轨道交通TOD综合开发的成都实践

实施轨道交通TOD综合开发，是提高城市发展质量，提升城市生活品质的重要抓手，对重构城市空间格局、优化城市人口和功能布局、治理大城市病、实现城市轨道交通可持续发展具有重要作用。与一般的建设项目相比，TOD综合开发涉及行政主管部门和利益主体众多，事务繁杂，在规划、建设、管理过程中需开展大量统筹协调工作，因此，必须建立与之相适应的实施路径，为综合开发的高效有序推进提供有力支撑和保障。

近年来，国内多个城市先后开展轨道交通TOD综合开发实践，成都虽然起步较晚，但通过借鉴国内外城市TOD综合开发成熟经验，并结合成都的发展实际，在顶层设计、策划规划、建设运营、土地政策、项目试点等多个方面进行有益的探索，形成一系列可资借鉴的丰硕成果。

加强顶层设计，理顺TOD综合开发工作机制

一是成立市级层面统筹协调机构。从2017年开始，成都市就将TOD综合开发确立为引领城市发展的重大战略，并坚持政府主导的基本方针，成立轨道交通建设和TOD综合开发领导小组，由市长挂帅，市发改、财政、自规、建委、交通、各区政府、轨道公司为成员，统筹协调规划制定、政策研究、建设实施、综合开发等工作。同时，整合原来分设在规划局“轨开办”和市建委“轨建办”，设立“成都市轨道城市发展推进办”，负责编制综合开发总体规划、制定政策、资源整合、产业统筹、工作督察等工作。

二是出台多项关键政策文件。自2017年下半年开始陆续出台一系列政策，如《成都市轨道交通专项资金筹措方案》《关于轨道交通场站综合开发的实施意见》《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法》等涉及资金筹措、实施推进、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范7个方面近20项配套政策文件，这些都为成都TOD综合开发有序推进提供了引导和支持。

建立“策划-规划-设计-实施”的TOD综合开发工作流程

一是以策划为引领，彰显每一个站点的特色。按照“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”的原则，以实现TOD开发项目的全生命周期运营品质提升，保障开发业态的精准定位、差异发展和可持续运营为目标，引入了戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行、德勤咨询、高力国际等专业策划机构，以TOD综合开发片区为研究对象，在充分遵循商业逻辑基础上，结合片区产业定位，布局多元消费业态，科學合理确定项目范围内的商业、居住、公共服务设施等业态布局和用地比例。

二是通过轨道交通场站一体化城市设计明确规划条件。以策划方案为基础，按照“站城一体、产业优先、功能复合、文化彰显、形态塑造、场景营造”六大总体要求，引入了日建设计、HDR、法铁、艾奕康、欧博迈亚、凯达环球、利安、梁黄顾等知名设计团队，联合本地规划设计机构开展轨道交通场站一体化城市设计，细化明确地块容积率等技术指标，并通过相应控规调整，将城市设计成果及相关技术要求纳入拟上市宗地规划、建设条件。

三是加强开发运营，实现城市综合长远效益最大化。着力构建政府主导、企业主体、商业化逻辑的投建运维工作体系，形成“国际化、统筹化、产业化、差异化”的开发运营战略。首先是打造国际化的开放合作平台，积极与国内外优秀的开发商、运营商、商业品牌合作；其次是创造TOD营城模式，坚持开发建设统筹、片区产业统筹、配套设施统筹、片区运营管理统筹，促进片区整体高效发展；第三是探索产业化的综合发展路径，构建由核心层、支撑层、衍生层构成的TOD产业生态圈；最后是遵循商业化逻辑，对建成区、新城区以及不同类型的站点制定差异化开发策略。

创新TOD综合开发土地政策

一是创新供地方式。对不具备单独规划建设条件，须与轨道交通设施整体规划、一体设计、统筹建设的开发用地，成都市探索了在同一宗土地上划拨与出让方式相结合、地上与地下项目相结合、经营性用地与市政设施用地相结合的整体供地、分层登记新模式。对具备单独规划建设条件的轨道交通场站综合开发用地，按“两次整理一次出让”模式，即由区（市）县政府、市土储中心、市级平台公司完成征地拆迁和公建配套设施建设等工作（即土地首次整理），成都轨道交通集团有限公司（简称成都轨道集团，下同）负责开展地块与轨道交通站点的互联互通工程建设（即土地二次整理），并代为办理土地上市手续。

二是创新土地“招拍挂”制度。对不具备单独规划建设条件，须与轨道交通设施整体规划、一体设计、统筹建设的开发用地，成都市在“招拍挂”时采取了竞买准入制度，即竞买人须具备轨道交通线路建设运营能力，并由领导小组办公室对竞买人资格进行核实。另外，成都还针对“招拍挂”土地确定了出让起始价，规定土地出让起始价可按不考虑轨道交通因素的宗地评估价格的70%确定，并强调在“招拍挂”时应按照轨道交通场站一体化城市设计提出的技术要求，带规划条件出让。

三是创新土地收益分配制度。为充分调动辖区政府参与TOD综合开发的积极性，成都市规定，轨道交通场站综合开发用地范围内的土地，由区（市）县出资完成土地整理的，供地后按现行体制分配后区（市）县所得净收益由区（市）县与成都轨道集团按50：50的比例分成。由成都轨道集团出资完成土地整理的，供地后按现行体制分配后区（市）县所得净收益由区（市）县与成都轨道集团按25：75的比例分成。

推动TOD综合开发试点项目

目前，成都已将前四期轨道交通建设规划中的695个站点、90个车辆基地纳入轨道交通场站综合开发范围。其中，105个轨道交通站点及90个车辆基地的综合开发由市政府统筹安排，其余综合开发由区（市）县政府（管委会）统筹安排。

按照“一区一示范”的要求，全市13个区（市）县都要打造一个TOD综合开发标杆项目，体现“美丽宜居公园城市”理念，展现“人随线走”“站引人聚”的实体效果，形成良好的社会效应和城市新名片。在综合考虑“不同类型站点全覆盖、站点周边用地条件较好、能够形成整体示范效应”等因素，成都选取了三岔站、陆肖站、行政学院站、四川师大站等14个站点作为首批示范项目，并已在规划设计中呈现出较多的特色亮点。例如位于高新东区的三岔站是城市级站点，将打造全球化时代背景下的成都新门户，以国际门户化、环境共生化、TOD一体化为规划理念，建立空港新城CCID中央创新区，力争成为东进之心、未来城市、复合枢纽；位于高新区的陆肖站是片区级站点，总体定位“以公园社区为特色的城市中央活力区”，将着力构建“智慧商务、城市乐活、城市交际”三大功能板块；位于龙泉驿区的行政学院站组团级站点，通过综合开发提升区域生态形象价值，展示东进标杆门户形象，打造新一代城市精英栖居地、公园式宜居宜业城和乐活体验商业综合体；位于锦江区的四川师大站是社区级站点，将作为助推四川师大片区提档升级的发展引擎，打造“新都市主义”现代公园式人居典范区、轨道交通驱动的高校知识经济创新高地、理想城市商业服务新样板。

从2018年至今短短四年间，成都轨道集团已先后启动实施21个TOD综合开发项目，其中14个示范项目的物业均将在今年年底前实现上市交易。同时，成都进一步加强TOD综合开发探索实践的经验总结与推广，2021年3月20日，以“轨道交通引领城市发展格局·TOD重塑城市空间形态”为主题的成都首届TOD发展论坛隆重举行，向世界展示TOD综合开发的成都方案与实践成果，并邀请世界顶尖智库专家、全球标杆企业精英、国家重量级专家学者以及国内城市轨道交通企业代表，集思广益，共话TOD发展成都模式。通过举办此次论坛，成功向世界宣传和推广了成都的TOD模式，助力成都引入国际一流的TOD策划设计、开发建设、商业运营的头部企业，共享成都TOD发展机遇，共创成都TOD未来。