住宅全装修开发项目承发包模式选择研究

◎王英臣 孙冉

一、引言

在社会中毛坯房是房地产企业的主流业务，大多数的业主选择根据自身的经济情况和个人喜好装修房屋。又由于大部分业主非专业人员，对于房屋装修过程中会出现装修质量不达标、破坏原有住宅结构等问题难以解决。基于此，我国逐步推进住宅全装修的方式，不断发展成品房，适应市场需求的同时，壮大企业自身实力。而在此过程中，选择恰当适宜的承发包模式成为了该目标的重要环节。因此，研究住宅全装修开发项目承发包模式具有重要的理论和现实意义，在一定程度上影响着我国房地产企业的发展流程。

二、住宅全装修项目管理实施体系

在当下社会，伴随着住房制度的发展，住宅装修项目成为热门，从策划到验收完工一系列的过程，住宅装修拉动着国民经济的发展，合理的建设住宅装修的方案，推动住宅产业化的发展。针对于全装修而言，它是以业主直接入住为前提，更多的满足消费者的需求，通过合理的策划、土建、装修和设计等方面，达到业主的需求，具有毛坯房所难以达到的优点。

针对项目实施进展和情况，实行发包模式是在整个任务工期内，划分成一定数量的标段。项目分包主要依据项目所处的环境状况、所处地区经常采用的全装修的实施方式承包商的信誉程度、承包企业的规模、相关的工程施行能力、业主的需求等，对于发包模式的工期阶段进行划分，从工期上掌控行进时间，有效的缩短施工周期，将整个工程经过分解分别由不同的承建单位建造，各个承建单位相互制约，更好的实现质量要求。

承包模式是业主通过招聘选择一家合适的承包公司，分别包括采购材料、设计、施工，并且由这些承包公司承担相应的责任，负责项目的顺利进行。在这工程中，相关的承包商采用招投标的方式，最终由业主选择确认适宜的承包商，避免滥竽充数的情况存在。

三、住宅全装修项目主要承发包模式分析

（一）主要发包模式分析

在全装修时通常需要考量材料采购、室内房屋设计布局、煤气、水电线路规划等，各个发包模式有各自的优劣划分，选择适宜的发包模式有利于项目的实行。具体的发包模式如下：1.分阶段分专业工程平行分包。

业主将工程全装修时需要考量的材料采购、室内房屋设计布局、煤气水电线路规划等方面由不同的承包商分别负责不同的方面，并且与业主之间签订相关的合作合同，同时，负责不同部分的承包商之间没有相互关系，不签订任何相关的承发包合同。在这种模式下，通过对各个分包商的制约，可以减少不同的承包商对于项目的控制影响，但业主需要针对不同项目分别跟不同的承发包商进行协调，在无形中造成了管理困难，带来沟通的重复性，可能会导致完工时间和结算成本的增加。

2.总包（统包，一揽子承包）。

业主将工程全装修的需要负责的成分全部交由总承包商负责，在进行项目承包过程中，有总承包商统一负责项目的管理设计和成本控制，使得业主只针对于总承包商联系，减少业主面对承包商的数量，给业主带来方便的同时，项目收益在增加，费用在减少。有统一的承包商负责，加强项目各个体系之间的联系，便于项目的执行，减少了彼此难以协调的矛盾，给予了承包商更多的权利，对于承包商的专业行为能力有更多的要求，在执行过程中，业主需要对承包商的信用能力基于深度的考察，找到能力强、能将各个体系协调良好的承包商。

3.介于平行分包与总包之间的中间模式。

业主将工程的材料、设计、施工等方面分别给予不同的承包商，由各个总承包商分别负责各自的部分，不仅具有分阶段分专业工程平行分包的承包商对于项目的控制特点，还具有总包节省成本的特点。可以将各个专业工程的平行分包商相结合，通过不同的结合方式，形成不同的承发包模式。

（1）土建设计一装修设计“捆绑”，实现设计一体化。

土建和装修捆绑进行一体化，即降水、挖土方、打地基等于房屋装修一同建设，在土建完工后，房屋装修同样完工。在土建设计完成后或者将要完工时，装修单位可以提前做好准备，进行布局。全装修不是简单的在毛坯房上刷油漆，而是只有将土建与设计完美的对接，才能实现全装修的优势。然而，在市场上，多是开发商并非时将土建与设计同时进行，大多数是在土建快要完工甚至是已经完工后再分别进行规划，在后续的实施过程中，存在着多数改动困难、改动量大的情况。

（2）土建施工一装修施工“捆绑”，实现施工一体化。

施工总承包商承担业主的土建的装修，在承包过程中，需要保持二者的施工进度衔接恰到好处，土建位置与装修风格相匹配，避免出现装修后不便于业主居住的返工等现象。但是，在分散装修时，土建与装修存在着偏差过大的现象，有的土建与装修甚至不能达到规定的要求，只能业主自行解决问题。在全装修时，如果土建和装修的施工方不是统一的，很容易出现土建不符合装修要求，经常会导致土建单位进行返工，耽误工期的同时，对于开发成本而言也是一笔不小的损失，重新拆除装修破坏墙体，延误业主居住进程。而采取总承包商实行项目的土建与施工，会有利的避免这一损失。

在选取总承包商时，应该选择自身实力强、承包能力、信誉能力好的施工单位，一旦遇到风险，能够及时有能力的对项目进行改造，无需进行分包。在当下社会，对于全装修项目而言，类似的方式并不多，考虑业主的便利与成本的损失而言，建议在社会范围内进行施工总承包的推广。

（3）装修设计一装修施工“捆绑”，实现装修设计施工一体化。

将装修与设计相联系，有同时具备二者能力的承包商负责实行。通常施工单位是将设计与装修分别完成，将会导致装修与设计不匹配，存在着色觉等方面不能达到设计者的要求；设计图纸往往在细节处难以满足施工者的要求，最终出现了协调方面的问题。而如果采取装修设计与施工相结合的捆绑发包模式将会有效的避免这些问题。在装修行业内，大多数的的装修承包商都具有设计能力，采用这种承包方式，具有便捷的广阔的市场前景，对于业主也是给予了一定的便利，在施工前期，对设计图纸做好详细的检查，后期施工更加便捷。

（4）装修设计一装修施工一材料部品采购“捆绑”，实现装修工程总承包。

上，对于施工的进展会更加便利。针对于设计方与装修方协调设计好图纸，材料采购方根据装修方需求采购适宜的原材料，同时，设计方考虑到材料成本等方面要求在对于图纸设计时尽可能的考虑周全，协调好三方的总体要求。由于施工的装修设计都对材料有着较高的要求，如果采购的材料能够满足设计者的需求，避免不合格带来的返工，一定程度上减少工期的耽误，同时节约了资金成本，使得装修工程的方式更加先进，但在现实中避免材料采购与装修设计严重脱节的现象。

（5）设计总承包、施工总承包模式。

将土建设计——装修设计与土建施工——装修施工相结合，形成一种捆绑销售的新形势，在一定程度上是将这两种发包模式的优点设计结合到了一起。在新的模式下，各个承包商各自负责相应的责任，同时将需求更好的结合在一起，防止反工现象的出现；同时，保证了施工进展的联系性，形成了明确各方负责的完整体系，对于以后的住宅全装修是个良好的发展趋势。

（二）主要承包模式分析

管理承包商与业主签订合同，在一定范围内可以代表业主行使一定的权力，在每个阶段业主分别与采购、设计、施工的承包商签订合同，由管理承包商行使业主的权力。

1.项目全过程管理。

项目管理公司依据合同约定，在前期针对业主需求编制可行性报告和对项目进行规划；在实施过程中，负责整个项目的运作，在完成自身业务的同时，对于其他承包商的业务也负有施工的业务，对于整个工期的进展、施工的安全和质量、人员的管理和控制承担一定的责任。项目管理公司承担着项目的全过程，多数都具有经验丰富的施工人员和各种专业人士，掌握着充足的实践经验，足以保证项目的安全进行；但在当下社会，项目承包管理模式还未在全装修项目中实施起来，因此，在推行过程中，应该注重提升项目管理公司的人员素质、结构，企业的信用程度等；同时，加强行业之间联系交往，提升专业化、综合化、产业化和大型服务的管理模式，满足业主一体化的要求。

2.土建与装修一体化管理。

在这种承包模式中，将土建与装修紧密的结合在一起，减缓了因为两者分割带来的矛盾。将两者一体化管理，这将促使项目的更快的推进。由于开发商对于毛坯房多数使用平行分包的模式，通过企业自身的部门对项目进行管理，而土建与装修相结合的模式很少出现。此外，我国的工程企业大多只是单一的执行招投标和项目监理的职责，缺少相关的综合性和整体一致性的企业。

3.全装修阶段管理。

在全装修管理的阶段，将采购、设计、施工、招投标等用项目管理公司自身的方式进行管理，减少了不同的承包商分包不同阶段的交流管理难、增加时间成本等问题，减少了相关资源的浪费。对于全装修而言，相比于上述模式，全装修管理涉及到的方面更加广阔，其管理制度等方面已经近似完美了，但这并不是真正意义的全过程承包装修，只是在装修阶段进行的，而这种形式是为了实现全过程管理而形成的一种过渡模式，为了最终实现产业化而发展。

4.全装修施工管理。

全装修模式存在着众多局限性，例如在管理上主要强调施工质量，在未来的发展中，只会逐渐转换成企业承包模式中的一部分成分，不会形成一个独立的大规模的承包模式。我国全装修模式主要分成两类：一类是一家监理公司共同承担土建和装修公司；另一种是有两家监理公司分别承担土建公司和装修公司[5]。在这两种形式下，一家监理公司共同承担的土建和装修公司能够很好的减少协调沟通方面的矛盾，在土建过程中，装修也能同时进行设计，避免了土建过后，对装修设计带来的不便。

四、住宅全装修项目承发包模式选择的影响因素与策略

（一）住宅全装修承发包模式选择的影响因素

1.开发商角度。

在当下建筑上，毛坯房占有大部分的市场，大量的承包商认为全装修对于房屋销售方面仅仅增加了成本，缩短了结算工期，在确认收房结算后，对于所负担的后续维修费时费力，反而使得房价上升，增加了维修风险，导致企业在于其他商家竞争时的优势减少，因此，大多是承包商不愿多此一举，为自己找麻烦。第二点，我国装修产业发展不成熟，缺乏完整的材料供销和装修施工体系，大多数都是装修团队进行，装修人员多是非专业人士，对于装修质量难以保证。纵使有企业对于全装修充满兴趣，但多数企业是缺乏完整的实施能力。在这中的佼佼者也是通过聘请装修团队进行施工的。

2.购房者角度。

近年来，业主对于全装修的接受程度在逐年增加，但总体来看接受比例还是偏低。对大多数购房者而言，更倾向选择购买毛坯房，一方面，业主对于承包商所推销的精装修、优装修模式耗费的材料物资持有怀疑态度；其次，承包商对于房屋的装修不能满足每位业主自身的审美观念和生活习惯，只是从大众出发，业主在入住之后还会进行装修的修改，再次花费一笔不小的开支；最后，全装修的成本花费比毛坯房更加昂贵。因此，承包商在选取承发包模式时，要谨慎思考，从多方面考虑。

3.社会角度。

市场上全装修的住宅推行力度不够，相关政策法规还有待进一步完善，税收比毛坯房征收力度更大，只是一个建设性的形势。而承包商对于全装修的规格在合同上没有明确指出使用商家、材料标准等，只是草草写了大概。同时，验收标准著重在毛坯房上有详细规定，对于全装修房屋来说，缺乏详细的标准来判断。

（二）住宅全装修承发包模式选择的策略

1.开发商角度。

房地产开发商应该保持长远发展的战略角度，以业主的需求为导向，越来越多的业主在选择全装修的方式，而全装修正在成为发展的主流，相对于自己装修费时费力，全装修节约资源、注重环保。更多的表现说明了企业采取全装修是大势所趋，承包商应该选择更适宜的承发包模式，符合社会发展的潮流，在市场竞争中占有大份额。同时，在我国的装修市场，发展适合企业的专业性团队，找到对于企业自身相符的承发包模式。拥有完整装修团队的企业，大多数是具有专业性的人士，在某些方面对于业主的主观和客观两方面都提出了要求，而发展普通性、具有针对性的企业装修团队，能够适宜多数业主的需求。

2.购房者角度。

购房者应该顺应社会发展潮流，随着房价逐年上升，全装修房价与毛坯房相比相差不大，政府政策逐年出台，对于全装修方面的法律法规正在逐步完善，全装修房屋节省了自身装修的时间，因为装修质量带来的影响由承包商负责，防止自身装修出现问题后，难以找到责任人。在毛坯房与全装修房相比之下，全装修房屋的质量有保障同时，是聘请的专业人士对房屋进行设计装修，既有一定的高端品味，在保障美观实用的前提下，业主自身对于房屋的设计也拥有一定的空间，可以发挥业主自身的想象在全装修的基础上进行装饰房屋。

3.社会角度。

注重社会需求，依据相关的社会形势在完善住在全装修配套设施的同时，加大了对承包商的税收优惠政策，积极减少土建与装修分割的局面，可以建设一系列的考核政策，在符合条件的情况下，可以酌情对企业进行一定的税收优惠政策；加大对装修时带来的环境污染、噪声污染等行为进行处罚，促使人们进行装修观念的转变，使得装修观念从“高污染”转向“绿色、环保”角度，在形成这种形式的观念后，能够有力的减少毛坯房的出现，对于现实需求的土建与设计一体化、建设一体化等承发包模式更容易实行。

五、结语

全装修的承发包模式对于我国住宅发展有重大意义，在保证装修质量达标的同时，发展新兴的住宅承发包模式，找到企业相适应的业务角度，对于企业自身的发展、业主多角度的选择都是具有深远的影响。而在住宅全装修承发包模式的推广中，在开发商、购房者和社会上都会遇到很多的新问题，只有积极探索，勇于实践，在社会的发展中创新研究，才能保证住宅全装修承发包模式的顺利推广。