居住者参与型合作建房的中国实践——以“关山偃月”为例

李 理

以房地产开放商为主导的中国住宅市场，在经历了大规模的城市增长之后已经开始从原本大尺度的批量化建造向小规模的精细化建造转变。同时，以选择型为主导的居住模式也逐渐向以协作型主导的居住模式转变，参与型合作建房一定程度上兼顾精细化建造和协作居住的双重特征。近些年，我国已经完成了一些地方性实践，本文以湖南“关山偃月”为例，分析其企画流程、建造模式和设计特点，以此展望未来中国参与型合作建房的可行性路径。

1 国际合作建房经验

经过半个多世纪的探索实践之后，合作建房已经发展成为一种先锋社区模式，主要表现为合作居住的共建模式[1]。这种模式最初的目标是针对“核心家庭”，可被视作一群人出于相同的诉求与共同的意愿合作盖房并共同居住的一种行为方式，随后不断完善和发展，并迅速扩展到了美国、加拿大、澳大利亚、日本和印度等国家[2-4]，并都有着各自的目的与特点（表1）。在发展的过程中，共享的内涵与理念也因此更加多元，从早期的空间、公共设施和社区交往层面，扩展到包括文化、经济、信息和技术等内容，运营模式也由单一居民主导向多元相关利益体共同参与转型[5]。合作建房归根结底还是强调一种为满足共同生活的需求，有组织且有计划的居民参与型互助共建模式。发源于北欧国家的合作建房模式，最早以合作居住社区的形式展开，以居民参与设计、开发和管理为主要特征，以此促进环境管理和社区凝聚力并鼓励社区内的合作互助，其数量占据了住宅总产量的约40%[6]。

表1 世界各国居住者参与型合作建房的特点

2 中国合作建房

2.1 合作建房现状

1949年以来，中国集合住宅从合住型发展到了住宅商品化后的安居型、舒适型，之后又受到土地价格、房价的影响，逐渐走向高层小户型。从“没房住”到“住得下”，从“分得开”到“住得精”，中国集合住宅建设经历了翻天覆地的变化[7]。然而，作为集合住宅建造模式突破与创新的合作建房，在缺少针对性政策引导、缺少与合作建房相匹配的组织方式、缺少居住者参与的有效途径等诸多不利局面的影响下举步维艰。虽然，从温州“理想佳苑”的破冰[8]到长沙“关山偃月”的竣工[9]，在这期间我国合作建房已经经历过多次尝试，但由于合作建房体制的不健全和土地性质的特殊性，这种以居民合作参与为主体的新型建房模式在国内城市背景下仍然存在着极大的局限性，其推广程度也是不容乐观的。

2.2 合作建房的类型

中国的合作建房，基于不同的时代特点与建设目的有着多种不同的表现形式，有基于传统形式的住宅自建；有基于住房策略，组织“劳力参股”并建立合理换工制度的住宅建造；有强调个性化需求，基于市场化和工业化的住宅营造；也有基于灾后的住宅重建[10]。在我国，合作建房一方面指的是区别于开发商主导型住宅建造的居住者参与，以相互协同的方式达到合作居住目的的住宅建造模式，偏向于决策层面的参与；另一方面指的是使用者（居住者）自发地对住宅进行建造，居住者即参与建造者的住宅建造模式，偏向于建造层面的参与。

2.3 合作建房的特征

（1）参与的主体为居住者

不同于选购型的商品房，居住者从原本的购买者向社区营造，乃至住宅建造的参与者转变，秉承着对住宅项目的关心和期盼给予劳动付出，同时也拥有共同的居住意识和合作意向，并对参与型共建有着共同的认知。

（2）参与的范围为设计介入、建造实施和共同管理

设计介入是指居住者针对拟定设计建造对象在面积大小、参与人数、设计风格、建设价格等方面的参与，以及在其他多方机构或团体的帮助下协作完成住宅建造并共同完成社区的日常维护、经营和管理。

（3）参与的形式为多元主体协作

基于十九大报告中提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”[11]，参与型共建在参与形式上已经变得更加多样化[12-14]，有以民间协会组织为主导的合作参与形式；有以闲散资源整合再利用的组团参与形式；有与开发商合作共同建造的参与形式；有根据不同人群的针对性参与形式等。尽管参与型共建的合作居住在国内已经受到关注，但其种类却依然很难被界定（表2）。

表2 中国参与型共建的实践类型

3 居住者参与型合作建房：关山偃月

3.1 “关山偃月”的概述

作为参与型共建的代表，合作建房“关山偃月”位于湖南省长沙市，距离市区约30km以外的关山镇（以三国时代蜀国战将关羽名字命名），于2014年建设完成。本项目属于关山镇政府为提高区域影响力和知名度而联合湖南省设计产业协会发起的一次居住者参与型合作建房尝试。“关山偃月”从2010年取得土地开发资质到最终项目落成共耗时4年时间，展现了居住者们对于住宅建造的组织参与、出资参与和设计参与。

3.2 “关山偃月”的合作与募集

“关山偃月”的项目合作，采取的是镇政府决策主导，开发商协助开发，湖南省设计产业协会（以下简称“协会”）会员出资并设计参与的三方协同合作模式。项目募集居住者的主要对象是协会会员，其原因有：①协会会员的影响力有助于推动关山镇的文化产业发展和乡镇复兴；②协会会员志同道合且愿意共同居住；③协会会员对居住空间有一定要求。募集采取自由报名的方式，最初表明参加意愿并报名的人数多达40位。然而，后续伴随着项目的推进，24位会员依次退出合作建房，16位会员未退出。最终，项目的居住者人数确定为共36户（图1），其中会员16户，对外募集的非会员20户（表3）。

表3 “关山偃月”居住者募集基本情况

非会员（20户）住户号住户面积住户号住户面积A1244m2A14205m2 A2150m2A15213m2 A3244m2A16150m2 A5280m2A17150m2 A6150m2A18267m2 A7150m2B1288m2 A9280m2B2288m2 A10150m2B3236m2 A11180m2B10236m2 A13213m2B13267m2

图1 “关山偃月”总平面图（36户）

3.3 “关山偃月”建筑特征

项目的建筑特征是围绕中间内街形成的两行横列式住宅，分为前街栋（19户）和后街栋（17户）。为了体现合作建房的特点，“关山偃月”在建筑设计方面借鉴了日本合作建房①的点单式设计[15]，根据为每户居住者的不同需求有针对性地设计，让每户保持不同的外观造型和内部功能差异，以点单式合作建房体现住宅设计的多样化特征。点单式设计（图2）的目的是满足不同情况和属性的居住者在个性化设计下共同生活的美好愿望，突破已有“既成品”式的住房模式，构建自由度更高的“居住者参与型”住房模式（图3）。

图2 点单式设计的日本合作建房——都住创City[No.1～No.15][16]

图3 都住创City-No.10（左：住宅外观，右：居住者的属性差异化图解）

3.4 “关山偃月”的点单式设计

“关山偃月”项目的设计师（居住者之一）根据每户居住者的职业特点和生活需求，为其量身订制了36个各不相同的户型（图4）。首先，通过颜色的多样和拼贴，体现协会生生不息的内在活力和独特气质；其次，采取联排连立式集合住宅布局方式凸显完整性（图5）；最后，利用场地高差并和体现屋檐起伏的烟囱、采光井、立面装饰等符号塑造节奏感。整个住区分为10组拼接方式不同的住宅单元（图6），居住者根据体块单元的位置和面积来进行选择，住宅单元围合的街道空间是邻里间相互交流和会友的场所，每个单元的设计特点可通过内外两侧立面的符号特征与趣味性来体现（图7～8），提供舒适的沿街尺度和充分的单元生活空间是“关山偃月”设计的主要思路。

图4 “关山偃月”各住宅单元的首层平面图

图5 “关山偃月”临道路面的效果图

图6 “关山偃月”住宅体块单元模型

图7 节点一（左：前栋内立面，右：前栋外立面）

3.5 “关山偃月”的开发模式

“关山偃月”项目在协会成员共同商议的基础上，委托于当地的房地产开发公司协助建设，协会作为牵头单位，以合作建房项目小组的形式参与项目的出资、结算、方案讨论和管理。居住者（会员16户）全程参与，并针对方案的调整、更改和完善共完成8次集中讨论（图9）。非会员的20户则从由设计师在不破坏整体格局和效果的前提下提供的标准户型中进行选购，选购对象也包括了对合作建房模式给予认同的潜在居住者。

图9 居住者参与与讨论

4 中国合作建房与商品建房的比较

4.1 供给途径的比较

商品建房一般为具有开发资质的地产开发商获取土地开发权后，基于设计公司和建设公司等的各类合约，合法合规地完成建设并交付于销售公司出售和物业公司管理运营，主要包括毛坯房、精装修、全装修、简单装修和菜单式装修等类型[17]。“关山偃月”本质上来说仍然属于商品房开发，但“关山偃月”的出资方为协会会员和潜在居住者而非开发商，供给类型也属于毛坯房住宅。前者量大面广，属于当下住宅开发的主流，具有大范围大尺度的属性；后者量小面窄，属于特殊小众的住宅开发尝试，具有小领域小尺度的特征。

4.2 自由设计程度的比较

商品房的批量化建造是对解决住房需求和促进经济增长的回应；而参与型合作建房的本质是共同居住而非盈利。前者是基于对地理位置、住区环境、面积大小、户型类别、楼层高度、附属设施、物业管理以及售卖价格等要素的住宅选择，其自由设计仅限于毛坯房情况下的室内装修；而后者是基于对合作途径、募集要项、参与程度、生活方式等要素综合考虑后的住宅建造，从场地布局到建筑外观，乃至室内功能空间等多层面的自由设计，从“关山偃月”的设计参与中可见，合作建房的自由设计程度高于一般商品房（图10）。

图10 自由设计“关山偃月”鸟瞰图

5 “关山偃月”的后评估

“关山偃月”的完成体现了少数群体抱团生活和共同居住的需求，是合作共建在当下居住模式中的一次乌托邦式的呈现，也是将选址从城市转向村镇，通过合作团体以相互讨论和设计介入的方式，从居住者参与的角度对点单式合作建房的一次地方尝试。然而，由于合作建房机制的不完善和成功参考案例的缺乏，“关山偃月”在实施的过程中存在一定的资金风险，最终也由于参与者的擅自退出和资金募集的困难，而形成了部分合作部分对外出售的半合作建房局面。

6 启示与结论

中国当代集合住宅的发展已经处在突破、聚焦和变革的历史关键时期，居民参与型的合作建房为国内地方性实践带来以下几点启示。

①合作建房迎合了人们的生活需求，拉近了人们心理之间的疏远感，是一种强调人与人互相合作而产生的新型居住模式，它的普及预示着这种居住模式具有强大的生命力，是现代集合住宅和社区规划发展的一种新的趋向和潮流。

②给予合作建房还处在初级阶段这一事实，运作良好的合作建房组织，挖掘城乡板块之间的合作机制，鼓励返乡群体与亲属之间的参与型共建，通过宅基地增量空间的使用权吸引其返乡建房、抱团养老以及家族成员共同生活等方式来实现乡村社会秩序和谐稳定，建立城乡资源交换的纽带，势必可以衍生出更多不同类型的合作共建模式。

③随着社会的进步和时代的发展，在私人定制、万物互联、邻里互助商业、技术演化、人工智能等具有时代特征的语境下，参与型共建也似乎有了更多的可能性。更重要的是，这种以乌托邦为原型的居住模式已经打破了长久以来以工业革命为根基、以商品房为开发为模板的居住格局，以更加朴素的居住状态回应人们对集合模式的需求，也实现了集住模式由技术层面向精神层面的转移。

④合作建房的良性化发展，将会带来集合住宅领域内诸如户型、建筑风格、建造方式、居住性等多维度多方向的变革，对集合住宅多元多样化演变发展具有积极的意义。

资料来源：

表1：根据参考文献[2][3][4]作者自绘；

表2：根据参考文献[3][9][10][12][13][14]作者自绘；

表3：根据参考文献[9]作者自绘；

图1，4～6：作者自绘；

图2～3：来自参考文献[16]；

图7～10：作者自摄；

注释

① 由居住者自发形成合作团体，在组织机构的协调统筹下确定建造计划，并在合理合法取得土地开发权和使用权的情况下，以合作团体的名义对住宅进行设计与建造，居住者全程参与并共同居住和实施管理，这种新型的建造模式被称之为合作建房（1978年日本建设省研究委员会定义）。