杭州联合办公空间分布特征及影响因素探究

文／王伟武 梁静宜

引言

随着移动互联网、物联网和大数据等技术的发展，共享经济作为实现价值最大化的、新的协作经济，逐步替代了旧有的、封闭的资本模式，其发展不仅有效整合了市场闲散资源、提升了资源的整体利用率，也培育了新型的经济形态和消费理念，极大地降低了交易成本[1]。作为一种以共享办公空间来降低租赁成本的新型办公模式，联合办公凭借租赁成本低廉、租期灵活、社区氛围浓厚等特点，迎合了众多中小企业尤其是初创企业的办公需要，市场规模呈逐年增长态势。

联合办公起源于美国的共享办公室理念，在这一空间中，联合办公者不仅共享办公环境和设施，同时也共享一些信息资源，接而自然产生合作关系[2]。这一经营理念在资本助推下逐渐在全球兴起，诞生了WeWork、雷格斯、世服宏图等国际联合办公品牌。各大联合办公运营商通过租赁方式整合市面上空置的写字楼资源，将办公场地进行工位划分和设计改造，以“化整为零”的分租模式对外出租给多个企业或是个体经营者，并提供一系列多元化的增值服务。而中国联合办公市场的发展得益于“双创”政策的出台，伴随着国内创业热情日益高涨，在短期内兴起了一波快速扩张的热潮,成立了以优客工场、氪空间、梦想加空间等为代表的数百家联合办公企业，主要进驻在北京、上海、广州、深圳等一线城市，并逐步向新一线城市如成都、杭州、南京、长沙等地不断拓展，拥有着巨大的发展潜力。

当前，国内外对于联合办公的研究更多地集中在其经营模式[3,4]、用户行为偏好[5,6]和内部空间设计[7-9]上，在对联合办公空间选址的研究中，仅有小部分学者聚焦米兰[10]、北京[11]、上海[12]等发展较为成熟的国际一线城市，在不同尺度上对联合办公空间的地理分布特征进行了探究。本文基于ArcGIS 空间分析，重点探究杭州联合办公空间的分布特征，并揭示影响联合办公空间布局的相关因素，以期推动联合办公空间的科学选址。

1 研究区域、数据来源与研究方法

1.1 研究区域

研究区域为杭州主城区，包括最新区划调整后的上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区和钱塘区8 个行政区在内。凭借着优越的商务办公环境和浓厚的创新创业氛围，杭州目前已成为国内外联合办公运营商拓展业务的焦点城市之一。

1.2 数据来源

本文研究的联合办公空间信息来源于58 同城、点点租、办办网等各类办公租赁网站以及各大联合办公品牌官网，并对获取数据进行筛选、去重和考察验证，截至2021 年5 月，统计国内外联合办公品牌设立的网点共112 个。此外，文章中研究的商业网点和公司POI 数据均基于高德地图开放平台进行爬取，并对数据进行清洗。

1.3 研究方法

基于采集到的数据，首先运用ArcGIS 核密度分析法，对联合办公空间数据点进行密度分布连续化模拟计算，直观体现其在地理空间上的整体分布格局。其次选用缓冲区工具，以地铁站点为中心，建立其周围一定半径范围内的缓冲区，筛选出地铁站邻近范围内的联合办公空间，用以探讨交通可达性。最后选择网格工具，对杭州主城区地图进行网格划分，计算每个网格中的商业网点和公司POI 数量，得出其聚集程度，并通过叠加分析，探究联合办公空间与不同行业的关联性。

2 联合办公空间分布特征

2.1 总体分布格局

依据杭州各行政区的统计数据分析，现有的联合办公空间多数选址在发展较为成熟的中心城区。在112 个国内外品牌设立的联合办公网点中，位于拱墅区的联合办公网点数量最多（29 个），占到了总数的四分之一以上（25.89%），其次是上城区、西湖区和滨江区，网点数量均在20 个以上，而钱塘区、萧山区、余杭区和临平区的网点数量均只有个位数，与中心城区之间差距明显。

从整体布局结构来看，杭州联合办公空间的分布呈现多中心格局，且在主城外围区域出现次一级的集聚中心（图1）。其中，武林中央商务区、黄龙商圈、钱江新城这三个杭州核心商务区是联合办公空间聚集度最高的区域；其次分布较为密集的是钱江世纪城、滨江商务区、下沙高教园区等区域；仅有小部分联合办公空间的场地设在特色小镇、社区和学校内部。与此同时，不同品牌的联合办公运营商依据自身的发展理念，在选址上也呈现出不同的策略，以雷格斯、WeWork 为代表的海外联合办公品牌，无一例外地布局在核心商务区，而国内联合办公运营商则凭借行业资源和较敏锐的政策洞察力，在主城外围地区进行小规模试水。

图1 杭州市联合办公空间核密度分析图

2.2 轨道交通可达性

通过将杭州主城区的联合办公空间与杭州地铁线网进行叠合分析（图2），可以发现联合办公空间的布局与地铁线网和站点位置联系紧密。同时，以地铁站点为核心、半径800m 范围作为15 分钟步行适宜区，即地铁站点核心圈，借助ArcGIS 缓冲区工具，提取地铁站点核心圈内的联合办公网点数量，以此来分析联合办公空间的轨道交通可达性。根据统计数据分析得出，近60%的联合办公空间布局在临近地铁站的位置，其中，大型联合办公品牌运营商（如创富港、高格、WeWork、氪空间等）在其网点布局上与地铁站点的关系更为密切，临近地铁站的联合办公空间数量约占其网点总数的四分之三，轨道交通可达性高。而一些杭州本土联合办公品牌，尤其是中小型运营商则更多地选择布局在地铁站点核心圈外，轨道交通可达性较低。

图2 杭州市联合办公空间与地铁网络关系图

2.3 联合办公空间与不同行业的关联度

通过对杭州主城区地图进行格网处理，以1km×1km 作为最小网格单位，得出单位网格内商业网点和各类公司的POI 数量，即POI 密度，并与联合办公空间布点进行叠加分析。依据分析结果得出，联合办公空间主要分布在商业资源和公司资源高度聚集的区域，尤其在城市中心地区，这一耦合关系更为明显，可见联合办公空间对商业和商务资源的依赖程度较高。同时，进一步对公司行业进行细分，将其分为商业贸易、保险证券、广告装饰、网络科技、机械电子和冶金化工这六大类，根据统计数据结果可以发现，联合办公空间的布局与网络科技公司、广告装饰公司、商业贸易公司的关联度很高，绝大多数联合办公空间选址在这三类公司密集分布的地带，与保险证券公司的关系次之，而与机械电子公司、冶金化工公司的分布没有太强的关联性，尤其随着与城市中心距离的增大，关联度急剧下降。

3 影响因素分析

3.1 政策吸引

杭州市早期就围绕“双创示范”工作目标任务，着力于升级城市创新创业的软硬件设施，陆续出台包括众创空间奖励政策、楼宇经济发展财税扶持政策、人才引进计划在内的多项利好政策，催生了一大批科技型中小微企业。作为这些企业的办公载体，联合办公运营商也大多选址在楼宇、企业、人才高度聚集的核心商务区，其中，以雷格斯、世服宏图为代表的海外联合办公品牌率先入驻杭州，抢占了更具优势的地理区位，而许多国内联合办公运营商自身就作为政策红利的产物，受到各区企业扶持办法的激励，相较于国外运营商在空间布点上增速更快、布局方式也更为灵活，逐步向政策福利丰厚的外围城区扩张。

3.2 交通便捷度

高效的交通网络是聚集人流、财力、信息等各类生产要素的关键，大型交通枢纽能有效破除地理区域限制，提升其所在片区的商务氛围，拉动相应配套服务设施的完善，吸引大规模的办公企业入驻。相较之下，发展较为成熟的杭州中心城区如拱墅、上城、西湖，基于内部城市道路网络完善、公共交通系统发达、配套服务设施丰富、生活便利等优势，吸引了更多的联合办公品牌在此布点。同时，对于入驻联合办公空间的创业公司和办公人群而言，时间成本是其选择办公地点时不容小觑的影响因素。因此，大多数联合办公空间在布局时会考虑交通的便利性，通过选址在临近地铁站点的区域来有效降低商务出行时间，从而提高联合办公空间的入驻率。

3.3 产业衔接

相较于传统办公场所，联合办公空间不仅创造了灵活舒适的办公环境，更重要的在于提供了多样化的产业协同途径，即通过搭设商务社交平台、组织就业培训沙龙、设立投资基金、提供投融资服务等方式串联上下游企业，为入驻空间的创业公司和办公人群营造了拓展人脉、激发灵感、协同合作的良好环境。因此，基于联合办公空间的自身发展及其用户成长考虑，各大联合办公品牌运营商在选址上会偏向公司产业高度集聚、创新创业氛围浓厚的城市核心商务区。同时，由于入驻杭州联合办公空间的客户人群中，从事互联网、金融、文化创意等行业的人群占比较高，因此在联合办公空间的布局上与这些行业相关及衍生的公司关联度也更高。

3.4 租金成本

现阶段大多数联合办公空间运营商采取“低价整体租入、切分后高价租出”的商业模式，其最直接的收益来源于作为“二房东”赚取的租赁差价，因此楼宇租金成本也成为影响其布局的关键因素。相较之下，非核心商务区的租金成本更低、楼宇空置率更高。伴随着城市开发不断向外延伸，外围商务区的公共服务设施不断完善，加上明显的写字楼租金差距，也驱使联合办公运营商在中心城区外加快布点。同时，由于地铁站核心区域与外部之间较大的租金差价，也促使形成了部分小型联合办公品牌布局在地铁站外围地段的状况。

结语

联合办公空间本质上是对传统办公租赁模式的创新和补充，帮助促进写字楼的存量化改造。本文以杭州市联合办公空间数据为基础，对其分布特征和影响因素进行探究，研究结果表明，基于不同类别联合办公运营商的自身发展定位和服务客群需求，加之地区政策、交通网络、产业衔接、租金成本等因素的影响，杭州联合办公空间总体呈现多中心分布格局，并由中心城区逐渐向外围地区扩散，同时具有向轨道交通站点、商业商务资源聚集的特点。

在未来联合办公空间的布局上，需要重点把握地区政策引导，充分权衡所在区域的交通便捷度、生活便利度和租金成本，结合考虑上下游产业衔接方式，合理评估目标客群对于商业、资金、信息等资源的依赖程度，帮助创造更多的投资发展机会。同时，伴随着工作、生活和娱乐的界限日渐模糊，在联合办公空间的布局选择上也应充分考虑与共住空间、商业空间的融合，依托青年公寓、酒店、购物中心等地区的活力氛围，吸引和挖掘潜在用户，采取多元化的盈利模式，进一步整合土地、企业、社群资源，拓展产业链条。除此之外，积极借助人工智能等科技手段提升租户办公体验和运营效率，通过“精细化”“智慧化”经营，有助于推动整个行业的发展与变革。

图片来源：

文中图片均由作者自绘