论如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用

刘勋 大连市住房公积金管理中心

社会和人民群众对房地产经济的持续关注引起了国家的重视，为了缓解基层居民购买住房的经济压力，国家充分发挥住房公积金的调控作用。一方面，住房公积金不仅能够降低住房价格提高对房地产经济的负面影响，也能够激发房地产市场的活力，保障房地产市场中充足的需求量，从而促进房地产经济的稳定可持续发展。另一方面，住房公积金支持国家保障性住房的建设，从而扩充房地产市场供给，满足不同经济状况消费者的住房需求。住房公积金还能够保障房地产建设资金的充足和合理配置，是房地产市场繁荣发展的关键因素。因此更要提高住房公积金的合理配置以及运行效率，从而打破房地产经济发展的限制，也满足我国人民群众日益增长的住房需求。

一、住房公积金主要内容分析

（一）住房公积金的定义及性质介绍

住房公积金是一种长期的住房储金，其所依托国家机关、事业单位、国有企业以及其他类型的企业实施业务，我国积极建设办理住房公积金的平台使得住房公积金服务更加便捷完善。住房公积金有两部分组成，其一是职工的单位缴纳储存的资金，其二是职工个人缴纳和储存的资金，住房公积金具有长期性、稳定性、统一性以及强制性。住房公积金必须被存入专用账户中，实行专户管理。住房公积金的性质之一是保障性，能够在不同单位、企业中建立完善的住房公积金，从而为员工提供购买住房的机会，缓解员工购房的压力。住房公积金具有互助性的性质，住房公积金的有效建立反映了单位或者企业能够为职工提供住房购买帮助，有房职工也是帮助无房职工购房的重要力量，无论是单位的员工还是资金都能够满足员工的购房需求。最后，住房公积金具有长期性，城镇职工在职期间会持续缴纳住房公积金，职工所在单位和企业也会帮助职工补助缴存住房公积金。

（二）住房公积金的主要特征分析

住房公积金具有普遍性，只要是城镇在职职工，无论什么经济状况或者家庭状况都必须按规定缴存住房公积金。住房公积金还具有强制性和政策性，如果城镇单位或企业不按照规定缴存住房公积金就会受到一定的处罚，同时住房公积金管理中心会限制缴存期限，如果逾期不缴纳可以申请人民法院强制执行。一方面，住房公积金具有福利性特征，城镇在职员工单位能够为员工缴纳一定的住房公积金，同时住房公积金贷款的利率远低于商业性质的贷款利率，对于城镇在职员工而言，住房公积金是一项福利性较高的政策。另一方面，当出现城镇职工按法定年龄退休或者其他情况与所在单位终止劳动关系、职工户口迁出或者离境定居等情况，其在职阶段缴存的住房公积金能够返还给职工。

二、对房地产经济性质的探讨

房地产经济的性质主要是由我国社会主义市场经济的本质决定的，下面笔者整理和归纳了房地产经济的三个主要性质，为后续分析住房公积金在房地产经济中的调控作用提供依据，从而更科学合理地制定出强化住房公积金在房地产经济调控作用的防范，协调我国房地产市场供给和需求的关系。

（一）房地产经济具有商品性

房地产在我国社会主义市场经济中不仅是一种商品，更是我国社会主义市场经济建设的重要组成部分。房地产经济活动的主要内容是生产房屋和交换房屋，房地产企业从中获取经济利益和社会效益。传统的房地产经济不具备商品属性，房地产经过了长期的开发和建设，成为我国基本建设计划中的关键内容，房地产开发建造实施统一的投资、分配以及施工。所生产出来的房地产产品根据我国行政计划实施无偿分配，房地产不具备流通环节，我国国民经济失去了房地产经济的支撑。随后在我国十二届三中全会上，明确了我国社会主义经济的本质特征是商品经济，因此房地产经济被赋予商品性质能够在市场上流通，我国房地产经济也得到充足的发展，成为国民经济中的重要支撑。

（二）房地产经济具有社会性

房地产经济渗透到社会生产中，即是社会生活中的消费资料，也是社会生产基本要素的提供者。房地产为社会公共活动中的教育、科学、文化、卫生以及体育等方面提供建筑物，也能够为商业活动提供仓库、厂房以及办公地点等，由此可见房地产经济与社会生产和社会经济的各个方面联系紧密，是我国国民经济中一项具有综合性和基础性的产业部门，因此房地产经济具有社会性特征。住房公积金在房地产经济中的调控能够充分发挥出房地产经济的社会属性，从而满足社会生产对建筑的不同需求。

（三）房地产经济具有所有制结构多元化特征

我国房地产经济受到公有制为主体多种经济形式并存的影响，在所有制结构上体现了多元化的特征。其中包括全民所有制的房地产经济，房产地产的所有权属国家所有，在整体的房地产经济中居主导地位。房地产经济还包括集体所有制的房地产经济，其主要由集体企事业单位或者其他集体所有制单位联合经营管理，房地产产权归集体所有，但地产仍为国有。最后，房地产经济还包括个体所有制经济、中外合资房地产经济、外商独资所有制房地产经济等。这些多元化的房地产经济给我国房地产经济带来了活力，促进我国房地产经济创造力和影响力的提高。

三、住房公积金应用于房地产经济的调控作用分析

（一）为人民提供了购房的机会，有效缓解房地产经济压力

住房公积金紧扣缓解压力这一关键词，不仅为城镇居民提供了购房的机会，也在一定程度上缓解了房地产经济发展的压力。一方面，住房公积金制度具有普遍性和福利性，能够为城镇各类在职职工提供科学合理储蓄的机会，随着住房公积金在房地产经济中的不断渗透，也在一定程度上转变了城镇居民购买房屋的思维，城镇居民与住房公积金开展良性互动，不仅有效降低了居民购买房产的压力，也加强了房地产的商品属性和居住属性。在住房公积金的帮助下，城镇居民购买房屋的经济水平不断提高。另一方面，住房公积金在房地产经济中的调控作用持续增效，不仅能够抑制房地产经济中过度的投机情况，也能够大幅提高房地产经济发展的稳定性，有利于房地产经济压力的缓解以及房地产经济的健康发展。

（二）有利于加快我国公租房的建设速度，提供更多保障性住房

全面推进住房公积金在房地产经济中的调控方式，有利于我国保障性住房建设规模的扩大，满足低收入人群的住房需求。住房公积金科学规范了房地产经济资金的来源，改变了传统事业单位供给住房的方式，住房公积金的来源包括国家支持、企事业单位补助以及在职员工个人缴纳，为房地产经济的发展提供了充足的资金，有利于房地产经济的科学发展。另外，房地产经济充足的资金来源还包括住房公积金的贷款，增加了房地产市场上资金的流通量，有利于我国房地产企业的持续发展。住房公积金制度为我国保障性住房的建设提供了动力和资金，不仅能够显著突出住房公积金的福利性，还为我国低收入人民群众提供了住房机会，有利于我国社会的稳定发展。住房公积金保证房地产建设资金的稳定，促进我国房地产市场的持续发展。

（三）住房公积金与房地产经济优势互补，相互依存相互促进

住房公积金通过相关政府部门的调整能够适应房地产经济的发展趋势，紧缩的住房公积金政策能够调节住房公积金的个人贷款利率，防止房地产经济出现过热的市场投机，还能够降低职工的购房需求，通过调整控制住房公积金贷款的年限、拨款周期等稳定房地产经济的稳定发展。住房公积金能够调控资金流入房地厂市场的速度和规模，结合房地产经济发展的具体状况，调整住房公积金相应的标准。房地产经济在城市化建设的过程中房屋价格不断提高，但是随着我国人口数量的不断提高，购买房屋是人民群众的刚性需求，因此住房公积金不仅能够控制房屋价格上涨的趋势，还能够灵活调整住房公积金的政策，使得房地产市场始终维持在一个合理的发展区间内，比如住房的价格能够符合职工的购买能力，这样一来，房地产企业也能够有效规避房地产经济风险，而职工也能够满足自身的购房需求。

（四）住房公积金激发了房地产市场的活力，提升房地产的市场需求

住房公积金以及住房公积金贷款政策能够在一定程度上激发起房地产市场的活力，住房公积金面向的是广泛的基层人民群众，能够满足其购房的刚性需要。住房公积金不断搜集房地产经济的发展趋势，共享房地产市场的变化信息，从而协调住房公积金与房地产经济的发展趋势，减少房地产经济资金链断裂的情况出现。同时，住房公积金具有公平性和合理性，能够结合不同经济水平的职工提供住房公积金贷款服务，从而实现稳定的房地产经济发展，不断加强住房公积金在房地产经济中的调控作用。

四、优化住房公积金调控房地产经济的具体路径

经过上述本篇对住房公积金在房地产经济中调控作用的分析，笔者认识到必须要加强和优化住房公积金在房地产经济中的调控方式，不仅促进我国住房公积金政策更加的成熟和科学，还积极推进我国房地产经济持续稳定的发展，不断提高房地产经济的服务水平，展现房地产经济发展的新成果。

（一）以监管住房公积金为主要手段，积极推动住房公积金调控作用的规范性

政策是强化住房公积金调控作用的重要因素，因此要加强对住房公积金政策性的监管，从而积极推动我国住房公积金在房地产经济中调控手段的规范性和有序性。其中，要针对房地产经济发展的具体情况制定具体的监管措施，不断搜集我国房地产市场变化资讯，从而建立健全住房公积金监管制度，使得住房公积金能够充分发挥出对房地产经济的调控作用。同时住房公积金管理中心更要明确监管住房公积金的职责和任务，增强住房公积金管理部门决策工作的科学性，从而综合多方面因素，对住房公积金实施全方位、多角度的监督和管理，有效规避房地产经济中资金紧缺或者滥用现象，充分发挥住房公积金的保障性。

（二）加大住房公积金的宣传力度，扩大住房公积金的应用规模

我国住房公积金管理部门要不断加大对住房公积金的宣传力度，从而明确我国不同经济水平人群的购房需求，不仅满足最基本的房屋数量，也能够保障不同收入人群的购房需求。扩大住房公积金的应用范围和规模，能够扩大住房公积金的来源，吸收更多企事业单位以及职工个人的公积金，从而使得我国城镇全员参与到住房公积金制度的完善中，凝聚社会的力量，催生住房公积金政策实施的丰硕成果。国家更要以科学的手段鼓励、引导企事业单位和职工个人参与到住房公积金的缴纳中，充分调动起住房公积金在房地产经济中的积极价值。

（三）以差异化和针对性的住房公积金缴存比例为重点，缓解不同单位的经济压力

住房公积金政策要制定差异化和针对性的缴存比例，对于参与到住房公积金政策中的企事业单位而言具有不同的经济状况，因此住房公积金管理部门要针对不同企事业单位的具体经营情况制定科学的公积金缴存比例，从而缓解各个企事业单位和职工的经济压力，也能够激发企事业单位和员工参与住房公积金缴纳的动力。对于房地产经济而言，差异化的住房公积金还能够缓解区域性房价上涨带来的负面影响，能够极大降低区域经济负担，稳定区域内房地产市场的发展。

（四）赋予住房公积金系统性和科学性，促进房地产经济的健康可持续发展

住房公积金政策要具有系统性和科学性，对于区域内房地产经济萎靡的状况，住房公积金要发挥起互助作用，通过异地提取公积金的政策鼓励区域内房地产积极的活力。同时，住房公积金的贷款年限、拨款时间以及还款周期都要具备科学性，能够降低区域内企事业单位和员工的还款压力，推动我国房地产经济以及区域内经济的稳定发展，让更多企事业单位和职工认识到住房公积金对房屋经济的调控作用。

五、结语

综上所述，发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用的前提是加速住房公积金政策与房地产经济的深度互融，然后通过加强住房公积金的监管力度、扩大住房公积金的应用范围、实施差异化和针对性的住房公积金制度以及赋予住房公积金系统性和科学性等手段，既积极推动我国房地产经济的稳定可持续发展，也能够充分调动起我国住房公积金在房地产经济中的调控作用。