不动产多次转移后发现界址范围错误的如何纠正

钟京涛

1988年，某市因扩建市政道路拆迁了居民谭某的临街店铺，作为补偿将位于××路××号的一宗土地置换给谭某建房。同年7月，市城建局向谭某核发《民房改建施工决定》，载明改建面积99平方米，层数为3。1989年，该房屋建成（至今未改扩建）。2008年，谭某取得×国用〔2008〕第20066号国有土地使用证（以下简称66号证）。

谭某楼房南侧有一宗原化工厂用地（以下简称案涉宗地），某街道办（以下简称甲街道）与××经济合作社（以下简称乙合作社）对该地产生权属纠纷。1998年6月，市政府作出土地纠纷处理决定（以下简称9号决定），明确案涉宗地归乙合作社，面积13.92亩。1999年9月，市政府根据申请向乙合作社核发×国用（99）字第05099号国有土地使用证（以下简称99号证），证载土地面积13.97亩，《地籍调查土地登记审批表》中“邻宗地”一栏仅有甲街道、乙合作社两个单位盖章，无谭某签字。

2003年，乙合作社将案涉宗地转让给黎某，市政府随后颁发×国用（2003）字第00058号国有土地使用证

（以下简称58号证）。此后，黎某申请将该宗地变更至其注册成立的某房地产开发有限公司（以下简称丙公司）名下，市政府隨后颁发×国用（2004）字第00091号国有土地使用证（以下简称91号证）。随后，丙公司在案涉宗地上开发商品房项目兴华广场，因该项目堵塞谭某唯一出入通道和排水沟引发谭某多次提起民事诉讼和信访。

2014年5月，市规划局作出的《关于兴华广场用地规划情况的复函》（以下简称规划局复函）载明“经我局现场踏勘，谭某用地内已建房屋外挑阳台部分伸入兴华广场项目用地范围内”。2015年7月，谭某以91号证侵犯其合法权益为由向市中级法院提起行政诉讼。

一审法院认为，91号证是由58号证变更而来，只变更了土地使用权人，未涉及用地范围、界址和附图，登记行为事实清楚，程序合法，91号证与66号证的面积、范围无重叠。随后于2015年12月作出××行初字第144号行政判决（以下简称144号判决），驳回谭某的诉讼请求。谭某不服提起上诉。

省高级法院二审认为，91号证未变更58号证记载的范围、宗地界址;谭某房屋外挑阳台伸入91号证用地范围问题应先由建设规划和房屋管理行政部门依其职权作出认定后，再通过法律途径寻求救济，随后于2016年10月作出××行终第918号行政判决（以下简称918号判决），驳回上诉，维持原判。谭某不服，申请再审，再审法院裁定驳回谭某的再审申请。

2018年10月，谭某向区法院起诉要求撤销58号证，区法院以超过法定起诉期限为由驳回起诉。同年12月，谭某又向区法院起诉请求撤销99号证。区法院一审认为，规划局复函、地籍调查程序（未通知相邻权人谭某指界）、登记面积（超出9号决定记载面积0.05亩）、宗地图（9号决定、66号证附图均显示谭某用地范围与案涉宗地界线平行且中间留有明显空隙，并无交点）等均表明99号证颁发证据不足、程序错误，但该证已收回注销，无可撤销内容。随后作出××行初第481号行政判决（以下简称481号判决），确认颁发99号证行为违法。市自然资源主管部门不服，提起上诉。

二审法院于2019年6月作出××行终第94号行政判决（以下简称94号判决），驳回上诉，维持原判。同年11月，谭某书面请求市自然资源主管部门纠正登记错误未果。2020年1月再次向区法院起诉，请求判令市自然资源主管部门履行法定职责，区法院以超过诉讼时效为由驳回起诉，谭某不服提起上诉，二审法院裁定驳回上诉。2021年2月，谭某以918号判决依据事实被确认违法为由，再次申请再审。

疑惑

1.不动产界址面积错误的，多次转移登记后如何纠正？

2.对不动产登记中界址面积错误的如何选择救济途径？

分析

实践中，地籍调查及房屋测绘中出现错误在所难免，这些错误多发生在首次登记中，通常在不动产多次转移、历时久远后才发现，由于涉及权利人切身利益和登记前端管理环节，以及后续登记成果应用等因素，真正得以妥善处理的较少。

从司法诉讼角度看，后续登记行为因不涉及面积、界址变动，在程序没明显瑕疵情况下只能确认合法;首次登记行为已被后续登记行为所覆盖缺乏可撤销内容，即使确认违法，并以此推翻后续登记行为直至撤销当前登记行为的代价和社会影响极大，不仅冲击已有登记秩序，也无助于问题的实质解决。

本案即为典型，99号证登记错误显而易见，也有一、二审法院的481号、94号行政判决及规划局复函确认。但是，登记错误依然无法消除。再审法院在最后认定登记错误的同时也认为，由登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门以申请首次登记时所提交的原始权属来源材料为依据，纠正登记错误事项，社会成本和社会不良影响最小。

实际上，此类问题在行政程序中解决，已有相应制度和部门职能设定，《不动产登记暂行条例实施细则》第81条规定了依职权更正登记的程序。应该说，登记机构实事求是地依职权主动纠错是解决此类问题的主要途径。但是，纠正不动产界址面积错误与简单的名称地址错误不同，不仅仅是数据及图件的简单技术改动，还会涉及前端的规划、供地等管理环节，以及后续的税收、交易等管理数据及措施，有的因改变现状而无法更正或更正成本巨大。同时，现有更正登记制度设计中，无论是依申请更正登记还是依职权更正登记，都规定了“错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”的例外情形，也就是说错误登记之后已办理转移登记的属于更正登记的排除情形。因此，在首次登记中因不动产单元划定方面出现的登记错误，随着不动产权利的多次变动，涉及的权利主体和相关因素日益复杂，并不是现有的几条规定能解决的，其中引发系列纠纷甚至赔偿毫无疑问，这就需要区分不同情形，进一步明确处理程序等方面规定，并在更高层次立法中作出规定，以便于实际操作和化解纠纷。

本案中反映出的最大问题是救济渠道的选择。当事人历时10余年、历经9次行政诉讼和多次民事诉讼，问题仍未解决。从本案情况来看，案涉宗地99号证、58号证、91号证，诉讼时99号证、58号证已被收回注销，地上已建成商品房且销售完毕，实质上归属全体业主共有，针对其中任何一个登记行为的撤销或确认违法诉讼均不能解决实质问题，只能是程序上空转，白白浪费时间、精力和司法资源。从现行制度设计来看，由行政职能部门通过更正登记程序处理应是最佳解决途径选择。《不动产登记暂行条例实施细则》第79条、第80条规定了权利人、利害关系人申请更正登记的程序和要求。因此，通过申请更正登记、围绕更正登记行为进行复议、诉讼更有利于解决问题。虽然现有更正登记制度的不充分、不完善会使登记机构面临一系列问题，但是在问题处理中通过司法机构与登记机构的充分沟通协调，可以为问题的最终解决寻求最佳处理途径。司法机构对此作出判决后，登记机构依生效司法文办理更正登记，属于依嘱托登记，也减轻了登记机构的压力。

综上所述，再审法院认为：本案实际是双方土地界址及权属冲突而引发的行政争议，生效判决已确认99号证所登记的面积、四至范围、宗地图与乙合作社申请登记时提交的原始权源材料均不一致，该证登记错误，据以核发的91号证登记亦存在错误，一、二审判决认定事实不清，应予以改判;因91号证颁证时间久远，案涉宗地上项目早已出售，直接撤销必然对众多业主的相关不动产登记产生影响，行政成本较大，由登记机构予以更正登记更为适宜。随后，再审法院于2021年4月判决：撤销省高级法院918号二审行政判决;撤销市中级法院144号一审行政判决;责令市政府责成辖区内不动产登记机构或者其他实际履行该职责的职能部门对91号证中登记错误事项予以更正登记。

本案反映出的是制度层面问题，对利害关系人来说无奈而影响巨大，对此应加强部门间沟通联动，共同应对，而不能囿于部门之见，消极推诿。制度层面的问题就应在更高层面立法中完善，让登记机构有法可依。（作者单位：自然资源部不动产登记中心）