是一个迫切要解决的问题。

3.3 技术规范模糊不清

目前国家尚未提出针对老旧小区加装电梯的技术规范且无过多的实际案例可以借鉴，目前的安装技术规范仅适用于新建建筑，这给加装电梯造成难点和阻力，如工程审批和工程建设方面，过程审批和技术标准的模糊不清将对加装电梯造成时间上的不确定性。

4老旧小区加装电梯策略分析

对老小区加装电梯，可以在水平交通的技术上增加垂直交通的便利性。文中根据上述提到的加装难点有针对性地提出解决策略，希望能够为老旧小区加装电梯提供借鉴。

4.1创新电梯加装思路

4.1.1注重民意

为老旧小区加装电梯影响住户利益，应严格遵循电梯加装原则，落实受益者和责任者相统一。一是以《中华人民共和国物权法》规定作为第一原则，即应所有居民集体投票的原则，只要同意加装电梯的居民数量或者同意者居住面积超过三分之二就代表全体住户同意;二是以平等协商作为第二原则，包括加装电梯和后期维护保养方案，需经过居民同意方案才可执行;三是市场化运作和补贴式引导加装原则，即由政府出面引导，业主协商一致，再实施相应的财政补贴，有效提高加装效率，造福社区群众;四是提高审批效率，由政府牵头成立专门的工作小组，为居民提供一条龙服务，更好地推动加装电梯工作的开展。

4.1.2兴建试点、大力推广

老旧小区加装电梯困难重重，不同楼层住户意见不同是主要原因，可树立试点单位，让住户能够看到加装电梯的益处和便利性，统一加装意见。如厦门于2015年出台老旧小区加装电梯的指导意见，并在适用范围、原则、筹款、建设等多方面做出指导性建议;宁波不仅对多层老旧住宅加装电梯开设绿色通道，简化办理流程，还对其中一部分费用进行补贴，政府参与住户的分摊比例。在这些城市政策和措施的推动下，老旧小区电梯加装成果显著，如宁波市江北区洪塘街道北欣社区欣欣家园、厦门市思明区东浦路的浦南新村等很多社区都对老旧住宅进行加装电梯，起到很好的示范作用[4]。

4.1.3创新融资体系

社区或政府在募集资金时应提供创新性方案，可以有效解决募集资金的难题。如政府可以提供一定比例的费用作为补贴，让利于民，有效提高加装效率;电梯轿厢广告牌的投放亦可募集一部分资金;可以引入PPP模式，由企业负责安装电梯，住户使用时按照楼层单次付费、月付或年付，减少住户因一次投入较大而产生负担;居民可以参考楼层按比例自筹资金，比如首层免费，二层0.5%，三层1%，四层1.1%，以次类推，有效解决筹款难题。

4.1.4政府推动

当地政府机关单位应以满足广大人民群众实际利益为出发点和落脚点，做好基础工作。一是对本地区适用改造加装电梯的社区住宅进行摸排，针对四层以上未安装电梯的老旧小区开展摸底统计工作，可以适当对老旧小区加装电梯进行补贴，如对某六层老旧建筑加装电梯的社区，每加装一台电梯补贴若干钱，楼层越高补贴越多，做到专款专用。二是组织社区和物业公司进行“三位一体策略”，各司其职、协同办理，做到一切为人民服务。

4.2创新加装技术思路

4.2.1创新电梯搭建方式

老旧小区加装电梯不同于新建住宅加装电梯，应充分考虑老旧小区面积和结构的特殊性，提出具有创新思想的搭建方式。以不破坏老旧建筑现有外部和内部结构，满足小区居民正常生活需求为首要目的，合理利用室外地理位置优势，最大限度地造福于民。

对于安全出口较近的两栋建筑可以采用两部外部电梯并行布置的方式，尽可能节约成本和减少占地面积;对于原有楼梯靠外墙布置的建筑，可以采用电梯入口与现有楼梯相连的方式布置外部电梯，在保持原有建筑结构稳定性的条件下减少墙体开口数量，且不破坏建筑的整体稳定性和安全性能;在两栋相邻单元楼中间距离不太大的情况下，可以采取在两栋建筑中间设置双开门的电梯井，可以减少电梯数量，且方便两栋居民出行。

4.2.2加装电梯需因地制宜

老旧小区加装电梯的主要目的是方便老年人出行。常规8人电梯尺寸为1100mm×1400mm，而老旧小区改造加装电梯的尺寸可以相对减小，因大部分老年人腿脚不便，故需考虑老年人坐轮椅出行的情况。常规轮椅宽度约700mm，考虑留余两侧的空间和家属的活动空间，可以将改造电梯开门宽度设置为800mm左右，轿厢尺寸在1100mm×1100mm左右，这样既可以方便老年人出行，也可以方便上班的年轻人[5]。尽量减少电梯轿厢入口和电梯外地面的垂直差值，方便老人轮椅通行。因此，可以采用双层结构设计、轿厢周边采用软毛刷、井道设置泄压通风口等措施来减少急速气体对电梯噪音的产生，提高居民的电梯体验感。采用较好刚性、光洁度和垂直度的导轨，选用较好的导靴、添加轿厢平衡块等措施尽可能地降低电梯的震动和抖动，减少对老年人身体的不适感。以上方法的灵活运用会使居民在使用电梯时有更好的体验感，提高电梯的使用频率，间接降低运行和维护成本。

4.2.3创新电梯运行和维护方案

老旧小区加装电梯是为了更好地服务老年人，实现电梯智能化也是其中一个重要内容。利用loT技术可以有效管理和维护电梯[6]，在电梯适当的位置安装发射器和读写器，RFID可以随时将电梯运行数据反馈至物业后台，有效检测电梯的运行情况，通过后台数据反馈系统随时对接物业进行维修，保证电梯服务的及时性和安全性。考虑到封闭空间内空气流通的重要性，在老旧小区加装电梯的设计和运行过程中，可以借鉴一些其他行业和产品的优势，比如对电梯采用自动送风设备、增加体温检测的功能，时刻以人民群众的健康为第一要义。

4.2.4其他技术策略

老旧小区加装电梯不同于新建住宅加装电梯，应在兼顾电梯质量的前提下，尽可能减少投入和占地面积，降低住户的投入。比如可以采用装配式的钢结构形式的电梯井为首选施工方案，此方案的电梯井与其他电梯井相比，在运行相同质量和体积的电梯的情况下，可以节约近三分之一的施工面积，并且施工时间上较常规电梯井快。装配式的组装方式可以减少安装工人现场装配时门洞开孔和修复的时间，降低工时费，按照经验来算，一部电梯从指定施工方案到加装完成的期限不超过40天，且质量较常规电梯没有差异。这种装配式的钢结构井道的创新技术，能更大程度地控制产品质量，优先避免电梯在安装和搭设过程中出现的其他质量问题，更好保护电梯的外观和品质。但在安装和组装钢结构电梯井时要注意以下几点：第一，要对钢结构电梯井的原材料进行高标准检测，尤其是对不锈钢材料、玻璃和焊材等的检测;第二，必须使用高精度的切割工艺对原材料进行切割，比如使用激光切割等切割方式，保证原材料的精度满足设计要求;第三，也是最重要的一点即对表面的处理，表面处理的优劣不仅影响电梯的外观，还会严重影响电梯使用功能。在表面处理之前应仔细清洗材料表面，去除材料表面油脂和锈迹，对表面进行防腐处理，提高其抗腐蚀性。

5 结语

老旧小区加装电梯是一个迫在眉睫的民生工程，实施中也会遇到许多问题，文中对老旧小区加装电梯的难点进行分析，并分别对难点提出解决方案，希望能够对老旧小区加装电梯的实施起到借鉴作用，也希望国家尽快完成老旧小区的改造工作。

参考文献

[1]王健.老旧小区加装电梯途径探讨[J].城乡建设，2016，（7）：20-21.

[2]杨勤.建议尽快解决老旧楼宇加装电梯问题[J].住宅与房地产，2016，（10）：22-24.

[3]陈灿忠.解决老旧小区加装电梯困境的措施[J].江西建材，2019，244（05）：221-222.

[4]胡波.浅析老旧小区电梯改造技术方案[J].科技风，2018，361（29）：71-71.

[5]刘威.旧楼加装电梯的发展与前景[J].环球市场，2017，（25）：104-104.

[6]黄永发.物业小区旧楼加装电梯难点剖析[J].科技创新导报，2017，14（27）：61-61.