地方房地产市场金融信贷风险因素分析

摘要：随着中国的城镇化的发展，房地产市场已逐渐成为国家和地方经济的支柱性产业。由于房地产市场存在资金密集，时间价值长、产业链广，产品金融属性高等特点，同时受政策影响较大，地方房地产市场与土地财政、市政建设、地方负债、个人贷款之间存在复杂的金融关系，因此房地产市场的金融风险将会影响地方经济稳定发展。本文从信贷融资风险、市场风险、风险形成及传导机制等角度对我国房地产金融风险进行分析，总结结论并对我国地方房地产金融稳定政策提出合理建议。

关键词：房地产业;金融信贷;风险分析;政策建议

引言

中国的房地产业已经发展了30多年，不仅成为我国经济的巨大推动力，同时还促进了众多产业的发展，尤其是我国房地产金融的发展。土地拍卖、地方财政、商业银行、房地产商以及居民消费者之间已经形成了较完善的资金流动链。但由于高杠杆、高负债以及房产金融产品化，导致房地产所面对的金融风险巨大，当风险不断积累，则就容易产生房地产泡沫。若泡沫破裂，危机会从房地产行业传导进入金融市场，从而导致系统性的金融风险产生。独山县400亿“地方债”、恒大地产破产等事件已经为房地产市场敲响警钟。因此有必要对地方房地产市场进行分析改革：严格监管地产金融市场，拓展投融资渠道，建立多层次的金融信贷体系，以分散房地产风险。

1.房地产金融风险分析

1.1银行信贷风险

我国房地产行业与银行业联系紧密，由于房地产信贷的高利润率，以及贷款回收的稳定性，商业银行的信贷资金大量流向房地产市场，贯穿开发建筑的全过程，数据显示，2020年7月我国金融机构以个人房地产贷款为主的住户中长期贷款为45.41万亿元，占境内贷款总额之比为27.26%。房地产贷款集中度过高。就会造成房地产泡沫增大，一方面，银行的流动资产相对减少，同时其资金信贷受房地产企业还款能力制约加剧，一旦房地产杠杆破裂，普通储户无法正常提取流动性资产，从而造成流动性欠缺，最终会形成金融信用风险与流动性风险。同时由于各大地产商加杠杆、高周转现象严重，在很多地区出现“烂尾楼”、“无人区”，很容易出现不良资产堆积，也会造成银行金融风险。

我国的土地储备制度，实质是地方政府垄断土地使用权，通过拍卖土地获得收益，作为地方财政的重要来源。但土地储备机构收购的资金，同样是从银行借贷而得，受长期房地产市场增长观念，土地储备机构倾向于大面积购地、囤地，而缺少科学市场调查。一旦市场行情下降，土地大面积流拍或者拍卖收入不能抵消借贷本利和，就会造成贷款风险，形成银行坏账。

截至2018年，我国大型房企资产负债率普遍超过70%，远超国际上以50%作为企业负债率的警戒线。房地产开发项目习惯回收一部分资金后立即加杠杆借贷进入下一个项目，高周转、高负债是地产行业的一个显著特征，很多企业甚至采用假首付、假按揭这些方式来骗取银行的贷款。一旦监管加强，银行提高放贷门槛或者减少贷款额度，很容易造成開地产商资金链断裂，从而可能导致烂尾楼、欠债、欠货、欠薪等社会问题。

此外我国居民购置房屋几乎都涉及银行贷款，目前居民购置房屋的首付及贷款几乎需要倾尽所有。若经济下行导致不良贷款率过高就会造成房价下降，同样造成流动性风险。

1.2 其他房产融资方式风险

众多房地产企业利用金融手段进行融资，如发行债券、理财产品等进行融资，通过高于平均利率和支取方便来吸引用户，但实际是通过市通过配股和增发等其他方法来进行转移银行贷款。资金链一旦断裂，就会产生多米诺骨牌效应。

2.房地产市场风险分析

2.1地方房地产市场泡沫

由于全球货币发行量激增，同时经济危机下优质投资减少，使得资金进一步流入楼市寻求稳定收益，而部分经济上行，人口流入多的城市就成了资金的最大蓄水池，同时又带动了经济发展水平相对较低的三四线城市的房价上涨，导致地方房地产市场泡沫溢出现象严重，大量城市居民平均收入水平很低，但房价却居高不下，同时土地财政作为政府最重要的收入源又无法真正调控，导致了金融结构性的矛盾

2.2 房屋空置资源浪费

大量开发商盲目投资地产项目，导致了众多空置房，空置房越多，时间越久，占用的机会成本与沉没成本就越高，不但占用开发资金，还有维护费用，如果市场真实需求不足时，就会面临销售难导致资金无法回收，这同样会形成经济泡沫。

3.房地产金融风险的传导机制

当房地产市场处于扩张峰值的时，其信用不断的扩展，导致信贷数量不断增加，从而造成房地产金融风险不断积累直至爆发金融危机。从风险形成到风险显现是一个并不漫长的过程，若政策逆转，市场低迷，那些债务又无法按规定的时间偿还时，这个时候风险就会显现出来。房地产风险形成的基础是信贷扩张，而前提则是房地产泡沫。

4.政策建议

完善土地储备制度是降低房地产金融风险的重要方式，政府通过建立土地储备库，对土地用途进行分类，并以市场需求来决定土地供应的数额，同时建立有效的监督机制防止土地储备贷款挪用。建立严格的开发商和个人的征信制度、金融监管机制和专门法律体系，对抵押物价值缺口严格进行控制;管理好房地产信贷的差异性和区域性，对不同地区银行的信贷额度及标准进行严格的区分，以分散融资渠道潜在的风险;建立好保障房与租房市场，使得广大居民能够有地可住，有房可居，从而降低资金集中于地产领域的情况。

参考文献：

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作者简介：

刘思奇（1994-），男，汉族，江苏镇江人，江苏大学京江学院硕士研究生，助教，建筑经济与管理方向。