工业厂房能否以间为单元办理首次登记

徐映雪

案   情

A单位向不动产登记机构申请以间为单元办理a工业厂房的首次登记。a工业厂房为标准化厂房，位于某市一个工业园区内。不动产登记机构能否依申请为其办理以间为单元的首次登记？

分   析

随着我国经济的发展和新型城镇化的推进，工业用地由于存量较多、土地集约利用效率提升空间较大，越来越成为房地产开发单位关注的对象。根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》的规定，工业用地为工矿用地的二级类，指工矿企业的生产车间、装备修理、自用库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地。工业厂房是工业用地上最主要的不动产类型，指直接用于工业生产或为生产配套的各种房屋，主要包括生产车间、库房及其附属建筑物等。即除了生产作业的车间外，辅助工业生产的供电室、供水室、储物间等附属用房均属于工业厂房的范畴。工业厂房按照是否标准化进行分类，可分为标准化厂房和非标准化厂房。与非标准化厂房相比，标准化厂房按照行业性质遵循相应的行业“标准”，主要用于中小工业企业和外来工业企业的生产使用。其一般在规定区域内进行统一规划，具有更强的集约性和通用性，易于培育产业集群，可进一步优化资源配置，缓解用地压力。

我国一直未出台法律法规对工业厂房能否进行分割转让进行明确。《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等房地产管理主要法律法规并没有禁止工业厂房分割转让的具体规定。但鉴于工业厂房的特殊性，在之前较长一段时间里，国家虽未明令禁止，对其分割转让也是不鼓励的。倾向性观点认为，工业厂房所在的工业用地是一个有机的统一整体，按照不动产登记单元的设定要求，办理工业厂房登记时一般以幢为基本单元进行登记，不宜进行分割及转让。

限制工业厂房分割及转让的原因主要有以下几个方面：一是原国土资源部于2004年下发了《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2004〕232号），规定了工业项目建设用地必须同时符合投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重等四项指标，这四项指标是工业用地控制指标体系的重要组成部分，在土地出让合同中也会有体现。如把工业厂房分割登记或转让势必会影响其控制指标的实现，从而达不到合同约定的条件。二是若以层或间为不动产单元办理工业厂房首次登记，则在一定程度上增加了开发单位或买受人擅自改变房屋用途的可能性和风险，出现工业用地“房地产化”现象。出现情况较多的是把工业厂房擅自变为住宅或商业用房进行分割，在二级市场进行销售。相当于以较低的拿地成本变相取得了住宅或经营性用地，提高了增值空间，促进不公平竞争，破坏土地及房地产市场的秩序，甚至会造成国家的土地收益流失。三是损害了部分买受人的利益。工业用地的开发单位一般不是房地产开发企业，不具备房地产开发经营资质，但仍可与买受人签订房屋买卖合同，通过虚假宣传把工业厂房当作住宅卖给群众。其擅自改变房屋用途的行为违反了《土地管理法》第四条及《城市房地产管理法》第二十五条的有关规定，但其与买受人签订的合同不能因此判定无效，只是无法实现合同的约定。买受人此时只能通过诉讼的方式追究开发单位的违约责任。

2019年5月，国务院出台了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升改革开放新高地的意见》（以下简称《意见》）（国发〔2019〕11号），要求“加强国家级经开区存量用地二次开发，促进低效闲置土地的处置利用。鼓励新入区企业和土地使用权权属企业合作，允许对具备土地独立分宗条件的工业物业产权进行分割，用以引进优质项目”。第一次在国家层面出台政策鼓励在一定条件下允许对工业物业产权进行分割。

在《意见》出台之前，部分地区已相继出台相关政策，逐渐呈“开闸”态势。近年来，由于各地的存量工业用地时常出现部分闲置或低效利用现象，不利于土地资源的整体开发与集约化经营。为加强高效集约用地，引导工业转型升级，部分地区基于招商引资及产业发展需要，针对不同的用地特点和开发模式出台了相关政策，规范了工业厂房的登记与销售标准，使对符合一定条件的工业地产进行产权分割成为盘活闲置低效用地的一种有效方式，致使出现了工业厂房在办理首次登记前，已取得了商品房预售许可或现售备案的情况，且部分在首次登记前已出售并交付使用。

各地对其分割和转让规定的政策松紧程度不一。例如，武汉市于2013年印发《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》，要求文件发布后申请分割销售的“非住宅”地产项目，开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。

湖南省于2014年出台了《湖南省人民政府办公厅关于促进工业地产发展的意见》，支持工业地产的产权分割。建设的生产厂房，按照经批准的设计图纸，在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下，可按自然层、部位等进行出租、出售，并依法办理产权。

河北省于2018年6月出台《关于大力发展民营经济的意见》，鼓励工业“上楼”，提高工业用地的容积率。鼓励建设高标准厂房，允许按幢、按层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

广东省于2019年5月开始实施《关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》，规定工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。在符合规划、不改变用途的前提下，对工矿厂房、仓储用房涉及按幢、层等固定界限为基本单元分割的，可按有关规定和相关法律法规及政策办理工业物业产权变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记。

河南省郑州市于2018年11月印发《郑州市拓展发展空间保障工业用地需求若干措施的通知》（郑政〔2018〕44号），规定工业厂房确需分割登记的，在不改变用途且符合规划的前提下，因生产需要在接受投资、合资、对外投资合作过程中，经各县（市、区）政府（管委会）及市工信部门审核同意，发展改革、规划、城建、住房保障等相关部门确认后，可以层为不动产单元申请办理不动产登记。对于对外出售的标准化厂房的房屋所有权首次登记，原则上按照幢、层为不动产单元进行登记。对于规划施工图纸中有明确界址且现场有固定界限的标准化厂房确需分割登记的，可以间为不动产单元进行登记（间的建筑面积大于等于300平方米，若单层建筑面积小于等于600平方米的不得以间为不动产单元进行登记）。已办理过商品房预售许可或商品房现售备案，开发单位申请房屋所有权首次登记的，不动产登记部门严格按照商品房预售许可或商品房现售备案确定的销售单位为最小不动产单位办理房屋所有权首次登记。

目前，工业厂房分割及转移登记已成为趋势，制度在逐步完善，该类项目也在持续升温。各地不动产登记机构在办理此类业务时，应注意以下几点：一是由于标准化厂房的“标准”随着行業性质的改变而改变，一般难以界定。不同的行业没有统一的标准化厂房，同一行业的厂房“标准”也不是绝对的，随着范围不同而不同。此外，不动产登记机构不具备判定申请登记的厂房是否属于标准化厂房的职能，故申请人申请标准化厂房的首次登记时，一般需提交各县（市、区）政府（管委会）或发展改革等部门出具的标准化厂房相关证明材料。二是必要时应把卷宗审核与实地查看相结合。有些地市出台的相关政策对以间及层为不动产单元申请工业厂房首次登记的，对其实际建设或使用情况作出了相关要求，如现场需有固定界限、不得改变用途等。因此办理此类登记时，应在审查卷宗的同时进行实地查看，现场查看情况不满足相关要求的，在整改完毕前不予登记。三是在首次登记前已办理过商品房预售许可或商品房现售备案的，登记机构一般按照商品房预售许可或商品房现售备案确定的销售单元为最小不动产单元进行首次登记。因此在具体办理时应要求开发单位提交商品房预售许可证或商品房现售备案证。四是以间为不动产单元申请工业厂房分割登记的，一般对间及单层的建筑面积进行了限定，审核时应要求开发单位提交规划报建图或施工图，审查间或层的建筑面积是否符合要求。

针对上述案例，应根据a厂房所在地区出台的具体政策规定进行办理。如a厂房位于郑州市，可首先核查a厂房是否办理过商品房预售许可或商品房现售备案，已取得商品房预售许可证或商品房现售备案证的，应按照证载销售单元为最小不动产单元进行首次登记。证载销售单元为间的，方可以间为不动产单元办理首次登记。未取得商品房预售许可证或商品房现售备案证的，再核查申请登记的间的建筑面积是否不小于300平方米且单层建筑面积是否大于600平方米。符合上述条件的，登记机构对现场进行实地查看，现场有明确固定界限且与规划报建图或施工图中界址一致的，方可办理登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）

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