老旧小区改造可行性策略研究——以岳阳市农业局小区为例

王仁亮 王泽龙

（湖南理工学院美术与设计学院，湖南 岳阳 414006）

1 旧房改造中的原则

随着国家政策的推陈出新，各城市老旧小区改造成为人们当前关注的热点话题。旧城改造应在政策支持的背景下，充分考量城市的整体经济效益，如项目经费支额、新旧建筑物的空间协调、待改造的工程级别等。

1.1 破损情况鉴定

旧房改造前，应合理利用建设标准和检测手段，以外观评测、建筑物级别等综合信息评判房屋是否需要进行整改。对于受损程度偏高，但尚未达到改造标准的房屋不应进行改造[1-2]。对年代久远或有象征意义的古建筑应列入保护区域，并进行二次修复。

1.2 建筑固定

实施改造前对需要改造的房屋优先进行排查，标记破损严重部位，及时进行加固，通过对房屋实施加固整改，消除安全隐患，延长使用年限。房屋加固的主要方法包括加固旧房承重系统和增大建筑物结构件受力面积两种。

1.3 可持续发展

旧房改造过程中应注意对建筑群区域的合理划分、建筑外立面以及小区整体形象提升，通过涂料翻新或重铺干粘石的方式对建筑外立面进行改造，

并保证尽量使用绿色环保材料以及新型材料，使改造活动遵循可持续发展的原则。

1.4 整改的必要性

旧房改造活动紧扣民生[3]。稳步实施旧房改造项目，既能有效执行“惠民”，又能为部分居民的基础住房提供保障。随着旧房改造政策的不断推行，改造技术不断发展，我国对基础建筑设施改造积累了深厚的经验。旧房改造过程中应充分保障社会和谐与稳定，将社会发展、经济发展、环境可持续发展相结合，确保旧城改造工程全面深化[4]。

2 岳阳市农业局小区现状分析

岳阳市农业局家属小区位于岳阳市洞庭大道以东，青年东路南，隶属于岳阳楼桥办事处白杨坡社区管辖。片区内共有3栋商住楼，总户数54户，总居住人口200人，总建筑面积6 290 m2，小区占地面积为3 300 m2。小区始建于1997年，分二期建设，1999年整体竣工入住。小区目前未组织业主委员会，且暂无物业管理。

2.1 改造前小区建筑现状

小区建筑类型为6栋6层建筑及1栋低层建筑，建筑立面主要以外墙粉刷和干粘石立面为主。因建成时间早，建筑外立面存在侵蚀现象、瓷砖脱落且部分房屋外墙墙体出现裂缝、脱皮情况。小区内大部分公共区域和楼道存在光线昏暗、强弱电箱老化等问题，需要对该小区的部分建筑实施改造。

2.2 改造前小区环境现状

除楼体表观缺陷外，楼体内部以及小区环境存在较多问题，如绿化不达标、未划停车位、乱停乱放、道路拥堵等。楼梯内未安装电梯对老年人及行动不便人群的外出活动影响较大。

小区内道路为进行路面提质改造，整体状况一般，破损部位较少，部分边缘区域出现混凝土路面破裂、脱空、麻面等损害。此类问题在整改时应着重注意。农业局小区改造内容清单如表1所示。

表1 农业局小区改造内容清单

3 岳阳市农业局小区改造具体方案

3.1 功能区域整改

（1）建筑现状改善。

针对外墙涂料脱落，应将旧墙皮刮掉重新粉刷翻新；对于外表面为干粘石的外墙皮脱落，应将剩余部分刮掉并粘补类似石料或人工的环保型材料；对于房屋顶部与外墙皮大面积脱落情况，应将原有旧瓦片清除后，在房顶架立预制弧形钢管，形成弧形盖顶，使用透明防水的铝朔板作为弧形表面，房顶各接缝处作防水处理，保证房顶不积水、不渗水；清除路障和道路堵塞物，疏通消防通道，拆除私搭乱建。

（2）供水排水问题改善。

对小区进行“一户一表”的安装整改，联系相关部门进行供水管道改造，确保各户水表完好。为达到室外消火栓配备标准，选择合适地点进行消火栓安装。对雨水和污水管道进行分流改造，对堵塞管道进行疏通，对堵塞的化粪池进行扩容，对损坏的管道和化粪池进行修补并定期清理。

（3）电路线路、照明问题改善。

将室外凌乱的架空线作统一处理，对缠绕的强弱电路进行区分，集中更换存在安全隐患的老化电表箱和电线杆。标记楼道内各种线路并进行捆扎整理。在小区内根据实际情况选取合适距离增加照明设施，及时更新老化的照明设施。

（4）道路问题改善。

对路面状况良好的混凝土路段，加铺4 cm厚AC-13C细粒式沥青混凝土面层；对路面破损严重的路段，破除原有路面结构层后，加铺15 cm厚C25砼基层，在此基础上新铺4 cm厚AC-13C细粒式沥青混凝土；对沥青面层老化开裂严重路段，铣刨原有沥青面层4 cm后，加铺4 cm+5 cm厚沥青面层。

（5）停车位问题改善.

小区面积有限，住户多，随着私家车数量不断增加，停车难的问题长时间得不到有效解决。在改造时，需要清除小区内的堵塞物品，将各栋一楼防潮层向下改造为地下停车库。对种植农作物的空间进行清除，根据小区内车辆数的实际情况重新进行停车位划分。

（6）垃圾问题改善。

小区的公共区域缺少垃圾分类处理功能，存在室外垃圾随意堆放情况，严重影响小区环境卫生和小区整体面貌。改造后可以将小区已有垃圾桶统一更新换代、统一风格，在公共区域设立分类垃圾桶。

3.2 整改材料的选择

旧房整改过程中，材料选择至关重要。选材方面应考虑材质是否合适、是否满足绿色环保、是否易于群众接受等问题。农业局小区供水管、排水管存在破烂腐化问题，应选用耐高温、耐高压、强度高、安全系数较高、内外表面光滑、不易腐蚀的PPR聚丙烯管。

（1）电路线路方面：选用抗老化、不易腐蚀、安全指数高的天然橡胶外包胶皮，不同线路可以用同一材质不同颜色进行捆绑作出明显区分。

（2）停车位方面：为解决停车难问题，应根据实际情况使用颜色为柠檬黄防水耐磨的丙烯材料对车位进行重新划分。

（3）园林绿化方面：利用方板砖和水泥对破损树池进行二次修复，修剪多余树枝、摘除干枯树藤，选取四季常青的松树重新种植，达到美观和环保的作用。

（4）垃圾问题方面：在小区公共区域设置垃圾分类集中投放点，根据垃圾不同设置不同颜色的硬塑回收箱，方便小区居民投扔及管理人员的清理。

3.3 探索创新的动力

由于经济的快速发展，群众在旧房改造方面也提出很多新的观点。岳阳市农业局小区的整改活动应对小区全面调研、综合整治，对内外环境处理以及公共设施的建设应重新改良和升级，使“旧改新”充分适应时代发展和城市建设需求，结合居民诉求，为旧房改造活动提供充实的外部动力[5-6]。

4 结语

建筑的创新性是定义一座城市是否繁荣的重要参考。随着社会的进步，城市也在不断更新。城市更新建设过程中，旧城区的更新改造将成为城市的“代表性”区域。旧城改造活动中，设计师应重视城市设计的整体功能性，坚持“以人为本”的设计初衷以及为人民服务的核心理念，优化城市空间布局、完善旧改技术，为群众创造一个环境清新、舒适美观、井然有序的良好居住环境。