降准对房地产有何影响

严跃进

全面降准后，房地产行业有何影响和变化？开发商的日子能好起来吗？

2021年房企面临经营和债务等多重压力，可以用“焦头烂额”一词形容。当前房地产政策总体趋于宽松。在这个背景下，开发商的日子是否会好起来？何时会好起来？要回答这些问题，就要基于“政策—市场—企业”的传导机制进行分析。只有明确判断政策底、市场底和企业底，才能真正看到房企重回健康发展的阶段。

政策底：从信贷放松到地方性的放松

房地产政策放松的信号源于2021年9月29日。这一天央行召开了房地产金融工作座谈会。会议明确，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。该表态信号意义极强，即金融信贷政策要关注房地产市场不稳定的情况，积极给予支持。

2021年12月3日，银保监会表示，当前房贷政策将重点满足首套和改善性住房按揭需求。这是金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持。

2021年12月6日，央行宣布降准，明确在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力。该表述虽不是针对房地产市场，但鉴于银行可贷资金和能力的增强，所以对于房地产市场和企业来说都有积极的意义。

在信贷政策放松的过程中，其他金融政策也逐渐放松，尤其是体现在发债和资产证券化领域。2021年11月9日，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。此次会议上，相关企业明确有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。而后续的发债情况也证实了这一点。同时，进入12月，各类资产证券化的动作增加，尤其是针对购房尾款进行资产证券化的操作增多。这说明，房企正对各类应收账款进行变现，有助于进一步改善现金流状况。

新的放松开始从金融领域转向行政管控和财政税收等领域。目前来看，一些三四线城市的放松动作更多，包括：南通海安对改善型购房需求给予补贴、重庆万州在房交会上明确实行契税减半补贴、河南新乡落实契税补贴20%的政策、荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴、保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。此类政策都说明三四线城市去库存压力大，各地政府正主动营造更好的房屋销售环境，助力房企去库存。各种政策叠加的基础上，我们认为，政策底正在构筑，且2022年将呈现比较明显的宽松导向。尤其是针对改善型购房需求和二套购房需求，预计后续各类支持性的政策会明显增加。

市场底：回暖过程不会来得非常快

从近期市场的反馈情况看，包括房企营銷人员在内，都认为：信贷虽然基调在放松，但还没有这么快就传导到房地产销售市场中。至少房企还没有感受到房贷市场明显宽松的气息。类似情况至少说明，对于各类政策的放松，要真正传导到市场中，其实还是有时滞的。

对政策面的梳理可以看到，从2021年10月开始信贷政策就趋于宽松。但是市场数据并没有这么快地改善。上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》数据显示，截至2021年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。库存环比数据出现连续4个月正增长现象，而同比则连续36个月保持正增长态势。当前百城库存规模为2016年8月以来的最高值，即创下5年来的新高。城市结构方面，截至2021年11月底，100个城市中一、二、三、四线的新建商品住宅库存总量分别为3052万、26571万和22487万平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。三四线城市库存攀升的态势最为明显，其出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势，创下了2016年7月以来的最高值。换句话说，就当前楼市基本面看，市场压力其实并没有缓解。

所以从这个角度看，至少2021年第四季度的市场行情还不会太乐观，各类宽松政策还不会这么快反馈到市场中。尤其是占据大头的三四线城市，近期丝毫没有楼市回暖的迹象。部分城市虽然市场交易出现环比上升，但是同比跌幅还是很大的。市场行情筑底或回暖，则要等到2022年上半年。预计从3月开始，商业银行贷款的节奏确实会加快，进而形成较多的住房消费支持。而各地在购房政策放松的情况下，也往往可以激活压抑的购房需求。而到5月，由于其本身是传统的营销旺季，所以预计营销节奏会加快，销售数据也有改善的可能。这个时候，城市和房企的销售数据会陆续由负转正。市场底出现，并开始迎来回暖的行情。

企业底：预计2022年第三季度会有所改善

城市和具体房企销售数据的转好，是否意味着房企的好日子到来了呢？其实不然。单纯从销售数据的统计来看，其实回暖并不难。只要银行信贷政策支持，统计在销售排行榜上的数据就会明显改善。但是这个数据多少还是账面上的，企业自身的资金状况还不会这么快得到改善。换句话说，从政策底、市场底到企业底，其实是有时滞的。至少对于房企来说，企业底要出现，那么在化解债务风险和提高经营水平等方面，都应该有明显转好的表现。

化解债务的问题，是一个时间的问题，至少房企在2022年确实可以较好地化解债务风险。我们从近期一些化解债务风险的操作可以看出，企业应对的能力确实是在增强的。其中，对于恒大来说，其在2021年12月6日发布公告：考虑到集团目前面临的经营上和财务上的挑战，公司董事会决议设立中国恒大集团风险化解委员会。类似风险化解委员会的成立，有助于后续国企资源的导入，利好债务问题的更快解决。而对于华夏幸福来说，其在2021年12月9日发布债务重组工作，表示公司债务重组计划已获华夏幸福金融机构债权人委员会表决通过，同时明确了4种偿债的工作策略。从这两个房企的案例可以看出，房企和投资者的关系若是稳定，那么后续债务处置的难度就会降低。关键也在于，央行对于此类债务处置也有过表态。2021年12月9日，央行在“香港国际金融中心定位与展望”联合研讨会上表示，部分房企的风险问题是市场事件，将按照市场化、法治化原则妥善处理，债权人和股东的权益将按照其法定受偿顺序得到充分的尊重。这充分说明，债务问题的解决，将面临较好的外部环境支持。

债务问题解决的同时，自然就是企业经营改善的问题。房屋销售市场的逐渐回暖，会使得房企的资金回笼速度加快，其本身就是经营改善的一个重要标志。而随着经营状况逐渐趋于活跃，且房企债务压力逐渐减少，此时房企自由度将增加，就会开始考虑企业扩张的内容，包括投资拿地、招募人才、积极融资、战略转型等。对于这个时间点，我们认为，至少要在2022年第三季度才能看到。倘若疫情等干扰因素增多，可能这个时间点还要推后。