新收入准则对房地产企业会计核算的影响

董小华

一、新收入准则与旧准则相比存在的主要变化

随着现代社会经济的多样化发展，各项业务日益复杂多变，随之收入准则和建造合同准则边界不清晰的问题日益突显出来，致使原有收入准则难以为企业收入确认提供有效指导，在这种复杂的环境背景下，我国颁布了新收入准则，使其得以更好地适应当前时代发展对于各项业务收入确认的实际需求，但与此同时也给企业会计核算工作带来了新的挑战，尤其是对房地产企业会计核算的影响更为明显。

（一）建立起新的收入确认模型。新收入准则的颁布合理地将2006 年所颁布的收入准则与建造合同准则有机融合起来，成功引入合同概念，使合同在收入确认中的地位得到了确立，真正建立起以合同为基础的五步法确认模型，也就是识别合同、识别履约义务、确定合同价款、将合同价款分摊至各履约义务和实现履约义务时确认收入五个步骤的收入确认模型[1]。

（二）对收入确认时点的判断标准作出了明确。国内旧收入准则主要从销售的视角以商品所有权风险及报酬转移作为收入确认的时点，而新收入准则对其收入确认时点作出了新的明确，主要是从客户的视角以客户取得商品控制权为收入的确认时点。

（三）对于包含多项交易安排合同的会计处理指明了方向。如企业在合同开始时就需要对合同实施全面地管理，对合同中的各项履约义务进行识别，同时，还需将合同总价款向各单项履约义务进行分摊，并在履行相关义务时对收入进行确认。

（四）明确规定了某些特定交易事项的收入。如在实务平台销售模式中收入的确认需要使用哪种方法？在房地产企业总承包合同中专项分包合同业务收入确认中又需要使用哪种方法？在新收入准则中对这些交易事项的收入确认均做了详细的分析和说明。

（五）进一步扩大了收入披露的范围。对于房地产企业收入披露上来讲，新收入准则对其披露范围做了进一步扩大，同时，对有关会计信息质量的要求也更为严格一些，所以，房地产企业会计核算人员在对收入信息进行确认时，需要会计信息更加及时且高质量。在新收入准则下，房地产企业会计核算人员在对建设项目实施信息采集与会计信息核算、分析等工作时，还新增了会计信息估计并结合实际需求进行会计信息内容的采集，进一步扩大了其收入披露的范围，使其会计报表能够更加真实、全面地反映相关信息。

新收入准则的颁布或多或少均会对各行业在收入确认上产生一定程度的影响。从房地产企业的角度来看，因其产品建造具有周期长、资产造价高、体积大且无法复制等特殊性，致使其与其他普通生产制造业的产品核算存在较大的差异，因此，其在会计处理、收入成本确认等方面也有着一定的特殊性，换句话来讲，新收入准则的颁布与实施对房地产企业所造成的影响会更大一些。对于房地产企业收入的确认来讲，以往主要是以其的建造合同为依据，在资产负债表中应用成本法、工作量法和实际测定完工进度百分比法等在某时间段内进行确认。而新收入准则的颁布则作出了明确的规定，在满足有关条件要求的情况下可以应用投入法和产出法对某时间段内的收入进行确认，又或是在某一时点确认收入[2]。新收入准则的颁布与实施使房地产企业在会计核算上得以实现系统化和规范化发展，也更加科学合理性，其对房地产企业在会计核算和财务管理方面的应用具有更高的价值和意义。

二、新收入准则对房地产企业会计核算的影响分析

（一）在收入确认方式方面的影响

从房地产企业的角度上来看，新收入准则下收入确认方式发生了极大的变化，主要可从以下几个方面体现：第一，在确认收入时主要以控制权的转移为依据。房地产企业合同的签证是新收入准则下确认收入的重要节点，并以此为依据对收入核算的时间、方式等加以确认，进而使确认系统得以实现完善。在新收入准则环境下，房地产企业所应当履行的义务在合同中也需作出进一步明确，同时，还需对商品控制权转移的时间、方向等进行确定，也因此给买卖双方提供了良好的权益保障，有效降低房屋买卖风险。第二，收入计量以交易价格作为判定。在新收入准则中，房地产企业收入主要以交易价格作为判定交易，这一价格与实际业务的需求相适应，一旦在交易价格中进行确定必需以合同价格作为依据，同时，还需对合同中可变对价和存在的重要融资成分，客户支付对价与非现金对价等多方面内容作出适当的考虑。在以往旧的收入准则中，房地产收入计量主要是收入的类型作为划分依据，而在新收入准则的统一规定中，计量收入需由交易价格加以确定，但在对交易价格进行确定时给企业财务人员工作增加了一定难度，且对财务人员专业水平也提出了新的要求。房地产企业交易价格是指客户在购买商品且房屋所有权转移后应当支付给房地产企业的对价金额，这种使价格具有统一计量标准的方式可以使原先繁琐的计量工作变得简单许多，这在一定程度上促进了房地产企业收入核算工作质量和效率地提升。

（二）在收入及成本核算方面的影响

在新收入准则下，收入确认五步法的基础原则紧紧围绕合同展开，尤其是对合同中各项履约义务的识别在收入确认与计量中起到至关重要的作用，换句话说就是评估合同组合中所有合同并对各约定履行义务实施辨别，进而对其约定履行是否在其时段内，还是在时点内。房地产企业在进行收入确定时，应当严格以合同各条款为依据对收入展开核算，同时，还需从实际出发对收入加以确定。第一，在销售竣工房屋且与客户签订销售合同时，房地产企业在合同履约义务履行完以前的应收未收款项除受到时间流逝因素的影响以外，需在合同资产中作加应的记录。待履约义务完成以后，并就房屋办理好有关交付手续时，可以看作控制权发生了转移，而此时达到了收入确认的条件，与此同时可以进行成本结转；第二，对于已经达到预期销售条件的房屋进行销售时，房地产企业在与客户签订预售合同时因未达到交付条件而不能按合同约定完成履约义务，在这种情况下收取客户全款或首付款时应在合同外债中对所有收取的货款作好全面详细的记录，待房产竣工交付并办理好相关手续时，方可以将合同负债中余额结转到主营业务收入项目中，从而对收入进行确认并以适当的方式进行成本结转[3]。

（三）在所得税核算方面的影响

在新收入准则下，房地产企业所得税核算工作受到了相应的影响，尤其是在调整销售佣金核算方式和销售价格确认两个方面影响比较大，在新收入准则中对收入和费用的配比原则更为重视一些。一般来讲，销售佣金实际发生至最后一笔收入确认的时间超出一年的往往需要作资本化处理，将其计入到合同取得成本中，在收入确认时点按照当期收入确认额与总收入额的比重实施摊销并将其计入到当期损益中。而在以往旧的收入准则中，销售佣金在发生当期全部费用化处理，通常以销售合同复印纸金额为依据对收入进行确认，这种方法相对要简便许多；但在新收入准则下对交易价格进行确认过程中，还需将可变对价和合同中的重大融资成本、非现金对价和应付客户对价等多方面因素进行综合考量，从而致使最终确认收入的依据与合同签订金额有可能出现差异的情况，所以，在新旧两种不同收入准则的核算方式下对房地产企业所得税核算有着一定的影响，可能会出现企业当期税前利润产生一定差异的情况。

三、新收入准则下房地产企业有效应对会计核算影响的有效措施

（一）对会计核算影响的要点及内容加以明确

在新收入准则下，房地产企业想要有效应对因此而带来的不同影响，企业财务人员应当对新收入准则有关内容及核算方法等加以重视，应当积极深入、全面了解新收入准则，并对企业会计核算中新准则的原则、内容、标准及方式等多方面发生变化的情况，对自身会计核算所造成的不良影响作出明确。鉴于房地产企业在资产债务法中的运用来看，可以采用公允价值计量方式的税务运用来有效反映企业真实的财务现状。从整体上来看，房地产企业管理人员应当充分发挥其领导带头作用，积极向各层级员工下达相应职责的工作任务及责任，切实促进企业会计核算部门发挥其应有的核算管理功能，推动企业会计工作体系的进一步健全与完善，以为企业后续会计核算工作的持续进行提供有力的支持，努力实现会计核算质量和效率地提升[4]。

（二）对企业会计核算做进一步完善体系

房地产企业在建设会计核算体系过程中，应当以新收入准则的核算内容为依据，所以，这就需要对新收入准则对房地产企业会计核算工作影响的内容予以足够的重视，努力调整并完善自身核算体系，以使企业得以更好地适应新收入准则的实际要求。例如，在具体的会计核算过程中，需将企业各项经营活动进行细化分解，如划分为销售、代理建设、租金及资本增值等细项，同时，还需结合房地产的用途对其开发、自用等作进一步确认，进而以与之相适宜的会计核算标准对后续计量方法展开有效分析与研究。另外，还需结合房地产属性的不同依据相应的收入准则及要求，以为后续公允价值核算和成本核算模式的选择奠定良好基础。对于投资性房地产的购买初始计量成本，需以购买时的价款、税款和归属资产费用综合进行计量；而企业在这一过程中以其他方式获取投资性房地产的，在进行成本计量时应以新收入准则为依据，在对后续展开计量作业时不会对成本模式和公允模式作出相应的要求。

（三）注重企业合同的管理

因新收入准则下的房地产企业会计核算发生了较大的变化，而在房地产企业会计核算工作中，合同管理是一项十重要的内容，所以，在新收入准则背景下的房地产企业应当进一步强化合同的管理，而这一工作则需要企业内部各部门共同协作完成，只有这样才能确保企业合同管理得以满足新收入准则的各项标准及要求。如就销售合同来讲，企业需对合同双方的权利和义务作进一步明确。对于以分期方式购买房产的客户来讲，则需要对客户的信用展开详细、深入地分析和调查，以免发生合同风险问题。同时，在销售合同中应将违反有关约定时应当承担的具体责任作出明确，以免后续发生违约问题时出现责任不清晰、扯皮等情况。对于建造合同则需要对开发商和承包商等的各方责任和义务加以确定，同时，企业法务人员还需及时跟进和管理建造合同，对建造合同的签订、执行及变更等全过程展开认真、严格的跟踪与审查，以免发生风险问题。另外，在新收入准则背景下，建筑工程的施工进度同样也会影响到房地产企业的确认与计量方面的工作，所以，房地产企业应当积极与监理部门协调配合起来落实好各项工作，以确保已经完工的工程量计量工作得以合理有效地进行，从而保证工程项目成本得以实现精准计算。此外，如果房地产企业在对代建商品房进行处理过程中双方签订了建造合同的，则可以对房产项目的完成情况进行有效计量，并严格按照合同约定的工程进度对相关款项进行合理支付，且房地产企业可以依据实际履约进度来对收入进行合理确认[5]。

（四）对收入确认流程作进一步规范

新收入准则与以往旧收入准则相比具有更高的科学合理性，且在现阶段房地产企业新发展环境下，新收入准则能够更好地适应市场环境和当前企业经营管理模式，所以，房地产企业应当对新收入准则予以足够的重视，切实按照新收入准则有关内容及要求对企业会计核算、财务管理等工作加以指导，并对收入确认流程做进一步规范处理。因此，房地产企业可以从自身企业内部规章制度着手加以完善，并以新收入准则为其他对企业会计核算、财务人员等的收入确认行为加以规范和约束，切实按照科学合理的确认方法和管理流程展开各项工作，使之形成规范的流程体系。随着房地产企业信息化技术水平的快速提升，工程项目所涉及的会计和财务信息也日益繁杂起来，所以，房地产企业在运营发展过程中还应当对自身收入确认流程加以规范化管理，切实要求企业会计核算与财务人员能够熟练掌握收入确认流程并将其运用到具体的核算与管理工作中去，确保企业收入确认工作得以顺利进行。

（五）注重财务人员综合素质地提升

随着现代社会经济和科技的快速发展，各项工作对于人员的综合素质要求也越来越高，尤其是企业的会计工作岗位来讲，因其具有较强的专业性，所以对会计岗位人员的综合素质也就更高一些。因此，企业财务会计人员不仅要具备较强的专业知识和技能，还应当具备良好的综合素质，尤其在新收入准则背景下，财务会计人员更应当注重于对新收入准则有关内容、规定和要求的学习、理解和把握，深刻认识到其内涵。在新收入准则下的商品和劳务间发生了极大的变化，企业财务人员更应当精准地对收入确认条件进行分析，以正确地判断其确认方法，在具体的确认工作前需及时有效地收集整理相关数据和报表，以便对其收入确认时点进行把控[6]。在新收入准则下确认收入需要以控制权的转移作为判断，其主要以合同交付来作出判断，进而对其收入进行确认，而这些均需要企业财务人员根据合同加以把控。另外，财务人员还应当能够精准地对交易价格进行计量，特别是对于一些合同价格外影响因素的更应当深入解读新收入准则下会计核算的有关内容及其适用条件等知识。此外，因新旧收入准则间存在较大差异，尤其是对于一些新手来讲更是难以理解和解读，所以，房地产企业还应当进一步加大企业财务人员就新收入准则有关内容、规定及要求等的学习和培训，使之形成系统性的学习，切实从根本上提升企业财务人员专业知识和技能[7]。

四、结语

综上所述，新收入准则的颁布与实施在一定程度上促进了企业会计核算工作效率与会计信息质量地提升，尽管如此，但对于房地产企业的会计核算工作来讲，同时还会给其工作造成一定的影响，结合企业财务核算目标，房地产企业应当对其收入确认时点加以规范和重视，在日常的会计核算工作中还应当科学有效地运用新收入准则来为企业会计工作准则及流程等加以指导，同时，在具体的工作中还应当对新收入准则对企业会计核算工作影响的重要内容加以分析，不断完善自身会计核算系统并强化合同管理，努力规范企业会计核算行为，使其得以与新收入准则有关内容及要求相符合，更好地促进企业实现健康与持续发展。

引用

[1]李洁雯.浅析新收入准则会计核算的变化[J].现代营销(下旬刊),2018,(05):198.

[2]时军.浅析新收入准则的变化及其对会计核算的影响[J].财会月刊,2018,(05):113-119.

[3]熊守娟.分析新收入准则对施工企业会计核算与财务管理的影响[J].市场周刊·理论版,2021,(48):155-156.

[4]甘丽坤.新收入准则下建筑企业会计核算衔接问题探究[J].财会学习,2021(23):100-101.

[5]胡玥.基于新收入准则浅析企业会计核算受到的影响[J].财会学习,2019,(13):120+123.

[6] 高进,王锦.其他收入核算探析——基于新旧事业会计制度及企业会计准则的比较[J].财会学习,2018,(15):114-115.

[7]李淑娟.新收入准则变化及对企业会计核算的作用研究[J].营销界（理论与实践）,2020,(03):95-96.