浅谈国有物业分类经营与租金效能激励

文/广州珠江住房租赁发展投资有限公司 郭文秀

关键字：国有企业；物业分类经营；租金效能激励

实施物业分类经营

实施物业分类经营，首先要综合考虑物业的单价、面积、区域等因素确定分类指标，然后按照设定的具体标准进行分类，最后有针对性地采取不同的经营管理策略，这样才能发掘出物业资源的最大价值，创造最大效益。

（一）分类指标

物业分类指标主要包括单价、面积、区域、产权证、产权属性、产权清晰度、年度出租时间百分比和出租率。

单价主要指物业租赁成交的合同单价，包含综合管理费，不含物业管理费。单价单位定为元/月/平方米。

面积主要指所涉及物业的产权证或划拨、报建资料中载明的建筑面积或用地面积。

区域主要指物业所在的地理位置或商业区域。

产权证是物业确定是否有权属的重要证明。根据物业实际情况，物业的产权证可包括不动产证、房产证、土地证等。

产权属性是指在物业产权证中载明的建筑使用属性或土地使用属性。建筑属性一般包括住宅、商业、商住、厂房等；土地使用属性一般包括住宅用地、商业用地、工业用地、公用设施用地等。

产权清晰度主要指物业是否有产权证或者有完整的划拨、报建资料。非自有物业则是否有业主方的书面授权委托等。

年度出租时间比是指物业在一年时间里，出租时间与全年时间的比值，实际租赁时间以天为单位计算。

出租率是一个动态值，主要指某处物业在计算时点已出租面积与可出租面积的比值。物业以可区分之处作为单位进行计算，单宗物业出租率可用年度出租时间比替代。

（二）分类标准

根据物业的指标特点，可将国有企业经营的物业分为A类重点、B类优质、C类正常、D类观察和E类拟退出五大类。

物业的分类，主要参考“必要”和“或有”两方面条件。必要条件，即物业需要达到标准中的每一项才符合。或有条件，即物业达到标准中的任一项即算符合，主要针对E类拟退出物业。物业分类标准中未列出某指标约束条件的，则表示对该指标不作要求。具体分类标准如下：

A类重点物业：（1）可出租建筑面积≥1000平方米或可出租土地面积≥10000平方米；（2）有权属证明；（3）产权清晰，自有物业或有明确的委托关系；（4）上年度出租时间比和出租率均≥95%。

B类优质物业：（1）租金单价≥200元/月/平方米；（2）可出租建筑面积＜1000平方米或可出租土地面积＜10000平方米；（3）有权属证明；（4）产权清晰，自有物业或有明确的委托关系；（5）上年度出租时间比和出租率均≥95%。

C类正常物业：（1）租金单价＜200元/月/平方米；（2）可出租建筑面积＜1000平方米或可出租土地面积＜10000平方米；（3）有权属证明；（4）产权清晰，自有物业或有明确的委托关系；（5）上年度出租时间比和出租率均≥85%。

D类观察物业：（1）租金单价＜200元/月/平方米；（2）可出租建筑面积＜1000平方米或可出租土地面积＜10000平方米；（3）有权属证明；（4）产权清晰，自有物业或有明确的委托关系；（5）50%≤上年度出租时间或出租率＜85%。

E类拟退出物业：（1）无权属证明（含临时建筑）；（2）产权不清晰或无明确委托关系；（3）上年度出租时间或出租率均＜50%。

（三）分类经营管理措施

根据分类标准，对物业进行科学分类后，国有物业经营企业就可以有针对性地按照下述具体措施进行经营管理。

A类重点物业：（1）在物业分类列表中作绿色标记；（2）年度租金增长率不低于5%；（3）出租年限不低于3年；（4）免租期不超过3个月；（5）原租户可设置租赁优先权；（6）加强安全和维稳巡查，优先安排驻点人员。

B类优质物业：（1）在物业分类列表中作紫色标记；（2）年度租金增长率不低于5%；（3）出租年限不低于3年；（4）加强安全巡查，适当安排驻点人员。

C类正常物业：（1）在物业分类列表中作蓝色标记；（2）年度租金增长率不低于3%；（3）做好日常安全巡查。

D类观察物业：（1）在物业分类列表中作黄色标记；（2）不设年度租金增长率；（3）加强物业推广和宣传，提升物业出租率；（4）做好日常安全巡查。

E类拟退出物业：（1）在物业分类列表中作红色标记；（2）不设年度租金增长率；（3）做好日常安全巡查；（4）制订物业退出计划，物业交回委托单位或不再出租。

实施租金效能激励

国有物业经营企业实施租金效能激励，首先要明确效能指标，然后按照物业分类标准，设置合理租金溢价比，再进行租金溢价的计提和分配。实施租金效能激励，可以极大地激发经营管理团队开拓市场的积极性、主动性和创造性，进而实现效益效率双提升。

（一）明确效能指标

租金效能指标主要包括合理租赁价格、租金溢价、合理租金溢价、超额租金溢价等。

合理租赁价格是指参照当地国资机构或本企业的物业租赁管理制度确定的最高物业租赁价格，主要按照以下三种方法取确定价格的最高值：（1）租赁合同到期后，根据原合同到期租金和年增长率计算出的新租赁价格；（2）租赁合同到期后，根据原合同到期租金和本文中对应物业分类的最低年增长率计算出的新租赁价格；（3）租金市场评估价。

（二）设置合理租金溢价比

合理租金溢价比主要根据物业类别的不同，分别进行设置，每年调整一次。

A类重点物业的合理租金溢价比为20%；B类优质物业的合理租金溢价比为20%；C类正常物业的合理租金溢价比为15%；D类观察物业的合理租金溢价比为10%；E类拟退出物业不设合理租金溢价比。

（三）租金溢价的计提

租金溢价是指物业的实际租赁租金高于合理租赁价格的部分。

企业对低于或等于合理租金溢价的租金溢价不计提，仅对超额租金溢价进行计提。参与超额租金溢价计提的物业为正常收租超过半年的物业，每半年计提和分配一次。如果租金溢价以租赁单价形式计算的，在计提时按包含时间及面积的金额计算。

（四）租金溢价的分配

企业把每次计提租金溢价的10%作为租金溢价奖金。租金溢价奖金的分配由工资发放部门报企业领导批准后执行。

应用例举

以广州市天河区天河北路某办公物业为例，建筑面积642平方米，上期合同租期为2018年6月1日到2022年5月31日，租金年递增率为5%，合同结束时租金单价为78.33元/月/平方米。现拟制定和测算该物业下一个合同期的分类经营与效能激励方案。

由于该物业上年度出租单价＜200元/月/平方米，可出租建筑面积＜1000平方米，出租时间比和出租率≥85%，根据上述的物业分类标准，分类为C类正常物业，年度租金增长率不低于3%，合理租金溢价比为15%。

假设1：如该物业的租金新评估单价为83元/月/平方米，经过公开招租后新中标出租单价为85元/月/平方米，则计算出该物业的以下租金溢价参数。

根据上述合理租金价格定义确定的三种租金价格：分别为82.25元、80.68元、83元，租 金 溢 价=85元-83元=2元；合理租金溢价=83元×15%=12.45元。由于租金溢价低于合理租金溢价，租金溢价不计提，不分配。

假设2：如该物业的租金新评估单价为83元/月/平方米，经过公开招租后新中标出租单价为100元/月/平方米，则该物业的租金溢价参数变为：租金溢价=100元-83元=17元；合理租金溢价=83元×15%=12.45元；超额租金溢价=17元-12.45元=4.55元；半年时可计提超额租金溢价=4.55元/平方米×642平方米×6（月）=17526.60元；可分配租金溢价奖金=17526.60元×10%=1752.66元。该物业1752.66元的可分配租金溢价奖金由工资发放部门报企业领导批准后执行。

结语

通过物业分类经营和租金效能激励，可以有效地调动物业经营管理团队积极主动地开拓租赁客户、挖掘物业潜力、提高租值水平、降低物业空置率，以获得更大的效率效益。

尤其需要注意的是租金溢价提取比例太高容易失去公平，太低则达不到激励效果。企业领导班子可根据本企业的物业规模和物业特点灵活调整租金溢价提取比例。