国有公房的精细化管理

胡铭珊

国有公房是国有固定资产的重要组成部分。随着市场经济体制的不断完善，国有固定资产现有管理模式与我国当前经济社会主要矛盾和人民的根本需求不相适应，需要继续深化改革，对其进行配套精细化资产管理，探索开辟出一条属于国有固定资产管理的新发展路子。国有公房的管理发展之路与固定资产管理既有共性又有特性，如何充分发挥国有公房的公有性质和市场化作用，提升其综合宜居功能，助力城市绿色生态经济发展，让居住者能享有更多的生活获得感和生活幸福感是国有公房管理改革的发展方向。鉴于此，本文主要是从国有固定资产管理角度出发探索一下国有公房精细化管理的新发展路子。

一、国有固定资产概述

国有固定资产增值是国有资产发展的重要组成部分，是国有资产管理机构能够得以长久生存和持续发展的重要基本条件。当前，一些大型国有企业普遍出现了固定资产综合利用不充分、管理效率低、固定资产大量流失等突出问题。这些固定资产存在管理不规范的潜在安全隐患，影响了企业的正常经营发展。针对这些突出问题，应加强监督管理部门的监督职能，采取必要的专项整改措施，规范国有企业固定资产管理细则，降低国有企业固定资产管理风险，使国有企业固定资产管理发挥出最大的经济效益。

二、固定资产管理存在的问题

（一）固定资产利用不充分

在国有企业的扩改建过程中，由于原始资料的保存不当或人员调离，造成部分设备与资产的长期闲置，一些资产在这个过程中不可再生，一些资产由于脱管时间太长而被占用挪用，由于资料的缺失很难再利用发挥出经济效益。这就造成国有固定资产的利用效率低下。

（二）管理效率低

国有企业管理长期存在管理模式固化、管理人员思想僵化、依政策刻板执行不知变通、缺乏创新思维与与时俱进的科学管理方法致使管理效率低下。部分企业没有完全遵循相关管理标准，对固定资产的梳理与管理不上心，对于经营成本管理法律意识也不高，从而让企业国有资产使用率低下，功能作用减少，造成高成本低收益。

（三）固定资产流失严重

国有固定资产登记管理业务涉及范围极其广泛，它包括并不限于国有公房和其他国有土地。国有公房是国有企业固定资产组成中承担社会公益性质的一部分，也是极重要的一部分。由于历史形成原因国有公房的主体权属问题突出，归属权和使用权界限模糊，房改政策的推进又导致公房面积不断萎缩，从而导致国有固定资产流失严重。

三、固定资产管理的整改措施

（一）培养与选拔政工人员并且完善培训机制。

国有固定资产管理单位需深入推进基层政工人员的培训工作，选拔出合适的人才。在具体实践中，利用大数据技术打造多功能内部系统协作交流平台，能从很大程度上实现系统之间的深入交流，不光可以实现协同合作精简工作环节，还能设置系统激励机制发现优秀人才。另一方面，要对人力资源部门的职责进行明确划分，既要拟定政工人才培训制度，又要对基层政工干部的选拔机制进行优化完善，并通过“回头看”及时调整，贯彻落实。

（二）严守固定资产入账环节

国有企业固定资产经营管理人员应当严格遵守资产管理的规章制度，避免企业内部员工因操作疏忽大意致固定资产严重流失。同时，应继续加大力度对企业新增固定资产账户进行监督管理、定期清理盘点、及时核算入账。在申请办理资产报销登记手续时，应当对固定资产基本数据进行仔细检查、核对，确保固定资产核算的正确性。

（三）建立健全固定资产管理制度

应建立健全完善的固定资产管理制度。把固定资产监督管理建设放在工作首要位置，大力提高相关工作人员对固定资产管理重要性的正确认知。建立健全资产管理绩效考核制度，对资产管理者业绩做出严格考核，规范员工管理行为。国有银行要严格控制民营企业对国有资金的使用风险，采取有效控制措施将资金风险成本降到最低。加强健全国有固定资产监督管理资格评审监督机制，成立专门的固定资产监督管理机构。加强固定资产经营管理资格审核，为企业发展谋取更大的经营利润。不断完善推进国有企业固定资产综合管理机制，为推进国有企业成功优化转型铺路。

四、国有公房管理概述

国有公房是国有固定资产的重要组成部分，在管理实践中既有国有固定资产管理的共性，也有其特性。

国有公房是指国有房屋和集体所有的房屋。国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，称直管公房。国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房。一般按房屋用途分为住宅和非住宅，由管理单位履行出租、修缮、安全、运营等职能。住宅承租人因福利分房的历史红利只需支付极低的租金便可终身享有公房使用权，并可继承过户;非住宅公房逐步推进市场化，使租金定价、招租方式、后续管理逐步与市场接轨。随着城市化进程不断推進，老城区改造逐步深入，一部分公房经拆迁后置换成优质资产，一部分公房随房改进程逐步减少，剩下大量的公房面临房屋老旧、修缮不易、违规租售、侵占浪费、收租困难的局面。

五、国有公房管理的作用及意义

国有公房是计划经济时代福利制度的产物，自诞生之初就带有浓厚的福利色彩，与人民群众的利益息息相关。由于历史形成的因素，一直以来国有公房所有权与使用权界限不明晰，房屋空置浪费、违规转租转售、随意侵占等现象层出不穷;房屋老旧、设施设备老化，抗自然灾害能力弱等安全隐患时有发生;权属纠纷、历史遗留、低收入人群聚居等问题使收租工作开展困难重重，严重制约了国有公房深化改革的发展道路。

科学发展观第一基本要义是发展。如何通过科学发展观理念来深入分析实际问题，总结宝贵经验，转变国有公房管理思路，积极探索国有公房统一登记模型、规范管理细则，实现国有资产保值增值，是我们必须认真思考的重大问题。

六、国有公房管理领域存在的问题及原因分析

（一）国有公房现状

现存国有公房多为上世纪修建，主要是砖混结构建筑，少量为砖木结构建筑，随时间推移，一方面危旧房屋增多、配套设施设备老化，存在较大安全隐患维修需求剧增;一方面材料费、人工费逐年上涨，维修改造成本加大。房屋管理机构仅凭收取房租只能维持机构运作，没有足够资金再对公房主体进行维修改造，由此造成的各种矛盾凸显急需有效解决途径;且因公房承租户只需支付极低的租金就可享租赁终身制并能够继承租赁关系，如遇拆迁还可获得大笔拆迁补偿，因此产生的利益使得国有公房在市场上存在一定的利益交换价值，相应的也就产生了各种违规违法交易、非正常过户、长期拖欠租金霸占房屋、违规私搭改建等乱象。因房管机构没有执法权，对各种乱象没有有效制止手段，逐渐演变成了公私产权混杂的各型各类的租住群体聚集的“三不管”小楼院。

（二）思想意识、配套法规滞后

国有公房始于计划经济时代，许多相关政策制定比较早，并一直沿用至今。管理人员熟悉旧政策习惯了固有工作管理模式，难以跳出旧有框架从新的角度思考问题，管理模式僵化，管理效率低下。随着我国经济的飞速发展，特别是国家着力调控房地产市场以来，为了深化住房制度改革、促进住房商品化和住房建设的发展，原有的政策制度文件不能对当前发展形势起到针对性和有效性作用，管理手段相对滞后，对国有公房的管理发展造成了很大的局限。

（三）国有公房面积萎缩，国有资产流失严重

自国家1998年颁布房改政策允许符合条件的公房承租人按照较低的价格买断公房所有权获得完全产权后，房改不断，公房管辖面积逐年萎缩。且因各房管部门对政策解读不同，部分国有公房被强行低价转让出售或被无偿使用划拨，这让国有资产大量流失。同时，因房改后造成的同一小区公私产权混杂，各种矛盾凸显，也加大了公房管理难度。

（四）国有公房使用收益权旁落

由于目前国有公房的住房租金与市场上主体住房租金之间仍存在较大的差距，一些承租人私自出售使用权或转租房屋从中直接赚取差价，获取不当的经济利益;一部分承租人因历史遗留问题没有及时解决，长期侵占房屋拒不交租，使公房租金积欠增加，收益减少;还有些国有公房因划拨时手续简单资料不齐，接管后与承租人产生产权归属纠纷时不能进行有效举证，使公房产权登记进程无法推进，资产无法入账核算收益旁落。这些问题都极大地影响了国有公房管理的正常经营秩序。

七、国有公房管理发展新思路与做法

（一）探索国有公房对城市绿色经济的推动作用

国有公房所在的老城区是城市一个时代的缩影，是历史的记忆留痕，借着文旅经济兴起的东风打造老街老巷“人和”的主题风貌，对公房小区进行整体提升改造符合当今城市绿色经济发展的趋势。在放弃“大拆大建”的主旨思想下，充分发挥政府推进城市老旧小区改造的红利，深挖公房老旧小区市井文化价值，结合当地社会经济发展实际特点，制定出一套科学合理的对国有公房整体提升改造的建设方案。按照目前国有资产全部不可出让转私的绿化工作思路（拆公还公），对国有公房区域进行整体提升与绿化改造，拆除零散旧房和危房，对成片老旧公房小区统一规划，引进市场资金设计打造街巷文旅主题，以改代拆，保持城市建设生态平衡。如此既可以破解国有公房维修改建资金难题，提升社区居住环境，发展社群文化打造城市向心力;又可以促进当地国有资产的长期保值持续增值，大幅度增加地方财政收入、推动文旅等城市绿色经济的增长。

（二）分类整合、统一管理，达到资源合理利用最大化

为了减少住房管理成本且达到资源合理利用最大化，对国有公房的管理可以实行“分类整合、统一管理”的措施。对国有公房进行全面清理，对空置、转租、转售等违反国有公房管理法规的全面清退;对长期欠租的承租人根据不同的欠租原因进行划分，经济困难户按当地保障房实施标准申请实物配租或租金减免、恶意欠租户通过法律手段追缴租金并停止租赁收回房屋;对权属不清的公房，本着尊重历史实事求是的原则厘清房屋历史轨迹，通过法律手段确定权属，使“公归公，私还私”，并完善公房产权登记。 公房分类整合后，回收房屋将由政府指定的管理单位实行统一管理，统筹分配用于公共资源租赁住房开发使用。

（三）发挥公房的公有性质撬动“兜底经济”

“兜底经济”就是把长期以来受限于政府津贴补助的经济困难群众（包括低保户）通过少量的项目投资和其他政策扶持倾斜来促使其脱贫致富。即由公房管理机构统一管理调控，将公房房源提供给本市符合条件的外来务工人员和经济困难居民租用，用其地段优势和相对市场更稳定的低租金吸引人才聚集和解决本地经济困难群众的住房难题。激发当地房地产市场活力、抑制房屋租赁市场过度竞争、促进市场良性发展，最终效撬动当地社会经济基石，增加地方政府本级财政专项非税资金收入、维护经济社会和谐稳定，落实为广大人民群众服务的最初心愿和使命。

（四）建立健全监管机制，引导市场良性发展

目前，房屋租赁服务市场经济发展总体向好，前景十分广阔。但因缺少由国家引导的市场统一监管机构，由于租赁双方的信息不平等造成的各种矛盾纠纷制约了房屋租赁市场的快速发展。国有公房管理单位对房屋租赁业务有着一定的管理经验，且上可承接政府管理部门，下可实施市场化运作，完全可以充分发挥其公有和市场化属性，开展对房屋租赁市场监督管理与信息咨询的有偿业务。由政府制定监督管理规范，建立健全对整个房屋租赁交易市场的监督体系，形成以政府各级部门为主导，房屋租赁管理机构履行具体监管职责，发挥自身优势有偿提供房屋租售信息、租赁匹配、代办咨询和交易流程监管等服务。实现对出租者经济收益有保障、承租者安全权益有保证、房屋租赁监管机构有收入的房屋租赁市场新秩序。同时，促进房屋租赁市场中介服务机构的良性发展，实现公房管理机构与市场间的资源共享，互利共赢。

结 语

总之，社会在不断创新发展寻求进步，人民对于国有公房改革发展的需求也越发迫切，传统的城市国有公房管理体制并不完全适合当前我国人民的住房期盼。应加强对国有固定资产中国有公房资源的分类整合、统一管理，及时调整政策法规以适应新的市场发展形势，规范管理行为、科學化管理模式，不断深化提升国有公房的改革创新，闯出一条国有公房精细化管理的发展新路子，以尽快适应和有效解决当前时代国有公房可持续发展的主要矛盾，为我国人民的基本住房生活需求发展提供最优质的住房服务和最好的保障。