未来10年房地产之变革

黄奇帆

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是，从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

我们回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。

在1998—1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。随后从1998—2008年，这10年里涨了6倍；2007年的销售量本来已经到了将近7亿平方米，但2008年全球金融危机爆发，中国房产交易量也下降到6亿平方米。2012年前后，房地产交易量翻了一番，从6亿平方米增长到12亿平方米。2012—2018年，又增加了5亿平方米，达到17亿平方米。

那么，今后的十几年会怎么走？是一直保持17亿平米，还是继续每5年、10年还要翻一番变成30亿平方米、34亿平方米？

今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。

十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

过去20年，中国房地产交易总量之所以能翻四番，有四个原因：

一是城市化。过去20年里，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，城市化过程中，城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的同时，为了交通道路建设、商务集聚区的建设，而拆除一些工厂区、住宅区，各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。中国人造房子，80年代后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，使用了30年左右基本上也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。1990年中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅有十几平方米，现在城市人均住房面积已达到40平方米。原来人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

今后十几年，房价或趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格在1998年是每平方米2 000元，2018年全国平均价格上涨到了8 800元。如果当地和当地比，那么不管是东部，还是西部，都翻了两番以上。比如，成都2000年主城房价均价1 000多元，到了2017年上涨到10 000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了8倍，有的地方甚至涨了10倍以上。

一些一线城市，家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说也是最高的。

过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

產生这个状态的原因是什么呢？大体上有3条：

第一个原因，就是供求关系。过去20年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨。

第二个原因，房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有十几年都保持了两位数的增长，一年普遍有百分之十几的增长率，有若干年份甚至达到了百分之二十几的增长。

M2去哪里了？

中国的M2在2019年6月份到了190多万亿元，去年是180多万亿元。而在2004年的时候，M2才20多万亿元。也就是说，十几年，M2涨了8倍！

这当然会影响社会经济。被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但也自然导致房价出现了每3年、每5年翻一番的现象。

所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

第三个原因，一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。中国经济增长的过程，会吸引外资投资或购买中国的房地产。

在房地产供求关系方面，我们尽管已经进入到局部还会有供不应求的时代，但总体来看，供不应求的时代结束了，且已经进入到总量过剩的阶段。所以，供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

我们过去供应土地，东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的恐惧症，一般要求小城市离土不离乡。

在这个意义上，支持小城镇发展、中等城市发展，一到500万人口以上就开始限制，一到1 000万人口以上就封顶了。

在这个意义上讲，土地供应的政策就出现了越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就越高。

土地如果供不应求，地价就上升，一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一，如果楼面地价1万元/平方米，那么，这个房子造好后的一般价格必定是三四万元一平方。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

这样走的过程，我们可以用一个形容词叫作“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了1 000万给多少，人口到了2 000万给多少，就是“爬行盯住”的过程。但不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有两三百万人，但是给了五六百平方公里的城市空间。

我们知道，一个人平均一百平方米，一百万人就是一百平方公里的城市，给多了就是浪费土地资源。在这个意义上，中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果。

反过来，对于热点地区，土地当然要正向地给予积极的鼓励。有的城市现在都接近2 000万人了，城市建成区面积才1 000多平方公里，所以地价就会特别高。

今后十几年，中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准地供应土地，从而避免城市因土地短缺造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。

全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，而中国这40年农村的耕地是不断地减少，许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为，城市化过程不可阻挡地会让耕地减少，所以城市化必须要节约用地——这也是中国房地产发展过程中土地地价不断涨高的一个原因。

为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少，反而增加了呢？那是因为任何人在农村，一般除了耕地以外，都会占用建设性用地，农村每人一般会占用250～300平方米。因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约，所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米，不管是欧洲、美国、中国，都一样。

在这样的情况下，如果有1亿人进城，农村里面的建设性用地理论上可以减少250亿～300亿平方米，而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中，一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地。

从这个角度看，城市化过程当然是一个农村的耕地、整个国家的耕地增加的过程。

为什么中国这40年没出现这个状态呢？因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地。人均100平方米是刚性的，所以我们有3亿多农民工在城里，当然就增加了3万平方公里的城市化用地。

但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農村占300平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。

中国的耕地大体上占世界可耕地的9%，我们的人口数量占世界的20%，人均耕地面积是全球人均耕地面积的40%，但我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中，耕地不能再减少，这是一个底线要守住。

这里面很重要的就是城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了1亿亩，农村的建设用地减少占用1亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。

以上几个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本货币的供给。总体来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其他各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。