住宅专项维修资金管理中存在的问题与对策研究

陈文胜

摘要：随着中国经济体制改革的不断深入，市场经济体制逐步建立，自1998年我国在全国范围开始全面推行住房制度改革，废除了过去计划经济体制下的福利分房制度，建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化。改革后，城镇居民以从市场上购买商品住宅的形式解决个人住房问题，商品住宅的产权归城镇居民个人所有，城镇居民个人承担商品住宅的维修保养。住宅专项维修资金对于保障居民权益，提高人民生活水平有着重要意义。鉴于此，本文通过部分实例，对住宅专项维修资金管理制度实施中存在的问题进行分析，并提出针对性建议，以期为相关单位提供参考借鉴。

关键词：住宅专项维修;居民权益;住宅产权

目前，中国城镇居民住宅私有化率已经达到了很高的水平，但城镇居民住宅高度私有化后也带来了一些新的问题，例如私有住宅维修等问题。计划经济体制下住宅是由国家福利分配给居民，住宅所有权归国家，居民个人只缴纳房租，国家负责房屋的维修。自1998年全面推行住房制度改革后，居民个人拥有住宅产权后，房屋在使用过程中发生维修时维修费用由居民个人承担，但是居民个人所拥有的住宅只是某一住宅小区一个住宅楼内的一个住宅单元，许多设施设备是共用的，同时还存在着许多共用部位，为了解决共用部位共用设施设备维修问题，各地政府都出台了住宅专项维修资金制度，通过一段时间的施行后发现现有制度存在一些问题，随着居民住宅维修数量的日益增长，有些矛盾更加突出，所以及时总结以往的经验和教训，结合现阶段的实际情况，预测未来发展趋势，修改和完善住宅专项维修资金制度具有十分重要的意义。

一、加强住宅专项维修资金管理的意义

（一）住宅专项维修资金的概念

住宅专项维修资金制度是以1998年建设部和财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》为依据建立的，该制度建立初衷是要解决居民私有住宅共用部位共用设施设备出现损坏或故障时，谁承担维修义务及需要个人承担维修费用时资金来源问题，是一项国家进行住房制度改革，推行居民住宅由原先国家福利分配公有产权住宅为主，向现在居民个人按市场价格购买私有产权住宅为主制度改革的配套措施。

（二）加强住宅专项维修资金管理的重要性

1.有利于保障居民住宅得到及时维修

由于中国土地管理制度、居民的生活习惯等国情，中国城镇中的居民住宅基本上是以集中连片，多层或高层住宅为主。通常，居民个人的住宅只是整栋住宅楼的一部分，整栋楼里的各种设施相互连通，同时共用着小区的各种生活设施，当整栋楼的共用部位和各种共用设施设备需要维修时，需整栋楼或相关区域内的居民共同承担维修费用，为了应对上述特点，我国建立了住宅专项维修资金制度。通过加强住宅专项维修资金管理，有助于解决维修资金的来源问题，确保了居民住宅在建成后相当长时期内的正常使用，是居民住宅的“养老金”。当居民住宅出现问题需要维修时，可以通过维修资金进行解决，从而保障了居民权益。

2.有助于规范住宅维修资金的安全完整

住宅专项维修资金属于重要的公共资金，对于这一重大民生资金安全性的管理显得尤为重要，住宅专项维修资金管理制度的建立，对住宅专项维修资金的交存主体、交存标准、交存的时点、存储方式、使用和监督做出了明确规定，有助于改变以往标准不统一、资金归集不到位、使用不规范、信息不透明、监管不到位的混乱局面。加强住宅专项维修资金的管理，可以确保资金的安全完整，使住宅小区内的共用部位和共用设施设备能够及时得到维修，解除广大业主的后顾之忧，促进社会的和谐稳定。

3.有助于提高单位内部管理水平

住宅专项维修资金管理是一项复杂和庞大的管理工程，无论从资金的归集、存储、保值增值，还是住宅维修时资金使用申请划拨、完工后结算分摊等环节，对维修资金的管理者的管理能力有很高的要求。制定完善的管理制度，细化工作标准，有助于提高工作效率，提升资金的使用率，降低使用成本。住宅专项维修资金管理制度中还明确规定了信息公开制度，通过信息的定期公示，调动了广大业主参与资金的管理，堵塞漏洞，从而促進了资金主管单位内部管理水平的提升。

二、住宅专项维修资金管理现状及存在的问题

住宅专项维修资金制度是继住房公积金制度出台后的又一项重要制度，是深化住房制度改革取得成功的保障。目前，我国的住宅专项维修资金制度已基本覆盖了全国的各个城镇，各省市结合当地的实际情况，出台了各具特色的住宅专项维修资金制度，住宅专项维修资金归集的规模日渐庞大，截至2021年上半年，北京、天津、上海、深圳等大城市住宅维修资金归集金额都已达数百亿元，个别城市很快就会达到千亿元，全国的住宅专项维修资金已累计形成了上万亿的规模，并将在今后很长一段时间内持续增长。各省市的住宅专项维修资金管理机构各不相同，有专管机构和代管机构，管理模式也千差万别，住宅专项维修资金归集模式虽已初步建立，但在资金的使用、保值增值和监管上还处于起步的探索阶段，还没有形成一套既简便又行之有效的办法。目前，住宅专项维修资金管理模式的弊端主要体现在以下几方面：

（一）管理机构不明确

现有法律法规都在住宅专项维修资金的归集、管理和使用等方面做出了明确规定，但没有就住宅专项维修资金的管理机构做出明确的规定。目前，各省市对住宅专项维修资金管理机构的设立及隶属关系，人员及经费来源等方面的规定和做法各不相同，有的是独立常设机构，有的是代管机构，有的机构有专职人员和专项经费来源，有的机构则没有，这样容易造成职责不清，各项管理工作不到位，出现问题不能及时解决，对该项工作开展长期规划的积极性不高。尤其是代管的机构，极易出现住宅专项资金被借用或挪用的现象。

（二）交存主体存在不合理现象

现有的住宅专项维修资金交存的主体大致分为两种方式，一种是业主为唯一交存主体，业主按一定比例交存自己所购买房屋的首期住宅专项维修资金，例如北京市。另一种是开发建设单位和业主同为交存主体，分别按一定比例各自交存每一套房屋的首期住宅专项维修资金，开发建设单位交存的住宅专项维修资金归业主所有。例如天津市。第二种方式是目前大多数省市所采纳的，但这种模式在实际操作中会出现诸多弊端，由于我国普遍采取的期房销售制度，从房屋销售到竣工交付业主再到办理产权证是一个漫长的过程，期间会发生开发建设单位经营不善资金困难甚至破产倒闭的情况，还有就是由于债务纠纷房屋被法院查封拍卖，竞拍人购买拍卖房屋后就会出现开发建设单位交存主体消失或不履行交存义务尴尬局面，甚至还会出现业主要求住宅专项维修资金管理部门承担追缴开发建设单位欠缴住宅专项维修资金的责任。

（三）资金的管理方式不合理

2008年2月1日，原建设部和财政部颁布实施了《住宅专项维修资金管理办法》，办法中规定，业主大会成立后，应当按照规定程序划转业主交存的住宅专项维修资金，这种做法的好处是业主的钱由业主自己管理，提高了业主的参与物业管理的积极性，但该种做法的弊端首先难以保障住宅维修资金的安全和有效的使用，因为业主大会制度是随着住房制度改革而诞生的一项新制度，还处于一种探索阶段，它的执行机构是业主委员会，成员也都由小区业主担任，现阶段新建住宅小区要想及时召开业主大会，选举产生业主委员会还是一个普遍的难点。由于各种原因，担任业主委员会委员的业主稳定性不够，经常会产生变化，所以住宅专项维修资金划归业主管理后，难以保障维修资金的安全和高效利用，同时住宅专项维修资金是一项长期的制度，涉及资金的存储，存储利息的计算和分摊，使用资金的划拨及分摊，这些工作既繁琐又专业性较强，要想管理好本小区的住宅专项维修资金就需要聘请专业的财务管理人员，从而增加了小区的管理成本。其次是资金分散管理后不利于资金的保值增值，因为现在住宅专项维修资金的增值来源主要还是银行储蓄利息，集中管理才会有规模效应，才有利于从银行得到较高的利息收益，才能最大限度地保障广大业主的权益。

（四）缺乏稳定的资金来源

住宅专项维修资金设立的初衷，就是要解决住宅共用部位共用设施设备发生维修时资金来源问题，当住宅维修需要支出较大金额时，由于每一套住宅按照政府规定在建成交付使用时，都交存一定金额的首期住宅专项维修资金，所以居民在支付维修费用时不会有过多的经济负担，进而影响共用部位共用设施设备的维修。从全国各地方政府出台政策执行情况来看，新建住宅在交付使用前，一次性交纳一定金额的首期住宅专项维修资金执行落实的较好，但随着住宅使用时间的增加维修费用会越来越多，当每一套住宅专项维修资金账户结余资金越来越少，出现了政策规定的业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交的情况时，现在还没有一个省市有切实可行的措施完成补交。例如：天津市，截至2021年9月，已经有数万套住宅因发生维修支出，账户余额已低于建立之初金额的30%。这种情况会随着时间的推移越来越普遍，如何补交、采用什么方式补交、补交的金额如何确定，如果不能很好及时地解决这些难题，就不能保证住宅专项维修资金长期良性循环，甚至出现住宅专项维修资金制度无法执行

的情况。

（五）缺乏有效的保值增值手段

2008年2月1日，原建设部和财政部颁布实施了《住宅专项维修资金管理办法》，根据规定，住宅专项维修资金结余金额只允许购买一级市场新发行的国债，但出于安全的考虑，各省市住宅专项维修资金都是通过投资于银行不同期限储蓄的方式来实现资金的保值增值，此种方式虽然最大限度地保证了资金的安全性，降低了资金增值管理的难度，但是没有充分利用该项资金数额巨大且沉淀时间较长的特性，最大限度地实现资金的增值，当前住宅专项维修资金每年的增值收益率平均不足3%，从货币的时间价值来看，我国正处于一个经济长期向好的趋势，每年都会保持一定的通货膨胀率，如果我们不重视这个问题，从长远来看住宅专项维修资金存在贬值的风险。

三、完善住宅专项维修资金管理的对策建议

（一）设立专职的管理机构

国家应该提高对住宅专项维修资金制度的重视程度，从法律法规上明确住宅维修资金管理部门的法律地位和法律责任，设立独立的管理机构，加大对该制度的研究，借鉴国外的管理经验，不断完善相关的管理措施，使之更符合中国的国情。住宅从建成使用到丧失使用功能是一个短则几十年，长则上百年的漫长过程，要转变当前重视开发建设，轻视维修养护的观念，尽早谋划，在未来大量住宅进入维修养护高峰期前做好制度上的安排，从而保证住房制度改革的顺利进行，让百姓安居

乐业。

（二）明确住宅专项维修资金的交存主体

国家可以明确业主是交存住宅专项维修资金唯一交存主体。一是可以在业主中树立起购买自有产权住宅就要承担今后住宅维修费用的观念，由于中国进行住房制度改革前实行几十年福利分房制度，人们习惯于需要维修时找政府不愿承担维修费用。二是避免住宅专项维修资金交存过程中出现法律纠纷。我国商品住宅销售现在普遍采用期房预售制度，开发商在房屋建成之前就已经取得全部销售房款，而按照国家规定房屋交付使用时才交存维修资金，如果只是业主作为唯一交存主体，就避免了实际交存时出现其他交存主体不存在或没能力交存的纠纷。

（三）对住宅专项维修资金实施统一管理

国家可以将住宅专项维修资金由政府下属的专门机构统一管理。通过统一管理，有助于资金的安全度更高。政府管理机构属于第三方代管机构，可以保证资金的安全，同时便于监管资金的使用情况。通过集中管理，统一会计核算，可以最大限度地降低管理的財务成本。此外，实施统一管理后可以更好地发挥大额资金的优势，可以向银行争取更高的存款利率，极大地提高住宅专项维修资金的增值

收益。

（四）制定长期有效的资金来源渠道

为了住宅专项维修资金有稳定的资金来源渠道，要尽快出台具体的续交方案，建议从以下两个方面解决：一是借鉴国外的经验，国家出台相关的法律，明确业主每年向自己的住宅专项维修资金账户交存一定金额的维修资金。二是从住房公积金账户向住宅专项维修资金账户划转一定金额的维修资金，因为住房公积金条例规定，住房公积金可以用于住房的大修，所以，凡是业主有住房公积金账户的，自购买房屋交付使用之日起，每年从住房公积金账户扣缴一定金额的住宅专项维修

资金。

（五）引入专业机构实现多渠道的保值增值

每一条住宅专项维修资金从交存到发生第一次使用有一个很长的停滞期，因为住宅从建成交付使用，共用部位和共用设施设备根据相关规定有一定时间的质保期，只有质保期结束后再发生维修费用才允许申请使用住宅专项维修资金，这期间该笔资金会沉淀相当长时间，金额巨大，以天津为例，从2003年开始全市交存住宅专项维修资金，截至2021年8月，全市共累计交存 662.97亿元，而同时期维修资金累计使用仅有17.62亿元，这些资金一直存储在银行，只能获得有限的银行储蓄利息。如果国家在法律法规上借鉴社保基金的管理模式，允许引入专业投资机构进行有效投资，将明显提高该项金额收益率，从而大大延缓住宅专项维修资金使用殆尽的进度。

四、结束语

住宅专项维修资金管理办法是一项利国利民的重要制度，该项制度是否符合中国的国情，是否能顺利贯彻落实，直接关系到国家房地产政策改革的成功，同时也关系到老百姓千家万户的切身利益，是关系到国家经济繁荣发展，百姓安居乐业的大事，所以要及时研究政策执行中遇到的各种问题，总结经验，对一些好的做法要优化提高，对一些不符合实际的做法要及时加以修正，要未雨绸缪，不断完善改进，使之成为一项重要的利民政策。

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