创新盘地“十法” 助推土地集约利用

□ 嵊州市自然资源和规划局 陶海斌

在当前用地需求强劲、土地供给刚性制约的背景下，嵊州市按照“向存量土地要空间、向集约高效要空间”的思路，运用盘活土地“十法”，充分挖掘存量土地资源，促进低效用地再开发。嵊州市在2020 年度节约集约利用土地等方面获浙江省政府督查激励；同时争取到盘活新增建设用地计划指标1113 亩，有效保障了经济社会发展用地需求。

一、拆建盘活法

从2015 年开始，嵊州市实施大面积的城中村改造，启动了多轮城中村、棚户区集中连片改造，推动城镇低效用地开发建设。截至目前，全市已累计拆除城中村53 个区块，共约400 万平方米，为城市核心区腾出发展空间1 万余亩。城改后，将50 宗共3407 亩的拆后地块列入了低效用地改造计划，陆续引进知名房企，高级中学、实验小学、中心幼儿园、“美妙三公里”相继投用，进一步提高了城南核心区用地综合效益及用地功能、结构的合理性，有力提升了现代化城市形象。

二、清理整顿法

全面开展“低散乱”企业专项整治，对符合规划、消防、建管等要求的裁执分离企业予以补办，促进企业合法、合规用地。两年来，全市累计完成裁执分离补办项目64宗，面积642亩，收缴土地出让金1.24亿元。如甘霖镇的惠文美炉具企业，对原部分旧厂房进行拆除，新建2幢新厂房，增加建筑面积6396 平方米，容积率从不足0.4 提高到1.51，极大地提高了土地利用率。

三、零地技改法

通过奖补鼓励企业转换思路，在原厂房进行“零地”技改，由平面化用地向立体型用地转变，实现厂区功能升级，拓宽拓深土地利用空间。同时，允许利用低效用地建设小微企业创业园或文化创意产业园，并创新政策允许部分建筑分割销售，促进小微企业园提升发展。2018 年以来，全市累计兴建小微企业园7 个，涉及土地面积456 亩。如浙江天禾生态科技有限公司，经重新规划设计，将该闲置地块建设为甘霖镇新禾小微企业园，并同意该公司约60 亩土地进行分割转让，补缴出让金230.76 万元，容积率从原先的0.44 提高到1.45，共节约用地约86 亩。该项目总投资6 亿元，打造了以机械电机、电声电器为主导产业的高质量小微企业园区。

四、腾笼换鸟法

对于闲置的破产企业厂房、厂区，根据用地建设需要，重新调整规划，并专门出台《关于鼓励民间资本进入社会事业领域的若干意见》，鼓励和吸引社会及民营资本参与改造建设，帮助有优质资产的企业、停产企业和困难企业脱困、复产。如开发区的浙江顺泰新材料研发有限公司，通过司法拍卖取得159 亩土地，又通过出让取得周边13 亩土地，现已投入1.8 亿元完成原老旧厂房改造约2.5 万平方米，新建厂房约1.4 万平方米，企业规划再建厂房约7 万平方米，建成后地块容积率从0.24 提高到1.1，可新增利税1 亿元，同时能解决 100 余人就业，实现了低效土地的“腾笼换鸟”，激活土地二次开发利用。

五、协商收回法

开展闲置土地大清查大处置行动，全面摸排全市低效土地情况，对因项目、资金、市场等原因，确实无法按照土地出让合同约定开发建设的，进行整体收回或分割收回，收回后重新规划再出让。近两年来，协商收回企业用地13 宗，面积300亩。如长乐高速出口西侧地块，原为浙江伟发钢网制造有限公司空闲工业土地，收回后重新规划为商业用地公开出让，实现土地出让纯受益570 万元，容积率提高到2.0，盘活闲置、低效土地的同时，进一步优化城镇功能布局，增加财政收入，实现多方共赢。

六、强制逼退法

由自然资源主管部门、检察院和属地乡镇（街道）联合对低效用地历史遗留问题开展清理处置。对因企业经营不善、无力开发建设且欠缴土地出让金的项目，根据《国有建设用地使用权出让合同》《成交确认书》等约定，没收企业缴纳的保证金，收回土地使用权，再进行盘活利用。2019 年，收回土地1 宗、面积74.6 亩，没收保证金605 万元。

七、凤凰涅槃法

全面开展“12+1”行业整治行动，对12 个“低散乱”现象较为突出的行业和工业园区实施整治提升，对整治提升过程中规范提升、整合重组、集聚入园和统筹谋划后新生成的项目，在项目技改、用地和税收等方面给予一定的优惠政策。对关闭淘汰和整治后腾出的土地进行通盘规划，研究确定符合发展要求的产业业态，并出台《嵊州市腾空厂房工业投资项目准入办法》，对属于“数字化、绿色化、品质化、资本化、集群化”的产业给予要素保障和政策支持。如仙岩镇西鲍村老厂区，原为嵊州市第五纸业有限公司、嵊州市圣亿纸业有限公司等六家工业企业用地，土地利用效率较低。根据造纸行业整治提升要求，对该厂区予以整体拆除，并引入浙江华天再生资源有限公司，规划建设厂房3.93 余万平方米，盘活利用存量工业土地62.5 亩。该项目总投资4.1 亿元，投资强度高达656 万元/亩，成为嵊州市工业经济高质量发展的新样板和新看点。

▲城中村改造后的嵊州市城南新区

八、协议置换法

对因政府实施城市规划进行旧城区改造需要异地搬迁的，且符合国家产业政策的工业项目，按照“等价置换、性质不变、用途不变、控制规模”四大主要原则给予置换，对收回的原土地进行重新开发利用。如，嵊州市依美服饰有限公司于2005 年取得城南新区工业土地24亩，根据城南新区规划，该地块用途已由工业调整为商住。经协商，收回该公司的24 亩工业土地，并给于企业同等面积工业用地补偿安置及其他必要补偿，实现了企业发展和嵊州市城南核心区建设的双赢。

九、零星补缺法

因各种历史原因，有些企业取得的土地形状不规整，难以有效整合开发。现按规划用途，将零星土地出让给周边企业，并与周边土地一并集中再开发，实现土地的合理、高效利用。如浙江天成印染针织有限公司原有工业土地48.5 亩，后通过转让取得土地13 亩，由于地理位置较为复杂，两个地块中间有条缝隙，开发利用受限。后将中间缝隙2.96 亩零星土地出让给天成印染，使公司厂区用地更加规整，布局更加合理。同时，进行连片开发，新建厂房3.4 余万平方米，建成后总容积率可达3.14。

十、增存调整法

大力实施建设用地复垦项目，按照“因地制宜”“宜耕则耕”的原则和“先易后难”的方法，通过建立“清、审、会、督”等若干机制，重点对分散且闲置的居民点以及企业破产、废弃等现在不使用的企业用地、仓储用地、窑厂等建设用地进行复垦，同时将新增建设用地指标用于开发区及工业集聚区建设。2019 年，嵊州市26 个建设用地复垦项目全部通过省级验收，新增耕地面积961 亩。通过实施城乡建设用地增减挂钩，盘活了闲置土地，增加了集体收入，缓解了工业用地供需矛盾，实现了农民有实惠、耕地有保护、产业项目有保障等多方共赢。