城市更新视角下的老旧小区综合评估

丁燕杰

(1.北京市测绘设计研究院，北京 100038； 2.城市空间信息工程北京市重点实验室，北京 100038)

1 引 言

老旧小区是指建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。近年来，面对时代更迭，城市中老旧小区的数量日益增多，各类型的老旧小区遗留问题错综复杂：建筑年久失修、市政管道老化破损、公共空间及环境脏乱差、停车等公共配套设施服务不完善、物业管理不善等等[1～3]。城市居民对人居环境的要求不断提高，2019年，北京市“12345”热线平台共受理群众诉求291.97万件，比2018年增长了46.1%。高峰时，每天受理量达到1万件。在市民的来电投诉中，物业管理类问题占比最大[4]。2020年7月，国务院办公厅日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推进城市更新和开发建设方式转型。2021年北京市也发布了《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，老旧小区的改造问题，关乎城市规划的未来空间，更关乎居民生活的幸福指数。本文以北京市老旧小区为例，详细阐述城市更新视角下，老旧小区的现存问题及改造建议，旨在推动老旧小区实现健康发展。

2 老旧小区评估体系的建立

2.1 研究区域

研究区域辖区总面积 4.13 km2，26个社区，133个居住小区，如图1所示。2000年及以后竣工建成小区占比31.58%、90年代竣工建成小区占比55.64%、80年代竣工建成小区占比0.75%、70年代及之前竣工建成小区占比12.03%。研究区域内居住小区产权性质多样化，其中央产占比最高达40%左右，房产权属的多样化也造成了老旧小区物业管理水平的极大差异，公共空间和绿地严重不足、停车混乱、配套服务不足等矛盾突出。

图1 研究区域

2.2 评估指标体系建立

结合研究区域实际情况，选择建筑、居住人口、便民服务设施、安保服务情况、美化舒适程度、停车情况、社区公共服务设施7个专题开展评估，每个专题分若干指标(图2)。每个居住小区建立管理水平分类标准体系，依据评估结果等属性划分为5个评估级别。在评估指标的设计上，考虑到指标的可操作性，选取的指标多数能从政府公开数据中计算获得，另外一部分则需要依靠实地调查及社会感知数据计算获得。老旧小区分类指标的构建还要考虑其动态性，因为研究区域特点不同，需要指标能够做到动态调整[5，6]。老旧小区评估指标体系如表1所示。

(1)建筑专题：评估居住小区占地面积、建筑面积、楼栋数量、竣工年代、产权单位、地下空间(人防或普通地下空间)、建筑维修情况、管道维修情况、物件维修情况。

(2)居住人口专题：根据各栋居民楼统计数据叠加，包括户数、常住人口规模、各年龄阶段居民规模、残疾人口规模、低保家庭情况。

(3)便民服务设施专题：评估智能快递柜、净水设施、消防设施、体育健身设施、广场、食堂、自行车棚等配套服务。

(4)安保服务专题：评估封闭/开放情况、小区门禁情况、配备保安情况、是否查进出人员身份。

(5)美化舒适程度专题：评估绿地率、绿化养护情况、容积率、卫生清洁情况、垃圾分类设施及垃圾清运情况、街巷绿化情况。

(6)停车专题：评估停车位、充电桩设施。

(7)公共服务设施专题：评估商业设施、医疗设施、养老设施、文化设施、教育设施等。

图2 老旧小区评估指标体系

老旧小区评估指标体系 表1

3 老旧小区现状评估实践

3.1 停车位评估

随着近些年城镇化率和机动化水平的迅猛提升、人们生活水平的提高，特别是在城市土地资源高度紧缺的背景下，城市停车供需矛盾日益突出，由于停车设施总量严重不足、配置不合理、利用效率和停车管理不到位而导致了严重的停车难、交通拥堵等问题，一直是困扰城市交通发展、甚至影响市民正常生活的难题[7]。

(1)停车位评估

回想刚来团场务工的那几年，团场实行的是工资制，夫妻俩人加起来工资不足百元，还要养活三个孩子。心里好似有一团火的孙改会看到团场的男人都热衷开拖拉机，不甘落后的他也不管自己是不是刚落脚，立即向连队积极申请，最终如愿以偿当起了铁牛55拖拉机手。他一边积极地学习犁地、播种技术，一边又和妻子共同承包棉花60亩。

研究区域共133个居住小区，通过实地调查发现居民现状停车位 11 451个，根据各社区住宅套数，按每户 1∶1.1的标准计算停车位需求，需求停车位 51 119个，停车位满足度22.4%，区域存在停车位缺口总共为 39 668个。大部分小区的停车位供给都严重不足、停车困难。研究区域按照停车位满足度对居住小区进行评级，5星小区14个占比10.5%，4星小区16个占比12%，3星小区28个占比21.1%，2星小区64个占比48.1%，1星小区11个占比8.3%，如表2所示。其中，停车位需求满足度最高社区达75%；满足度最低的社区仅5%。

各居住区停车位现状评级分析结果 表2

(2)充电桩评估

北京市政府发布实施《北京市示范性新能源小客车自充电设施建设管理细则》《北京市居住公共服务设施规划设计指标》中，明确新建及改建建筑要按照不低于18%的停车位比例配建充电设施，并将此作为规划审批条件。研究区域共133个居住小区，通过调查统计现状共配置了55个充电桩，分布于19个社区的31个不同的居住小区内(图3)。76.69%的居住小区没有配备充电桩；12.8%的居住小区每个充电桩要服务300户以上居民、服务能力较低，未来需要积极推动配置充电桩。各居住区充电桩指标评级分析结果如表3所示。

图3 充电桩设施配备情况分析图

各居住区充电桩指标评级分析结果 表3

3.2 公共空间及居住环境评估

2020年随着新冠病毒在国内爆发以来，我国对于后疫情时代老旧小区公共空间与公共生活有了更深刻的思考。居民对小区公共空间的认知和需求发生了变化，需要优化小区公共空间、营造邻里健康场所[8，9]。

(1)绿地率评估

绿地是保障居住适宜性的重要指标，通过评价绿地率，判断区域的绿地生态功能均衡性和差异性，从而为绿地规划和景观格局调整提供依据。居住小区绿地占总用地面积应在30%以上，中心城区不低于25%。研究区域属于中心城区，城市公共绿地面积 0.26 km2，绿地率为15.9%，如图4所示。同时老旧小区内部公共绿地不达标，45%的老旧小区内部没有公共绿地。

图4 研究区域绿地分布图

图5 各居住区绿化养护情况分布图

各居住区绿地率指标评级分析结果 表4

(2)广场与体育健身场地评估

为满足现代居民休闲运动的需求，在设计居住小区时往往会涉及广场及室外运动场地。根据《北京市居民公共服务设施配置指标》京政发(2015)7号，室外运动场地按照每千人 250 m2～300 m2的标准建设，一般最小规模 200 m2/处。研究区域133个居住小区中，3.01%的小区千人广场面积为 250 m2以上；2.26%的小区千人广场面积在 100 m2～250 m2范围内；5.26%的小区千人广场面积小于 100 m2；89.47%的小区没有广场等室外活动场地，如表5所示。

各居住区广场及室外活动场地评级分析结果 表5

研究区域共有47处室外健身器材，户外或室外健身器材就是常在体育广场里、公园里、小区广场里看见的用于活动身体的健身器材，旨在提高全民健身素质。健身器材种类繁多：包括跑步器、健骑器、单杠、双杠、上肢牵引器、压腿杠、双人大转轮等。按照服务半径 300 m计算，研究区域内复北社区、三里河三区一社区、月坛社区、西便门社区体育健身器材服务能力不足，可结合实际情况增加配置。133个居住小区中，38个居住区内部配备了健身器材，在小区严格封闭管理情况下也可进行室外体育锻炼。其他小区内部没有配备健身器材，仅可以使用城市公共公园等场所中的健身器材。未来应积极推进室外活动场地配置，整合利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地，用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。根据7号文配置要求，达到 1 000人安排不少于 200 m2的健身路径；达到 3 000人安排标准篮球场一片、乒乓球场地一片；达到 5 000人安排标准篮球场一片、标准门球场一片、乒乓球场地一片。对改造区域内空间资源进行统筹规划，对无法独立建设设施的，可根据实际情况利用疏解整治腾退空间就近建设区域性公共服务中心，辐射周边多个老旧小区。研究区广场等室外运动场地分布如图6所示，体育健身器材配备情况分布如图7所示。

图6 广场等室外运动场地分布图

图7 体育健身器材配备情况分布图

3.3 便民服务设施评估

(1)智能快递柜评估

随着互联网、物联网技术的普及，智能快递柜是随着快递业不断发展新生的事物，智能快递柜大幅提升了物流末端的配送效率。研究区域共计133个居住小区，共配置了26个智能快递柜，分布于17个社区的20个居住小区内(图8)。在新冠疫情期间，为了保障居民的安全健康，智能快递柜也让快递取件更加方便、快捷、安全，既省去了居民在“快递山”中翻找的时间，又减少接触的风险，保障了社区的环境安全。各居住区智能快递柜评级分析结果如表6所示。

各居住区智能快递柜评级分析结果 表6

图8 各居住区智能快递柜设施配备情况分析图

(2)微型消防站评估

微型消防站，是以救早、灭小和“三分钟到场”扑救初起火灾为目标，配备必要的消防器材，依托社区群防群治队伍。研究区域共配置了28处微型消防站(图9)，为了将微型消防站打造成一支真正处置突发火情的最小作战单元，制定专有的管理模式以提升队伍的战斗力。经过升级后的微型消防站可做到队员24小时不间断轮流巡查，日夜守护，对突发火情做到秒级响应，从而达到秒启动、秒处置、秒反馈的效果。

图9 各居住区微型消防站分布图

图10 微型消防站服务能力分析图

同时，133个居住小区中，101个居住小区内都单独配置了消防器材，为筒子楼、平房院落等重点区域配备消防应急箱、为街巷物业巡逻人员配备便携式水基型灭火器、便携式应急包，有效提升队伍的战斗力。对于没有单独配备消防器材的小区，未来物业管理单位应当提高应急救灾服务能力。微型消防站服务能力分析如图10所示。

(3)净水设施评估

净水设施已成为现代化居住小区不可缺少的配套设施。直饮水比普通饮用水更为清澈，对人体健康是非常有益处的。研究区域133个小区中，共配置了43处净水设施，分布于21个社区的35个不同的居住小区内。98个居住小区没有净水设施，未来有必要积极推进配备(表7)。街巷绿化郁闭度计算结果示意图如图11所示 。

各居住区净水设施评级分析结果 表7

图11 街巷绿化郁闭度计算结果示意图

4 老旧小区智能评估管理

老旧小区智能评估针对补民生短板问题，构建了人居环境高质量发展评估指标体系，运用空间大数据分析判断，科学、系统、精准地发现老旧小区遗留问题，有效实现老旧小区现状问题的精确定位、精准决策、精细治理[10]，如图12～图14所示。

图12 老旧小区建筑评估管理

图13 老旧小区智能评估管理

图14 老旧小区智能评估管理

城市体检智能评估系统量化了老旧小区遗留问题，可在区域中横向对比发现差距与问题、评估治理后效果，将在城市更新进程中，有效地辅助城市治理与城市规划。针对各类设施服务盲区，今后可结合社区体检、微改造、城市更新和社区自治等“绣花般”的手段对症下药、进行根治，促进老旧小区健康发展。

5 结 论

本文通过大量实地调研、理论研究、数据统计等定量科学的计算方法，创建了老旧小区评估指标与相关分析模型，实现了基于大数据方法对老旧小区现状评估的技术路线，形成了完整的老旧小区评估体系。本文成果深入挖掘并量化了老旧小区遗留问题，可在区域中横向对比发现差距与问题、评估治理后效果。在城市总体目标指导下，将自上而下的政府统筹与自下而上的城市更新活动结合起来，通过多层级、多部门、多主体联动，研究成果将科学有序推动老旧小区品质提升、有效地辅助城市治理与城市规划。