政治局会议定调楼市，如何正确理解

中共中央政治局2021年12月6日召开会议，分析研究2022年经济工作。在谈及房地产问题时，会议指出，“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

应当说，在有限的篇幅中，对房地产市场问题的表述笔墨还是比较多的，说法也与此前有细微不同。特别需要注意的是，本次会议没有强调“房住不炒”定位。于是，有人担心，房地产市场政策会不会转向，调控是否要放松了，房價又要上涨了。

客观地讲，此次会议对房地产问题的表述，确实比此前有了一些变化，态度比较积极，语调也比较温和。但是，这并不是楼市调控转向的信号，也没有放弃“房住不炒”定位。

从供应端来讲，保障性住房建设仍然是主流，仍然是必须优先保证的方面。也就是说，不管房地产市场政策如何调整，也不管市场发生什么样的变化，加大保障性住房建设力度，推进保障性住房建设，提供更多可供选择的保障性住房，尤其是保障性租赁房，都是房地产市场必须做好的一项工作，也是稳定房地产市场秩序、规范房地产市场行为、促进房地产市场健康发展的重要条件。因此，在土地供应、资金供应、其他要素供应等方面，还是要优先考虑保障性住房建设，用保障性住房的有效供应来稳定房产价格，避免广大居民再对房价产生恐惧感，避免居民用过度负债的方式去购买住房。更多情况下，是鼓励居民能够通过租赁住房的方式，解决住房问题，缓解房地产市场的供应压力，也减轻房价的上涨压力。

从需求端来看，购房者的合理住房需求仍然是房地产市场不可忽视的重要方面。本次会议用了“更好满足”四个字，应当包含这样几个方面的含义。首先，“房住不炒”仍是房地产市场发展不可改变的重要定位。什么是合理需求？当然是满足居住需要才是合理需求。如果房子都用来炒作、用于过度投资了，那不叫合理需求，那是投资品、牟利品了。所以，没有再提“房住不炒”，不代表允许住房炒作，而是将内涵深化到合理需求上了。只要满足合理需求，就不可能是“炒作”“投资”。

其次，信贷政策应当站在合理需求的角度，提供合理的资金需求，即既不要像过去那样过度地向居民投放购房贷款，尤其不能通过消费贷、经营贷等投放购房贷款，也不要搞“一刀切”，对所有居民购房贷款都停止发放，或提高贷款利率。真正的合理需求，尤其是首套房、改善性住房，还是需要给予一定的资金支持的。而对炒房、过度投资住房的行为，则应当继续控制。这也是为什么要用“支持商品房市场”这种表达方式的主要原因之一。

再次，通过“更好满足购房者的合理住房需求”，解决开发商资金矛盾，促进开发商与购房者之间的良性互动。过去是开发商过于强势，推动房价上涨，处于劣势地位的购房者只能被动接受，导致自身利益受到很大伤害。但是，在政策的作用下，购房者与开发商已经形成均势，且略占上风。由于信贷政策不利于开发企业，在这样的情况下，开发商就很难再坚持下去，出现资金链紧绷现象。在这样的情况下，如果继续让政策处于高压状态，开发商将难以承受了。所以，需要调整政策，缓和开发商与购房者的关系，帮助开发商化解风险，保持稳定。

调控也好，政策调整也罢，最终的落脚点都是推动房地产市场健康发展，促进房地产产业良性循环。房价的过度上涨，不利于市场的健康发展和产业的良性循环;房价的过度下跌，同样会带来很大的问题和矛盾。只有稳定、健康、有序，才是房地产市场的发展希望。恒大的资金链断裂案件，虽然只是个案，但是从个案中也看到了共性问题，那就是开发企业负债过多、负债率过高、隐含的风险较大。因此，调控政策不能一味地收紧，而需要更多弹性和灵活性。前提是，开发商必须纠正以前的思路，把重心放在化解风险和保交楼上。并通过这样的方式，逐步将开发企业的债务降低到安全区间。做不到的，可以通过兼并、破产重整等方式迫使其解决。如果负债明显大于资产的，要追究企业法定代表人、实际控制人的法律责任。

谭浩俊

中国民营经济研究会理事，华中科技大学业界专业导师，中南财经政法大学兼职教授。