农村宅基地改革与管理有关问题解答（二）

（接上期）

五、农村宅基地申请通过后村民建房程序是什么

为加强村民建房安全管理和风貌管控，村民建房要遵守以下程序：施工备案、开工查验、竣工验收、不动产登记。

（一）施工备案

村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸（符合当地风貌管控要求）、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府应在10 个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。

（二）开工查验

同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府应在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

（三）竣工验收

村民自建住房完工后，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，应在5 个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

（四）不动产登记

村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请“房地一体”的不动产登记。

六、什么是“房地一体”不动产权证

“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等的规定，将农村宅基地、集体建设用地及其上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查和确权登记后，统一颁发“房地一体”的不动产权证书。

七、进城落户的农民能否继续保留宅基地使用权

进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。按照《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1 号）“坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件”规定精神，不能强迫进城落户农民放弃其合法取得的宅基地使用权。

八、农村宅基地和农房能否继承

农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农村集体经济组织，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

九、城镇居民能否在农村购买宅基地

不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28 号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11 号）要求：“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

十、农民转让宅基地后，是否可以再申请宅基地

按照土地管理法第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。