保障性住房项目设计管控与对策

谢锦龙

（厦门安居建设有限公司，福建 厦门 361006）

1 项目设计任务确定

保障性住房的建筑设计特点：①居住人数和居住对象的确定性；②建设目标；③标准化的特殊性建设[1]。保障性住房与商品房有所不同的是，需要在限定的空间内创造出适宜、紧凑的居住环境。根据《厦门市建设局关于公布厦门本市户籍家庭住房困难标准住房保障面积标准和家庭收入（资产）标准的通知》相关文件，要求厦门市保障性住房保障面积标准为：单身公寓建筑面积约30 m2，一房一厅型建筑面积约45 m2，两房一厅型建筑面积约60 m2，该项目参照此标准建设，主要以30 m2和45 m2户型为主。

结合以上情况拟定设计任务书：①总平面规划：设计应充分利用地形，结合上位控规要求合理安排地块之间的布局关系。②对周边环境的解读：尊重东南侧现有文武庙历史脉络，合理利用庙前广场及北侧官浔溪景观资源，考虑对东侧调蓄池不利的处理，弱化对小区的影响。③户型设计：单身公寓、一房型和两房型，户型全明设计、经济紧凑、空间方正实用且公摊率小。

明确设计任务书，为整个项目设计管理的前期基础，也是项目实施的“孔明灯”。对于项目任务要求分析透彻和落实清楚了，后续设计工作自然迎刃而解，且减少设计过程的错误和设计风险，快速推动项目设计进度，有利于提高设计管控效率。

2 项目介绍

2.1 现场及周边情况分析

（1）项目位置优势：古龙酱文化园以东，紧邻轨道BRT 4 号官浔站以及未来规划地铁6 号线位于项目西侧，交通便利。项目用地地势整体较为平缓，呈近似梯形用地，项目总用地面积52 070.790 m2，分为2 个地块。

（2）项目景观资源：尊重东侧现有文武庙历史脉络，利用庙前广场及北侧官浔溪景观水系等资源。

（3）项目定位：项目定位建筑成为一个环境优雅、配套完善、品味高尚的保障性安居工程。

2.2 整体规划设计分析

（1）项目布局：总平采用点式布局，楼间距较大，使整个小区有较好的通透性，同时使城市空间视觉更穿透，完整的大中庭空间，为景观设计创造了良好的空间基础。

（2）户型设计：户型采用一梯多户、外廊式的单元体。全明设计，空间方正实用，平面布局紧凑经济。

（3）景观设计：景观设计立足于以人为本的设计理念，对本地块的地理位置，周边环境，土地利用，市政设施等条件进行深入细致的调查分析，大中庭、阳光草坪以及健康跑道等景观元素营造出一个布局合理、环境优美的居住区，景观的建造标准400 元/m2。

（4）立面风格：立面采用新中式闽南风格，强调挺拔、稳重的建筑形体，米色和深灰色相搭配，形体简洁、大方，从远处观望，具有较好的识别性，成为官浔片区一道美丽的城市风景线。

3 项目设计管控过程

项目设计管控是保证项目完成任务书、项目开发、保质保量竣工等事项的重要环节之一，是保证项目顺利交付的重要环节，设计管控主要关注进度、质量和标准的落实情况，其中除了落实图纸进度和质量外，还要落实现场落实情况。各个管控节点既相辅相成又同步进行，各个环节环环相扣，共同推进项目进度。各个环节均有不同的难点，也是缺一不可的关键节点[2]。

厦门安居建设有限公司实行项目负责制，作为官浔公寓负责人，接到任务后，首先分析项目特点：开工时间紧、户型比例分配（单身公寓占28.5%、一房型占67%、两房型占4.5%）、异形用地等，并根据项目开工节点倒排设计进度节点。在住房中心没有户型配比及标准参照、项目户数多、容积率高的情况下，马上组织设计院讨论，根据任务书要求按一梯多户、核心筒不同摆布的方式进行标准层设计，经过设计不断推敲，不同的核心筒布置方式及比对公摊率，多次讨论并修改，项目最终定下的标准层模式：外走廊、北凹槽和内天井的一梯10 户和一梯8 户以及单身公寓，将公摊率做到极致，公摊率从30%调整到26%，三种标准层模式见图1～3。

图1 一梯10 户标准层平面

图2 一梯8 户标准层平面

图3 单身公寓标准层平面

建筑方案和装修方案均顺利通过建设局组织的专家评审会，立面造型通过建设局专家评审进行把控，并与规划部门提前沟通，提前排查报批风险点。因为开工节点紧，所以方案报工规时要求设计院施工图同步进行。项目主体施工图在招标挂网时遇到一个难题：方案报工规后被告知要上环艺。方案先后通过市政府环艺办主任会和环艺会，方案遭遇颠覆性修改，为了兼顾北侧官浔溪景观资源、西侧丙洲桥城市天际线，方案做如下调整：北地块的幼儿园位置由南侧调整到北侧、两栋单身公寓均调整到北地块的北侧、经日照分析后各楼栋层数均有变动，此时方案大改动对地勘、桩基和主体施工图纸影响非常大，此前主体施工图已协调审查所在容缺工规证的情况先审图，地勘和桩基施工图已审查完成，距离项目开工时间仅有1 个多月的情况下，为确保项目12 月底顺利开工，决定采取“桩基先行”的方式办理施工许可证，前期手续和图审并线进行，协调设计院尽快修改和审查所重新审图，桩基先后2 次以重大变更形式重新送审，并协调审查所2 天内出合格证，修改后图纸重新提给成控部算量；前期手续方面容缺工规并承诺制方式办理施工许可证，经过多方努力，最终桩基如期顺利开工。

图纸质量把控是项目设计管理不必可少的环节，图纸质量把控的好坏取决于后续施工过程中变更。官浔公寓是厦门安居建设有限公司第一个主体全部采用铝膜施工工艺的项目。铝膜工艺一旦点位错了，后续变更很麻烦，一方面变更成本大，另外一方面现场改造难度难度大。保障性住房层高2.8 m，对点位要求比较高，易出现以下问题：①卫生间内热水器安装尺寸与浴帘杆冲突、热水器安装后发现热水器插座被遮挡等问题，②室外景观方面出现阴阳井盖、室外消防水泵接合器正对入口等问题。

诸如此类问题在官浔公寓项目上均有所把控，主要通过以下方式把控：①组织公司内部各专业进行内审，内审意见由设计院逐条回复，并跟踪图纸修改到位，同时要求设计院各专业出图时相互套图，相关点位各专业图纸应闭合，避免项目施工时出现图纸不一致的情况。②组织设计院查看铝模施工现场，复核点位位置。铝膜启动前，组织设计院先复核铝模施工单位深化图纸，图纸确认清楚后再由厂家拼装铝模。铝模材料进场拼装前，组织设计去铝膜厂里复核结构情况。主体开工前，组织设计院去现场进行相关的图纸交底。当2 层标准层铝膜施工完后，再次组织设计查看现场，对现场点位逐一进行排查，以踏勘方式记录现场问题反馈给项目部。③样板房完成后组织设计院查看装修样板房点位，再复核场点位位置。④求设计院景观专业图纸和设备专业图纸套在一起复核井盖位置，进行图纸一一排查，套图后排查井盖、室外水泵接合器、燃气柜等具体位置，发现有错的点位及时修改，最终修改后图纸由公司内部设备专业工程师复核后再出纸质版变更。⑤组织公司内部景观专业和设备专业内审，并跟踪设计院图纸修改到位。⑥室外管井现场放样及施工前后，先后多次组织设计院查看现场复核点位，及时发现不合理点位并现场整改到位。

外观材料选用对于项目呈现效果至关重要。材料样品选样是项目建设过程中一个重要环节，材料实际颜色与效果图略有差别，效果图只能作为选样参考，项目建成后的实际效果与选材有很大关系，项目如何更好的展现出效果，取决样品定样的效果。官浔公寓材料选样封样方面制定一个选样封样流程并严格按流程执行，样品由五方签字确认后方可批量施工。

竣工之日即交付之日，验收前也组织设计院各专业对项目进行验收前踏勘，提前发现现场问题并及时整改，最终项目先后顺利通过了各项验收。官浔公寓项目进行了以上几点设计管理把控后以及现场施工的进行动态跟踪，点位、管线等问题现场排查，最终一栋栋挺拔的高层住宅楼、大中庭、配套设施共享的小区落地成形。

4 结论

（1）前期设计管控时，各阶段紧密相连、环环相扣，多个事项需同步进行来推动项目进度。

（2）户型产品单一性且户型小，层高不高，但对使用空间和点位安装空间要求比较高，所以图纸质量通过内审、专家评审及图纸交底进行逐一排查相关问题。

（3）根据现场施工进度，应动态组织设计查看现场，有问题现场及时整改。

（4）通过梳理项目后评估，总结项目对接过程中遇到各种问题及处理方法，经过部门多次讨论并纳入项目易错点和管控行为手册，将项目易错点提给后续项目对接的设计单位，易错点内容逐条回复及落实到图纸中。