快速城市化地区城中村与城市的协同发展机制

文／吕洁淳 东南大学建筑学院 硕士研究生

引言

城中村是中国快速城市化背景下，由于空间扩张而被城市建设用地包围的原有农村聚落，形成了中国快速城市化地区特有的城乡二元结构和地域空间现象。城中村的特殊性引起了学界关注，随着研究的不断深入，关于城中村的认识也逐步全面。

20 世纪80 年代的土地改革逐步打开了土地市场，如深圳将土地的使用权进行公开拍卖。城市建成区开始迅速扩张，与城中村的矛盾也突显出来。由此，学术界开始聚焦于城中村的相关研究[1]。但这个阶段的理论研究是由城乡景观及社会现象出发，认为城中村是“城市边缘区”[2]，着眼于它的特征机制的描述分析以及引发的城乡矛盾问题，包含空间、社会及人口等方面。

90 年代后期以来，城中村开始成为中国各大城市共同面对的现象，随着经济发展的加速，城中村与城市矛盾愈发激化。这个时期的理论研究重心变为城中村的更新改造等深层次研究。绝大多数学者认为城中村是依附于城市化价值外溢的产物，将对城市的可持续发展造成负面影响[3]。

近年来，随着对城中村的逐步认识，人们对城中村的态度已悄然改变，一方面是认识到城中村对缓解社会冲突、完善城市功能、保留当地传统文化等方面起到了重要的作用；另一方面，是因为过去一味的“拆改建”导致的房价飞涨、社会分化加剧等问题。目前，对于城中村现象的探讨更加客观和多元，尤其是城市发展进程较快的特区及沿海城市，开始了相对创新的城市更新实践，因此本文以深圳为例进行阐述。

1 城中村与城市协同关系

作为构成城市的重要的一部分，城中村在城市的发展过程中参与了经济、社会、文化等各个方面，但特殊的是它又自成一体，保存着它内部的完整性。在城市发展的动态过程中，城市与城中村的关系也随之不断变化着，本文以深圳为代表进行分析。

1.1 早期——原始发展期

1980 年，深圳经济特区成立，大规模的城市建设如火如荼地展开，为避免土地纠纷及拆迁赔偿，大多数城市中的农村聚落被保留下来成为最初的城中村。同时，对原住民而言，工作机会及创业机会陡增，带来收入水平上升，加上出租部分房屋带来房租的收入，对生活水平的要求日益提高。这些客观条件推动城市内部及周边的农村聚落环境开始了由下而上的城市化进程，除了推动村庄建筑物加建、改建，也促使其社会经济结构与城市进一步融合，成为今天典型的城中村雏形。

与此同时，深圳快速建设初期的城市建设采用了粗放型的开发模式，城市的配套服务设施未能跟上激增的人口需求，城中村因其具有灵活的社会弹性和空间可塑性的优势，非正式经济迅速地发展起来，在很大的程度上缓解了当时城市的物质性匮乏，为大量的外来人口提供生活服务。非正式经济的发展对推动深圳快速城市化的平稳进行，提供了有力的保障。这种经济形式延续至今，成为了早期移民的“深圳记忆”。

1.2 快速发展期——城乡移民潮

随着快速的经济发展，占据了核心区域、土地利用效益极低的农村聚落逐渐约制城市建设。1992 年深圳出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂定规定》，虽然遏制了特区内农村土地面积不再增长，但却没能限制建筑总量的增长。1999 年深圳出台的《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》使认识到土地价值的村民们掀起了抢建高潮，尤其是当时处于“关外地区”的宝安区和龙岗区，由于监管不严，城中村的土地占用面积有所增加，建筑总量翻倍（图1）。直到2004 年《深圳市城中村改造暂行规定》提出后，城中村的建设才基本停滞。

图1 深圳市城中村用地面积、建筑面积统计（1999—2004）（图片来源：作者自绘；数据来源：深圳市规划局《深圳市城中村(旧村)改造规划纲要》）

与此同时，深圳发展初期作为劳动密集型产业的承接地区，吸引了庞大的农村劳动力，2000 年深圳的农民工数量达到了476.55 万[4]，城市廉租屋供不应求。这时，具有租金低廉、通勤时间短的城中村在很大程度上承担起了廉租屋的社会职能，成为支撑深圳快速发展的“蓄水池”。

1.3 平稳发展期——移民更替期

在严格的监管制度下，2004 年后城中村的建设总量基本保持稳定。与此同时，深圳进入了产业转型的新阶段，产业逐步转为高新技术产业。特区内劳动型岗位需求紧缩，低端劳动力开始了城市内部以及城市与城市之间的转移。

随着外部环境的更替，城中村内部的人员组织和社会结构也相应发生变化。一方面，原住民租金等收入大幅度提高，纷纷搬离城中村，城中村逐步成为租客的聚落；另一方面，租客类型由原来的劳工型移民变为受教育水平相对较高、以青年为主体的新一代移民，他们就业不再局限于低端劳动市场，成为深圳经济发展的重要动力。但户籍等级制度的存在以及社会性问题，农民工和市民之间存在着难以避免的社会性隔离[5]。这时，城中村充当起社区的角色，缓解社会结构性冲突和矛盾，成为了他们实现公民身份和社会融入的有效场所。

1.4 收缩期——拆迁潮

随着深圳建设用地面积接近红线，土地资源短缺成为了深圳市可持续发展的重要瓶颈之一。在这一发展阶段，城中村与城市发展的根本矛盾开始突显出来。城中村用地面积约占全市建设用地的40%，而这些“合法外土地”既不能为政府所用，原住民也无法开发，投资者与开发商也望而却步，错失了发展机会，严重地阻碍了区域整体效益的提升。

随着城中村近三十年的自然演替，与城市早已形成相互协同的关系。城中村服务于城市，是城市的配套生活基地，城市为城中村提供供给、注入活力，是组成完整功能体的不同部分。2009 年颁布的城市更新办法快速推进了城市更新进程。然而，由于城中村的实际住户多为外来人口，而绝大多数户主早已搬迁，改造协商往往成为原住民争取空间补偿、政府争取改造效益、开发商争取利润回馈的过程，不可避免地导致对公共利益的忽视和侵蚀——一边是“亿万富翁的诞生”，另一边却是“失学儿童无家可归”，严重激化了原本因城中村的存在而被缓解的社会矛盾。

2 因地制宜的城市更新

空间互动论中提出城市的物质空间是动态的，而城市系统是相对开放的。随着城市与城中村长达近四十年的协同发展，两者早已逐步构成了一个完整的城市系统。因此，在规划层面只有将城中村视为一类具有特殊形态的城市空间进行解读，以优化城市整体结构、促进城市可持续发展为前提进行，才能从城市整体发展的角度对城中村未来更新方向进行良性干预，相反不尊重城市发展规律的干预则会阻碍城市的演进。

早期的城市更新孤立地将城中村视为“城市边缘区”进行铲除，不仅导致房价飞涨，也损害了公共利益。后期采取“以房换地”的形式，仍未能从根本上改善这种粗放的更新方式的弊端。目前，城中村的情况错综复杂，楼房状况、所属区位、管理机制以及对城市的功能作用都存在较大差异性。因此对城中村的更新手段不能一概而论，应该因地制宜，制定长远的城市整体发展蓝图，优化改造过程的社会协作机制，政府起引导和服务的作用，充分利用市场的力量，并提高外来人的主动参与的积极性。

以深圳水围村为例（图2），它代表着一类楼房情况良好、产权明确的城中村，其更新诉求是整治公共环境、增设公共服务设施、融合周边区域。因此，应以公共产品作为触媒，政府进行整租、企业进行整改，将其转化为青年人才公寓，继续发挥其廉租房的功能；而深圳白石洲村情况差异较大（图3），它代表着一类楼房状况差距较大、产权情况复杂、内部环境难以改善的城中村，其改造应满足区域提高正式住宅数量、提高商业用地比例、优化公共服务等需求，在保留部分保障性住房的前提下，采取多方结合的开发形式。

图2 水围村（图片来源：作者自绘）

图3 白石洲村（图片来源：作者自绘）

结语

决定城市空间组织和结构的是其背后的深层社会经济结构，中国的城乡二元制度以及城乡经济和社会发展的巨大差距是城中村出现的前提和契机。城中村在城市发展的过程中，成为连接高速发展城市与周边经济落后地区的纽带。对于城市而言，城中村在其发展前期提供了大量的廉租房，带来了劳动力支撑。对于周边农村而言，城中村是务工者融入城市、改变生活水平的跳板。在此背景下，从完整的城市系统运行的视角看待城中村，它具有存在的必要性。因此，作为城市开放系统内的一个特殊的部分，城中村的更新关键在于融合。只有了解两者的协同关系，通过因地制宜的城市更新方式，才能通过存量开发的模式为城市的良性发展提供新的动力。