民用建筑可行性研究报告信息资料调研方法探究

祁杰一

【摘要】民用建筑的可行性研究对建筑建设效果有着决定性影响，本文就建筑可行性报告如何开展调研展开研究，分析可行性研究作用，研究民用建筑可行性研究主要问题，最后讨论具体调研方法。通过研究，能够帮助建设单位使用更科学的方法进行可行性研究，提升可行性研究工作水平。

【关键词】民用建筑;可行性研究报告;调研方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.05.004

引言：

很多民用建筑建设前都忽略了可行性研究工作，影响了建筑工程效益的发挥。为此，建设单位应分析如何开展可行性研究工作，做好对信息资料的调研工作，并利用科学的方法实现全面可行性研究分析。

1、 建筑项目可行性研究内容和作用

建筑项目的可行性研究会结合地区经济发展规划、民生建设要求，在项目投资决策前，通过对拟建项目所有技术、投资，项目所产生的经济效益、社会效益等方面进行深入调查研究，分析建筑项目的各种可能性，并对建筑项目的投资水平、技术能力、建筑建成后能够获得的科学效益等内容预测和评价[1]。在此基础上，通过对确定项目技术上的先进性和适用性进行综合研究，还可以为项目的投资决策提供依据，避免因投资决策上的失误导致浪费问题。

根据我国对项目建筑项目可行性指南中的要求，对于兴建的建筑项目应做出包括建筑建设目标、市场、资源条件评价、建设规模等宏观方面的分析和研究，也要针对建筑使得场地选择、技术方案、设备选择、原材料供应模式、辅助工程建设内容等方面做出细致规划，还要编制对建筑的投资评估、融资方法，以及预测建筑的风险、社会评价、国民经济评价等内容，通过对建筑工程项目全方位具体化的研究，能够形成对建筑工程建设的建议，编制出建筑建设的具体内容，制定建筑施工的相关规范。

可行性研究报告能够作为建筑工程建设中多种工作开展的重要依据，例如编制设计文件、确定建设项目内容、银行贷款、和相关单位签订合同、施工组织、工程进度安排、竣工验收方式等，其可以对工程后续建设工作提供指导，明确工程建设重点和方向[2]。根据可行性研究报告的编制流程、不同阶段的需求，可以将资料调研分为3个阶段：（1）前期和甲方的座谈，从整体上分析工作的合理性;（2）在座谈会的基础上，根据座谈会内容、讨论过程、讨论结果研究文本形式的资料清单，保证有效沟通;（3）通过针对性地进行实地调研，修正前期资料存在的问题，完善对项目的认知，同时可以给其他座谈进行补充和规范。可行性研究工作是目前工程建设项目工作的中心环节之一，可以帮助工程建设单位做好各方面的准备工作，必须重视建筑工程的可行性研究，以保证对工程形成全方面控制。

2、 民用建筑可行性研究的主要问题和解决方法

2.1 需求不明确

需求分析能够确定建筑规模，很多民用建筑在可行性分析过程中都存在不了解需求的情况，导致建筑功能、规模不明确，很难保证建筑总体效益。所以必须加强需求分析，包括分析建筑的供需分析、研究建筑项目的目标群体需求、经济承受能力，结合建筑需求确定建筑规模、标准、价格，综合研究建筑市场前景，在准确确定建筑规模的同时，能够制定明确的建筑施工标准。对于企业自用建设项目，也要分析企业需求，为建筑的建设规模提供依据。

2.2 缺少多方案对比

很多建筑工程都会形成多个设计方案，包括建筑项目的规模、技术方案和设备方案，分析可行性时应进行多方案分析工作，而不是仅仅分析一个固定的方案。多方案分析可以帮助建设单位从不同角度形成对建筑工程的认识，确定建筑物项目投资指标，以及分析建筑物经济效益[3]。所以建筑项目建设中应形成多套不同的方案，尤其是对重大技术方案，应进行项目的多方案比选工作，并形成建筑适宜性的可行性报告，通过对局部方案和整体方案不断进行优化比选，淘汰缺少可行性的方案和技术，最终确定出建筑物的最佳方案，保证建筑方案能满足建筑使用功能要求、适应场地需要和符合标准规范需求。

2.3 投资深度估算深度不足

可定性研究报告提供的投资估算经过批准后会成为建设阶段投资控制的重要依据，也是建设项目工程造价管理的基础和前提。根据国家规定，初步设计概算的变动不能超过可行性研究估算的10%，如果出现超出情况，就要重新进行可行性研究。因此，可行性研究报告投资估算是否准确，决定了各种建设工程阶段造价的确定性和控制程度，对未来的投资也有着封顶作用。很多民用建筑由于可行性研究的估算内容不全、估算方式不合理、工程内容和费用构成不全，导致出现重复计算、漏项、没有根据实际情况计算等情况，很难给后续工作提供参考依据。为此，建设单位应提升对可行性研究的重视程度，并了解可行性研究的重要性和意义，使用严格的审批制度。编制单位的从业人员也要了解自身责任，加强对投资估算的深度剖析，从实际出发客观地研究项目可行性，遵守计算编制要求，避免出现漏项等问题，保证报告的深度和精确性。

2.4 財务评价工作不精准

财务评价的作用在于考察项目建成之后的获利能力，项目对债务的偿还能力，判断建设项目在财务上的可行性，对于盈利项目，能通过财务评价指标进行分析工作，并通过分析实现对融资方案的优化;对于公益性项目，可以通过财务生存能力分析，计算公益性项目每年经营费用，为项目提出财务补贴建议。所以财务评价工作也必须精准，能符合实际发展要求，以便获得合理客观的评价结果。很多民用项目财务评价工作中，为了能让财务指标更好看，保证财务评价的可行性，达到理想的财务净现值和税收预期，在财务评价时可能会脱离市场实际情况，任意提升高租金或者售价，并降低人力成本，风险评估中，也将一些大风险评价改为小风险，评价中的敏感内容缺失，导致评价内容有限。为此，需要制定严格的财务评价工作标准，明确评价要求，保证财务评价符合实际情况，建设单位可以尽早请可行性评价单位进行调研，通过提早介入前期工作，来提升其对项目现场状况的了解程度，并要加强对财务评价的审查工作，避免其中缺少必要的细节，导致评价出现极大的偏差。78709D71-B1AF-434B-87A9-F4A4D72D24AA

3、 民用建筑可行性研究的主要调研方法

3.1 头脑风暴座谈

头脑风暴座谈方案是在项目洽谈初期由项目负责执行人员结合项目基本信息，组织各方人员以座谈会方式，通过发散式、质疑式询问、摸底等方式进行头脑风暴式的思考，从不同层面分析项目存在的问题，研究项目所具有的可行性。头脑风暴过程中，能够分析项目建设条件、建设原因、立项依据等方面内容，也能利用头脑风暴确定民用建筑项目建设中存在的问题，分析施工过程中的难点，以及研究如何推动项目落实。利用头脑风暴座谈能够对工程整体情况进行有效地把控，在可行性研究和分析中已经获得了非常好的效果，能够极大提升建筑的可行性研究效率，确定建筑建设过程中应注意的问题。

3.1.1 发散式问题排列询问

有些工程、调研项目的目标并不明确，或者建设思路并不清晰，通过排列建筑工程相关的各种问题，能够在建设过程中不断发现新的问题，而且也能利用问题确定边缘内容和重要的信息点，实现对甲方的积极引导，达到对问题的逐个询问，确定重点问题并做好标记，结合项目可能涉及的因素，加强交流工作。尤其是能够确定项目开展过程中需要办理和落实的工作，列出专门的清单后上报给甲方。该方法能明晰各种主题的论点、依据，给甲方反馈信息的速度更快，更能对工程项目的落实和可行性两种内容进行同步研究，减少工程建设中的前期工作，也能使技术人员更好地介入到建筑建设中，通过比对不同技术方案，解决工程建设过程中的技术问题[4]。

3.1.2 自由填表式

对于一些常规项目，或者具有完备生产建设要求、工作经验的项目，可以利用素材的积累完成对可行性的分析。例如在可行性分析过程中初步填写一部分内容，以满足快速直观了解项目情况要求，在完成对初步信息的填写后，还可以针对特殊性质的项目进行表格的修正设置工作，或结合原有基础简化填表内容，形成更能满足工程建设综合需求的标准表格素材。该方法比较适合在政府公共建筑、公共租赁房屋等公共项目分析中使用，可以完成最直接、最快速的分析工作。

对政府公共类项目进行分析中，由于项目都以改变现有状态作为建设的主要依据，所以建筑的现有状态便成为调研、分析工作的重点。例如相关老旧建筑物存在功能和安全性的不足，且建筑内部空间比较狭窄，没有合理的空间布局，导致建筑使用十分不方便。很多建筑可能在采光、通风、卫生等方面条件不达标。因此在填表过程中，就可以专门针对建筑安全、功能问题增加表格的询问内容，研究翻新、重建等不同方案的可行性。

政府出资住宅项目。很多政府投资的住宅项目都是保障性住房，这类住房和政策关系密切，申请人员一般经济水平较差，可以针对当地经济状况、居住人员经济水平对申请人员进行筛选。所以调研工作中可以根据申请人员特点设置住房使用情况调研表，该类调研表可以由甲方填写。有些政府出资建设的住宅项目涉及单位较多，对此可以在甲方填表之后，其他单位继续上报和汇总。其所建立的表格能面向多个不同项目，还可以将表格进一步抽象为数字化、图表式，能够更生动地表现表格内容，提升表格编写质量，进而提升调研工作效率。

3.2 资料清单

资料清单会通过可行性研究将需要甲方提供的基础资料内容以书面形式形成资料，比如咨询人员会给甲方整理各种信息内容，提供信息的采集途径，能让甲方快速完成对信息的收集工作，且具有较高整理效率。比如咨询人员可以为建设单位整理专门的批复文件、民用建筑相关技术资料、建设条件要求、基础要求，帮助建设单位从相关政策、技术要求等方向出发研究民用建筑的可行性。提供资料清单可以让建设单位对工程的建设流程更加熟悉，在资料的支持下还能保证可行性分析的目标明确性，缩短了研究过程中的沟通时间，并且在分析过程中也能不断完善资料内容，提升资料的完整性和完备性，进而有效提升可行性研究编制工作效率[5]。对于咨询方而言，资料清单中的项目内容并非固定的，可以根据项目的特殊性、工程的建设特点来增减项目内容，使资料清单更贴近于可行性研究。

3.3 开展实地调研工作

对民用建筑的可行性分析不能缺少实地调研工作，利用实地调研能进一步拓宽资料内容，使资料更具深度和广度，能从实际情况分析和确定项目立项的必要性和可行性，发现现场存在的问题后提出解决方案，为工程建设提供更全面的理论支撑，也可以对后续施工实践提供指导。在实地调研过程中，不仅能够通过多点、多面走访，了解项目方案实际情况，而且也能对不同场地的选址进行可行性研究。在之前理论分析中，可能会存在一定偏差，利用实地调研能够对之前的理论偏差进行修正，而且很多特殊项目必须深入到现场才能了解其真实情况，从而形成可行性报告的研究依据，防止由于对项目区域的认识不足导致可行性研究出现偏差，比如对周围经济情况、文化特点认知存在偏差，以及对地质条件等情况不了解，会影响到技术的正确使用。实地调研能够实现对现场的全面了解，确定最可靠、可行的技术方案，推动各方面的协调和统一。

实地调研后，能够准确确定项目建设规模、组织形式，调整项目功能安排和确定项目建设标准，之后可以使用全寿命周期的方法论证项目价值。在符合国家法律法规要求的情况下，形成对项目的合理性建议，推动项目的全面实施，实现项目效益的最大化。项目的重点内容将会在实地调研之后明确，工程建设资料也能得到完善，能较早地发现建筑项目建设中存在的问题，减少后续建设风险。

结束语：

民用建筑建设工作开展前，对建筑项目的可行性分析会对建筑项目的建设产生深远影响，可以发现建筑的具体需求、施工方案中的不足、建筑建设过程中的技术重点。开展可行性分析工作中，需合理使用头脑风暴等方法，从不同角度全面研究建筑工程项目的可行性，分析建筑工程施工中的不足，为建筑工程质量、进度控制，以及工程投资控制、发挥建筑效益创造条件。

参考文献：

[1]刘雨峰.民用建筑工程设计质量控制研究[D].济南：山东大学，2015.

[2]何继志.政府投资民用建筑项目可行性研究的特点、内容和要求[J].中国工程咨询，2009（12）：20-22.

[3]马剑.民用建筑可靠性鉴定系统的研究[D].青岛：青岛理工大学，2009.

[4]瞿家林，唐硕.政府投资项目可行性研究修编流程研究——以民用建筑可行性研究报告修编为例[J].中国工程咨询，2017（6）：39-41.

[5]宫艳娜，徐丽.民用建筑可行性研究存在的問题、原因及对策[J].中国工程咨询，2012（11）：38-40.78709D71-B1AF-434B-87A9-F4A4D72D24AA