房地产公司实施带租约产权式销售的困难与解决对策

黄杏娟

一、引言

针对带租约产权式购买，各大房地产商都极力鼓吹其具有低风险、高回报优势，大大吸引具有少量闲置资金的中小投资者。最早应用此种销售模式的房地产商销售异常火爆，获得非常可观的利润。然而，根据经济学基本原理可知，风险和回报在均衡时成正比关系。因此，此种销售模式的风险有可能被市场隐藏了起来，并不是低风险高回报。这就需要进一步探索此种销售模式的风险及防范措施。

二、带租约产权式销售的解析与特点

1.含义

在房地产开发市场异常火热的背景下，不断丰富房地产营销模式。近年来，最为普遍的销售方式之一就是带租约式产权销售，具体内容是，开发商首先出租商用楼，如大型物业，其中包括有收益性的物业如酒店、商铺等，然后对其实施形式上产权分割操作，与租约合同一起，将其销售给众多投资者，对于投资者而言，其并不直接参与经营租赁事务，也就是不会对物业进行直接经营，而是委托事先联系好的专业租务管理部门实施统一管理经营，此租务管理部门以租赁合同为依据，与承租者签订合同，定期收取租金，扣除管理费用后将剩余租金返还给投资者。

此种售楼方式在中国具有较短发展历史，然而，却具有较快发展速度，大量商业旺地建设的商用楼都应用带租约产权式销售方式进行销售，尽管具有较高售楼价格，但是投资者购买热情高涨，最先应用这种新销售模式的房地产商因此获得前所未有的高额利润回报。

2.特点

此种营销模式实际上是有机结合已存在于市场上的带租约销售和产权式销售，它出售租约和被分割的产权，能够弥补上述两种方式中不足。带租约销售是指房地产商将商用楼开发出来后，先出租商用楼，之后一同出售给投资者的还包括租约合同，这里主要强调通过租约获得资金回报。通常情况下，只有有实力的商家才能租用商用楼，一般会签订长期租用合同，时间为10 至20年，由此看来，对于投资者而言，购买此种商用楼，可以获取稳定租金。产权式销售，又被称为产权分割或者分割出售，分割对象是商铺和酒店，其名称也有所不同，被称为产权式商铺或产权式酒店，这里主要强调被分割的产权。

三、房地产公司实施带租约产权式销售的困难点

1.因为先租后卖的性质，增加销售难度

（1）将合适的带头租赁者寻找出来

成功的前提就是将合适的带头租赁者寻找出来，并且成功将房产租赁出去。带头租赁者需要具备以下条件：第一，经济实力足够强，这样才能在经营过程中以协议为根据，定期将租金支付出来。第二，需要具备规模化，带头租赁者除了需要具有较大的客流量之外，还需要将其他经营者吸引过来，进而促进争相租赁，形成规模效应。想要将大租赁经营者寻找出来，让其对整个商用楼进行租赁，具有很大实践难度。

（2）投资者的说服

对于开发企业而言，与经营者之间的租赁协议达成之后，还要对投资者进行说服，使其能够接受这种新投资方式，这是成功的关键与核心。一旦失败，前期所有工作都会前功尽弃。受到前几年分割拆零、售后包租、内部认购等销售方式的负面影响，短时间内大部分投资者都无法接受新型销售模式。

（3）开发商、投资者、经营者三者关系需协调好

成功运营带租约产权式销售后，需要对该项目的开发企业负责，同时还要将三方面关系协调好，一直持续到租约到期，商户所有权投资者完全拥有该产权时。在此过程中，如果经营者提前退出或其他原因造成提前解除或无法继续履行租赁合同，就会导致开发企业存在承担连带责任的可能。对于经营者而言，分散产权也会带来不良影响，这是因为分散的产权导致法律纠纷存在于多个业主之中，造成经营者无法持续经营。

2.因为法律条文限制，无法及时销售

为了规避法律方面问题，开发商有必要采取一系列措施，如带租约产权式销售等，但是必须区别于返本销售、售后包租等《商品房销售管理方法》所禁止的行为，《商品房销售管理方法》中第十一条规定“房产开发企业不得采用返本销售或者变相返本销售方式销售商品房；房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房”。开发商在此方面面临的法律风险比较大，一旦不合理操作，就会导致法律纠纷的产生。并且在产权出售过程中，不规范的合同文本，忽视开发商经营理念，缺少理性的广大投资者，都会导致有漏洞形成，造成投资者陷入所购产权的权益维护中，如果有纠纷发生，就很难保障中小投资者的权益维护。

四、房地产公司实施带租约产权式销售的解决对策

1.争取政府支持，秉持现房销售、先租后卖原则

对于开发商而言，需要坚持两个原则，分别是现房销售原则、先租后售原则。对比过去独立式商铺先出售再招商或者投资者自主经营存在很大差异。现房是带租约产权式商铺的必要条件。购买商铺后的投资者通常不直接经营商铺，负责经营管理商铺的则是开发商聘请过来的专业商业管理公司，与此同时，这些商铺中大部分与著名商家签订了长期租赁合同，时间为10 至20年。旗下的商业品牌都由这些商家开展统一经营管理工作。为了将《商品房销售管理办法》中关于禁止开发商销售后返租的内容规避，同时规避法律风险，开发商会成立或者委托物业管理公司与购房者签订合同，内容为返租或者委托管理。

2.企业形象良好，诚信经营，建立好的社会关系

对于投资者而言，开发商的品牌与实力是其最为看重的。业主生活中最重要的事情之一就是购置房产。购买房子时通常会用光家庭所有积蓄。这就要求开发商从业主角度出发，对业主利益进行综合考虑，将导向确定为对顾客的诚实守信，进而将其良好形象树立起来，将更多客户吸引过来，使其成为公司忠诚客户。与此同时，老客户带来的口碑效应无穷无尽，有利于促进开发商与业主双赢目的的实现。与客户建立朋友关系，将真诚服务提供给客户，就可以解决大部分问题。

3.与经营者合作，统一管理，商业机构入驻发展

通常情况下，租约产权式商铺到期之后，就会爆发一系列问题。这时一旦经营者退出，由于产权过于分散，导致投资经营者的难度比较大。同时如果业主之间开展恶性竞争，使租价大幅度降低或者低价出售产权，最终使整个商业地产不断贬低价值。若将业主委员会构建出来，同物业公司协调，将意见统一，与经营者建立合作关系，立足于经营者利益，对其全面考虑，使其获得长期的经营利益，那么租期超过期限之后，他们选择续租可能性就比较大。比如在市场情况普遍不好的背景下，业主委员会可以与各业主进行协调，使其租金适当降低，同时物业还需要将租务管理费下调，为经营者度过市场萧条期提供支持和帮助。当市场繁荣期来到时，为了弥补萧条期租金损失，可以协调短期内提高租价。

4.合同协议完善，依法销售，进一步明确违约责任

现阶段，针对带租约产权式销售有关行为，我国没有做出明确法律规定。作为发起者与受益者的开发商，无论是否在租期内，一旦有法律纠纷出现，都必须对法律责任进行承担。由此看来，有必要对合同条款进行完善，明确做出规定担保人为开发商，需要将连带责任承担起来，并且将一定违约责任约定出来。签订租赁合同的应当为开发商、租赁经营者、投资者，同时约定包租期尽可能长期，并且做出约定如果合同提前被解除，承担经济赔偿责任的是经营者和开发商。将退出制度构建出来，对投资者做出明确规定，具体内容是何种条件下退还开发商房产，同时将购房款索回。共同签订委托管理合同的有开发商、物业公司、投资者三方。同时针对物业管理公司和开发商，将失职法律责任和连带责任制定出来。特别是租赁合同，必须明确说明各个细节条款内容，对投资者、经营者长期利益进行充分考虑，将出发立场确定为三方长期合作获取合理回报，将合理的租赁合同签订出来。对于房地产开发商而言，在运作过程中需要注意不得损害他人利益，不能仅考虑短期利益，否则会导致昙花一现的销售模式出现，让其陷入困境。并且在各种合同签订过程中，开发商想要获得长期利益就要对三方利益关系进行公正合理处理。

五、带租约产权式销售方式的未来发展

最近一段时间内，住房抵押贷款证券化很难得到较好发展，但是，房地产业却需要大力推进。为了解决这个矛盾，产生了带租约产权式销售方式。然而，从本质角度看，此种销售方式仅仅是一个中间过渡，主要用于到达住房抵押贷款证券化，它是房地产证券化的雏形。

对于带租约产权式销售而言，它分割了大型物业产权并出售给很多投资者，将大量社会游资吸纳进来，并且银行将按揭贷款提供给投资者，进而使银行资金得以介入，其中具有一些资产证券化特点。然而，它没有转化投资者与投资标的之间物权关系，使其形成具有价值债券形式的债券关系。

在改善资产流动性方面，住房抵押贷款证券化能够发挥有效作用和价值，它能够使金融机构转让自身持有的住房抵押贷款，进而提供给资本市场中各种投资者，促进资产流动性的提高，使金融风险得以规避。原本主要由银行承担住房抵押贷款证券化风险，但是现在它得以转移和分散，共同承担风险的还包括发起人、担保人、投资者，能够防止风险过度集中。借助住房抵押贷款证券，房地产商可以将证券融资发行出去，进而突破金融中介机构限制，直接开展融资工作，有利于使融资规模不断扩大。考虑分散了风险，银行更倾向于将住房抵押贷款提供出来。住房抵押贷款证券的标准化使其具备流动性特点，比较适合投资者投资、分散风险、将来变现需求。由此看来，此种销售方式不能永久存在，被住房抵押贷款证券所取代是必然的事情，仅仅是时间早晚问题。但是，当前人们需要做的是一边将住房抵押贷款证券化准备工作做好，一边重视应用带租约产权式销售方式。

六、结语

总而言之，带租约产权式销售仍然存在很多风险和困难，这就需要国家将相应行业规范编制出来，积极发挥正确引导作用，使其走向正确发展道路，防止此种创新模式在法律边缘发展。