透视住房租赁市场背后的业务新蓝海

文/韩艳丽

一、引言

房子是中国人永远的话题，“有钱就买，没钱才租”、“以房为家”是大多数中国人的内心写照，这也导致了过热、高企的房价与滞后于房价增长的租金并存的局面。一方面，失衡的租售比与限购政策变相推动了住房租赁市场发展；另一方面，传统地产开发利润持续萎缩，迫使房企寻求新的利润增长点。面对住房租赁市场这块“大蛋糕”，资本、行业巨头纷纷提前布局，“你方唱罢我登场”，前有“爆雷”的寓见公寓、鼎家公寓、杭州德寓、青客公寓、蛋壳公寓，后有进入发展“深水区”的龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓、链家自如、京东、阿里，租赁行业在不断地洗牌。

专业运营商、房地产中介以及大型地产商纷纷涉足长租公寓领域，行业竞争压力持续增大，同行竞争愈演愈烈。同样的“内卷”情况也出现在估价行业，具有服务性质的估价机构业务面越来越窄。笔者认为，真正的服务是解决顾客的需求，在新形势下，需要转换思想，减少估价“领地”意识通过技术赋能，挖掘住房租赁市场背后的新业务，实现在细分赛道上的弯道超车。

二、住房租赁经营的主要分类

一般情况下，可以将个人出租住房的经营模式统称为“市场普租”。而对于住房租赁机构而言，由于租赁服务的范畴、界限、适用场景不同，其经营模式分类方法也较多：

按照房源分布，可以分为集中式与分散式两类。分散式一般为个人房源，而集中式一般是通过整体租赁、购入或自建大面积租赁住房后出租，房源分布较为集中[1]。按照运营主体与租赁住房属性，可以分为集中式运营、分散式代理、房地产开发三类。其中，房地产开发指的是对自持物业开展租赁经营。按照是否持有租赁住房，又可引用金融体系的概念将其分为轻资产、中资产、重资产模式。按照房屋产权主体、出租主体与运营主体之间的关系不同，基于主体间的合同关系，又可以将住宅租赁经营分为自营、代管和包租三种模式[2]。

表1 自营、代管、包租经营模式的关键要素

尽管不同的分类方法可能存在重叠，但仍然可以发现，住房租赁行业的核心价值并不是租赁住房使用权的转移，而是提供长期、持续的租赁运营服务。

三、住房租赁市场的新发展趋势

近期58同城、安居客发布的《2020年中国住房租赁市场总结报告》显示，2020年全国租赁市场土地供应基本保持同期水平，上海在线租赁房源供应量居首位，以高校毕业生为主的租房市场年轻群体占比有所提升。贝壳研究院2020年发布的《2020新青年居住消费趋势报告》显示，2020年新青年居住套均租金前十名的城市分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、南宁、苏州、厦门、东莞和武汉。其中，北京套均租金为5102元，位居榜首，而近年来因数字经济快速崛起的杭州位列第四。

尽管受新冠肺炎疫情影响，全国租房市场出现了整体萎缩，但重点城市的租金依然保持平稳。2020年租赁行业迎来“寒潮”，困难与风险频频显现。疫情导致租赁需求缩减，租赁机构“高进低出” “长收短付”的经营模式使金融风险大幅增加，因资金链断裂而被淘汰出局者比比皆是。然而，行业进入发展“深水区”后，一些长租公寓及时调整策略，稳扎稳打，部分企业开始谋求创新转型，聚焦差异化、高效化运营。

在政策层面，解决好大城市住房突出问题被中央经济工作会议列为2021年的八大年度任务之一。政府高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租住房政策的同时，进一步降低租赁住房税负，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。政府多措并举无疑可为房屋租赁市场的健康发展保驾护航，并可借此补齐租赁市场发展滞后的短板[3]。

未来，住房租赁市场将呈现房租水平多元化、租房更加自由便捷、信用审查更加普及与严格的趋势。未来租房将如电商选购商品般便捷，房子的所有证照一一列示，利用虚拟现实技术实现线上看房，利用AioT智能终端实现线下带看环节无人化。用大数据记录下租客的喜好，自动推荐好房，而房东、房客的每一次违规行为也会被大数据记录在案，违规成本不断上升。

四、住房租赁市场中的新型评估业务

对估价机构而言，住房租赁市场首先令人联想到租金评估，如政府指定机构的保障类住房市场租金评估、国企机关房产市场租金评估等。常用的方法有基于“生产费用价值论”的成本法、基于“替代原理”的比较法、基于“预期原理”的收益法倒算。然而，这些传统的租金评估只是住房租赁市场服务链上的一环，甚至仅仅是服务细分项目的“沧海一粟”。

依托传统估价服务，估价机构需要思考如何与用户维系关系，将租赁过程中零散的事情、支离破碎的节点逐渐串联，使各个看似孤立的咨询行为产生关联。估价机构应成为一个整合的端口，使委托方省时、省力、省心。以租赁住房市场重要组成部分的集中式公寓——长租公寓为例，资产数字化、投资决策、全生命周期风险管理等新型业务“蓝海”尚需估价机构挖掘。

（一）资产的数字化

众所周知，未来十年是数字化的时代，数字货币的下一阶段必定是数字化资产。目前，大多数资产管理企业还处在较为初级的“在线化”阶段，离真正的数字化还有较大差距。未来，估价机构将与软件开发公司合作，估价机构也可自主研发，参与到数字化业务中。当前阶段的数字化尝试主要包括通过数字化平台，实现租赁方案、租赁合同、对账功能、统计分析、考核标准等的标准化。估价机构需逐渐探索从“卖报告”到“卖系统”的角色转变，助力打造能够帮助企业进行高效业务运营的一站式智慧AI公寓管理平台。

资产的数字化体系建立首先需要将资产管理SaaS（Software-as-a-Service，软件即服务）平台作为统一的管理入口，对房地产基础物理数据、物业设施数据、租约数据、用户数据等基础数据进行整合。AioT（摄像头、智能门禁、温湿度传感器、楼宇设备传感器等）智能终端作为数据采集的触点，在向用户提供智慧办公、智能家居等服务的同时，也是资产数据采集的重要补充手段。同时，结合与区位密切相关的交通、外部配套设施、周边环境、业态分布、市场行情数据等外部数据，建立资产运营的数据平台，将静态物理数据、动态运行数据、用户数据统一汇集在一个平台上，再利用三维建模技术，构建出一个直观、多维度的数据展现虚拟化“孪生体”。

通过数据赋能，可以实现资产运营的降本增效与服务增值，提高资产回报率，并助力资产运营的金融化。例如：对于缺少线上流量的中小公寓运营商而言，可以通过公寓管理SaaS平台把真实房源信息实时对接到58同城、贝壳找房、安居客租房等流量平台上，增加获客渠道；通过智能门锁、智能门禁，可以实现线下房源带看环节的无人化，大幅降低人员成本；智慧公寓为用户带来升级体验，进而带来租金的溢价。同时，租约的数字化结合智能电表、智能门禁等硬件数据，可以让人实时掌握公寓运营状况与空置率，为金融机构发行租金分期产品提供风控支持，满足穿透性的监管需求。

SaaS产品的关键点是对外品牌化——品牌赋能，对内精细化——高效管控。目前，龙湖地产、万科地产、中粮地产、魔方公寓等国内知名企业均在尝试应用SaaS平台。估价机构用数字化赋能公寓运营，实现标准化作业流程，提升用户洞察、渠道对接能力，提高运营效率，完善优化公寓资产管理的工作流程。同时，可以跟随企业发展阶段提供跟踪服务，动态自定义配置，完美适应企业不同阶段运营模式。

（二）投资决策服务

作为一种新兴事物，长租公寓的短板在于“地贵、钱贵、周转慢”。诚然，长租公寓属于微利行业，国内部分长租公寓租金回报率甚至只有1%。有研究机构曾针对某公寓企业进行跟踪调研，发现其房源取得成本约占总收入的50%-60%，装修成本占比15%-20%，一般经营成本为15%-20%（少数头部企业可以降到10%），再结合税费等杂项，行业利润区间仅为3%-5%。因此，在项目开发环节，资产运营方、开发商需对项目价值进行合理评估，并结合物业的区域因素、个别因素条件与潜在客户需求等数据，确定项目是否值得投资。估价机构可以依托专业的数据服务、定制化的项目咨询模式，辅以客户调研等方式，补充相关支撑数据，重塑投资决策流程。

表2摘自某地产长租公寓项目目前常用的投资模型，供同行参考。各机构的算法与应用方向略有区别，但内在的“算账”逻辑基本一致，在此不一一赘述。模型分为四部分：项目基本情况、项目签约条件、项目经营假设、项目总投入。

表2 某地产长租公寓项目投资测算模型（节选）

黄色部分为下拉式选项或必填的基础数据，灰色部分为系统自动计算。需要注意的是两个关键性指标：首年租金占比和第二年YOC。

首年租金占比=起始租金成本/首年总括租金收入

第二年YOC=EBITDAR/CAPEX，

其中，YOC是指资本性支出利润率；CAPEX为资本性支出，这里指总单房成本；EBITDAR=租金收入-税费-租赁成本-运营成本

一般情况下，首年租金占比不超过65%，且第二年YOC不低于15%，才具备上投审会标准。部分机构对于租期超过15年、租期内租金成本涨幅每两年低于5%或者物业条件特别好（如一个区域的地标性项目），会适当降低投审标准。

（三）全生命周期风险管理

目前，部分估价机构已经参与上海市重大项目社会稳定性风险评估工作。同样，对于频频爆雷的长租公寓项目而言，更需要从科学的角度论证可行性。未来政策导向会进一步加强长租公寓风险管理，助力房屋租赁行业规范化发展。

与普通租赁项目相比，长租公寓项目参与主体更多。在项目开发、运营过程中，各方扮演的角色不同，利益不同，关注点也不同。房地产开发商或其他投资者、政府部门、房屋权利人、租客、银行、基金等各主体之间存在冗杂的合同关系。因此，相较于一般租赁项目而言，风险因素更多。

参考国内专家学者有关长租公寓风险的研究，结合风险分析及初步识别，可以将长租公寓项目全生命周期风险因素划分为十类，以初步风险识别得到的十个风险因素为依据，构建初步风险评价指标体系。其中，一级指标包括经济、政策、法律、房源、设计装修、市场、赢利、运营、系统以及不可抗力风险。每一个一级指标下，进一步细分二级指标，如经济风险包括融资、通货膨胀、利率、资金等风险，设计装修风险包括消防安全、开发成本超支、设计不合理返工、施工质量、施工进度、设计变更、供应、工期、验收等风险。

以WBS最底层开发阶段、运营阶段的工作节点为行，以RBS最底层风险因素为列，构造WBS-RBS的耦合矩阵，行与列的交集即为风险因素点[4]。例如，经济风险、政策风险、法律及合同风险、不可抗力风险、房源风险与设计装修阶段风险属于项目开发阶段风险，市场风险、赢利风险、运营风险和系统问题风险属于项目运营阶段风险。

通过专家调查法，确定影响因素属性及其相互关系，同时给予风险权重。专家建议由高校房地产专业从事长租公寓研究的学者教授、估价机构经验人员、房地产公司从业人员、有一定资深工作的建筑施工公司从业人员等组成。

从影响度看，一级指标中的运营风险、设计装修阶段风险、政策风险、房源风险相较于其他风险因素而言，影响度较大。因为运营风险与设计装修阶段风险代表长租公寓项目开发过程与运营过程中的微观风险。这些风险因素对其他风险因素有较大程度的影响，决定了人们对于长租公寓的认知、投资者成本的多少，也决定了空置率、续租率以及赢利目标实现时间等。政策风险是租赁市场一双无形的手，在宏观层面对其他因素影响较大。房源风险的最基本风险，决定了长租公寓后续发展的方向。二级指标中的团队管理水平、同行竞争风险、房源标准风险、过度扩张风险、价格上涨风险、资金风险、房源成本风险、设计变更风险、消防安全风险、空置率、续租率对其他风险因素影响较大。

最后，依据计算结果分别对开发阶段与运营阶段提出相应风险应对措施，以期促进长租公寓项目持续健康发展。由估价机构开展风险评估的优势在于，项目的主要风险因素大多是估价机构擅长的专业领域。估价机构可以采用定性与定量、综合性与技术性相结合的手段，运用AHP、SWOT等多种风险评估方法，分析各主要风险发生的概率及影响程度。通过实时监督，估价机构可以根据委托方提出的诉求，进行动态跟踪评估。

五、结论

我国进入存量房时代以来，租赁市场需求迅速崛起。在政策、市场、融资的风口下，行业未来仍拥有可预期的“窗口”红利。租住形态升级带来巨大的发展空间，高品质租住时代即将来临。笔者总结了六个方面的观点，以供参考。其一，受目前公共资源稀缺等多层因素影响，“租售同权”政策的真正“落地”依然充满变数。政府层面除在供地阶段于税收方面给予优惠政策激励外，还需在“租售同权”方面落实措施，使租房者真正享受到教育与医疗等公共服务待遇的“租售同权”，用以增强租住业态对市场的吸引力。其二，部分国企在长租公寓类项目上已经开始数字化探索。在数字货币、区块链、城市更新等大政策背景下，国有资产如果实现从“实体化”到“虚拟化”、从“固定资产”到“运营资产”的转变，则从数字化配套服务、资产数据更新维护的角度出发，估价机构必将迎来新的机遇。其三，新冠肺炎疫情加速行业分化，市场新一轮洗牌使资本更加理性。专业的技术服务可以帮助委托方清晰甄别公寓企业的投资价值，同时促使企业更好地思考生存之道。其四，租赁的核心是服务，服务的核心是运营，运营好坏直接关系赢利问题。国内长租公寓项目需要全生命周期风险管理。其五，目前一些头部综合集团型估价机构已经参与“类REITs”项目的评估咨询服务。2021年6月，首批基础设施公募REITs产品上市。虽然首批公募REITs的底层资产并不包括租赁住房，但可以预见，未来住房租赁REITs必将使住房租赁企业“轻装上阵”，低金融杠杆、可持续发展的商业闭环模式势必使中国住房市场完成结构性重塑。住房租赁REITs发行的关键点是项目成熟（运营年限≥3年），运营主体合格，现金流稳定，且净现金流分派率不低于4%。同时，REITs执行长期投资策略，其中既有前期的投资决策分析，又有后续的动态跟踪评估业务。其六，时代的发展日新月异，估价机构也应立足于发展的视角，审时度势，为匹配新业务做好资产、财务、金融、系统开发、数据管理等相关领域的人才储备，建立质量管理体系，提升企业核心竞争力与品牌影响力。

笔者相信，未来会有更多的公寓企业对新赛道进行探索，这也将进一步丰富租赁市场的业态。以租住链接城市未来，“为城市青年创造温暖而明亮的节点”，以高质量的评估、咨询服务助力安居工程，这是估价机构的社会责任。