探索现金流管理在房地产企业中的应用

文/陈华民（河南居易置业有限公司）

房地产企业进行现金流管理即企业对现金的收支状况进行细化管理，针对企业内部的投资、筹资等经济活动加强管理，提高企业的经营性现金流，从而减轻房地产企业的负债压力。房地产企业生产经营需要大量的资金支持，而且现金流也极不稳定。同时，房地产企业的资金使用风险较高，而房地产企业加强现金流管理，可以提高企业资金周转和运行能力，从而提高企业的综合实力。因此，房地产企业不仅要拓宽融资渠道，提高现金流管理意识，还要建立健全现金流预算管理制度，从而提高企业资金布局的科学性。

本文阐述了房地产企业现金流管理的具体内容和特点，分析了房地产企业在现金流管理中存在的问题，并提出了具体的解决对策，以期为房地产企业进行现金流管理工作提供参考建议。

一、现金流管理的具体内容

（一）现金流流向管理

企业的现金流流向通常包括流入和流出方向，即收入和支出两个流向。流入是指房地产企业销售房产之后所得到的一系列房款等收入来源，而流出指的是房地产企业在土地获取、项目开发建设、采购等各环节中所有的经济支出。

房地产企业应当重视企业的各项业务，不断完善各项规章制度和销售流程等，同时，企业在房地产投资、建设等现金支出过程中，应当进行合理的规划，并对市场经营状况进行客观分析，在投资的时候充分分析现金流是否充足，对各项现金支出进行合理的计划和监督，确保现金流正常流转。房地产企业还应当明确其发展战略目标，建立与其相匹配的现金流管理目标和相关管理制度。

（二）现金流流量管理

现金流量包括现金流入量、现金流出量和现金流净额这三部分。而房地产企业的现金流流量管理是较为重要的工作内容，企业对比现金流的组成结构、现金流的质量，对企业的现金流量进行管理，科学评判企业的现金流是否稳定。

（三）现金流流速管理

企业现金流流速是指企业内部资金完成循环的速度，企业经营状况良好，其现金流流速越快。企业在评估现金流流速的过程中，应充分考虑企业的应收账款周期等因素，加强现金流流速的管理，科学防范资金断裂的风险。

（四）现金流流程管理

现金流流程是指企业应当合理规划资金的使用途径和方式，制定资金使用计划，并在现金流动的过程中加强监督和管理，及时掌握现金流的具体状况。而房地产企业更应当加强现金流流程管理，在现金使用之前应当提前预测，对现金的使用途径等前景进行分析，全面掌握企业内部的现金流的总量和流向，合理配置现金资源，合理控制现金的各项支出[1]。并且在对现金流进行管理时对发现问题及时找出问题的原因，采取合理的对策调整企业的管理方法和控制方针，促进现金流的良性循环。

二、房地产企业现金流管理的特点

（一）重视资金需求，现金周转期较长

房地产企业相对于其他行业来说，其在项目开发和建设中需要耗费较多的资金，需要经过一系列的经济支出才可以进行销售，进而赚取利润。房地产企业在开发的时候需要购买土地，土地在征收和开发的过程中会遇到各种问题，而且在项目建设的时候也需要购买大量建筑材料等，同时也需要投入大量的人力物力等，导致了部分房地产企业经常出现资金短缺的现象。由于房地产企业项目建设周期较长，其需要经过一系列的经济活动才可以进入到销售阶段，获得房产销售资金，从而维持企业日常运营，因此房地产企业的现金周转周期较长。部分房地产企业的现有资金不足以维持其正常的经营活动，因企业自身资金量有限，其需要经过金融机构贷款或者进行多元化融资才可以获得更多的资金量，从而完成项目的开发和建设。因此，房地产企业要特别注重资金需求，通过项目贷款等多种方式获取资金支持，确保企业健康稳定发展。

（二）重视资金使用带来的高风险

房地产企业内部的流动资金较少，其通常都将大量的资金投入到项目的开发和建设中，对于资金需求较大的项目相对来说则会加大投资比例，而资金一旦被投入到具体的项目中就很难调动，因此房地产企业的资金使用风险较高。

在同时开发多个项目的情况下，如果资金布局安排不合理，将资金集中投入到某一个项目中，将导致其他项目缺乏资金。为顺利完成项目开发建设，企业就会通过融资活动获得更多资金，这样也会增加企业的利息支出，增加企业的经济压力。

因此，房地产企业应高度重视资金使用带来的高风险，合理规划资金使用，合理分配内部资金，提高企业的利润水平。

（三）关注资金回收的周期

房地产企业应重点关注资金回收的周期，只有保证资金的充足，才可以顺利完成项目建设工作，确保企业内部资金的充沛，保持企业的正常运营。现阶段客户基本都是采用按揭贷款或分期付款等方式购买房屋，较少采用一次性付款方式购买房屋。这样就会导致企业资金回收的周期相对较长，因此房地产企业应合理规划运作流程，确保企业各项工作的顺利实施，尽量缩短资金回收周期[2]。

（四）房地产管理部门资金监管

为保证房地产项目预售资金用于项目开发建设，确保房地产项目竣工交付，房地产管理部门要求按预售许可设立预售资金监管账户，房地产企业预售商品房取得的全部收入均需缴存监管账户，通过商品房预售资金监管三方协议等方式，其资金使用需根据项目建设进度和相关证明材料，由房地产管理部门核实同意并通过监管银行进行相关资金使用拨付，其监管期限自核发商品房预售许可证开始至办理不动产首次登记后止。资金监管期间，其使用需项目专款专用，其他单位和个人包括企业的集团公司均不得抽调或挪用，增加了房地产企业项目资金的安全性。

三、房地产企业现金流管理存在的问题

（一）现金流管理的意识较为薄弱

房地产企业将主要的精力都放在项目的开发和投资建设中，尽可能地多开发楼盘，赚取更多的经济利益。但是，部分房地产企业对于现金流管理的意识较为薄弱，企业内部缺乏现金流管理的专业人才，而且企业只是将经营收入和利润作为衡量业绩的标准，并未将现金流过程管理纳入绩效考核中，导致企业内部未充分重视现金流管理，从而影响了企业运营和管理。

（二）未建立健全现金流预算体制

现金流预算管理是企业管理的重要工作内容，房地产企业现金流管理难度较大，涉及的部门也较广，部分企业为了节省人力物力未建立现金流预算体系，或虽建立了现金流预算管理体系，但是并未根据自身的实际需求和业务状况进行调整和改进，在实际执行过程中也未充分落实，不利于企业科学规划现金流，进而影响企业的运营和决策。

（三）筹资渠道受限制

房地产企业在自身资金短缺的时候，一般都是通过银行贷款等形式进行筹资。但在目前的经济环境下，银行等金融机构对房地产企业的贷款审核较为严格，中小企业很难获得贷款额度。同时，企业的融资渠道较为单一，造成部分房地产企业仍旧缺乏资金[3]。很多房地产企业虽然获得部分贷款，但是由于自身的回款速度较慢，给企业带来了较大的还款压力，甚至导致企业破产。

（四）资金流管理缺乏预警机制

房地产企业应建立资金流管理的预警机制，对企业资金的使用情况进行全面监督和管理，降低企业的财务风险。但是，现阶段部分房地产企业缺乏对资金流的管控，也没有建立科学的资金流管理预警机制，增加了企业现金流管理的风险。同时房地产企业未及时核查资金流是否符合房地产开发全程需要，特别是在房地产销售形势不太好的情况下，在后期有可能出现资金匮乏现象，从而导致烂尾楼情况的出现。

（五）资金回笼速度较慢

房地产企业在项目运行中，包括土地征收、项目开发建设、购买材料等一系列经济活动中支付大量资金，而完成这一系列过程需要一年甚至是几年的时间。

房地产企业在完成上述过程和工作后，还需要经过一定手段的营销，才可以获得客户的购房款，从而获得经济收益，这一过程是比较漫长的。因此导致房地产企业的资金回笼速度较慢，在有较多短期融资的情况下，部分企业甚至面临着较大的还本付息压力。

四、房地产企业现金流管理的对策

（一）强化现金流管理意识

首先，需提高企业全体员工现金流管理的意识，房地产企业各级领导要带头重视现金流管理，带动全体员工重视现金流管理工作；其次，房地产企业应当加强培训，在培训中强化员工现金流管理的意识，让员工了解现金流管理对于企业的重要意义，同时使财务人员等可以掌握现金流管理的具体方法，为企业强化现金流管理提供良好的环境；最后，房地产企业应将现金流管理纳入绩效考核中，调动员工的积极性，强化员工现金流管理的意识，进而提升企业强化现金流管理的能力。

（二）建立健全现金流预算管理模式

首先，房地产企业应当编制现金流的使用计划，合理规划每一个项目开发和项目的现金流使用规划；其次，房地产企业应当根据各项目的现金使用计划，严格追踪和监管现金流使用情况，对现金流预算管理可采用滚动评估模式，站在评估当下时点上对未来一定期间（3至6个月）的现金流情况进行评估，并进而扩展到对项目全案情况进行预估推演，及时分析现金使用计划与实际经营资金需求之间的差异，并对预算编制内容进行调整和改进；最后，企业应加强投资分析，在不同阶段应当对企业内部的现金流进行评估，合理分析现金流的使用规划，并根据行业整体经济形势及本企业面临的经营状况，在必要时进行适当调整以应对市场的变化。同时房地产企业还应严格审批预算外的现金使用申请，以减少计划外支出对企业现金流的影响。

（三）拓宽融资渠道

房地产企业应拓宽融资渠道，不仅仅依靠银行贷款单一的融资渠道，而是应实施多元化融资方式，筹集更多的资金，增加企业的内部现金流量，维持房地产企业的项目建设。

房地产企业可以通过项目融资的方式，将自身正在建设的项目抵押贷款，获得一定的贷款额度，最后运用项目的回款偿还贷款。

房地产企业也可以通过融资租赁的方式融资，这种方式是指承租人没有能力直接购买房产，而是由出租人购买后向承租人出租，承租人需要向出租人缴纳一定数额的租金[4]。同时，房地产企业还可以选择合作开发融资的方式，筹集更多的资金，以满足房地产开发的资金需求。另外，寻求有一定垫支能力的建筑商进行工程垫支，也可在一定程度上缓解房地产企业在前期建设时期的资金压力。房地产企业通过拓宽融资渠道，可以减少银行复杂的贷款手续流程，降低企业的贷款风险，减少企业的资金压力，降低资金断裂的风险。

（四）完善现金流预警机制

房地产企业应完善现金流预警机制，一般包括偿付能力、创造价值等指标，并且设置一定的指标标准，设置报警机制。企业应当在偿付能力趋近报警指标的时候，就应当加快资金的回笼速度。

例如，在销售商品房的时候，加大促销力度，给予客户一定比例的优惠政策，促进销售回款，从而降低现金流风险，为企业创造更多的经济价值。

（五）提高企业资金布局的合理性

第一，房地产企业应建立资金使用规划，可通过对各项目进行详细的现场调研，记录项目所需的资金需求计划等内容，合理安排企业的资金。根据每个项目的开发进度和资金需求情况，建立现金流管理制度，并结合房地产管理部门资金监管要求，办理资金释放和使用手续。第二，房地产企业应当加快资金回笼，这一过程中企业加强应收账款管理工作是重要且必要的一项工作。企业对于已购房未回款的客户可建立回款奖励制度，促进资金回笼；第三，房地产企业应当建立资金审批制度，在每一个项目投资和建设之前，应当组织专家对该项目进行分析，分析计算项目开发建设各阶段的投入情况和销售回款情况，将企业的资金合理分配到各项目建设中[5]。并且对于各项目的资金使用情况进行追踪和监管，对每一笔开支都应当进行详细记录，建立项目的支付审批台账，明确各个项目的投资运营状况。同时，房地产企业还应当将现金流管理纳入企业整体的发展战略中，根据企业的经营战略目标，对企业的现金流进行分析和管理，让企业的现金流管理符合企业整体发展目标，提高资金的使用效率。

五、结束语

现金为王，特别是对目前阶段的房地产企业来说，做好现金流管理是尤为重要的。房地产企业应认识到自身行业现金流管理的特点，提高企业员工现金流管理的意识，建立健全现金流预算管理模式，提高企业资金布局的合理性。

同时，房地产企业还应当制定科学的现金流预算体系，合理规划企业现金使用，完善资金流预警机制，也应拓宽融资渠道，加强对应收账款工作的管理，增加企业现金流，减少企业的现金流及融资压力。房地产企业也应及时调整和改进现金流管理制度和流程，针对现金流管理中存在的问题提出针对性解决对策，确保企业健康快速发展。