房屋、土地征收过程中的无形资产损失补偿及评估的应用探讨

王乐涛 武从举 杜珊 迟方娜

作者简介：王乐涛，（1975-），男，汉族，山东省聊城市人，大学本科，高级经济师，从事房屋、土地征收的政策、房地产评估、资产评估咨询方向的研究。

摘要：随着我国的城镇化进程的加快，大量的集体土地被征为国有，大量企事业单位的国有土地使用权被收回国有，大量地上建筑物、构筑物被征收。对于集体土地所有权的收回，国有土地使用权的收回，地上建筑物、构筑物、附着物的收回该如何补偿，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）、国务院《国有土地上房屋征收补偿条例》（以下简称征收条例）做了原则规定。但在实务操作过程中，因为工作人员认知的原因，只是对有形资产的损失进行补偿。笔者认为，房屋土地征收对相对人损失即可能体现为有形资产的损失，也包括为无形资产的损失，即也需要对无形资产进行补偿。本文从一个从事了多年房屋、土地征收工作且理论丰富、实务操作娴熟的研究者的角度分析在土地、房屋征收过程中的无形资产损失补偿，并研究探讨其补偿方法。

关键词：有形资产;无形资产损失评估;特许经营权评估

引言： 城镇化进程的加快使得政府征收工作面临严峻考验，虽然《土地管理法》、《征收条例》、《评估办法》都对国家征收土地、房屋的补偿范围、内容进行了原则性的规范，特别是《征收条例》、《评估办法》进一步明确了补偿范围包括土地所有权、使用权、被征收房屋及装饰装修价值、附属设备等搬迁费用。对于有形资产的补偿，如土地（有的学者认为土地属无形资产）、地面附着物、房屋、装饰装修价值、附属设备等搬迁费用不在一一述说，因为有形资产的补偿大家已经十分熟悉。但笔者认为该条例包括了无形资产的损失补偿，能否清晰界定无形资产并对其进行补偿对政府及评估师来说无疑是一项挑战，更是值得探讨和研究的。所以对征收过程中的无形资产损失的评估方法的研究也势在必行，补偿征收过程中的无形资产损失可更加公平对被征收土地、房屋所带来的无形资产损失价值进行计算，这也给征收过程中所涉及到的无形资产损失、商誉的影响等提供了理论基础。

1研究背景及意义

为规范土地房屋征收与补偿活动，维护公共利益，我国也制定了相应的法律、法规、规章制度等进行规范。

《土地管理法》第二条，《征收条例》第二条、第十五条均对有形资产的征收补偿所做出的相关规定，但笔者认为征收过程中无形资产损失的补偿不可忽视，因此，一套完备的征收补偿方案及评估体系的建立对于我国的房屋、土地征收过程中的资产评估具有重大的意义。

2无形资产的概述

2.1土地、房屋征收过程中的无形资产损失评估的概念

无形资产是什么，很多一线的工作人员不一定了解，他是一定主体所拥有，不具有实物形态，但能和有形资产一样能发挥作用且能带来经济利益的资源，包括专利权、商标权、著作权、专业技术、销售网络、客户关系、特许经营权、合同权益等可辨认无形资产和商誉这一不可辨认无形资产。

2.1.1无形资产的分类

（1）按取得无形资产的方式分类分为自创无形资产和外购无形资产。

（2）按无形资产能否辨认及独立存在将其分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。

可辨认无形资产：是可以分割的，即能够从实体企业中进行分离，并且可以单独存在，可辨认无形资产一般具有专门名称，如专利权、商标权、著作权、专业技术、销售网络、客户关系、商业特许权、合同权益、域名，受法律保护。

不可辨认无形资产：不可单独取得，离开企业整体就不复存在，如商誉。商誉源于企业中的一项权益或使用一个不能分割的资产组所形成的未来收益。它的价值包含在企业整体价值之中，其评估通常需基于企业整体价值评估而进行。

（3）按无形资产是否有专门法律保护，可将其分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护或法律不保护的无形资产。

（4）按无形资产的性质和属性分类，可大致将其分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和组合型无形资产。

2.1.2无形资产的特征

无形资产作为一类专门的资产形式，有其自身的特征，表现在非实体性、排他性、效益性、成本的不完整性、成本与价值的弱相对性、依附性、公益性、积累性、替代性。

2.1.3主要几项无形资产

（1）专利权，是发明人或者使用人一定期限内依法享有的独占使用权，是知识产权的一种。在企业价值链中占有举足轻重的作用。

（2）商标权，是公众区别于同类产品的主要标志，一经注册所有人对其商标所享有的独占的、排他的权利。商标是一个企业的命脉，甚至占到企业价值的一半以上。

（3）特许经营权，是指由政府或者其他主体授予个人或法人实体的一项特权。特别是在现代化市场营销下，很多知名企业在每个地区设立代理是有限的，是个非常紧缺资源，随着政府与企业PPP合作模式的进一步发展，这个权利将越来越普遍。

（4）商誉，是单位整体声誉的体现，是不可辨认无形资产，不能离开某实体单独存在。表现形式为一个企业预期一定时间的利润超过类似行业利润的超额利润的价值。这种价值的预期是所处的区位的优势，或由于历史文化、现代化经营、管理高、团队人员素质高、良好的客户关系等多种因素综合造成的。

而本文就在土地、房屋征收过程中常用到但却被忽略的特许经营权、商誉无形资产所造成的损失评估及补偿进行详细探讨。

2.2土地、房屋征收过程中通常涉及的无形资产损失评估的特点

2.2.1土地、房屋征收过程中特许经营权的特点

房屋、土地征收后，被征收單位不能在原来的位置继续经营，不得不放弃原来的特许经营的优势。比如加油站类型的单位，因为一个地方的加油站都是政府进行规划的，在一定的区域内加油站位置是由严格限制的，是不完全竞争领域。如果因为房屋、土地征收后，加油站的此类权利将销售。受位置改变失去特许经营权的还有烟草门市部、代理煤气、电信收费点，特别是现在新兴的快递服务站、公共自行车电瓶车存放点。

特许经营权作为无形资产，对不少企业的生产经营作用巨大。甚至决定着某些企业是否生存。

2.2.2土地、房屋征收过程中商誉的特点

商誉是一种最早为人们所认识，但没有形成理论体系，直到现代化企业管理制度普及后，才逐步被专家学者等各方人士所认可。

（1）商誉是一个实体整体商誉，是不可辨认无形资产，不能单独存在。

（2）商誉通常表现为预期将来的利润超过类似行业正常利润的超额利润的价值。这种价值的预期是由于企业所处的地理位置的优势，或由于历史文化悠久、经营效率高、管理水平高、团队人员素质高、良好的客户关系等多种因素综合造成的。

（3）一般清况下， 企业的商誉价值是动态的，甚至可以是负的。房屋、土地征收就是由于外部原因造成的商誉损失， 实际上是被征收单位价值的一种伤害。

房屋、土地征收过程中对被征收人特许经营权及商誉的损失是客观存在的，甚至占有举足轻重的位置。在我国房屋土地征收过程企业的征收中，我们工作人员一般注重的是有形资产的征收补偿，包括土地补偿、房屋补偿、设备搬迁费、临时安置费，在实物操作过程中，就出现了一种怪现象，凡是经营不善的企业，越对征收拆迁配合，越是正常经营、并且效益良好的企业越不配合征收拆迁。在和一线工作人员交流过程中，也反映房屋、土地征收，对频临倒闭的企业补偿，补的再少，也补多了。对正常经营的企业补偿，补的再多，也不能补偿该企业的损失。到底为什么会出现这种情况，是对企业的补偿不够公允？还是我们对政策把握不够？其实都不是，而是补偿中忽略了一项重要内容，就在企业价值中具有举足轻重地位的无形资产的补偿。

3土地、房屋征收过程中的无形资产损失评估的影响因素

3.1影响无形资产损失评估的外部因素

3.1.1土地、房屋征收的现行状况

无形资产对一个正常经营的企业，特别是对具有广泛社会影响力的企业极为重要，无形资产是企业多年经营的集中体现。如海尔、中粮集团、恒大等企业，他们的无形资产都是几百亿。中国地大物博，国务院征收条例不可能对每一个省市的损失补偿规定一一到位。各省的征收补偿条例也把损失补偿的标准授权给设区的市，大部分设区的市处于提高行政效率，方便工作的考虑，对征收企业损失采取统一标准形式。比如征收拆迁一平方米损失补偿60元。该损失补偿对频临倒闭的企业是一种福利，是天上掉馅饼。但对正常经营的企业是杯水车薪，对无形资产占比比较大的企业更是惨不忍睹。这就造成了征收拆迁矛盾的激化，而我们的工作人员对无形资产知之甚少，处于高度的工作责任心，对一般的补偿更不能乱提高标准，只能束手无策。

3.1.2市场宏观因素

市场宏观因素因素有：政治因素、经济因素、技术因素。

（1）政治因素。是指对公司生产经营活动有影响的政治力量，如法律法规等。我国的政治力量有：土地、房屋征收所享受到的政府的优惠政策并促进其发展。法律影响，越来越多的法律法规不断出台或完善以保障土地、房屋征收及补偿工作的正常进行。

（2）经济因素。现代化企业和国际接轨越来越频繁，所有制形式多样化是无形资产存在的客观因素。

（3）技术因素。土地、房屋征收工作和发展与评估师的技术发展密不可分，土地、房屋征收过程中对于被征收人的补偿能否公允，评估师的技术是核心因素，并使征收补偿工作更加顺利进展。

3.2影响无形资产损失评估的内部因素

影响无形资产损失评估的内部因素，主要有以下几点：

3.2.1盈利模式

盈利模式会很大程度影响企业从何处获利，怎样获利：

（1）利润来源。利润来源指企业能从无形资产中获得收入和利润。

（2）客户价值。客户价值的意义在于在与客户长期共处中形成的，从而提升企业的整体价值和核心竞争力，客户价值管理是企业客服部门的核心。

（3）经营活动。经营活动是企业成立的目的，最终是为了实现盈利，随着市场由卖方市场向买方市场的转变，营销已经成为经营单位最重要的部门。

3.2.2企业品牌的知名度

企业的品牌知名度越高，房屋土地征收对企业的损失就越大，征收过程中所获取的补偿就越高。

3.2.3产品的特色和配套服务

成功的企业一定要有有特色的产品以及配套的优质服务去实现对客户价值，也提升企业自身价值，对商誉的影响也变大，进而影响补偿额。

3.2.4企业管理层和全体员工的素质

对于固定资产少，无形资产量大的企业，无形资产主要是智力型资产，所以人的作用很重要。优秀管理者很明确该如何经营企业并获得利润最大化[3]。当然，重要的还有员工素质以提高工作效率。

4土地、房屋征收过程中的无形资产损失评估方法及存在的问题

4.1特许经营权评估的一般方法

 在市场经济条件下，对无形资产价值的评估用收益现值法，即将使用无形资产在未来时间预计可能获取的超额预期收益额按一定的折现率折算为现时资金数额，即为该无形资产价值。

其评估计算公式如下：

S：特许经营权资产评估值

Bt：第t年无形资产的超额预期收益

n：有效使用经营年限

i： 适用折现率

4.2特许經营权评估的其他方法

无形资产评估应优先采用收益法，如因收益法不能使用，还可尝试用增减法、剥离法及其他成本法等其他手段计算企业的超额收益。

4.2.1增减法：在其他相关条件相同的情况下，以企业在正常运营特许经营权状况下的获利水平与企业损失该项权利状况下的获利水平相比较，据此测算因使用特许经营权企业获取的超额收益。

4.2.2剥离法。因特许经营权的存在，获授权企业可独享该领域的收益;如因房屋、土地征收取消该项特许，被征收企业该业务经营收益就可能灭失。

4.2.3此外，还可以通过咨询、调查等多种手段对资产的超额收益能力进行估算。

4.3商誉评估的方法

先通过整体价值评估模型计算出企业的整体价值，再减去有形资产和其他可识别的无形资产的市场价值。也可以使用超额收益模型，超额收益模型将收入分成两部分。一部分收入是有形资产回报，另一部分是无形资产回报，根据收入的划分分别计算每一部分的价值，再测算出企业商誉。

4.3.1现金流量折现模型

流量折现原理中，商誉的价值等于该项商誉预计未来现金流量折现的价值。使用此方法要确定两点：

第一，预测存续期内企业的现金流。

第二，折现率要与企业风险相适应。

一般现金流量折现 DCF 模型

式中： V ——资产价值;

CFt——时间为 t 时的现金流量;

r ——折现率;

t——商誉的寿命。

4.3.2市场模型

评估专业人员可以参照有效期内（一般两年内）售出企业的价格/现金流比率，用加权平均获得平均参考值，然后将此比率用于正在进行的评估业务中，计算现金流。也可能用最近售出类似业务的价格/销售比率来测定被评估公司的正常或预期销售额。这些企业实际交易案例的比率可以从不同渠道获取，如一些财经杂志或经济研究机构的报告，可以从国内外咨询网站特别是一些收费知名咨询公司。有也可以使用上市公司的市盈率、价格/现金流比率，或价格/收入比率评价被评估企业。

4.4常用土地、房屋征收过程中无形资产评估方法存在的问题

现有无形资产评估已有众多方法和模型，但是这些方法和模型用于土地、房屋征收并不完美，还存在一定问题。

（1）特许经营权与一般无形资产在价值实现方式上有一定区别，因为有特别约定，很难产生交易价格，部分行业虽然有私下里的交易价格但都是非理性的。

（2）对于商誉来讲，有时候，企业的商誉并未完全损失，而只是部分损失。在此类案例中，商誉损失计算方法就应当作出相应的调整。

（3）为了计算这种部分商誉损失，必须首先说明企业在财产征用前有商誉。先算出企业征用前商誉，再将其和企业评估后的商誉比较，二者之差即商誉损失。

（4）对于现金流量折现模型，现金流量折现模型适用对象有可能是高速增长的企业或成长期的企业，有可能已经进入相对稳定的发展时期，对于不同的情况适用模型应做适当调整，折现率、增长率也应当适当调整。

（5）对于客户关系等无形资产征收损失的评估还没有定性的模型。

（6）对无形资产征收形成的停产停业损失还没有定性的模型。

5以实际案例将土地、房屋征收过程中无形资产损失的评估方法进行改进

5.1案例分析

山东省乳制品生产企业正常经营，在当地属驰名商标、名星企业，并且在当地口碑极佳。该乳制品厂自有牧场3个，奶牛3000头，并且和300户散养户有稳定的供应合同，下游客户资源有120个鲜奶吧，有25所学校，25所幼儿园。其生产的乳制品有二十几个品种，日产量30吨，产能80吨，直接员工325人，间接员工180人。

乳制品生产是受国家政策严格管理和控制的一个特殊行业，必须经过省级行政许可，才能生产销售。新建乳品企业产能必须达到500吨/日，且两企业建设距离在100公里以上。乳制品企业改扩建必须重新审查，日产能达300吨以上。经与有关部门多次沟通，动迁属于改扩建，建设规模按日产能300吨对待。受此限制，该公司动迁再建时，现有日产能80吨设备全部淘汰。动迁面临的不是设备搬迁损失而是关停无法再开业的损失。该乳制品是育养了该地区两代人的知名品牌，企业关停，不仅是加工厂本身的损失，也涉及自营店等销售网点的损失，以及原奶供应和产成品代理合同违约损失即无形资产的损失。刚开始征收动迁时，征收工作人员只按有形资产进行补偿，征收补偿价格和乳制品企业要求价格相差巨大，差距达百分之七十，历经一年多，双方都耗费了巨大的精力，一直无法签订协议。在万般无奈的情况下，双方找到了笔者。征收方表示，不是我们不给钱，只要是合情、合理、合法的一定会给予补偿，土地、房屋、设备等都补偿的不少，没有可补偿的地方了，现在纪检部门查的很紧，违规的事情我们不会办。被征收人也表示，对土地、房屋、設备我们没有意见，可我们的损失太大了，我们的牧场奶牛怎么办？我们的营销网络、客户关系怎么办？一经失去，会立刻被别的品牌占领，在市场竞争激烈的情况下，再夺回市场是不可能的。另外在建设新厂需要多投资5000万元，并且上下游奶源、客户均不可能维系原有状态。

我仔细倾听，给征收方与被征收方指出，你们的分岐是因为补偿没有考虑无形资产的价值，如此补偿价值是片面的，也是不够公允的。征收方应该根据具体情况，分搬迁地持续经营、搬迁地立刻持续经营和有建设期的持续经营、还是征收后不经营几种情况分别考虑该乳制品的无形资产的损失价值。征收方与被征收方最终明白了补偿价值的差距到底在哪里，即无形资产中的特许经营权、商誉损失是该乳制品补偿价值的重点。并指导他们对特许经营权、商誉价值进行了评估，最后双方愉快的签订了征收协议。

5.2被征收方的要求意见

在这次动迁过程中，由于我公司所处的行业和其他行业不一样，面临着拆迁容易、再建难上难的特殊情况。

5.2.1乳制品生产是受国家政策严格管理和控制的一个特殊行业，必须经过省级行政许可，才能生产销售。所以，我公司生产许可证由省经信委和省食药局审查颁发 。

5.2.2企业生产受产业政策严格控制。2008年三聚氰胺事件以后，为确保乳品生产安全，国家出台了史上最严的政策管理：

（1）对存量乳制品生产企业由省级重新审查，我市仅有我公司一家企业通过审查，全国80%以上乳品企业未能通过审查。

（2）新建乳品企业产能必须达到500吨/日，且两企业建设距离在100公里以上。

（3）乳制品企业改扩建必须重新审查，日产能达300吨以上。经与有关部门多次沟通，动迁属于改扩建，建设规模按日产能300吨对待。受此限制，我公司动迁再建时，现有日产能80吨设备全部淘汰。

5.2.3经测算，建设日产能300吨的乳制品生产线，仅购置设备费用就需5000余万元。

5.2.4动迁面临的不是设备搬迁损失而是关停无法再开业的损失。XX牛奶是育养了本地区两代人的知名品牌。有自有牧场3个，奶牛3000头，并且和300户散养户有稳定的供应合同，下游有120个鲜奶吧，配送站10个、有25所学校，25所幼儿园的客户，有二十几个品种，日产量30吨，产能80吨，直接员工325人，间接员工180人。企业关停，不仅是加工厂本身损失，也涉及自营店等销售网点的损失，以及原奶供应和产成品代理合同违约损失。

所以，这次拆迁对我们公司来讲，不是一般的机器设备搬迁安装费用问题，而是企业现有设备全部淘汰，需新购置300吨产能设备再建的两个问题。请政府从实际出发，按照特殊行业、特殊情况，区别对待的原则，帮助企业解决这次动迁中的实际困难。

一是按现有设备全部淘汰和再建300吨产能的投资因素，综合评价评估我公司这次搬迁的损失，使公司损失降低到我们能够再建重生的程度。

二是借鉴济宁市拆迁乳品企业的做法，由政府提供土地，对被拆迁乳品企业给予安置补偿。

恳请政府能够理解企业实际困难，从政策上帮助企业渡过拆迁难关。我们将会终生难忘。

5.3乳制品企业产业政策

乳制品作为一项关系国计民生的民生问题，有其特殊的规定。为规范乳制品行业发展，加强行业管理，保障乳制品 质量安全，根据《乳品质量安全监督管理条例》、《中华人民共和国食品安全法》及相关法律法规，结合乳制品工业发展的实际情况，我们会同有关部门对原 《乳制品工业产业政策》、《乳制品加工行业准入条件》进行了整合修订，《乳制品工业产业政策》对行业准入、 项目建设实行核准、资产规模、生产规模、质量稳定可控、行业标准、环境标准都做了严格的规定：

5.4关于搬迁补偿

根据中华人民共和国国务院令590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：

被征收人提出以下建议：

5.4.1保留

根据乳制品企业产业政策及我公司的区位请求保留，如保留，我公司不再要求政府有任何补偿。

5.4.2在类似区位、交通情况下给予同面积的土地安置。

（1）在拆迁提前三年置换土地情况下的补偿（指厂房建好、省市等有关部门验收通过、不耽误生产）。

①、房屋价值补偿

公司有厂房15000m2、办公 2000m2。

重置价=建安造价+前期费用+利息+厂内配套费+利润+规费+市政配套费

=1200+120+100+200+200+230+200=2250元/m2

合计：3825万元

②、设备搬迁补偿费

根据产业政策调整，目前的设备全部淘汰。

a、现有设备重置价格为（售价、运输费、安装费、基础费、调试费）。

一条生产线450万;第二条生产线346万。

b、100万级空气净化设备

根据乳制品生产特殊要求.项目建设须执行《乳制品厂设计规范》 （QB6006）、《乳制品企业良好生产规范》（GB12693）、《食品企业通用卫生规范》（GB14881）、《乳品设备安全卫生》 （GB12073）、《生活饮用水卫生标准》（GB5749）及国家卫生、质检等部门的相关规定。乳制品加工企业生产须具有与所生产产品相适应的技术文件 和工艺文件;执行质量保证体系工艺文件规定;所采用工艺先进、适用，能够保证生产的产品符合国家标准.生产车间需要100万级净化车间，要求恒温、恒湿、   重置价为65万元。

c、三个冷库

（1）、400立方米40万元

（2）、550立方米55万元

（3）、800立方米80万元

d、水处理，采用生物膜湿地处理法，日处理50吨，重置价80万元。

e、检验实验室，根据乳制品企业要求，有设备30台，设备搬迁费为设备重置价的20% ，20万元。

f、三个20吨锅炉，重置价为：75万元。

g、 三 台电锅炉，重置价为：30万元。

③、装饰、装修

车间50万元

化验室10万元

办公室50万元

④、根据产业政策，产能300吨的乳制品生产线，购置设备费用为6000万元。

调试费、安装费、运输费为20%。

小计：6000万元+1200万元=7200万元

合计：1+2+3+4=12376.00万元

5.4.3在土地置换好，在较短时间内就拆迁的情况下，即：建设期内我公司不能生产造成的上游供应商、下游客户的流失，无形资产的损失为：

①、②、③、④、

以上4项同（1）里面的，共计12376.00万元

5.4.4上游产业

与300户奶农签订协议，损失600万元;公司自有奶源基地的损失，损失2000万元。

合计：2600万元

5.4.5客戶

下游有120个鲜奶吧，配送站10个、有25所学校，25所幼儿园的客户。损失1000万元。

5.4.6员工的损失

工资1000万元、人才再培训到熟练的过程 200万元。

合计：1200万元

共计：17176、00万元

6结论

随着经济飞速发展及企业类型日益多样化，土地、房屋征收过程中无形资产损失是征收人与被征收人不可回避的问题，实事已经证明在房屋土地征收中，经营单位不配合的原因就是补偿额太少，补偿额少的原因并不是有形资产补偿额少，而是遗漏了经营单位无形资产的补偿。无形资产损失补偿将是下一步征收补偿研究的重点，同时无形资产损失评估成为评估领域中的热点问题，在借鉴现有研究成果的基础上，找到每种评估方法的适用范围和局限性，并对现行的土地、房屋征收过程中无形资产损失评估进行一定的改进，才能合理地预测和评价该损失的价值。

总之，土地、房屋征收过程中无形资产损失评估方法，还需要不断的改进和完善！

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