法拍房交易，水深几许？

郑智维

“很多普通购房者，只看到了法拍房的低价，却没看到潜在的风险。而专业的投资者，会去综合评估房子的瑕疵和价格。”接受《民生周刊》采访时，美房网首席房产投资分析师康辉说。

法拍房，是指被法院强制变现的房产，即债务人无力偿债，被债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房产拍卖，用拍卖所得款项来偿债。

过去几年间，法拍房已成为楼市热词。原因在于，法拍房价格弹性大，存在捡漏的可能，而且不受限购政策制约。

2021年12月21日，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》明确指出，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

意见出台4天前，最高人民法院发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》。其中提到，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

随着新规的落地实施，法拍房市场将迎来改变。

2020年1月，康辉购买了位于北京門头沟区惠民家园的一套法拍房。

当时，房子的市场评估价248万元，而法拍价仅为176万元。由于法拍公告写着该房有15年租赁，所以没有其他人竞拍，于是康辉以底价成交。

后来，经过法院调查，这15年租赁并没有租赁备案，也没有租金支付的转账记录。法院执行局强制执行清退，让康辉拿回了房子的使用权。

“法拍房的价格像盲盒。”康辉说，“就这套房子而言，法拍价和市场评估价有着72万元差价，意味着有30%的投资收益率。”

近年来，法拍房逐渐走入大众视野，法拍房的数量呈明显上升趋势。有数据显示，2020年前10个月，全国法拍房数量已经超过160万套。

谈及法拍房数量增加的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“一方面，各类债务纠纷导致法拍房数量增加;另一方面，部分城市限购后，可能也是故意通过法拍房的方式，变相绕过限购政策。”

谈及法拍房，很多人首先想到的就是低价、捡漏。

和普通商品房相比，法拍房的价差有多少？

根据最高人民法院公布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法院在拍卖前会对房屋的价值进行评估，起拍价参照评估价确定，可以是评估价的70%。如果第一次拍卖无人出价，再次拍卖的起拍价最低可以是第一次拍卖价的80%，合算下来相当于最低可降至56%。

关注法拍房市场已有六七年时间，康辉注意到法拍房的购买者还是以投资者为主，自住型购房者较少。

原因在于，法拍房潜在的风险普通人难以判断。手续多、避坑难、风险大、信息不对称，这是很多法拍房购买者的交易感受。

据媒体报道，房主陈女士通过法院拍到了一套濮阳市某小区102平方米的房子，并按流程拿到了房产证。但是，在一家人高兴地准备入住新家时却发现，原来四面采光的新家暗无天日。

从以往的媒体报道中不难发现，除了陈女士遇到的类似问题外，还有一系列其他问题：权属不清无法过户、房屋被占用无法交付、拖欠高额水电物业费、户籍指标被占用……

“从以往的市场看，流入交易的房产，往往质量不好或瑕疵比较多。而很多购房者只看到价格便宜，一些潜在的风险和额外的费用则考虑不多。”严跃进说。

作为购房者，在参与法拍前需要做足功课。

在康辉看来，除了要对房产权属情况、房子本身是否存在瑕疵、住户能否按时腾退等问题了解清楚，还应有应对和处置法拍房交易过程中相应风险的能力。“法拍价和市场价的差额，能否弥补房子存在的瑕疵，这确实需要购房者来衡量。”

2021年初以来，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市先后将法拍房纳入限购。

新政出台以前，很多地方在购房者的参拍资格方面是“各自为政”。法拍房是否限购，主要是由各地相关部门根据当地实际情况作出规定，大多数地方较为宽松。

如今，最高人民法院将这个“后门”关闭。凡是参加司法拍卖，必须符合当地的限购政策，不符合购买条件的人不管是想从法拍房市场捡漏，还是想利用法拍房进行炒房，几乎都不再可能。

严跃进认为，新政实施后，对于限购城市的法拍房交易影响很大。“此类城市，后续法拍房的交易会降温。反过来，又会使得此类房源价格下降，因为无人接盘。”他分析。

不过，在康辉看来，和限购相比，另一条政策对法拍房市场的影响更大。

从实际情况看，类似法拍房在交割过程中也是有问题的，即拍下来是否能够及时交付，也有不确定性。因为各种原因，即便竞拍成功，房子也已过户，但依然住不到房。例如，所拍房子有长期租约即是常见情况。

随着新规的实施，这样的情形将会改变。最高人民法院明确规定，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

有了法院的强力介入，曾经最困扰买受人的交付难题将得到解决。不过，在康辉看来，法拍房的价格也将透明化，与市场价的差距将会被拉平，捡漏的可能性势必越来越小。