康养地产项目投资风险管控与管理优化研究

李立平

摘要：进入21世纪，“老龄化”已成为我国面临的主要社会问题之一，养老金不足以支持未来国人养老。人口老龄化问题给我国经济发展带来了新的挑战，但是机遇与挑战并存，在“健康中国”正式成为中国发展的核心理念下，健康产业成为新常态下服务产业发展的重要引擎，为康养产业的新业态发展带来了机遇，康养地产应运而生。本文以康养产业催发的康养地产这一业态为研究主体，通过研究我国康养地产项目的发展现状、特点和未来发展趋势，重点分析了康养地产项目投资开发过程中的市场、资金和运营管理等方面投资风险因素识别，并结合实际，从政策研究、市场调研、医养结合和实现项目运营模式多元化等方面提出相关策略。

一、引言

健康是人民最具普遍意义的美好生活需要，而疾病医疗、食品安全、生态环境污染等则是民生突出的后顾之忧。同时随着人口老龄化问题的加剧，养老金见底，依赖国家来养老的难度越来越大。上述多种因素的交织作用引发全社会的养生养老需求。如何全面提升全民健康水平、妥善解决未来养老问题，成为我们亟待解决的重点工作之一。伴随着健康、养老问题应运而生的康养地产成为当下比较热门的话题。康养地产是建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。国内学者从康养地产项目开发模式、运营模式、康养地产投资环境评价，以及与康养相关的康养小镇发展路径和康养旅游型田园综合体规划策略研究等方面开展了相关研究，为我国康养地产项目发展提供了不少研究成果。但是需要特别注意的是，康养地产项目属于新兴领域，属于“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”的“三高一低一长”产业，在投资方面必然存在着很大的风险。本研究基于对国内康养地产发展现状分析及未来趋势的研判，深入分析康养地产项目投资风险要素，并从政策研究、市场调研、医养结合和实现项目运营模式多元化等方面提出相关策略，以期为康养地产健康发展提供参考。

二、国内康养地产发展现状、特点及未来趋势

（一）康养地产的提出与国家政策密不可分。康养产业就是为社会提供康养产品与服务的各相关产业部门组成的业态总和，集生态与田园、医疗、养生、康复、保健、旅游、文化、互联网等产业于一体，将成为带动经济增长的新引擎，给传统产业转型带来新机遇。2016年国家正式提出“健康中国2030战略”，提出“普及健康生活、优化健康服务、完善健康保障、建设健康环境、发展健康产业”五方面的战略任务。党的十九大报告中更是将“实施健康中国战略”作为国家发展基本方略中的重要内容。此后涵盖养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态的康养产业开始蓬勃发展，成为备受关注的新兴产业。

（二）各大房企涉足康养行业且运营模式多样。万科地产、九如城集团、亲和源集团、大爱城控股、远洋地产、恒大地产、绿地集团、中国人寿、泰康人寿、复星集团等是业内涉足康养地产的企业。根据驱动方式不同，康养行业的主要运营模式可分为康疗型养生养老、机构型养生养老、社区型养生养老、家居型养生养老、异地型养生养老、农家休闲型养生养老、分时度假型养生养老等。目前国内典型行业案例包括上海亲和源老年社区项目、万科随园嘉树项目、中国台湾长庚养生文化村、北京的东方太阳城和爱晚太阳城等。其中万科作为业内最早涉足康养地产的企业之一，根据不同层级、不同养护方式开发出了丰富产品线，多种养老业态并存的模式。萬科首个康养地产项目是2009年杭州“随园嘉树”项目，目前其养老业务布局已达16个城市，涉及北、上、广、深、杭州和成都等一线、新一线核心城市，以及符合老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高的“三高”条件的其他城市。

（三）康养地产与普通地产项目区别较大。康养地产顾名思义即健康养老地产，此类项目和普通地产项目在政策管理、聚焦人群或市场、环境、配套、功能、价值和商业模式等7个方面存在着较为明显的区别。普通地产项目是在国家大力发展房地产政策下发展起来的，以人们对基本生活需求为出发点，以房产升值为盈利点的建设项目。该类地产项目以“住”为基本功能，为客户提供栖息的场所，多分布在大中城市，除了满足“住”的基础物业外，很少有其他配套。其目标客户面非常广，广大民众均可成为它的目标客户。相较而言，康养地产项目是适应国人对新生活的追求，是大健康国策下的产物。由于其聚焦银发养老、康复医疗、保健养生、美容康体四大人群市场，其选址一般背靠独特的自然资源，选择拥有较好的空气、水质、气候等养生元素的区域，如高山，大海，森林，湖泊，温泉，古镇等。康养地产项目多配套有酒店、康养中心、健康管理中心和娱乐中心等，配备有各种健身运动设施，甚至有自己的农场、公园和森林等，提供的是“养身，养心，养性”的全方位服务，提供有助于健康和长寿的生活方式，可以让亚健康改观，慢性病有所康复。该类项目建成后不是一卖了之，而是要运营并长期持续经营，实现房租、餐饮、购物以及和健康相关的各种产品和服务的多点盈利，兼具资产升值。

（四）实现医养康养结合，充分利用高科技精细化管理工具。目前国内康养地产的外在环境利好，尤其是习总书记2021年在河北承德考察期间指出“要推动养老事业和养老产业协同发展”，“构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系”，为我国未来养老产业发展指明了方向和路径。提供优质服务是康养地产项目的核心，医养结合是大势所趋，增强健康养老与康复医疗业务之间的合作联动，有效提升养老品牌价值，探索康复医疗领域，增加健康产业收入来源。另外，随着全球科学技术不断地发展和进步，智慧、大数据、人工智能等精细化管理工具将是康养服务企业必备的能力。例如引进先进的科学技术既为客户人群提供更加优质的服务，又可以使得项目管理工作变得更加简单，进而降低运营成本，增加收益。

三、康养地产项目投资风险因素识别

（一）市场风险。虽然康养地产行业是朝阳行业，逐渐呈现火爆发展趋势，但其面临的市场风险依然严峻，主要包括市场供求风险、养老文化风险和老年客户认知风险。市场供求风险指的是供给和需求能否达到平衡。康养地产的主流消费群体目前主要是高净值老年群体及其家庭，即“高干、高知、高管”等领域的老年群体。整体分析来看，虽然我国老年群体庞大，但能满足高净值或“高干、高知、高管”要求的老年人口数量较为有限，如果不能够做到科学预测合理投放，很容易形成处于供大于求的市场状态。养老文化风险和老年客户认知风险主要体现在受传统孝道思想的影响，居家养老模式的主流地位难以撼动，当下老年人的价值观以提倡节俭为荣，接受高消费型的康养地产模式需要一定的时间。

（二）资金风险。康养产业的发展离不开资本市场与金融政策的支持，金融是支持康养产业发展的重要一环。康养地产属于重资产投资，集合了房产、医疗、保健、物业等服务，康养地产项目由于其特殊定位，投资数额大，周期长，具有一定的金融属性，其资金风险更大。分析来看，康养地产项目的资金风险主要是融资风险和成本费用控制风险。融资风险主要体现在康养产业产业的特殊性对资本市场、融资方式也提出了特殊性要求，目前支持康养产业的融资方式自身有待完善，融资系统性建设亟需加强。成本费用控制风险主要是超长的建设期阶段如何做好成本费用管控的问题，涉及项目运作的全生命周期。

（三）运营管理风险。主要指的是康养地产项目建成后运营管理阶段存在的一系列风险，包括运营盈利风险、运营模式风险和管理者经验风险。运营盈利风险体现在康养地产类项目投资回报周期较长，投资回报率较低。一般成熟的养老社区做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年，国际高端康养地产的平均投资回报都不超过10%，国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后实现首次盈利，万科推出的养老项目至今仍未实现盈利。运营模式风险表现在所确定的运营模式实际运行状况不佳，不能达到之前的市场预期，进而造成实现可持续发展的终极目标。管理者经验风险是投资项目的共同风险，但在康养地产行业显得尤为突出。康养产业风口之下暗藏陷阱，管理者如果重视程度不够，不能避开“资金投入巨大、开发时间长、运营经验匮乏、专业人才匮乏”的陷阱，照搬照抄以往投资逻辑和运作思维，终将面临失败厄运。

四、加强康养地产项目投资风险管理的相关策略

（一）加强政策研究，把控产业发展方向。近年来，国家制定了一系列关于康养产业发展的法律法规和发展政策，完成了产业顶层政策的设计，并出台了相关的指导意见和实施办法。从2013年以来，国家每年都会出台关于康养产业的扶持性的政策，对康养地产项目投资企业来说，需要加强对有关政策的收集整理和分析，清晰了解国家政策，梳理分析政策要点，正确把控产业发展方向。同时加强与有关部门的对接与沟通，全面了解相关政策在当地的执行实施情况，增强企业决策的科学性和合理性。

（二）加强市场调研力度，完善项目配套服务体系。康养地产投资企业决策前需要对市场进行充分的调研，全面把握市场的需求及变动。同时提高自身的综合能力和专业能力，完善养老服务体系，加强对服务人员的培训，提高运营管理服务水平，提高老年客户对养老地产项目的认知。另外在投资项目在建设过程中，要严格执行项目管理计划，加强监督检查，注重对相关配套设施进行完善，增强自身的竞争实力。此外，广泛学习国内外先进的管理模式和管理经验也尤为重要。

（三）紧盯“医养结合”这一突破口，构建现代管理体系。当前，医养结合模式已在多个城市进行试点，取得一定成效。十九大报告提出“推进医养结合，加快老龄事业和产业发展”，鼓励和扶持“医养结合”的护理型养老机构建设，医养结合模式已成为未来养老服务产业的方向。康养地产投资企业更是要紧跟国家政策导向，加强与医疗机构和养老机构的合作，提高对失能失智老年人的服务能力，提供多样化医疗、慢性病管理和健康管理服務，有力推动建立“医养结合”养老管理体系。除此之外，投资企业需充分全面认识“医养结合”模式，把握其更加注重养老服务与医疗服务的融合这一本质特性，提供多元丰富的服务模式，满足老年人群等客户群体的特殊需求，提高了客户生活质量，并尝试着力构建现代养老管理体系。

（四）打造独特内容依托，实现项目运营模式多元化。康养地产投资企业应认识到，项目的成功终究离不开独特的内容依托和多元化的可持续运营模式。康养地产投资企业打造成功康养地产项目的关键是充分借助周边资源优势，形成多元化内容依托，包括景区依托、位置依托、特产依托、品类依托、复兴依托、抱团依托、稀缺依托、自我依托、跨界依托等，以解决项目运营模式同质化现象严重问题。另外，随着康养地产业务的发展，其市场竞争必将日益激烈，为保持企业自身的核心竞争力，丰富康养服务产品功能设计将成为企业一项强有力的竞争手段。

五、结论与不足

康养产业是在科技、资本以及政策的支持下催生的“银色产业”“银色经济”，具有巨大的发展潜力与空间，有利于成为新常态下服务产业发展和推动经济增长的重要引擎。康养产业重要的业态形式康养地产同样具有极大的发展空间。但由于康养地产项目投资规模较大、周期长、资金需求量大、营运难度较高，在管理方面需要以投资风险为核心，优化管理模式，创建完善的康养地产项目运营平台。在这一过程中，既需要国家政策的大力扶持，又需要社会资本的积极介入。对于康养地产投资企业而言，需要通过加强政策研究，把控产业发展方向，加强市场调研力度，完善项目配套服务体系。同时需与国家政策导向紧密契合，抓牢“医养结合”这一突破口，牢记康养就是要令消费者从中得到“健康”，需要在“养”的基础上加上“医”，真正做到“康”。此外，构建现代健康管理体系，打造独特内容依托，实现项目运营模式多元化是实现康养地产可持续发展的重要保障。本论文研究尚具有一定的局限性，未来可对国内康养地产成功案例进行分析，深入研究医养结合在对康养产业布局的影响，抓住康养项目“全龄化”道路，探讨如何增加健康产业收入来源。

【参考文献】

[1] 林峰.“康养+地产”项目开发模式分析[J].中国房地产，2021，（11）：49～52

[2] 程臻宇.区域康养产业内涵、形成要素及发展模式[J].山东社会科学，2018（12）：141～145.

[3] 孙慧娟.济南都市圈康养地产投资环境评价研究[D].山东师范大学，2020

[4] 刘锐.康养地产开发运营模式研究[D].长安大学，2019

[5] 黄挺.中国康养地产项目投资支持对策研究[D].厦门大学，2019

[6] 赵桐，李冰等.乡村振兴背景下金融支持康养产业发展的模式研究[J].企业改革与管理，2020，15：214～215