房地产开发企业财务风险控制探析

文/王文超（河南国丰园置业有限公司）

房地产开发企业在进行财务风险管理时，需要摒弃以往落后的工作思路，认识到财务风险管理在企业中的重要性，变革以往的工作模式，逐渐提高财务风险控制本身的实效性，以促进房地产开发企业的稳定发展为主，优化财务风险管理模式，从而使房地产开发企业能够在新时期下获得平稳的进步和发展。

一、房地产开发企业财务风险控制的意义

为了使房地产开发企业能够有充足的动力来进行财务风险的管理，在实际工作中需要认真地分析房地产开发企业财务风险控制的必要性，逐渐地优化当前的工作方案，从而使整体风险管控水平能够符合相关的要求。大多数房地产开发企业在项目实施过程中具有规模庞大和生产周期较长的特点，会涉及不同的工作环节。例如土地整合以及财务融资等，并且在项目进行的过程中，其本身的复杂性特征非常突出，在实际建设时也会存在很多无法预测的风险。如果没有完善财务风险管理模式，会因为项目的复杂性而增加风险的发生几率，从而对企业产生较大的影响。因此，房地产开发企业需要根据项目的实施特点优化财务风险管理工作，减少对企业所产生的影响，并且还需要解决其中的各种矛盾冲突，推动企业在新时期下的稳定进步。房地产开发企业需要强化财务风险控制工作，既要保证项目的准确实施，还需要规避在后续项目建设中所存在的风险问题，立足于企业的长久性发展，需要具备较强的预测意识，规避在财务管理工作中的各项风险问题，并且结合以往工作经验，按照不同的风险特点提出有效的应对方案[1]。从而使风险管理水平能够得到全面提高，促进房地产开发企业在新时期下的稳定进步。

二、房地产开发企业的财务风险分析

（一）政策把控难度大及投资决策失误

房地产开发企业在财务风险管理时，要按照不同的风险类型提出有效的应对方案，逐渐增强风险管理本身的实效性，从而使企业发展水平能够得到全面提高。在当前财务风险中存在着政策把控难度大和投资决策失误的问题，对房地产企业的后续资金运用方面造成了一定影响。财务风险是包含企业可能丧失偿债能力的风险和股东利益的可辨性，在房地产企业开发过程中，需要根据投资项目的特点来考虑投资发生的实际利益，和预期利益相互比较，以此来减少对企业经济利润所产生的损失[2]。但是在实际工作中存在的投资决策失误问题较为突出，在房地产企业投资过程中，缺乏对风险问题的有效认识，并且也没有精准性的判断，无法规避在投资管理过程中所存在的风险。近年来，房地产企业的投资力度在逐渐地增加，一部分企业在经济利润的趋势下，将投资放在利润更高的商业住宅和高档别墅中，对于一般的商业房和经济适用房的投资比例较小，这就导致了一般用房数量有限，价格暴涨。一旦一部分资源出现固定的问题，资金就无法快速地收回。如果在内部出现了资金周转的问题，会使企业面临较为严重的财务危机，所产生的后果较为严重。

另外，在国家政策的影响下，一部分土地和企业的融资方面存在诸多的束缚之处，加上房地产企业影响范围较广，如果没有加强对市场发展动态的深入性分析，会在投资决策方面存在着诸多的矛盾，并且也无法做出精准性的推测，增加了财务风险问题的发生概率，使各个项目无法顺利进行。

（二）融资渠道单一及资本结构不合理

房地产开发企业属于资金密集型的企业，对资金需求较高，融资是房地产行业发展的主要需求。其中包含了内部融资和外部融资等不同的组成部分，需要企业根据自身的发展方向统筹不同的资金模式，避免对项目的建设产生一定的影响。但是房地产企业在发展过程中的融资风险问题在逐渐突出，这主要是因为融资规模的高低是企业扩大规模、创造利益的主要保障，然而在当前融资方式实施方面主要是以银行贷款为主，流动性资产所占据的比例较少。如果在实际管理过程中没有加强对融资风险的科学控制，会引发较为严重的财务风险，再加上国家政策限制，导致银行贷款数额在逐渐降低，影响了企业规模的扩大，对当前财务风险管理造成了一定的影响。如果在融资过程中缺乏对外部环境的科学预判，也会导致融资风险问题的发生。长此以往，会使企业资本结构出现不合理的问题，风险控制的难度也会逐渐地增加。

（三）资金收回困难及资金链断裂

资金收回困难和资金链的断裂也是当前房地产开发企业财务风险的主要表现形式，在房地产项目实施过程中所包含的不确定因素较多，尤其是财务风险问题非常突出。如果房地产企业在项目开发中忽视了对财务风险的管理，会导致各项资金在回收方面出现较大的困难，也会影响资金链的科学运转。在房地产开发项目中，成本核算会计核算为重点工作环节。但是由于房地产开发企业财务管理工作精细化程度不足，导致风险问题时有发生。另外，一部分房地产企业在发展中并没有加强对财务风险的科学认识，也没有制定完善的内部控制制度，存在着财务关系混乱的问题。在进行开发决策工作中，并没有根据实际情况来进行风险的有效应对，也缺乏一定的决策经验，导致风险评估效果在逐渐地降低，对房地产开发企业的影响较为突出。另外在实际开发时并没有加强对潜在风险的有效了解和认识，导致资金链紧张的情况出现，影响了房地产开发企业的稳定发展。

三、房地产开发企业财务风险控制的对策

（一）投资决策科学化

房地产开发企业在进行财务风险管理时，需要保证投资决策的科学化，要通过强化项目论证规避在财务管理过程中的风险问题，为房地产开发企业的稳定进步提供重要的保障。房地产开发项目受到国家政策的调控，在投资决策过程需要充分地分析国家有关房地产行业的政策变化，具备较强的预测意识，逐渐地优化当前的工作模式，并且还需要把握政策释放的信号，以此来优化当前的工作体系，并且做好土地和贷款问题的有效调节，从而突出财务风险管理工作本身的实效性[3]。在实际管理时，要通过行业政策引导企业正确的投资取向，合理地调配好现有的资源，并且还需要做好市场的调研以及整理，咨询专家做好房地产投资项目的科学评估，站在风险管理的角度去优化当前的管理模式，使各个方案能够具备较强的可行性，减少在项目投资过程中的风险投入，使财务风险管理效果能够得到全面的提高。在项目投资决策过程中，可以采取分散投资策略，正确地评估不同项目投资中的风险，强化财务风险的管理水平。在分散投资工作中，可以将投资地区风险和投资时间风险相互联动，了解不同项目实施的时间以及区域的相关政策等，做好资源的统筹安排。根据不同的项目制定科学性较强的管理计划，从而减少在财务投资方面的风险。在进行财务风险管理时，相关企业需要加强信息化建设的重视程度，将风险意识贯穿于不同的发展环节，逐渐提高财务风险管控本身的实效性，并且还需要和企业战略目标相互匹配，逐渐地优化财务风险的管理模式，整合有限的资源，减少在财务管理方面的风险问题。从而使财务风险管控效果能够符合相关的要求，推动房地产企业在新时期下的稳定发展。

（二）融资途径多元化

融资途径的多元化能够规避在以往单一融资中的各种问题，从而推动企业新时期下的稳定发展。为了使房地产企业能够有较强的竞争优势，在实际管理过程中，相关企业需要优化资本结构，为企业提供稳定的资金链，减少对企业发展所产生的影响。当前我国大多数房地产企业通过发放债券或者是向银行贷款的方式进行融资，通过这一方式会增加财务风险的发生概率，在企业融资渠道多元化的发展下，单一的结构会让企业出现较为严重的风险问题。因此企业为了获得进一步的发展，需要根据自身的发展方向，寻找其他的融资方式。通过多元化的融资，减少后续的风险问题，从而使企业发展水平能够得到全面地提高。在管理过程中，企业需要改善自身的经济结构，适当地提高资产比率，降低负债率，避免对资本结构造成一定的影响。另外。也可以通过增加直接融资减少间接融资，防止出现资本管理不到位的问题。

例如，在融资渠道方面可以采取向银行贷款以及股票等方式来进行有效的融资，同时还可以通过房地产信托投资基金引进外部投资，扩展新型的融资渠道，从而降低企业当前的负债率[4]。在企业发展过程中需要适当地考虑资本发展需要，全面地了解不同融资方式的利弊问题，逐渐地改进当前的工作方案，从而全面地提高融资渠道多元化的发展水平，真正地摆脱对以往单一机构的依赖，分散在财务管理过程中的风险问题，从而为企业今后的发展提供重要的帮助。企业在扩展融资渠道方面还要注重搭建高素质的工作团队，根据当前的发展现状，及时地识别在融资渠道中的风险问题，提高风险管控的效果，从而使风险管理水平能够符合相关的要求。

此外，在融资渠道多元化发展过程中，相关企业要加强对融资渠道的有效控制。在近年来，受国家宏观调控和政策的影响，银行贷款渠道越来越狭窄，进一步导致了后续融资风险问题的发生。因此，在实际工作中，房地产企业需要具备较强的灵活思维。通过创建长期和短期的融资渠道，建立银行和房地产信贷公司为基础的融资链条，具备较强的资金支持，防止出现资金链断裂的问题。企业需要在保证原有资金链的基础上寻求不同的资金来源渠道，并加强对金融风险问题的有效了解和认识，减少突发问题的发生概率，从而使企业管理水平能够得到全面提高。另外，相关企业还可以和政府部门进行有效的协商，获取政府政策的扶持和确定金融导向。在政策引导下减少不必要资金浪费，和企业发展融合，做好流动资金的科学管理，并且还需要确定资金回笼的周期，科学合理投入到不同的发展环节中，进一步使资金流动效益得到全面的提高。相关房地产企业需要通过信息化的建设，加强对不同业务模式实施特点的深入监督和管理，减少各个环节中的风险问题，以增强风险管理实效性为主，突出现代化的管理思路，从而提高风险防范水平。

（三）加强抗风险能力

在进行财务风险控制工作中，企业需要通过强化财务预算管理，建立完善的预警机制，从而使企业本身的抗风险能力能够得到全面提高。房地产企业在业务实施中对各项资金的需求量较大，为了减少风险的发生概率，使各个项目能够更加平稳地运行，企业需要以提高资金利用率为主，有序地改革当前的工作模式，从而使财务风险管理效率能够满足相关的要求。在实际工作中，企业需要将重点放在预算管理工作中，建立有效的预算管理模式，实现各项资金的科学分配。同时还需要具备较强预测意识，根据相关的规章制度以及国家的相关政策，对各项收支经营分配情况进行投资效益的准确部署，落实宏观性的工作思维，使各项资金利用率能够得到全面提高[5]。另外，还需要对负责项目的所有内容作出全面而系统性的预算管理，且要符合合理调控的要求，从而使各项资金规划水平能够得到全面提高，增强企业的抗风险能力。在预算确定之后，相关部门需要加强对预算执行情况的深入监督，及时发现问题，并进行有效的解决，逐渐地优化当前的管理模式，从而使企业预算执行能力能够得到全面提高，促进企业在新时期下的稳定进步。与此同时，为了使其财务管理效果能够得到全面提高。在实际工作中需要以政府政策为导向，增强整体的管理水平，落实精细化的工作思维，从而使财务管理能够符合相关的要求。在实际工作中需要适当调整当前的财务管理方案，相关政府部门所制定的政策通常是以经济政策和土地改革政策为主，房地产企业要加深对经济动向的了解和认识，以资金市场为主要的基础，调整现有的财务管理方案。同时还需要结合政府特殊的政策扶持了解项目的建设范围，也可以和政府之间进行良好的沟通与交流，具备较强的动态化管理意识，及时地填补在风险管理过程中的空白支出，从而使各个项目能够更加稳定地进行。房地产企业还需要根据政策的变化情况，具备较强的风险意识，设置相对应的弹性空间，减少对项目进行所产生的影响，从而使项目能够更加顺利地进行。

四、结束语

在现代化房地产开发企业发展进程中，需要加强对财务风险管理的重视程度，优化当前的风险控制方案，这样不仅可以减少对企业所产生的影响，还能为项目的顺利实施提供重要的保障。因此，相关企业需要根据实际情况把控项目进行中各个阶段的风险问题，根据市场的变化提高风险管控工作本身的针对性，以此来帮助企业获得更多的经济效益。

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筹资风险（Financial Risk），又称财务风险，它是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润（股东收益）的可变性。企业在筹资、投资和生产经营活动各环节中无不承担一定程度的风险。企业承担风险程度因负债方式、期限及资金使用方式等不同面临的偿债压力也有所不同。因此，筹资决策除规划资金需要数量，并以合适的方式筹措到所需资金以外，还必须正确权衡不同筹资方式下的风险程度，并提出规避和防范风险的措施。筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。一般企业筹集资金的主要目的，是为了扩大生产经营规模，提高经济效益。企业为了取得更多的经济效益而进行筹资，必然会增加按期还本付息的筹资负担，由于企业资金利润率和借款利息率都具有不确定性（都可能提高或降低），从而使得企业资金利润率可能高于或低于借款利息率。如果企业决策正确，管理有效，就可以实现其经营目标（使企业的资金利润率高于借款利息率）。但在市场经济条件下，由于市场行情的瞬息万变，企业之间的竞争日益激烈，都可能导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生了筹资风险（Financial Risk）。