房地产项目管理的风险控制建议探讨

罗云芸

［重庆昕晖房地产开发（集团）有限公司，重庆 400000］

0 引言

房地产项目的管理旨在项目的不同环节预判可能会存在的问题并进行分析和处理，以便于在项目开发过程中能够规避存在的风险，使得投入的资金能够得到合理的利用来实现经济效益的增长，确保项目投资目标的实现。地产风险防范如图1 所示。

图1 地产风险防范

1 新工艺的发展应用与市场环境的变化

为了更好地推动房地产项目的质量和工程进度，需要结合不同的施工新技术和工艺来实现项目的质量目标和确保开发节奏，提升经济效益，如使用高强高性能混凝土。高强高性能混凝土是现代建筑未来发展使用的主要材料，具有其他材料所不具备的耐久性和强度。在高层建筑施工中，混凝土性能的提升对结构设计的优化从减少受力构件截面和布局方面出发从而起到增加内部使用面积的作用[1]。

在局部地质条件较差，使用环境恶劣的地区，高强性能混凝土主要通过优化配比，加入各种外加剂从而起到增加早期强度，降低水化热，增强抗渗性能等效果。从而使建筑在不同的环境中使用功能均能得到提升并减少质量隐患，提升工期从而对项目的开发建设起到促进作用。

装配式建筑也是近年来受到行业关注的一个新的工艺领域，能通过工厂化施工生产预制构件从而实现将工序前置，扩展施工工作面，特别在一线城市核心城区的项目效益显著。此类项目投资额相比其他偏远地区项目显著增加，考虑资金成本，项目的开发节奏将严重影响项目整体的经济效益，且核心城区地块普遍狭小，施工场地布置存在较大困难，往往存在材料堆放及加工区域不足的情况。装配式建筑可以有效解决此类问题，虽然建筑本身成本有所增加，但是当考虑到工期对财务成本的影响整体来看还是具有显著的经济效益[2]。

2 建筑工程项目管理要求

项目的开发过程中的工程运营管理是体现房地产项目管理中最关键的一环，工程运营管理的水平往往直接影响到项目的经营状况，对项目工程的质量、进度和成本三大方面起到了决定性的影响。工程管理水平的高低往往就能体现房地产企业在市场中的竞争力。

要做好房地产项目的工程管理，首先要企业内部的管理人员对建筑行业专业知识的具备一定的认知，使其能在工程设计、施工、招采等不同环节具备一定的风险预判能力。由于涉及的专业面较广，往往关键岗位的管理人员需要多年的工作经验才能胜任相应的管理工作，在项目的开发过程预判和规避风险。例如设计阶段的基础形式选择、施工阶段的供应商管理、开发期区划分、招标阶段通过合同界面划分等的前期工作规划都将直接关系到项目后续建设运营过程的成败。

管理过程中遇到的问题也需要项目工程管理者通过自身的经验快速决策处理，选取最优处理方案，综合评估工期、质量、成本后进行抉择。避免项目停滞造成投资周期拉长资金成本增加降低项目利润，或因方案选择有误造成成本增加或者引发后续质量隐患等。建筑资金流动如图2 所示。

图2 建筑资金流动

3 工程质量影响因素分析及管理要点

3.1 影响因素分析

①设计因素。工程设计人员在进行设计工作时不够精细和完善，更有甚者，将项目施工图纸设计直接从别的项目套用，导致图纸内容不够详细。图纸交底不详细，项目设计负责人不常去现场，以至于施工时出现的问题无法及时得到解决，图纸变更下发慢，导致施工现场进行拆改、返工，就会存在许多问题不易被发现，为工程的后期施工埋下了质量隐患。②监理因素。随着房地产行业的快速发展，目前现有的监理人员数量及综合素质水平不能满足需求，甚至有的监理单位在投标时借助其他企业的监理资质，施工现场监理人员与投标时完全不符，现场监理因无须对工程质量负责，与施工单位串通一气，隐瞒工程质量管理过程中的问题。就算持证上岗，由于监理人员的经验、技术等参差不齐，也会加大工程质量管理工作的难度，影响工程质量。③施工因素。施工单位是劳动密集型企业，每年都会在社会上招聘大量的管理人员及劳动人员，导致人员的能力和素质差异较大。而在中国，现场施工人员大多都是农民工，施工作业水平低，无法完全按照施工工艺要求进行施工，从而极大影响工程质量。④房地产企业因素。房地产企业工程质量观念较为薄弱，按照我国现有的商品房预售政策，在达到销售环节后，企业即可销售回款实现盈利，对后期工程质量关注度较低[3]。

3.2 工程质量管理要点

①立项阶段。房企在土拍前，要对该地块进行充分的论证，确定产品定位，制定质量管理的目标，这个阶段是整个工程质量管理工作的开始。②设计阶段。在土拍后需要做好施工设计工作，按照产品定位、土地规划要求绘制完善的施工图纸。③施工阶段。在开工前，施工单位要根据设计要求编制完善的施工组织设计方案，对施工工艺流程、技术方案、质量检测等环节进行必要的专家论证。监理单位要根据施工组织设计方案编制监理规划、监理方案，确保施工组织设计方案能够落到实处。施工过程中，监理单位要进行旁站监理、隐蔽工程百分百验收，验收合格后进行下一道工序施工。同时，监理单位还需对材料、设备、人员等进行不定期抽查，以降低工程质量管理的风险。④竣工阶段。在交工前要组织房地产企业、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等单位进行竣工验收，记录问题并及时进行整改，确保工程质量符合设计、施工规范要求。

4 市场风险规避方式

市场风险指的是在房地产项目开发过程中的工程项目因原材料市场价格波动或者供应问题引发的风险。房地产项目涉及诸多专业，供应商较多且开发周期较长，这就决定了房地产项目容易在开发过程中面临市场波动造成的成本上升、建设周期延长、需要追加投资等风险。为了确保利润，项目工程必须在开发过程中注意容易引发风险的因素并在不同阶段进行规避。

4.1 设计环节

设计是项目最初始的环节，如果在后续的工程建设过程中存在问题需要对方案进行更改，不但会在一定程度上增加了直接的无效成本。另一方面由于施工受方案变更影响会引发工期延期和索赔等间接损失，因房地产项目因所在地区不同，其设计方案也要适应当地的自然环境，水文地质情况及地方监管政策的差异。

例如建筑保温工艺的选择。随着新材料新工艺的发展与应用，建筑行业也在发展过程中受到其影响随之发展，例如保温材料的选择，就需要在设计阶段充分考虑。南方地区更注重隔热性能，主要问题为夏季阳光直晒造成的影响，相比北方地区更注重保温，在节能设计上可以选用反射涂层等做法降低保温材料厚度，从而节约成本加快工期，且避免传统保温砂浆厚度过厚造成墙面开裂等风险。且近年来随着我国越来越重视环保，逐步淘汰落后产能、河砂水泥等资源和建筑材料，原材料价格不断上升，通过应用新工艺减少对传统保温材料的依赖也有利于避免成本受原材料市场价格波动的影响[4]。市场风险识别及规避方式如图3所示。

图3 市场风险识别及规避方式

4.2 施工阶段

施工阶段工艺工法的选择和现场管理也是规避市场风险的重要环节。近年来随着我国人口老龄化和城镇化比例不断提高，建筑行业劳动力逐步呈现短缺态势，导致人工成本不断抬升，房地产项目开发应该更加重视因用工短缺引发的风险。

在施工工艺的选择和施工过程的管理中，需更加注重效率，合理安排劳动力投入，充分考虑成本和工效，通过增加机械化施工比例，使用预制构件代替现场制作，采用铝制模板代替传统木质模板等手段提升施工速度降低综合成本。避免因劳动力市场的波动造成项目停工、成本增加等不良影响。

对于供应商，也可以通过合理设计合同相关违约条款来进行风险转移。

4.3 招标采购阶段

随着我国的产业升级和全球化进程的加快，建筑行业的原材料和设备的供应链不可控因素越来越多，受国际市场和国内政策的影响越来越大，也一定程度上影响到了房地产行业，例如今年铁矿石价格的波动造成建筑钢材价格的上涨，严重影响行业供应商及开发商的成本。

在招标采购阶段，需要充分考虑此类因素，在合约中设置对应条款，如材料价格调差的应用及设置预付款锁定原材料价格等，规避原材料价格的过大变化波动影响供应商履约，从而影响到项目开发建设的进度及成本。

房地产企业面对风险应对常用的是风险转移。风险转移指的是通过承包等方式将风险转移到第三方供应商，实现减少风险的目的。在实际施工过程中常将具有风险和需要高标准技术的项目交给更专业的队伍，不仅能够提高工程的质量，让更有技术水平的队伍完成，同时还能够减少所承担的风险[5]。

5 工程质量风险控制模式

房地产项目工程质量风险控制是根据风险分析，然后预先排查问题，针对可能出现的问题采取预防措施，将工程质量风险控制在企业可承受的范围内。

5.1 工程质量风险分类

根据工程项目的风险来源和性质，可以将房地产工程质量风险分为：技术性风险和非技术性风险。其中属于技术性风险的有许多，比如：勘察设计风险、施工风险等。属于非技术性风险的也有许多，比如：自然界的风险等。

5.2 风险控制措施

①收集并整理与工程质量风险相关的信息，分析整合信息。②评估风险，制定相应的质量控制措施。③加强要素管理，控制影响风险的因素。对施工人员、材料、机器设备、施工工艺和环境等因素进行有效的控制，加强对关键工序和重要部位的质量验收。④建立风险监督管理机制和改进工程质量管理体系。在施工过程中，房地产企业可以选择定期或不定期的抽查方式，对工程的施工情况、监理情况进行监督和管理，减少工程质量的隐患，降低监理过程遗漏的风险。

5.3 采用PDCA 循环的管理模式

全过程、全因素质量控制分为4 个阶段、8 大步骤，简称PDCA 循环，4 个阶段为：计划、执行、检查和行动。将PDCA 循环管理模式应用于工程质量管理的项目立项阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段，不停的循环可以改善并解决问题，使得工程质量不断的提高，大大的降低了房地产企业的风险。PDCA 循环管理模式与传统的质量管理模式相比有更高的优越性。传统的质量管理模式主要以事后检验为主，而PDCA 循环管理模式则是以事先预控风险为主。同时，传统的质量管理模式侧重于对结果的管理和检验。而PDCA 循环管理模式更侧重于查找问题和解决问题。这种管理模式始于工程的开始，终于工程的竣工，可以更加有效的提高工程质量的管理效果。

5.4 加强项目成本管理监督

加强工程造价管理监督工程造价管理的环节很多，包括资源配置、成本与成本预算、成本控制等，每个阶段都由专业人员进行。由于房地产项目涉及大量人员和物资，必须加强对项目成本管理的监督，防止不良腐败行为的发生。在房地产项目管理过程中，人员素质和技术能力容易偏低，给整个项目造成损失。例如在成本费用预算方面，执行人员对项目所需的材料缺乏了解，对材料的性能和价格没有做深入的分析，这使得成本费用预算缺乏科学性。因此，一方面要加强对项目成本管理人员的监督，对其进行评估，了解其能力，避免因能力薄弱而增加成本。另一方面，加强工程造价。例如，对已制定的成本和费用预算进行科学分析，对预算进行重新计算和验证，以确保预算满足项目的要求，并能有效地控制项目成本。

5.5 加强项目成本管理意识

房地产项目是涉及人员众多、管理复杂的项目。因此，有必要加强管理人员的成本管理意识。特别是房地产项目的项目负责人、财务负责人和相关负责人要加强自身的项目成本管理意识。例如，在制定房地产项目预算的过程中，项目的主要负责人要参与其中，根据项目的实际情况提出问题，讨论对策，把成本控制在合理的范围内。同时，每个项目的预算都必须有依据，进行合理的成本分摊，既使预算控制在合理的范围内，又避免了税收较高的问题。另一方面，项目负责人及相关成本管理人员应积极加强对项目成本管理知识的学习、深入研究，掌握项目成本管理的科学方法，合理控制项目成本，提高项目的经济效益。

5.6 完善项目预算采购管理

项目预算是项目成本管理的源泉。科学的项目成本管理必须有科学的项目预算。房地产项目涉及大量的材料使用，材料种类繁多，管理人员众多。因此，房地产项目必须不断完善项目预算采购管理。例如，项目材料的运输成本、时间成本和施工成本都是房地产项目预算制定的考虑因素。因此，必须科学进行项目预算管理，以项目目标为指导，根据项目实际情况制定预计算。同时，项目的预估要按照国家相关标准和规定进行，不能出现因低估利润、低估资本而导致项目质量不高的问题。其次，项目采购管理也是项目成本管理的核心部门。采购关系到项目的质量和时间成本，这也是一个腐败高发的阶段。因此，房地产项目必须完善采购管理，加强采购产品的验收，监控采购过程，防止不符合国家和行业标准的材料进入项目，造成项目成本的增加[6]。

5.7 发挥监理的作用

监理人员需要持证上岗，并且与中标通知书里的人员保持一致，确保项目终身负责制。监理单位要对施工现场的监理人员数量进行合理配置。在施工过程中，监理人员需要对建设工程的全程进行监理，做好日常的检查和记录，对达不到要求的人员进行人员变更。

6 结语

房地产开发的管理人员在工作中，需要了解房地产整个行业及相关配套行业的市场动向，预判市场因素及地域差异对项目开发的影响，以及对项目开发各环节可能存在的风险提出针对性措施，这样才能最大程度上减少可预见的风险，保证工程质量和效率的同时实现经济效益增长。