新形势下房地产企业融资策略研究

摘 要：由于我国房地产市场起步较晚，目前其发展总体而言还不完善。众所周知，房地产开发项目周期较长，资金占用巨大，属于资金密集型行业，由于房地产企业对资金需求巨大，使得房地产企业在经营发展的过程中，不可避免地需要进行融资。目前我国房地产金融市场发展还不完善，房地产企业普遍面临融资难等问题，在当前形势下，完善房地产企业的融资环境是时代发展的必然趋势。据此，文章对企业融资进行了基本概述，并对新形势下我国房地产企业融资策略的现状进行了分析，最后对新形势下我国房地产企业的融资策略提出了相关建议，以期研究结论能为相关课题研究提供一些参考性建议。

关键词：融资风险;房地产;企业融资;风险防控机制

中图分类号：F832.4     文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）01-0073-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.01.073

1 前言

随着近几年我国政府对房地产市场进行宏观调控，房地产市场的发展进入相对稳定期，由于房地产经济与我国的其他相关经济具有紧密联系，房价始终保持着稳定上升的趋势。由于我国目前还没有形成一套统一的、完整的房地产管理系统，各个地区的房地产管理存在较为复杂的情况，地皮的价格和具有地域差异的房地产调控政策，使得房地产项目的复杂程度越来越高，进一步加大了房地产企业经营和融资的难度，同时也进一步增加了房地产企业经营与融资的风险。面对这种情况，降低房地产企业融资难度和融资风险，提高房地产企业经营能力和抗风险能力，成为房地产企业在新时期必须关注的重要课题。

2 企业融资的基本概述

随着时代的发展和金融市场的不断完善，企业在经营管理和投资过程中，采取融资和杠杆的形式变得越来越普遍，为了适应市场的需求，金融机构及相关风险投资类企业开始为企业的融资提供越来越丰富的融资产品，目前在我国境内企业的主要融资方式为向银行贷款、股权融资、融资租赁、合伙等。房地产企业在日常运营及房地产开发过程中，需要巨额的流动资金，房地产企业运用杠杆来支持企业的发展是一种常态，融资虽然能够有效地解决房地产企业的资金问题，但是不同的融资方式会给企业带来不同的融资成本，且部分融资方式所产生的利息压力也十分巨大，因此，房地产企业需要充分考虑不同的融资方式所产生的收益与支出之间的关系。

对于企业而言，开展融资活动时，需要对公司的流动资金与所要投资的项目进行充分的分析，一是需要进行科学的技术分析，通过深入调研项目的可行性以及目前公司流动资金的情况，对投资的预期收益与支出进行科学评估，一定要确保收益大于融资的总成本时，才能考虑采取融资的方式。二是根据企业的实际情况，了解企业可以采取的不同的融资方式，再对比不同的融资方式所支出的成本，最后采取最合理的融资方式。

3 新形势下我国房地产企业融资策略的现状

3.1 存在盲目融资的现象

目前，在我国的金融市场上，存在金融机构更加倾向于向大中型企业提供融资贷款的现象，这对于银行而言无可厚非，银行为了降低不良贷款率，以及最大化地控制风险，更加愿意向经济实力雄厚的大中型企业贷款。在这样的情况下，大中型房地产企业在银行积极地为自己提供融资贷款时，为了不断地扩大市场份额，也愿意与银行进行融资。随着我国城镇化进程不断加快，房地产开发商为了尽快抢夺市场，将精力主要放在了投资地段和投资项目的选择上，在中国房地产市场的热度还未减退的情况下，认为只要选对了地段，将房子建设起来之后，便能够迅速地卖出高价，并及时地回笼资金，从而在短时间内获得良好的投资收益，却对项目开发的进度发生改变或地方政府政策产生变更等风险考虑较少，从而有可能在房子在建过程中出现资金短缺而造成在建房产无法如期交付，或政府政策变更之后出现资源迁移而造成热门地段变成冷门地段的风险。这种盲目融资，且对融资风险不加防范的情况，易使房地产企业出现资金链断裂或资不抵债的情况，从而使得房地产企业陷入经营困境，影响房地产企业的可持续发展。

3.2 体制不完善，信息不透明

自2008年以来，我国的房地产市场经历了飞速发展的阶段，随着国家对房地产市场进行干预和调控，我国的房地产市场开始逐渐降温，但是总体而言，近几年来我国的房价始终处于增长的阶段。由于房地产的发展影响了我国大部分经济的发展，房价受到各方面因素的影响，出现大幅度下降的可能性较小，因此，房地产的投资或刚需始终具有一定的市场。但是我国房地产市场目前存在体制不完善和信息不透明的问题，即我国的房地产开发市场还没有设置全国统一的市场监管部门，分散的政府职能管理部门无法对全国的房地产市场进行有效的调配，同时，由于我国房地产市场经济起步较晚，各方面的系统和配套的管理制度均不完善，从而出现市场信息不对称的现象，造成了房地产市场的需求并不是由供需关系所决定。这种情况极易造成房地产泡沫，而房地产市场的价格也并非真实反映了市场的供需关系，也误导了房地产开发商对市场需求的判断，同时使得房地产开发商为追求短期暴利而出现不合理的融资，进而引发融资风险。

3.3 融资方式存在局限性

目前我国的房地产企业的主要融资方式为内部直接融资和外部融资两种。内部直接融资方式主要包括自有项目资金和银行预收的长期购房首付定金或短期购房款。这种融资方式相比外部融资而言，具有融资成本较小的优点，对于部分房地产开发商而言，预收的首期购房首付定金，或部分购房者的全款购房款，不仅可以直接运用到住房建设项目资金中，还可以将部分住房市场的风险转嫁到购房者身上，但是这种融资方式无法完全满足房地产企业巨大的开发及运营资金的需求。房地产企业的外部融资方式主要为公开发行股票、向银行贷款、房地产信托、利用外資等，这些融资方式的优点在于可融资的资金较为充足，而弊端在于融资等成本较高，且融资的风险较大，在房地产企业无法完全规避自身投资风险的情况下，采取外部融资方式极易给房地产企业带来巨大的融资成本，从而可能造成房地产企业因资不抵债出现破产的风险。这两种不同的融资方式均有各自的局限性，无法完全满足新时期房地产企业的融资需求，在房地产市场上亟须金融机构开发出满足新时期房地产市场的融资产品。

4 对新形势下我国房地产企业融资策略的建议

4.1 建立完善的风险防控机制

房地产企业的投资及融资均涉及巨额的资金，近几年来，因为房地产企业投资不善而出现房地产在建工程成为烂尾楼、房地产企业破产、购房者出现“房财两空”的现象屡见不鲜，不仅严重损害了房地产市场的发展，还损害了政府的公信力和人民群众的合法权益，给社会造成了较大的负面影响。为了促进房地产市场的健康发展，房地产企业应该建立完善的风险防控机制，一方面，严格把握企业的现金流和财务情况，正确把握现金流与投资资金和收益之间的关系，确保企业的现金流健康。另一方面，建立完善的全面预算管理体系和风险预警体系，严格控制房地产企业的资金支出，最大化地利用每一笔资金，切实运用全面预算管理体系，严格控制企业的资金支出，同时，建立独立的风险防控部门，运用系统科学测算各项投资的风险，并通过实地调研等方式科学判断项目的可行性，对各个项目的可行性和风险建立相应的预警机制，通过事前、事中和事后控制的方法，将风险对房地产企业造成的损失降到最小。

4.2 与时俱进地丰富融资产品

目前，我国房地产市场的融资产品还相对单一，内部融资与外部融资均有各自的局限性，我国的相关投资型企业或金融机构应该积极地借鉴国外发展较为成熟的融资经验，与时俱进地开发适合我国房地产企业的融资产品，通过不断地丰富融资产品，来满足我国房地产市场的融资需求。目前，我国的房地产市场正在逐渐开发证券、基金、保险、信托等融资产品，并在进一步严格风险管控、规范市场监管的基础上，不断地完善上述融资产品，减少对房地产企业的局限性，降低融资成本，从而不断地推进我国房地产行业的健康发展。同时，促进房地产市场融资方式的多样化，目前市场上的融资方式包括债务融资、企业内部融资以及股权融资等方面。由于股权融资方式会在一定程度上稀释企业的股权，因此，部分房地产企业不倾向于使用该类融资方式。但是企业要想得到长远的发展，就需要根据市场的变化，通过各种融资方式获取融资资金开展项目建设;同时，国家也应该制定相应的政策，保证房地产企业项目融资的规范性，促进融资方式的多样化发展。目前我国政策要求房地产企业的平均自有资金率最低为35%，这提高了股权融资的使用概率，在一定程度上能够保证融资管控的质量。站在房地产企业长远发展的角度上看，企业内具有较为广泛的投资资金，能够加大投资者的信心，让企业的发展更加安全和长久。

4.3 完善房地产市场的诚信体系

部分企业无法从金融机构处获得相应的融资贷款，与市场的诚信体系不完善有一定的关系。金融机构为了降低自身的不良贷款率，必须严格把控贷款企业的资质和实力。目前我国市场的诚信体系总体而言还不完善，金融机构对不良贷款或坏账普遍采取内部处理的方式消化，而无法偿还贷款的企业或申请破产清算，或被其他企业收购，这在一定程度上均损害了金融机构的利益。因此，为了完善新形势下房地产企业的融资策略，一方面，需要房地产企业自身努力塑造良好的企业信誉和形象，按时足额地归还贷款利息，到期后足额归还贷款本金。另一方面，需要社会建立完善的诚信体系，一是对违反相关合约规定的行为，需要对相关责任人进行相应的约束，或列入诚信黑名单，以限制相关责任人的生产和生活;二是建立房地产企业评级制度，评级标准应该根据房地产企业当前的发展情况并结合金融机构的贷款风险，建立量化的切实可行的评级标准，金融机构应根据该评级标准来判断是否贷款给相关房地产企业。从而既确保中小型企业能够從金融机构处获得所需融资资金，又能最大化降低金融机构的不良贷款率，降低金融机构的融资风险。

5 结语

综上所述，我国房地产企业由于其投资项目普遍需要巨额资金，因此，我国的房地产企业普遍存在融资难以及负债率高和债务风险较大的问题，这些问题在一定程度上制约了我国房地产行业的发展，为此，房地产企业、行业协会、金融机构和政府部门，应该多方通力合作联手建立完善的房地产金融市场，通过积极借鉴国外发达国家成功的做法，与时俱进地丰富房地产市场的金融产品，改变房地产企业融资渠道单一、融资风险较大、局限性较多的问题，从而真正促进我国房地产行业向健康、稳定和可持续方向发展。

参考文献：

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[3]陈振宇.谈房地产企业拓宽融资渠道的路径[J].金融经济，2019（7）：76-78.

[作者简介]张瑾（1981—），女，汉族，河南洛阳人，中级职称（注册会计师），本科，企业财务部负责人。

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