按份共有人能否独立处分共有房产

□ 徐映雪

案 例

张三、李四、王五按份共有一套房屋，张三占65%，李四占30%，王五占5%。张三和王五想将该房屋转让给赵六，但李四表示反对。现张三、王五和赵六一同来不动产登记机构申请办理转移登记，登记机构应如何办理，是否需要李四前来共同申请或提交其书面同意的证明？又是否需要保障李四的优先购买权？

分 析

按份共有人如何处分共有房产的问题在《民法典》出台前就争议已久，相关的法律法规也有冲突的地方，不动产登记机构在实务中处理的方法不一。传统的民法理论认为，对共有财产的处分应当取得全体共有人同意，这在《德国民法典》《瑞士民法典》和我国台湾地区《民法典》，包括我国已废止的《房屋登记办法》中均有相关规定。2007年我国《物权法》施行，对按份共有财产的处分从“一致决”转变为“多数决”原则，2021 年我国开始施行的《民法典》延续了这一理念。

首先，三分之二以上份额的共有人处分共有房产的，是否需要经其他共有人同意？

《民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”据此，除了共有人之间另有约定的，占不动产份额三分之二以上的按份共有人有权独立做出处分的行为，无需征得其他共有人的同意。

但也有观点认为，《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让……（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”该法作为特别法，应优先适用，所以部分登记机构仍要求全体共有人共同申请。

笔者认为，摒弃传统民法“一致决”而采用“多数决”原则，是我国立法理念的进步，更加适应了新时代对物尽其用的要求，兼顾了公平和效益，在一定程度上可以促进经济的发展。《立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。也就是说，只有在同位阶的法中才能适用特别法优于一般法的原则。《城市房地产管理法》的位阶要低于《民法典》，故不适用此原则，且其关于“未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，属于管理性规范，而非效力性规范。此外，《不动产登记操作规范（试行）》2.1.3 第三款规定：“处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，不动产登记簿记载共有人另有约定的除外。”

针对上述案例，张三和王五一共占有的份额已超过三分之二，根据《民法典》和《不动产登记操作规范（试行）》的有关规定，其二人和赵六一同来不动产登记机构申请办理转移登记，登记机构应当直接办理，无需李四前来共同申请或提交书面同意的证明。

其次，三分之二以上份额的共有人处分共有房产的，是否需要保障其他共有人的优先购买权？

实务中，经常会把按份共有人整体处分共有房产与处分共有房产中自己的份额相混淆。《民法典》第三百零六条第一款规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十二条规定：“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。”由此可知，按份共有人在对外转让自己的份额时，其他共有人才可行使优先购买权。占份额三分之二以上的按份共有人在整体处分房产时，其他共有人并不具有优先购买权，登记机构无需考虑。

针对上述案例，张三和王五作为占三分之二以上份额的按份共有人对外整体转让房产，共有人李四不具有优先购买权，登记机构无需对李四的优先购买权是否得到保障进行把关。