论《民法典》视域下不影响租赁合同效力的所有权变动

翟云岭，郭佳玮

（大连海事大学法学院，辽宁大连 116026）

我国原《合同法》第229 条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，通说认为其成立“买卖不破租赁”规则。2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）合同编第725 条规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然对原《合同法》中的规定加入了“承租人依据租赁合同占有”这一构成要件，但仍有一些关键问题需要从法的解释上作出回应。例如，《民法典》合同编第725 条与原《合同法》第229 条中均采用了“所有权变动”的措辞而非通俗理解的“买卖”，那么对于“所有权变动”应如何理解？哪些属于不影响租赁合同效力的所有权变动？是否仅限于买卖合同，或者仅包括与买卖合同相类似的债权合同引起的租赁物所有权变动？如何对这些租赁物所有权变动作类型化区分？厘清这些问题，对于“买卖不破租赁”规则基本内含的理解及适用范围的明晰具有重要的作用，值得深入研究。本文仅就立法条文当中“所有权变动”的涵义进行考察研讨，厘清《民法典》中不影响租赁合同效力的所有权变动的范围与类型，以期能对“买卖不破租赁”规则的理解与适用提供有价值的参考。

一、所有权变动的规范性释义

仅从字面意思理解，“买卖不破租赁”规则中“买卖”一词并不准确。若以买卖合同论，买卖合同与租赁合同均为债权合同，基于债权行为效力的相对性原则，买卖合同的成立、变更以及消灭并不能对租赁合同的效力产生影响，买受人也无法对承租人主张权利。若买受人依据买卖合同，通过交付或登记而取得租赁物所有权，即可依据物的追及权，对仅作为租赁合同中享有债权的承租人使用租赁物产生影响。“买卖不破租赁”规则中，真正被击破的，应是出租人与承租人之间基于租赁合同而在租赁物上存在的租赁关系，即承租人对租赁物的占有使用状态的无法维系。显然，这种“击破”效果并非由买卖合同的成立、生效所引起。故该规则的本意，实为讨论作为原因行为的买卖合同引起租赁物所有权让与的情形下，租赁合同中承租人可否取得对抗买受人之物上请求权的地位。因此，有部分学者提出“买卖不破租赁”这一称谓并不适当，参考德国法的规定，应改为“所有权让与不破租赁”[1]6。我们认为，“买卖不破租赁”（Kauf bricht Nicht miete）作为一则法律格言，是习惯上的称谓，应理解为对该规则的一种形象的概括。仅从其本身字面意思理解，容易引起对规则本意的误读。对于该规则的理解，不应直接对其作文义解释，而应面向实定法条文来作阐述。

在德国法理论中，“买卖不破租赁”规则的构成要件应具备以下三点：其一，存在合法有效的租赁关系；其二，租赁物交付承租人并由承租人持续占有；其三，出租人将租赁物所有权让与第三人。[2]191我国《民法典》合同编第725条中规定所有权变动不影响租赁合同效力，应概括为“所有权变动不破租赁”。其他大陆法系国家和地区对该规则的表述亦不尽相同。《德国民法典》第566条规定，出租人的土地在交付于承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。《瑞士债法典》第261 条在租赁物转让以外，又规定了“出租人在债务追偿中或者破产程序中被剥夺了租赁物所有权”，与前者“所有权让与”之表述异曲同工。《魁北克民法典》第1886条“自愿或强制转让租赁物的，或出租人的资格因任何其他原因消灭的”[3]238之表达，较之《德国民法典》则更为细致，不仅就是否为所有权人意思表示而分成自愿与强制转让所有权，更规定了所有权转移而引起出租人资格消灭的情况。至于《欧洲私法的原则、定义与示范规则：欧洲示范民法典草案》（以下简称《欧洲示范民法典草案》）第4.2-7：101 条规定的“租赁物所有权从出租人移转至新所有人”，与德国法中的表述亦有所区别。[4]328以上两部法律，在“所有权让与不破租赁”的基础上，考察了所有权因所有权人债权行为以外的原因而发生转移的情形，可将其归纳为“所有权转移不破租赁”。相较于其他国家和地区的规定，我国“所有权之变动”的适用范围显然要更大。原因在于，物权变动理论中，包括有物权的取得、物权的变更以及物权的消灭三个部分。细分之，物权的取得又包含物权的原始取得与物权的继受取得两种形式，而广义上的物权变更，也有物权的主体变更、物权的内容变更和客体变更三个方面，物权的消灭也包括绝对消灭与相对消灭两种情形。在德国法理论中，“买卖不破租赁”规则要求在租赁合同存续期间，若出租人将租赁物所有权让与第三人，则第三人继受租赁出租人在租赁合同中的全部权利与义务，租赁合同并不解除。[2]190“买卖”这一要件对应在物权变动的三个阶段中，应当理解为买受人取得所有权为宜。因此，对“所有权变动”时间的认定应以受让人所有权的取得为准。

二、以非基于法律行为发生所有权变动为视角的类型划分

（一）法律行为不是所有权变动的前提条件

第三人通过继受原所有权人的权利，从而取得租赁物所有权，其原因行为范围不应局限于买卖合同，包括破产拍卖、抵押物拍卖、赠予、遗赠等情形，均属于其适用范围。[5]292，293基于对“所有权变动”这一原因行为的扩大解释，以及德国法的通说，有学者将其进一步归纳为“所有基于法律行为而发生的所有权变动，都不应影响租赁合同的效力”[6]。德国学者梅迪库斯认为，“买卖不破租赁”这一格言并不确切，其所指向的内容上的变动并非基于债上的买卖。这通常是指“发生在买卖之后的、向买受人进行的（物上的）所有权转移”[2]190。买受人只有取得租赁物所有权才对租赁关系产生影响，单纯的债权行为并不与租赁关系相抵触。而受让人取得标的物所有权后的物上请求权之行使，则产生对抗承租人对租赁物占有、使用的效果。由此产生疑问：依据法律行为而发生的所有权变动在适用“买卖不破租赁”规则上是否存在限制条件？是否所有非基于法律行为而发生的所有权变动都得以对抗在先设立的租赁关系？

首先，依据法律行为而发生的所有权变动，应符合法律规定的物权公示的要求，即动产的交付与不动产登记。因此，在满足公示要件的情况下，受让人取得标的物所有权，方有“买卖不破租赁”的适用。此时，应考察所有权转移的时间来判定“买卖”是否击破“租赁”。若所有权转移时间在租赁合同生效且租赁物交付承租人占有前，则承租人不得对抗所有权人的返还原物请求权，即无“买卖不破租赁”的适用。若租赁合同先于所有权转移时间生效，且租赁物业已交付承租人占有的，则承租人可依据“买卖不破租赁”规则请求受让人继续履行租赁合同。

其次，更应当着重讨论的是“买卖不破租赁”规则中“所有权变动”要件是否包括非基于法律行为发生的所有权变动。非基于法律行为发生的物权变动是指因法律行为以外的法律事实引起的物权的产生、变更、转移与消灭。[7]237学理上，非基于法律行为发生的物权变动主要包括依法律、法令直接规定发生的物权变动，因公用征收发生的物权变动，因法院判决发生的物权变动，因继承、遗赠发生的物权变动，因事实行为发生的物权变动[8]94，后四者规定在我国《民法典》物权编第229 条至第231 条。区别于法律行为发生的物权变动，非基于法律行为发生的物权变动效果直接因法律事实所产生，而不必遵循民事法律行为所要求的物权公示。因此，对于非基于法律行为发生的物权变动是否不影响租赁合同的效力，一方面应考察法律事实发生的时间。若法律事实发生于租赁合同生效且租赁物交付承租人之前，则所有权的变动不应当影响租赁合同的效力；反之，则可以否定租赁关系的存在。另一方面，对于不同类型的法律事实，应分情况讨论。征收、征用属于国家行使行政管理权行为，该行政行为以保护不特定多数人利益为目的，其价值位阶高于“买卖不破租赁”所保护的承租人利益，因此征收、征用而导致的所有权变动具有击破租赁关系的效力。民法当中的事实行为主要包括劳动生产、拾得遗失物、发现埋藏物、先占以及添附。[9]因事实行为导致的所有权变动主要表现为新物的所有权的设立，亦即建造人、投资人等民事主体在事实行为完成时直接取得所有权，一般并不存在原权利人，因此并不存在原所有权人在先缔结租赁关系而后在新所有权人与承租人间适用“买卖不破租赁”规则的情形。

（二）因继承发生的所有权变动不影响租赁合同效力

因遗产继承产生所有权变动的，包括遗嘱继承、法定继承、受遗赠以及遗赠扶养协议的履行。自然人死亡时，其遗产应由遗嘱指定的继承人或法定继承人继承，遗嘱指定的受遗赠人，也有权接受遗产。此外，如果被继承人生前与他人签订有遗赠扶养协议的，其遗产应按照协议由扶养人所取得。[10]93在遗产继承中，法定继承是由法律规定直接引起的所有权变动，不属于法律行为导致的物权变动。遗赠扶养协议中存在合同履行的部分，将其认定为法律行为导致的物权变动是可行的。但遗嘱继承与遗赠是由被继承人单方法律行为及被继承人死亡的事实所共同引起的，虽遗嘱行为属于法律行为，然而导致遗产物权变动的根本原因在于被继承人的死亡。[11]因此，遗嘱继承与遗赠当属于非基于法律行为发生的物权变动。

置于“买卖不破租赁”规则语境下，若出租人在租赁合同存续期间死亡，租赁物所有权由继承人、受遗赠人所继承，此时发生的租赁物所有权变动是否影响在先订立之租赁合同的效力？对于这一问题，学界存在不同观点。有学者认为，构成租赁物所有权转移之原因行为，应包括遗赠等遗产继承之情形。[12]153也有的学者持不同观点，认为虽然租赁合同在承租人与继承人间继续存在，但“这不是买卖不破租赁原则适用的结果，而是继承的法理当然发生的效果”[13]。在我国《民法典》继承编中，对于债权的继承与债务的承担，均以一般性规定作出，而并未针对租赁合同进行额外的特殊规定。而合同编第725 条的“买卖不破租赁”规则，则是基于保护承租人利益等价值考量而作出的，有其特殊的政策目的。虽然适用继承编有关规定与合同编第725 条，其效果均为租赁合同有效并为继承人所继受，但适用“买卖不破租赁”规则显然更能体现对承租人利益保护的价值选择，更为妥洽。根据《民法典》物权编第230条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。因此，物权变动的时间为被继承人死亡的时间。由此应对法律适用范围作出区分：若租赁物并未交付承租人占有而出租人死亡的，此时由于未达成构成要件而并不适用“买卖不破租赁”规则；反之，则应为规则所调整，租赁合同的效力不受租赁物所有权变动的影响。于前者，继承人或受遗赠人负有继续履行合同、交付租赁物的义务，其中产生的权利义务分配关系为继承编所调整；于后者，继承人或受遗赠人应允许承租人继续占有、使用租赁物，并适用“买卖不破租赁”的相关规定。

（三）因企业破产强制拍卖发生所有权变动不影响租赁合同效力

《民法典》物权编第229 条规定，因人民法院、仲裁机构出具的生效法律文书导致的物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力，属于非基于法律行为发生的物权变动的情况。此处所指法律文书，包括直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。[14]439根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条的规定，《民法典》物权编第229条所称之法律文书亦包括民事执行中的拍卖成交裁定。强制拍卖是破产企业财产变现的一种手段，作为非基于法律行为发生物权变动的方式之一，强制拍卖是否适用“买卖不破租赁”规则，存在不同观点。有学者认为，企业破产中的强制拍卖，是为买卖之一种，当属继受取得。其所有权从破产企业转移至买受人，应适用“买卖不破租赁”规则。[5]293反对者认为，企业破产时未到期的租赁合同，应当被视为一般债权，不应享有优先清偿的效果。根据破产财产的清偿顺序规定，破产企业所欠职工的工资和劳动保险费用，以及破产企业所欠税款，享有优先请求权，应当优先清偿。而在一般债权当中，有抵押的债权应当先于其他债权优先清偿。因此，若企业破产时尚未到期的租赁合同得到继续履行，作为一般债权的租赁权，其实现不仅优先于其他一般债权，而且将先于破产企业所欠职工的工资、劳动保险费用和破产企业所欠税款的清偿，违背了企业破产的清偿顺序规则。这种清偿方式，不仅使得企业职工的利益得不到实现，更会导致“破产企业的房屋和土地由于使用权附着的租赁关系对开发利用的消极影响”，阻碍购买者获取其使用收益。因此，破产企业强制拍卖不应适用“买卖不破租赁”规则。[15]

我们认为，对于破产企业强制拍卖引起的标的物所有权变动是否影响租赁合同的效力，首先应当明确的就是租赁合同在拍卖程序启动时是否已经履行。由于“买卖不破租赁”规则要求租赁物已交付承租人占有使用，对于在拍卖程序启动时尚未履行的租赁合同，不属于“买卖不破租赁”规则的调整范围。此时破产管理人对租赁合同的继续履行或解除之决定，当由破产法所调整，对于承租人利益的保护可作参考。对于拍卖程序启动时已经履行且租赁物交付承租人占有使用的租赁合同，其是否适用“买卖不破租赁”规则，应考虑租赁关系的存在是否造成租赁物的市场价值贬损、影响买受人使用等情形，不能一概而论。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28 条第2 款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。该规定之目的在于，人民法院在执行强制拍卖程序时，应当考察拍卖财产上存在的租赁关系是否影响拍卖目的之实现，而租赁合同并不当然因拍卖程序的启动而消灭。由于拍卖程序之履行，其目的在于实现拍卖财产市场价值的最大化，从而保障债权人利益的实现，而拍卖财产上存在的租赁关系属于其使用价值的体现，承租人对于租赁物的占有、使用，并不当然影响租赁物市场价值的实现。人民法院负有审查拍卖财产上存在的租赁关系是否影响拍卖目的实现的义务，对于影响拍卖财产市场价值的，应当将其去除。而对于不符合去除条件的，法院应同时进行“带租”竞价和“去租”竞价，并最终在满足一定条件下以最高“去租”价格成交。[16]对于拍卖财产上存在的租赁关系并未影响其市场价值的情况，人民法院虽未将其去除，但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10 条的规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。拍卖机构应人民法院要求在拍卖公告中对被拍卖财产上存在租赁关系做出公告的情况下，若买受人依然同意购买，则必然要继承租赁合同中出租人的地位。[17]拍卖财产由于其上存在租赁负担，其市场价值会受租赁合同的长短、租金支付情况的影响。买受人充分了解公示信息而作出购买决定，是其对自身利益衡量下的选择，而法律应当尊重当事人合法、正当的意思自治行为。

三、以所有权原始取得为视角的类型划分

（一）应排除以占有为前提或存在特殊目的之情形

前文提到，在德国法中，“买卖不破租赁”实际应理解为“所有权让与不破租赁”，其中“买卖”之解释应为原权利人将租赁物所有权让与第三人。这种基于原权利人之权利而取得所有权的情形，符合继受取得的原理。因此，有学者认为，在租赁所有权继受取得的情况下，应适用“买卖不破租赁”规则。[5]293至于引起所有权变动的原因行为，在符合出租人意思自治的基础上，其他因素在所不论。与其相对应，是否所有权的原始取得不能适用“买卖不破租赁”规则呢？这一问题，在学界中存在不同观点。有的学者认为，出租人将租赁物所有权让与第三人，“系指第三人依物权行为继受租赁物之所有权，不包括原始取得之情形”[12]156。有的学者虽然不认为“买卖不破租赁”规则的适用应当包括所有权的原始取得，但其将适用范围划分的原因解释为“通过原始取得方式取得的不动产所有权具有优先于租赁权的法律效力，因而买卖不破租赁原则不适用于原始取得租赁物所有权的情形”[15]。还有部分学者认为，当第三人原始取得租赁物之所有权时，应当视其原始取得所有权是否以占有为前提而分别情形论之。如该租赁物所有权的原始取得以占有为前提，譬如通过善意取得或取得时效取得所有权，则不能适用“买卖不破租赁”规则。反之，在租赁物所有权的原始取得非以占有作为前提条件，除去类似于以公共利益为目的的征收、征用等法律有特别规定的情况，如“因不动产所有人抛弃而取得、信赖登记、没收、没入”等，均属“买卖不破租赁”规则的适用范围。[5]295值得注意的是，并非全部类型的所有权原始取得都不影响租赁合同的效力，仍然当以是否占有租赁物作为前提。在《德国民法典》对“买卖不破租赁”的规定中，要求了承租人在租赁合同存续期间持续占有租赁物这一条件。我国《民法典》合同编第725条规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此看出，我国立法者也认同德国法中将租赁物交付承租人并由其持续占有作为“买卖不破租赁”的构成要件这一做法。在租赁合同存续期间租赁物所有权由第三人原始取得，若该原始取得以第三人对租赁物的占有作为前提，则必然与承租人对租赁物的占有产生冲突。因此，若租赁物所有权原始取得以占有为前提条件，则不能适用“买卖不破租赁”规则。

综上，我们认为：第三人继受取得租赁物所有权的，不应当影响租赁合同的效力；第三人原始取得租赁物所有权的，在其原始取得非以占有为前提条件下，除去以公共利益为目的等法律有特殊规定的情况，亦不得影响租赁合同的效力。

（二）应区分动产与不动产所有权的善意取得

善意取得作为所有权原始取得的一种形式，在第三人善意取得租赁物所有权的情况下是否影响租赁合同的效力？对此，有学者认为，善意取得不应属于“买卖不破租赁”适用范围。[5]294我们认为，善意取得能否适用“买卖不破租赁”规则，应以租赁物的物权公示方式为依据，分情况讨论。

对于动产而言，其以占有为物权公示方式，所有权人通过占有动产达到其权利外观。故动产的善意取得以无处分权人取得动产的占有为构成要件。[10]193无处分权人的占有，既包括直接占有，亦包括间接占有。在“买卖不破租赁”规则的构成要件中，承租人应当在租赁合同存续期间，对租赁物持续占有。若以直接占有为前提，在租赁物为动产的无权处分中，无处分权人对租赁物的“占有”与承租人对租赁物的占有状态产生冲突。因此，“买卖不破租赁”并不适用于“新所有权人基于与并非所有权人的占有人之交易善意取得”的情形。[4]329若以间接占有为前提，虽然承租人对租赁物的持续占有并不违背无权处分中权利外观的要求，但无处分权人应为标的物合法间接占有人，即无处分权人应取得租赁合同中出租人的身份。综上，在租赁物为动产的情形下，第三人对该租赁物的善意取得，当且仅当无处分权人以出租人身份间接占有租赁物时，方有“买卖不破租赁”规则之适用。并且，受让人取得标的物所有权的方式，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第17条的规定，应为指示交付，而不包括现实交付、简易交付和占有改定等交付方式。

对于不动产而言，其物权公示方法为物权登记而非占有。由于登记具有比占有更为强大的公信力，因此买受人基于对物权登记公示的信赖而做出交易行为。不动产善意取得中“善意”的认定并不以无权处分人对标的物的占有为权利外观，即不动产善意取得并不要求标的物的事实占有状态与登记公示的权利外观相一致。在无权处分的情况下，对于受让人在交易中应有的谨慎注意义务，法律并没有提出额外要求，受让人不必对标的物的事实占有状态进行调查，法院亦不得以此否定其主观善意。因此，不动产的善意取得并不以占有为构成要件，也不与“买卖不破租赁”中承租人对租赁物的占有产生冲突。因此，不动产作为租赁物的善意取得，并不影响订立在先之租赁合同的效力。

四、以动产所有权变动为视角的类型划分

（一）所有权变动在不同动产交付方式中的辨析

承租人对动产、特殊动产以不同方式占有期间租赁物所有权变动的，以及动产交付方式的不同，能否适用《民法典》第725条“买卖不破租赁”规定，亦值得作类型划分讨论。

《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对于承租人占有租赁物的方式，民法典并未明示。以占有人是否直接占有其物为标准，占有可分为直接占有与间接占有。直接对物有事实上之管领力的，为直接占有；自己并不直接管控其物，对直接占有物之人基于特定法律关系具有占有返还请求权的，属于间接占有。[18]546根据“买卖不破租赁”立法之目的，其所保护之利益乃承租人对租赁物的现实使用、支配，其公示之效果亦要求承租人对租赁物的现实占有，符合直接占有之规定。间接占有中，虽然承租人对租赁物缺乏直接之管领力，但不宜当然否定其不符合规则中占有之要求。以转租为例，虽然租赁物由次承租人直接占有，承租人仅为间接占有人，但其占有仍继续存在。[12]185承租人对租赁物虽没有直接管领力，但其占有并未中断，对其利益保护依然存在必要性。因此，应以客观占有事实为准，以主观占有为辅，以承租人是否中止对租赁物的占有作为构成要件：承租人中止占有，租赁之公示无以达成，不应对承租人给予保护，包括占有辅助人占有、间接占有、占有被侵夺者，均可被认定为占有不中止。[19]311因此，“买卖不破租赁”中承租人对租赁物的占有，不仅包括直接占有，也应当包括间接占有。

动产交付，即动产占有的移转，其方式以是否现实地将物的占有由转让人移转至受让人，可分为现实交付与观念交付。[20]253亦有观点将交付分为直接交付与非典型交付，除物权受让人成为直接占有人的交付外，其他交付均属于非典型交付。[21]408我国《民法典》除规定动产交付的一般情形外，亦规定了三种特殊的观念交付方式，即第226 条动产物权受让人先行占有（或称“简易交付”）、第227 条动产物权指示交付、第228条动产物权占有改定。不同的动产交付方式，动产所有权变动的时间存在差别，应分别讨论与租赁权的对抗关系。同时，针对租赁物为动产时承租人对其不同的占有状态，分析动产所有权变动采现实交付还是观念交付，以及何种方式的观念交付符合第725条的规定，亦是所有权变动类型划分所应解决的关键问题。

1.现实交付与简易交付应以承租人间接占有标的物为前提

首先，应排除承租人直接占有标的物状态下转让人通过现实交付方式让与动产所有权至受让人的情形。原因在于，该动产处于承租人直接占有中，转让人作为间接占有人对动产缺乏直接的管领力，因此无法现实地将其交付至承租人占有。其次，在考察承租人非为直接占有标的物的情况时，应区分承租人是否构成对租赁物的占有中止。若承租人主动抛弃租赁物的占有，构成占有中止，则不存在适用“买卖不破租赁”规则的情形。若承租人对租赁物占有并未中止，虽处于间接占有状态，于标的物交付受让人时，始有“买卖不破租赁”之适用。

当标的物处于承租人直接占有状态下，简易交付的情形亦应当排除。动产物权受让人先行占有动产，后与所有权人达成转移所有权的协议，在当事人协议生效时产生物权变动的效力。[21]409由于租赁物所有权变动时，该动产处于承租人的直接占有中，显然不存在动产物权受让人在先直接占有动产的情形。若租赁物所有权转让时，受让人为间接占有人，承租人为直接占有人，则必然在受让人与承租人间存在租赁关系。换言之，动产所有权受让人的身份当为租赁合同中的出租人。此时，即使在承租人占有租赁物期间动产所有权变动的，亦不属于《民法典》第725条所调整的范围，动产所有权受让人与承租人作为租赁合同的当事人，其关系当为租赁合同所规定。当标的物非处于承租人直接占有状态下，亦需要考察是否构成占有中止。

2.指示交付下所有权变动以出让人是否为出租人界分

《民法典》第227 条规定指示交付制度，是指动产若在让与人转让所有权时处于第三人占有状态中，让与人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。[22]434让与人转让的返还请权性质在学理上存在不同见解，包括物权性质返还请求权说[21]410、债权性质返还请求权说[23]、兼具两种性质的返还请求权说[24]。笔者赞同第三种观点，即在第三人有权占有状态下，让与人通过返还请求权让与方式让与的是其对具有占有媒介关系的占有动产第三人的债权性质的返还请求权，而第三人对动产属于无权占有的，出让人则可以将其基于所有权的返还请求权让与受让人。正如论者所言：“通过转让基于占有媒介关系的原物返还请求权，使出让人无须占有媒介人的同意和协助，就能移转动产的所有权。”[25]让与人与受让人达成针对第三人的返还请求权让与的合意，动产物权自合意达成时转移，但并不意味着已完成一般意义上的“交付行为”。事实上，经过对“指示交付”的概念辨识与构造解析，不应认定指示交付属于交付行为，而应作为《民法典》第224条“动产交付”以外的无需交付的特殊情形，与占有改定一样视为“代替交付”的物权变动要素。[23]

置于“买卖不破租赁”语境下，通过返还请求权让与方式实现动产所有权转移的是否属于《民法典》第725条中表述的“所有权变动”，应以出让人是否为出租人而分情况讨论。首先，若出让人与第三人缔结租赁合同并在动产交付第三人占有后，将动产所有权通过指示交付方式让与受让人的，租赁物的所有权自让与动产返还请求权的合意达成时转移至受让人，此时出让人所转让的是基于租赁合同而享有的债权性质的返还请求权。根据《民法典》第725条的规定，动产所有权的变动不影响租赁合同的效力。受让人自取得返还请求权时起代替出让人成为出租人，受租赁合同约束。其次，若出让人并非出租人，换言之，当出租人非为动产所有权人时，应以出租人是否为有权占有动产再作辨析。若出租人有权占有该动产者，仅当其自出让人处取得允许出租之同意者，则租赁合同效力不受影响，始有适用“买卖不破租赁”之情形；反之，受让人得以债权的返还请求权取得动产占有。若出租人为无权占有，则不存在适用“买卖不破租赁”的空间，受让人可向第三人行使基于所有权而享有的返还原物请求权。

还需要额外明确区分的是，是否通知承租人返还原物请求权让与事实的法律效力。《民法典》第546条规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。若出让人与受让人在达成让与返还请求权合意后未通知占有媒介人，虽并不影响受让人取得动产所有权，但其只得向占有媒介人主张动产的所有权，而无权主张债权性质的返还请求权。[26]因此，在通知承租人前，承租人依然可以向出让人履行合同义务，在通知到达前向出让人给付的租金应视为义务已履行。反之，承租人应向受让人履行合同义务，并享有基于租赁合同的规定向受让人行使抗辩权的权利。

3.占有改定下所有权变动应考察占有媒介关系的类型

占有改定制度的一个显著特点就是受让人在取得动产物权后并不取得对动产的直接占有，而是由其与出让人达成协议，由受让人取得间接占有以代替物的交付。[21]411占有改定的前提，是出让人已经对动产进行直接占有或间接占有。[22]437若动产处于出让人直接占有，则无另行设立租赁关系并将动产交付承租人占有之可能，故无“买卖不破租赁”之适用。若动产为出让人间接占有者，则颇有讨论必要。当占有媒介关系①所谓占有媒介关系，是为保护间接占有人与直接占有人的利益而由法律拟制出来的一种法律关系。在指示交付、占有改定制度中，通常以租赁、借用等法律关系存在。为租赁关系时，出让人将动产所有权让与受让人，并约定成立租赁关系，由受让人作为出租人间接占有动产，出让人则取得承租人身份。出让人虽为间接占有标的物，但在占有改定中可以向受让人转让更上一级的间接占有，从而形成多层次的占有关系。此时，将形成一种类似于转租的法律关系：动产所有权人与第三人订立租赁合同并交付动产于第三人占有，所有权人对动产处于间接占有状态；租赁合同存续期间，出让人（动产所有权人）以占有改定方式让与动产所有权的，受让人于达成所有权转让合意时取得动产所有权，在此占有媒介关系中，受让人为出租人，而出让人取得承租人身份；第三人相对于受让人，处于次承租人地位，虽前一租赁合同成立在先，但受让人在占有改定取得所有权时已认可该行为的效力。故此种情形下的占有改定所有权变动亦不影响租赁合同的效力。由于占有媒介关系的存在，虽然占有改定使得动产所有权发生变动，但不应直接适用“买卖不破租赁”规则。应考察由占有媒介关系而形成的“直接占有——间接占有——次间接占有”关系，适用《民法典》第716—719条关于转租的规定。

（二）未登记特殊动产所有权变动不必然影响租赁合同效力

特殊动产所有权转让与受让人，但未经变更登记，其后租赁合同设立并交付标的物于承租人的，特殊动产受让人得否对抗承租人？此时是否当然适用“买卖不破租赁”规则？从立法者观点来看，《民法典》第225 条中所谓之善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。[22]433但也有观点认为，“不登记不得对抗的善意第三人”范围，在刨除狭义的一般债权人和特定物债权人等债权人后，应将破产债权人、扣押债权人、参与分配债权人等包括在内，而不应限制动产抵押权登记对抗规则仅保护物权人。[27]《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第6 条规定，转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《民法典》第225条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。也就是说，在法律另有规定的情况下，债权人亦可纳入特殊动产所有权登记对抗规则保护的“善意第三人”范围内。此外，《民法典》第405条删除了原《物权法》第190条“抵押权订立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，其理由在于：“对于未登记的动产抵押权，可以适用动产抵押权未经登记不得对抗善意第三人的规则。”[22]784从法的解释逻辑的一致性上来看，对于未经登记的动产所有权与租赁权的优先关系认定，亦当适用《民法典》第225 条关于特殊动产所有权未经登记不得对抗善意第三人的规则。租赁权与物权的效力顺位取决于租赁物的交付与物权的登记何者在先。[28]也就是说，特殊动产所有权变动未经登记的，若其后租赁物交付承租人占有，当属《民法典》第725条规定以外的特殊情况，租赁合同效力不受影响，可以类推适用“买卖不破租赁”规则。

五、结论

《民法典》合同编第725条对“买卖不破租赁”予以规定，但仍应从解释论的角度出发，对其涵义和适用范围作出界定，从而明确哪些类型的所有权变动不影响租赁合同的效力。《民法典》合同编第725条中“租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的”的规定，依然沿用之前原《合同法》第229条的“所有权变动”这一表述，但所涵盖范围过大。前文论及，《魁北克民法典》及《欧洲示范民法典草案》中以“所有权转移不破租赁”的方式进行规定，较之于《德国民法典》“所有权让与不破租赁”更合理、准确。因此，应借鉴“所有权转移”的表达方式，对《民法典》合同编第725条“买卖不破租赁”规则的解释与适用进行修正。合同编第725 条中“所有权变动”应做限缩解释，其适用范围应以“受让人取得所有权”为宜。并且，“所有权变动”应以所有权转移的完成为时间节点，于租赁物交付承租人占有前，不动产完成物权登记、动产完成交付后方有是否影响租赁合同效力之讨论。同时，应对合同编第725 条中“所有权变动”作类型划分，以此协调“买卖不破租赁”规则适用范围的界分。其中，基于法律行为发生的所有权变动应适用“买卖不破租赁”规则，非基于法律行为发生的所有权变动中，因征收、征用、事实行为发生的所有权变动不存在规则适用的空间，因继承发生租赁物所有权变动的不影响租赁合同的效力，因企业破产强制拍卖发生的租赁物所有权变动亦属于合同编第725条所规范之列。第三人原始取得租赁物所有权的亦存在不影响租赁合同效力的情形，但应以第三人非占有标的物为前提条件，且不属于以保障公共利益为目的之所有权原始取得的类型。租赁物为不动产的善意取得所有权应适用“买卖不破租赁”规则；若租赁物为动产，考虑到承租人与无处分权人对租赁物的占有存在冲突，故当且仅当作为出租人的无处分权人以指示交付的方式转让标的物所有权时方有对规则的适用。至于哪些动产所有权变动属于“买卖不破租赁”规则的适用范围，则应以不同动产交付方式区分。让与人以现实交付与简易交付转让动产所有权的，应考察承租人是否直接占有标的物。在指示交付情况下，应考察出让人是否为出租人，以及出租人是否为有权占有租赁物。至于占有改定情形，则应讨论出让人是否直接占有标的物，当动产处于出让人间接占有时，应适用合同编关于转租的规定。此外，若承租人符合《民法典》第225 条中善意第三人的规定，则未登记特殊动产所有权变动亦不影响租赁合同的效力，应类推适用“买卖不破租赁”规则。