2021年中国住房土地市场形势及2022年展望

沈立

编者按：本文作者以翔实的数据和多角度的观察分析了近年来我国房地产市场的发展过程和变化趋势，这很难能可贵，但是编者在阅读过程中感觉还有被作者忽略掉的别的因素在持续地影响甚至冲击我国房地产市场的发展。编者认为，作为近年来我国总体经济体系中较为重要的一个产业——房地产市场，它与其他对我国社会经济生活有值得关注的影响力的行业一样，都有一个产品生命周期的问题，人们不会忘记当初的黑白家电、电脑、私人家用汽车、手机等产品都曾经成为社会资金追逐的“热门货”，大家之所以没有像今天关注房地产市场一样对它们进行集中关注，是因为这些社会产品的生命周期进入下行通道时，社会上很快就有了比它们更抢眼的社会大宗产品上市。在这一轮又一轮的“你方唱罢我登场”的喧嚣中，中国经济迎来了有史以来的最大规模的繁荣，但是只有房地产这个历史上体量最大的行业在由顶峰开始下行的档口没有新的社會大宗产品来接手这个击鼓传花的游戏了，充裕的社会资金找不到新的表演的舞台了，造成了这个产业被数量空前的资金所追逐，积累天量资金的同时也积累了极大的风险，于是投机所造成的负债一端的弊端就不可避免地出现了，恒大的爆雷就是这样一个信号。

摆在我们面前的房地产领域的问题，其内在机制不是一朝一夕形成的，其复杂性也不是我们能用某项制度调整、加大管控力度这些措施和手段所能轻易解决的，可以预见，这个问题在短时间内将会存在下去，甚至还会蔓延很长的一段时间。之所以造成这样的境况，与我们对社会经济发展规律认识仍然不足高度相关。换一个角度说就是，现在是时候应当把“摸着石头过河”策略转变为更加理性的经济战略了。

所有的经济现象都有万变不离其宗的内在规律，没有一种局部的社会产品能够长盛不衰。况且，在所有经济现象的背后，都有其外部环境在影响着它，例如新材料新技术进入经济领域、外部世界的经济荣衰、外资的进入和退出、时冷时热的大国之间的各种性质的博弈，都在影响着我们的经济生活。而2020年初暴发的新冠肺炎疫情更让我们措手不及，也对我们的经济发展造成了一定的冲击。

我们希望有更多领域的学者加入进来，对我国经济各个行业的发展前景予以高度关注，从多个角度、多个侧面，从整体架构方面共同描绘出我国宏观经济的现状，分析出各种因素的影响，预测可能发生的各种风险。只有全方位多学科的通力合作，才能为我国经济未来的发展制定出符合经济规律的发展战略。

2021年，我国住房土地市场总体呈现由热转冷态势。从空间分布看，不同区域和城市群住房土地市场大多呈现大起大落现象，但在具体表现和变化态势方面存在一定差异;从层级视角看，一线城市“价升量跌”，二线城市“疲态尽显”，三四线城市“总体转凉”。当前住房土地市场走势主要由政策加码效应、融资收紧效应、预期转换效应、需求下滑效应等四方面因素引起。展望2022年，我国住房土地市场总体将呈现低温回稳态势，区域和城市群分化现象将逐渐凸显，一二三四线城市多频共振。

2021年住房土地市场形势

从总体视角看，全国土地市场总体呈现由热转冷态势。从住宅用地市场看，2020年第四季度以来全国住宅用地市场同样呈现“由热转冷”迹象。自2020年第四季度以来，全国300个城市的住宅用地成交均价出现“快涨猛跌”态势。住宅用地成交均价由2020年第四季度的8342元/平方米快速上涨至2021年第二季度的12892元/平方米，增长54.5%;但是，进入第三季度，住宅用地成交均价又快速下降至11184元/平方米，下跌13.2%。与此同时，住宅用地市场的平均溢价率也呈现先升后降趋势，由2020年第四季度的15.54%上涨至2021年第一季度的20.01%，之后随着多地调整土地拍卖规则，抬高土地出让门槛后，又快速下降至第三季度的8.7%。伴随住宅用地市场的降温，土地市场流拍率呈现震荡上扬趋势，住宅用地成交比例明显下降。流拍宗数比例和流拍面积比例分别由2020年第四季度的8.58%和7.68%上升至2021年第三季度的11.05%和12.86%;土地宗数成交比例和建设用地面积成交比例则分别由2020年第四季度的86.54%和84.97%快速下降至2021年第三季度的67.22%和64.56%，均下降约20个百分点（见图1）。

从区域视角看，各大区域住房土地市场总体呈现大起大伏现象，但在具体表现和变化态势方面存在一定差异。就变化趋势而言，各大区域住房土地市场均呈现大起大落现象。从成交土地均价同比看，2020年第四季度至2021年第三季度，东北地区成交土地均价同比增速分别为12.51%、-6.55%、68.62%和37.44%，最大值与最小值之间相差75个百分点，呈现剧烈起伏态势;华北地区依次为2.57%、-23.38%、55.75%和-5.8%，同样呈现大起大落态势，最大值与最小值之间相差79个百分点。华东、中西部、华南等地区的成交土地均价同比增速也呈现类似剧烈起伏的现象。就横向对比而言，不同区域在绝对表现、变化节奏方面存在一定差异。一是绝对表现存在一定差异。从成交土地均价同比增速看，2021年第三季度，东北、华北、华东、中西部、华南等地区的成交土地均价同比增速分别为37.44%、-5.8%、12.63%、8.44%和3.24%，东北地区远高于其他地区，华北地区则呈现负增长。从平均溢价率看，2021年第三季度，华南和华东地区的平均溢价率分别高达11.16%和10.58%，远高于东北的1.11%、华北的4.45%以及中西部的6.8%。从建设用地成交比例看，2021年第三季度，华东地区建设用地成交比例高达91.53%，远高于其他地区。二是变化节奏存在一定的不同。比如，2020年第四季度至2021年第三季度，东北地区和中西部建设用地成交比例呈现逐步下降趋势，华北、华南地区则呈现先上升后下降趋势，而华东地区则呈现先上升后下降再回升态势（见表1）。

从城市群视角看，不同城市群住房土地市场总体呈现明显起落态势，但具体表现和变化节奏存在一定差异。就变化趋势而言，不同城市群住房土地市场总体呈现明显起落态势。从成交土地均价同比增速看，大部分城市群呈现骤升骤降趋势。比如，关中平原城市群的成交土地均价同比增速先由2020年第四季度的-27.05%上升至2021年第一季度的40.86%，后又急剧下跌至2021年第三季度的-26.98%;海峡西岸城市则由2021年第一季度的23.14%急剧下跌至2021年第三季度的-51.19%;京津冀城市群先由2021年第一季度的-49.5%上升至2021年第二季度的115.52%，后又急剧下跌至2021年第三季度的-25.24%。就横向对比而言，不同城市群在具体表现、变化节奏等方面存在一定差异。从具体表现看，不同城市群住房土地市场总体表现不一。从建设用地面积成交比例看，截至2021年第三季度，北部湾、南昌、武汉等城市群的建设用地面积成交比例低于50%，成渝、关中平原、辽中南、山东半岛、中原、珠三角等城市群介于50%～60%，合肥、京津冀等城市群介于60%～70%，长沙、海峡西岸等城市群介于70%～80%，长三角城市群则高达95.34%。从变化节奏看，不同城市群住房土地市场变化节奏不同。根据各城市群的成交土地均价同比增速，北部湾、南昌、珠三角等城市群呈现先降后升态势;关中平原、海峡西岸、辽中南、长三角等城市群则呈现先升后降态势，上半年相对较热而下半年急速降温;京津冀、长沙、中原等城市群则呈现先降后升再降态势，第二季度相对过热而其他时期表现较冷（见表2）。

从层级视角看，一线城市“价升量跌”，二线城市“疲态尽显”，三四线城市“总体转凉”。一线城市住房土地市场“价升量跌”。一线城市住宅用地价格在经历短期的遇冷之后有所反弹，但成交比例持续下降。一线城市成交土地均价同比增速由2021年前两个季度的负增长回升至2021年第三季度的81.42%;平均溢价率由2021年第二季度的9.25%回升至第三季度的12.1%。与此同时，一线城市住宅建设用地成交比例在2021年第三季度急剧下降至25.16%，远低于前三个季度90%以上的水平。二线城市住房土地市场“疲态尽显”。在政策收紧、融资受限、销售遇冷等因素的影响下，房地产企业在二线城市的土地购置意愿明显下降。从成交土地均价同比增速看，二线城市由2021年第一季度的21.23%下降至2021年第三季度的0.29%。從溢价率看，二线城市由2021年第二季度的17.69%下降至2021年第三季度的4.64%。从建设用地面积成交比例看，二线城市由2021年第一季度的95.51%下降至2021年第三季度的59.25%。三四线城市住房土地市场“总体降温”。房地产企业投资意愿下降同样影响到了三四线城市的住宅用地市场。虽然三四线城市的成交土地均价同比增速由2020年第四季度的16.09%上升至2021年第三季度的31.15%，但从溢价率和建设用地成交比例看，三四线城市均出现不同程度的下降趋势。三四线城市住宅用地市场平均溢价率由2021年第一季度的24.34%下降至第三季度的12.03%，建设用地面积成交比例由2020年第四季度的83.87%下降至2021年第三季度的70.74%。

政策性因素和市场性因素交织叠加导致住房土地市场趋冷

自2020年第四季度以来，全国土地市场总体呈现由热转冷态势，原因主要有如下几点。

政策加码效应：政策调控加码推动房地产企业拿地难度增加。一方面，土地出让方式转变给土地市场带来新的变量。2021年上半年，22个重点城市实施“两集中”土地出让制度，即集中发布出让报告、集中组织出让活动。“两集中”制度实施以来，重点城市的土地出让节奏明显改变，对土地市场造成很大影响。一是通过提高信息透明度，营造更加公开透明的竞争环境，使得土地出让市场回归理性。二是加大了大型房地产企业的筹资难度，使其不能同时参加多个地块竞争，从而降低土地溢价率。三是打乱地方政府“先次后好”的供地顺序，有效抑制其通过“饥饿营销”逐步抬高地价的行为。另一方面，地方政府通过“打补丁”进一步完善了竞拍政策。由于上半年第一轮集中出让过程中出现一些漏洞，使得房地产企业有机可乘，导致部分城市部分地块出现过热现象。下半年第二轮集中出让时，多地政府相继调整土拍规则，包括竞价达上限后从竞配建、竞自持转为“摇号”，下调土地溢价率上限，引入“竞品质”方案，设置“禁马甲”规则，限制单一房企参拍土地数量，规范购地资金及参拍企业资质等。比如，北京在热点区域和地块推出“限地价、竞政府共有产权份额、竞高品质方案”的土地出让方式;杭州加强拿地资金审查，要求竞得人不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不可使用上下游企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人等借款等，同时严查企业购地资格，要求竞买人必须持有房地产开发企业资质一年以上。

融资收紧效应：资金渠道受控导致房地产企业资金压力骤增。一方面，金融机构房地产贷款集中度管理使得资金供给端受控。为有效抑制房地产贷款特别是个人住房贷款过快增长这一现象，2020年12月31日，中国人民银行、银保监会对银行业金融机构分五档制定房地产贷款和个人住房贷款占比上限标准。这一新规对金融机构房地产贷款业务产生重大冲击。许多银行明显收紧了房地产开发贷款额度和个人住房按揭贷款额度，导致房地产开发贷款增速明显放缓，个人住房按揭贷款额度明显下降、周期大幅延长。据统计，在房地产开发资金来源中，个人按揭贷款累计同比增速由2021年2月份的63.7%快速下降至9月份的10.7%。另一方面，“三道红线四档两观察”制度使得房地产资金需求端受限。2020年下半年，住建部和中国人民银行提出重点房企资金监测和融资管理规则（简称“三道红线四档两观察”），同时对连续三年经营活动现金流净额为负或拿地金额超过销售额40%的房企做窗口指导。这一规定实施以后，对房地产企业的贷款行为形成了极大约束。截至2021年9月，房地产企业国内贷款累计同比下降8.4%，较1～2月下降了22.8个百分点。

预期转换效应：市场预期转换引致房地产企业购地意愿下降。一方面，“房住不炒”长效机制彰显中央决心、稳固市场预期。自习近平总书记提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念以来，各部门坚持“房住不炒”的定位，积极构建房地产长效管理机制，相继出台了一系列有力措施，特别是针对住房土地市场特点出台了“两集中”“三道红线”等不少有针对性的举措，抑制了土地市场频繁过热现象，有效稳定了住房土地市场预期，增强了房地产企业的风险意识，部分房地产企业开始用降低杠杆来实现合规要求，住房土地市场总体回归理性。另一方面，房地产企业观望情绪上升、拿地意愿下降。随着“房住不炒”理念的深入人心、长效机制的持续发力以及房地产金融审慎管理的持续显效，房地产企业面临的资金风险压力持续加大，房地产企业出于财务安全考虑，更加趋向于“以销定投”的审慎拿地策略，总体表现为房地产企业的观望情绪加重、拿地意愿下降。

需求下滑效应：住房销售转冷导致房地产企业资金持续承压。2021年年初以来，房地产销售市场总体呈现明显的先热后冷态势，进入下半年，房地产销售市场明显转冷。一方面，居民购房意愿有所下降。根据央行城镇储户问卷调查数据，2020年第四季度至2021年第三季度，未来三个月预计增加购房支出比例分别为19.9%、19.3%、19.7%和19.2%。从中可以发现，进入2021年第三季度，居民购房意愿明显下降。另一方面，住房销售市场明显降温。根据国家统计局数据，2021年1～9月，商品住宅销售面积累计同比增速回落至11.4%，商品住宅销售额累计同比仅增长17.8%，呈现持续下降态势。另外，根据70个大中城市商品住宅销售价格数据，截至2021年9月，超过一半的城市新房房价环比下跌，超过七成的城市二手房房价环比下跌。伴随住房销售市场的整体转冷，房地产企业的销售收入大幅下降，使得原本已经紧张的资金链条持续承压。根据房地产开发资金来源数据，定金及预收款累计同比增速由2021年2月的96.3%持续下降至9月的25.6%。

2022年住房土地市场展望

从市场总体看，住房土地市场将呈现低温回稳态势。政策调控方面，调控政策将保持总体稳中有调，有利于住房土地市场趋于稳定。在落实“房住不炒”定位、稳步推进共同富裕、促进房地产市场平稳健康发展的要求下，2022年住房土地市场调控政策将保持总体稳定，但不排除各地政府根据各自实际情况实施适度微调，在土地市场出现大幅下滑时进行小幅放松，在土地市场出现大幅上涨时进行部分收紧，以避免住宅土地市场重回过热态势或发生趋势性下滑，这有助于2022年住房土地市场出现低温回稳态势。土地需求方面，房地产开发企业趋向稳健，导致住房土地市场总体处于低温状态。随着近年来一系列住房土地市场调控政策的相继落地实施，房地产开发企业迎来一波严峻考验，恒大等一批前期相对激进的企业遭遇逆流，许多房地产企业明显推迟了拿地计划，预计2022年房地产企业的拿地意愿仍将保持低迷状态。信贷融资方面，严格的信贷政策导致房地产开发企业资金饥渴无力拿地。金融机构房地产贷款集中管理制度从供需两端对房地产企业拧紧资金流“水龙头”，对房地产企业起到“釜底抽薪”作用，预计2021年第四季度及2022年，严格信贷政策会有所松动，但“严”的主题仍将持续，因此住房土地市场整体热度仍将维持低位运行。

从空间分布看，区域和城市群分化现象将逐渐凸显。区域层面，区域住房土地市场分化态势持续深化。不同地区住房土地市场的变化幅度和变化节奏将呈现出明显的差异性。华东、华南地区将呈现出更强的韧性，而东北地区、华北地区和中西部地区可能更容易出现波动。总的来看，华东和华南地区将会更快地出现筑底回暖趋势，而东北地区、华北地区和中西部地区可能回温速度相对较慢。此外，华东、华南地区的土地成交均价将持续上扬，与东北、华北、中西部地区的差距将进一步扩大。城市群层面，城市群住房土地市场分化趋势将进一步显现。不同城市群住房土地市场的波动幅度和节奏将表现出明显的差异性。珠三角、长三角、合肥、成渝等城市群将保持较强韧性，京津冀等北方城市群和武汉等中西部城市群可能更易出现波动。总的来看，珠三角、长三角、合肥、成渝等城市群将更快筑底回暖，而京津冀等北方城市群和武汉等中西部城市群或将缓步回稳。此外，不同能级城市群之间的土地成交均价差距也将进一步扩大。

从城市能级看，一二三四线城市住房土地市场多频共振。在政策调控趋紧、融资渠道受限、销售市场遇冷的大环境下，一二三四线城市仍将整体承压，但是仍将存在一定的差异。一线城市呈现“量价分化”趋势。受人口流入受限、优质土地资源稀缺等因素影响，一线城市住房土地市场内部同样面临分化态势。部分优质地块将获得较高溢价，但是另一部分具有较高门槛或地理位置不佳的地块可能面临流拍风险，由此导致一线城市内部出现“土地出让均价、平均溢价率、流拍率三高”的现象。二线城市总体将由冷转暖并呈现内部冷热不均趋势。2021年第四季度，二线城市住房土地市场将延续三季度走势，整体表现低迷。2022年，房地产开发企业对重点二线城市的土地补仓需求将有所上涨，导致重点二线城市的住房土地市场将有所回暖，但是非重点二线城市的土地市场大概率仍将维持低温状态。三四线城市或将整体表现低迷。在房地产融资政策没有大幅度放宽的情况下，除热点城市周边的三四线城市外，三四线城市特别是人口持续流出城市的住房土地市场将面临更大的下滑压力，预计三四线城市与一二线城市之间的分化趋势将进一步加大。

政策建议

稳预期：有效稳定房地产市场预期。一要合理引导预期。坚持“房住不炒”定位，坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”原则，积极引导房地产企业预期。树立调控政策的权威性、严肃性，彰显“稳地价、稳房价、稳预期”的决心，督促企业克服“政府一定会给予企业改错机会”的惯性思维，高度重视“三线四档”“两集中”等调控政策的威慑力和执行力。提升市场主体的风险承受能力，正确认识“铲除风险就必须要冒点风险”的事实，积极引导市场主体缓解短期过激反应，防止预期逆转。二要确保调控韧性。保持房地产调控政策稳定性，抓住有利时间窗口持续推进住房土地市场长效机制建设，推动房地产市场平稳健康有序发展。保持房地产金融政策连续性，完善“三线四档”“金融机构房地产贷款集中管理”等政策，强化房地产开发贷款监管。遏制不当和过度融资行为，加强房地产企业购地资金来源审查，持续清理房地产企业“明股实债”融资行为。三要把握调控力度。提升调控柔韧度，帮助金融机构准确理解房地产金融审慎管理制度，及时纠正部分金融机构存在的对“三线四档”融资管理规则的实操偏差，保证房地产贷款平稳有序投放。针对局部暴露的风险，严格依法依规开展风险处置工作，督促涉事企业保证项目顺利建设，并做好必要的金融支持，防止风险扩散，确保不发生系统性风险。

建机制：持续健全房地产长效机制。一要推进政策一体化。持续构建“人、地、钱、房、服”五位一体联动机制，将土地、资金、公共服务、住房与人口增减相挂钩。科学编制住宅用地供应计划，保障合理供地需求，及时根据城市房地产市场实际运行情况和人口数量的变化动态调整土地供应量。人口持续流入的大中城市要加大住宅用地供应，特别是保障性住宅用地供应。积极优化住宅用地供应的空间布局，促进职住平衡。二要推进政策機制化。推动调控政策机制化，根据市场变化情况自动启动相应政策或调整政策，提升相机抉择能力。尽快构建个人住房信息系统，加快解决房产评估等征收环节的技术问题，稳步推进房地产税改革。三要推进政策差异化。推进双向调控，热点城市要增加土地供给，防止出现过热现象，收缩城市要适度减少土地供给，防止土地市场过快下滑。推动因城施策、因企施策、因人施策，根据不同城市、不同企业、不同人群的情况，采取不同政策取向、政策组合和政策力度。

优监管：推动监测监管考评相结合。一要加强事前监测。完善住宅用地信息公开制度，确保住宅用地信息及时公开、全面准确。完善监测指标体系，加强地价增长率、地价占房价比例、溢价率等价格指标监测，完善人口增量、住房存销比、人均住房面积等需求指标监测，优化建设用地供给、空置率、住房存量、住房用地比例等供给指标监测。二要加强事中监管。健全全国城市地价动态监测体系，推动重点城市建立地价监测预警机制，开展季度预警和年度考核，对地价涨幅超出合理区间的城市及时进行预警并督促整改。建立常态化监管机制，对整改不彻底的城市予以通报批评并适时组织专项检查。完善督导机制，适时采取“飞检”等方式进行抽查督导。三要加强事后考评。压实地方政府的领导责任和主体责任，健全房地产市场管理的考核问责制度，完善监督考核和奖惩问责相结合的监管督查机制。积极开展房地产市场平稳健康发展城市主体责任制评价考核，对未能实现“稳地价”目标且调控措施落实不到位的城市实行“一票否决”。

（作者单位：国家信息中心经济预测部）

责任编辑：孙 爽