房地产开发项目动态财务管理方法探究

敬 利

(四川省第六建筑有限公司，四川 绵阳 621000)

1 动态财务管理含义

动态财务管理是财务管理方式中的一种，多数企业在经营的过程中，会用到动态财务管理方式。该方法基于动态化指标，对财务内容和数据的变化进行分析，从而定位财务管理目标，并且利用较为科学的方式来分析企业资源变动而产生的数据内容，可以说，动态数据管理是一项较为系统的财务管理程序。从房地产企业方面来看，动态财务管理方式处理的是企业项目管理和经营过程中的数据变化，房地产开发项目在实施过程中，会经过立项、规划设计、建筑施工、营销推广、售后服务等多个环节的工作，所以每个环节的资源变动都可能产生数据变化，因此采用动态财务数据管理就能记录其财务信息的变动情况。总之，企业实施财务动态管理可以保证其内部财务信息的准确，在有效的分析和管理的情况下，企业的项目成本可以得到一定控制，各项费用支出也能得到节约。

2 房地产企业实施动态财务管理的必要性

2.1 提升核心竞争力

房地产企业想要在激烈的市场竞争中始终获得一席之地，就需要保持自身源源不断的创新能力和竞争水平，才能实现经营和发展的突破，从而打赢竞争对手，使自身获得持久性发展。房地产企业的创新，包括了技术引进以及经营方面更新，但是无论是哪一种创新手段，行业内都会出现同样的竞争者，房地产企业之间会一直存在互相超越的情况，任何一个企业想要保持不断创新的水平是较难实现的。为了使自身的创新能力可以一直保持，就必须重视内部管理方式，尤其是作为内部管理中最主要内容的财务管理工作，一定要做到高效和真实，才能提升财务策略质量，为企业的未来找到更加广阔的发展空间。就目前传统的财务管理方式而言，已经不太能支撑起房地产企业开发项目的运行了，所以动态财务管理方式的执行对于企业而言势在必行。

2.2 信息化发展的要求

信息化不断发展和科学技术的不断创新，让企业内部之间的信息交流越来越强，传统的会计信息系统显然已经不能满足企业经营管理的需求。为了帮助企业快速适应信息化的发展趋势，将财务管理工作结合信息化发展是当前企业的发展所驱，房地产自然也不例外。房地产企业要做好财务动态管理，就必须具备可以将财务信息和数据内容进行快速分析的配套软件。以不同房地产企业实施动态财务管理的需求为基础，来开发适合自己的财务软件。从目前计算机技术和信息化不断更新的情况来看，动态财务管理工作获得了较为强大的基础来进行实施。在财务软件不断被开发的情况下，动态财务管理的信息化水平也在不断提升，企业管理层能从财务信息中直接获取最直观和真实的财务数据，缩短原本复杂的流程。同时，房地产企业还可以利用动态财务管理系统的高效信息处理能力，来对项目经营过程中的复杂数据予以快速分析，减少了因为信息处理不及时或者不高效而产生的问题。

3 动态财务管理方式构建要点

3.1 明确基本原理

房地产企业在实施动态财务管理方式前，需要对动态财务管理方式的基本原理进行明确，这样才能保证财务管理工作在房地产企业开发项目中的顺利实施。动态财务管理方式最重要的核心点在于企业内部可以实现信息共享，企业财务管理的主要人员要能从信息平台中获取自身所需的数据，让各部门人员之间可以就工作信息进行及时沟通，真正做到对企业财务信息的高效反应，并且对问题作出快速解决方案。在了解动态财务管理的基本理念之后，房地产企业还要结合自身开发项目的实际情况以及所面临的外部市场变化情况来分析，针对财务管理的具体实施开发出一套有效合理的方案，并且根据项目具体执行的情况来对管理工作作出调整，以此来帮助企业处理财务管理环节中可能面临的风险。

3.2 执行管理思路

对于房地产企业开发项目而言，动态财务管理模式的有效使用，需要从项目的整体出发，关于项目实施过程中所需要的全部信息都要囊括，保证对项目中的所有信息的全部处理，无论是开发项目中的目标制定还是具备资金流动情况，财务管理人员都要在动态基础上进行分配和记录，从而让项目之间的信息实现互通，每一位人员都能根据数据变化来调整工作内容，更好地执行动态财务管理工作，做到房地产企业开发项目中的收入以及支出可以被明细化，让管理者清晰财务管理数据，不断强化内部管理能力，为企业未来的发展制定出更加科学的战略目标。

3.3 遵循管理原则

房地产企业在执行动态财务管理方式时，需要遵循其基本原则。首先是财务管理的合法性。任何企业无论执行何种财务管理方式，都要在相关法律法规的要求下规范实施，这是企业在市场中顺利运营的基础。房地产企业与其他企业一样，其最终目标都是为了实现最大的经济利益，所以房地产企业内部人员都要在遵守法律法规的前提下，获得合法的利益收入，坚决不为利益而做出违法行为。其次是财务管理适应性原则。房地产企业在使用财务管理方式时，要始终依据企业自身开发项目的特点，来实施动态财务管理，并且随着项目的进展作出财务管理调整，保证动态财务管理不是一成不变的，而是始终符合企业经营项目的。这样才能发挥出财务管理工作在企业之中的实用性，实现最大效果。最后是财务管理的整体性原则。房地产企业的发展需要内部之间共同作用，各部门之间只有实现良好配合而不是“各司其职”，才能真正发挥出财务管理的作用。对于实施动态财务管理的房地产企业而言，自身部门之间一定要加强联系，才能将财务管理方式顺利融入项目之中，保证项目顺利运转的同时，不断提高综合管理能力。

4 房地产开发项目财务动态管理问题

4.1 关注力度不够

房地产开发企业在实施相关的建设项目之前，会对项目的未来收益和经济利润进行一定程度上的预测，整个过程最好有财务人员参与，这样才能保证项目获得最大程度上的预期效果。但在实际的项目运行过程中，财务人员只参与涉及项目的成本规划环节，而未来的预测收益，企业的相关财务人员并没有直接参与，也不太了解该方面的工作。在企业的财务人员对于财务动态管理不够理解的情况下，预算结果和实际的项目经营结果之间就会出现偏差。除此之外，很多房地产开发企业在制定招投标合同时，也没有具体的财务人员来处理相关的工作，财务人员将更多的精力放在了财务记账的工作之上，导致整个财务动态管理的关注力度始终不足。

4.2 管理体系缺失

很多房地产企业缺乏完善的财务管理体系，企业项目在开发的过程中，其目标成本没有特定的预算标准，预算编制工作也没有全面铺展开来，企业的财务管理工作在没有管理体系的支撑下，很难对财务支出做出标准的规划，使得房地产开发企业在经营项目的过程中无法掌握正确的资金流动方向，判断不了项目开发的实际情况，造成房地产项目的开发不够严谨。因此，房地产开发企业在动态财务管理体系缺失的情况下，就不能对执行的各类项目进行预估和分析，项目的科学性与合理性也会降低。

4.3 管理模式不当

除了管理力度和管理体系的缺失之外，我国房地产开发企业还没有建立起规范的财务动态管理模式，因为很多项目的运行过程中的财务情况不能得到有效处理。虽然有不少企业在内部存有动态管理模式，但是相应的指标并没有随之建立起来，财务管理的作用最终没能良好的发挥出来。换而言之，当房地产企业缺少财务动态管理的指标，进而在处理财务动态管理工作时，会出现较多的违规行为。随着市场的竞争越来越激烈，房地产不仅要保证核心竞争力的存在，还要保证自身在面临市场带来的挑战时，有足够的应对能力去解决相应的问题。但是动态财务管理模式不太规范的原因，让企业所要承担的风险因此加大，除了财务风险之外，项目运营风险、资金风险和投资风险都会随之产生，如果上述风险不能得到有效解决，那么房地产开发企业的持续性发展目标就很难实现。

5 房地产企业开发项目动态财务管理办法

5.1 深入认识管理理念

动态财务管理方式的实现，是基于企业对项目进行的预估来执行的，从而为企业建立良好的信息共享平台，监督项目实施过程中每一笔资金的流动情况，做到对资金的有效监管。在此过程中，企业会将最终的结果与预期的情况进行对比，如果两者之间相差较大，就可以将其上报给相关工作人员，之后工作人员及时根据数据信息来调整项目的运行情况，从而减少因为财务管理造成的损失。当企业搭建起了信息共享平台之后，所有的员工都要参与到企业的运营管理之中，为项目提供实施过程中所需要的各项数据，以企业最真实的现状为基础，反馈管理层难以察觉的问题，从而提出有效的建议，最大程度上帮助企业降低项目运行过程中的成本，保证以最低的投入获得最大的收益。

5.2 制定前期管理目标

针对房地产企业具体的开发项目，企业需要从两个方面来制定前期目标，一方面是财务管理目标。房地产企业的开发项目在开发和实施过程中会涉及诸多成本有关事项，所以编制执行效果强的预算计划是企业管理人员需要重点关注的问题，与此同时，房地产企业编制人员还要考虑成本收集情况，才能将项目需要的数据进行汇总。当明确了项目的目标之后，房地产企业要在预算计划之内，制定出项目有关的管理和发展目标，让项目能为企业带来最大收益，并且成本耗费最小；另一方面，现金流需要实现平衡目标。房地产企业的财务管理人员要做到对项目资金流的测算，让其尽量达到稳定性和平衡性的目标，从而促使资金的顺畅运行。

5.3 实施财务管控指标

房地产企业动态财务管理的实施，一定要基于财务指标的内容，具体而言，一是企业要做到对项目成本的控制。房地产企业要明确预算目标，促使内部各部门通过分解目标，在彼此之间协作的情况下，使项目成本得到控制。同时，各部门管理人员还要将数据及时反馈给财务人员，保证其能够随时更新数据内容，成本也能得到监管和控制，一旦成本出现了与预算情况较大的出入，企业管理人员就能及时发现问题所在，迅速调整财务管理方案，让成本及时得到控制。二是对收入进行管控。房地产企业在执行开发项目时，去化收入会不断产生变化，财务部门要想明确最新的企业收入，就需要收集最新的财务数据，从而更新收入，再与制定的目标收入之间进行对比和分析，根据分析结果来作出工作调整。如果目标与实际的收入相差较大，就将其反馈给上级负责部门，使其能及时做出项目管理工作调整。三是管理财务目标。虽然财务目标在前期已经制定了，但是在实际的财务管理工作中，需要进行动态监督，使自身能够快速发现财务问题。例如，当利润收益明显低于预计收入时，财务人员就能监测到，从而汇报给项目处理部门，进而做出工作执行的调整方案，帮助财务能恢复到预估的目标方向上。

5.4 重视事后评估工作

当房地产企业开发项目完成之后，企业的相关财务人员还要对其做出较为全面的分析，使自身在项目结束之后能总结出对未来发展有益的经验，不断提升管理能力。在总结和分析结果时，可以将重点放在对项目收入、资金流以及参数指标等内容上，找到项目上的优劣点，尽量做到在之后的项目实施中可以规避风险，将优点予以最大化的开发，不断提升动态财务管理能力。

6 结论

综上所述，基于动态财务管理对于房地产企业开发项目的重要性，企业在执行动态化管理时，需要结合当前项目的运行情况，保证财务人员始终是以企业实际情况来给出的管理方案。与此同时，房地产企业的财务人员还需要不断整合财务数据，帮助企业构建动态财务管理系统，促使房地产企业能够高效使用动态财务管理方式，优化财务管理乃至内部整体管理环境。