试论房产测绘过程中有效的质量控制

戴楠楠

（蚌埠市勘测设计研究院，安徽蚌埠 233000）

0 引言

随着城市化进程不断加快，人们对住房的需求在不断增加。其中，商品房建设面积逐年增加，这表明房地产测绘研究和测绘方案设计具有很大潜力。测绘房地产面积的统计工作在房地产交易中十分重要，工作人员通过地理位置因素进行制图，为开发商的经济预算提供基础。因此，测绘单位必须加强房地产测绘的质量控制，要及时深入分析存在的问题，制定切实可行的解决方案，确保房地产测绘的质量。

1 房产测绘中质量控制的作用

房地产测绘以城市房地产信息为基础，对测绘人员使用的测绘工具和测绘方法有严格要求。在处理收集到的数据的过程中，测绘人员必须对该房屋及相关房地产要素进行调查和分析，将分析好的数据作为测绘工作的结果。这些宝贵的数据将成为房地产管理的重要保障。由于房产测绘信息的高度专业化和精细化，可以为管理者在决策过程提供有效的信息，提高部门管理水平。除此之外，房地产管理登记部门必须逐项详细记录各种房地产信息，为人们提供房地产的可靠信息，并使其成为重要的法律依据。房地产测绘是房地产开发的重要基础。测绘信息不但反映了房地产的现实状况，还为各种房地产交易和决策提供各种可靠的信息。房地产行业可以从房地产测绘中找到大量开发、运营和交易方面的重要数据，不但使人们避免交易过程中因信息不对称造成的交易损失，同时也要通过房地产市场的角度来看待其核心和本质，并将房地产价值作为决策的重要依据[1]。

2 房产测绘过程中进行有效质量控制的建议

2.1 培养测绘人员的质量意识

提高测绘人员的质量控制意识是保障房地产测绘工作有效性的基础。房地产测绘人员包括管理岗位人员、内部人员和外部人员，管理人员应对测绘人员进行严格的培训。例如，在办公室工作中，内业测绘人员应掌握不同类型和属性的计算方法，要理解房产测绘图纸并能够熟练使用绘图软件。在外业工作中，测绘人员应按照相关标准来进行实地测绘，并熟练使用普通和先进的检测和绘图工具设备，尽量减少错误的发生。对于管理人员来说，不仅要了解外部标准，还要了解内部管理，更要有沟通和调解各方关系的能力。为大幅度提高测绘人员的业务能力，测绘单位必须严格制定年度上岗培训计划和职业技能提升年度培训计划。每个测绘团队必须定期提交技能培训的意向和需求，并将其纳入年度培训计划当中。在培训过程中，应适当进行绩效考核。对于不符合培训要求的工作人员不能让其上岗，并将考核结果计入绩效当中。大力开展房地产测绘人员职业道德教育，不断向测绘人员灌输新知识、新技能。与此同时，管理人员要制定对违规小组的奖惩措施，以提高员工的工作效率。

2.2 完善内部管控机制

对于房地产测绘工作来说，建立健全内部管控机制是十分重要的。①改进检测过程。房地产测绘前，项目管理人员应认真审核委托人提交的各项申请材料，然后再按照材料设计测绘图纸。作为实际检测测绘工作的一部分，测绘人员应审查相关检测测绘细节，尤其是某些不符合申请材料的内容和规划。检测测绘人员必须严格按照房地产计量规范和法律法规的要求，认真录入和处理相关数据内容，计算房屋共有面积，以保障房地产测绘结果的准确性。②加大对工作人员的培训力度。在日常工作中，企业要加强对测绘人员的培训和管理工作，提高他们的综合素质，以充分保证房地产测绘工作的效率和质量。与此同时，要提高测绘人员的职业道德意识，树立起全心全意为人民服务的观念，严格按照有关法律法规和测绘规范来进行房地产测绘。除此之外，房产企业还应注重测绘工作的公平公正，以促进房地产测绘市场的健康稳定发展[2]。

为完善内部管控机制，就要严格执行两级检查制度。房产测绘工作应按照相应的勘察成果编制技术勘察报告，履行验收程序（图1和图2所示）。企业要严格执行相关检验制度，即测绘公司作业人员的自检制度。自检是保证测绘质量的第一级检验。在测绘人员收集数据后，检测人员应首先对收集数据进行检查，核实数据是否完整，是否满足“多方位观测”的需要（图3和图4所示）。再看房屋切割墙的结构是否与设计结构一致，房屋的结构、标高和功能是否与设计相符。如果发现任何遗漏或错误，检测操作员必须立即纠正。争取在自查中消除错误，并在提交结果之前再一次进行全面检查。互检也属于自检，是一级检查的一种，是指测绘作业人员在组内相互检查。在进行充分自查的基础上，现场参与者应整理检测现场，并收集测绘成果数据，验证绘图结果是否科学合理，并将检查结果传送给参与该项工作的人员，以供其修改和优化。相互检查不仅可以检查出自查中不易发现的错误，还可以让员工相互学习，提高其业务水平，以减少专职质检员二次检验的工作量，进一步提高工作效率，缩短测绘时间。测绘工作人员在进行自查和互查后，将一检合格的产品交给专职检测人员进行更加专业细致的二级产品检测。专职质检员应检测所收集的现场测绘数据是否完整、分配是否合理、使用功能的定义是否正确，并形成相关的书面检验报告，然后进行存档反馈。技术负责人应对测绘产品进行最终的检查。最终审查主要关注结果与竣工图的设计图纸和竣工验证条件的测量报告的是否一致，资产负债表结果的设计图纸与微机预定位比率的是否一致，并进行验证。如果通用配置组合报告的描述完整且准确，则应验证检测测绘产品的格式是否符合相关部门的认证要求，并对测绘产品进行最终技术总结。

图1 房产测绘检查工作

图2 房产测绘检查流程

图3 测绘设备

图4 房产测绘仪器结构

2.3 加大测绘监管力度

为加强测绘监督管理工作的透明度和公平性，在地产测绘和监督管理的具体过程中，主管监督管理员要积极接受社会监督，巩固和完善监督管理范围检测测绘流程。这样做是为了使监督工作更加方便，保监督和管理的每个环节和阶段都没有错误。在房产测绘监督管理的具体过程中，有必要对测绘记录行调查研究。①严格审查测绘机构资质，主要包括核 房人和确地进实测绘机构是否具备测绘资质等级，以防止某些不合格的经营者进行相关的检测和测绘活动。②应重点审查测绘工作的相关数据，以确保数据的准确率，并核实测绘数据是否与实际情况一致。

2.4 加强测量精度控制

假如房地产区域的检测测量精度存在问题，那么必然会使整个房地产区域的检测和测绘出现误差。所以，工作人员还必须严格控制区域测绘的准确性。通常情况下来讲，房产测绘误差必须把控在0.05m以内。同时，在监测和测绘过程中，工作人员应减少极限点和房角点测绘的错误率，建立高精度的检测测绘监测网络，确保监测测绘工作的高质量。除此之外，中国也有关于绘制相邻房地产平面图相对点的相关规定，并应确保测绘误差在0.025m范围内。在房地产区域的实际测绘过程中，应满足上述测量精度要求。

2.5 完善市场制度

房地产测绘的质量控制可以通过完善市场制度来进行把控，分为政府把控和企业把控。应先进行企业制度的初步审查，然后政府再进行最终审查，形成双重审查，从而达到了高标准的质量控制。除此之外，企业应严格管理工作人员，不能让未取得国家有关资质和测绘证书的人员进行测绘工作。相关部门应对测绘资格考试严格把关，企业应对人员的资质进行严格审查，通过资质筛查来控制专业人员的工作能力。此外，政府主管部门应发挥其在市场中的监管作用。市场制度间接影响测绘行业的测绘质量，对促进测绘行业和房地产业的发展具有重要意义。政府有关部门对测绘行业的指导和支持推动了测绘行业向好发展。

2.6 提高对图纸及资料的审查质量

对检测测绘前期收到的图纸和数据进行修订，是确保检测测绘顺利开展并提高检测测绘效率的重要前提。①确保提供审查的信息符合要求。对于客户提供的施工图，工作人员应进行细致的质量审查，以确保施工图符合主管规划部门的批准要求。②要保证审计数据的完整性。③确保特殊数据得到审查。由于建筑中存在一些在图纸中无法看清的内容，如房屋建筑中的阳台、屋顶等。所以，工作人员应对这部分特殊数据进行实地审查，否则很容易出现质量问题[3]。

2.7 完善房地产行业协会

房地产协会是一种中介机构，其具有监督职能、调解职能和保护职能。它不但能够提高内部控制力度，还能节省时间，其作用优于其他机构。建立和完善房地产区域探测非常重要，我国需要加强对行业协会的支持，这将使产业集群在测绘规划中发挥出更重要的作用。行业协会应监督企业按时更新测绘相关设备，加强对设备的维护保养力度。房地产行业协会还应及时提出企业中存在的问题，并督促企业采取措施解决当前问题。房产协会应与时俱进地更新测绘相关法律法规，以提高同行业测绘单位问题处理方法的一致性。要消除市场上的不正当竞争，协调检测测绘单位与监管机构之间的关系。

3 结语

综上所述，随着房地产业的快速发展，测绘技术也应跟上时代的步伐。工作人员对房地产检测测绘技术和质量控制提出了新的要求，并且越来越重视房地产检测测绘工作。房地产测绘单位要了解测绘行业的现状和未来发展，落实具体工作，加大对测绘工作质量的检测力度。在实际工作中，房地产测绘单位要严格监控数据和测绘图纸的质量，为房地产行业的发展做出贡献。