基于因子分析法的老旧小区改造优先级分析

彭晟

（江西理工大学 经济管理学院，江西赣州 341000）

老旧小区是指建成时间较长（通常指使用时间在20 年以上）、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的小区。近年来，国家大力推行城镇老旧小区改造工作。 2020 年7 月20 日，国务院办公厅印发 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，开创老旧小区改造的新局面。 截至2019年，我国城区人口43 503.66 万人，建成区面积达60 312.45 km2，占城区总面积的 30.07%，且老旧小区数量占比较高。 老旧小区改造项目的改造对象和改造内容涉及繁多，国家财政下拨资金有限，所以明确“改什么”“怎么改”显得尤为重要。 老旧小区的地理位置、居住人员以及建成时间各有特点，在制定改造方案时应参照当地相关指导规范和指导意见，结合当地项目特点，以小区居民需求度为出发点，对改造内容进行优先级分析，以此制定切实可行的改造方案[1]。 本文基于前期调研问卷获得的原始数据进行数据分析处理，运用因子分析法对改造内容进行优先级排序，从而得出改造工作侧重点。

1 老旧小区改造内容汇总

通过查阅《江西省城镇老旧小区改造技术导则》[2]以及相关文献著作，并结合老旧小区改造评价，初步从公共基础设施改造与完善、小区院内综合治理、居住环境整治提升、 社区服务设施完善与提升四个维度选取指标， 并根据江西省境内改造项目情况进行了改造内容优化。经过汇总整理，江西省老旧小区改造内容详见表1。

表1 江西省老旧小区改造内容汇总

2 前期问卷调研情况

在以往老旧小区改造项目中， 参建各方的关注重点在于满足小区居民的需求， 但是改造项目涉及人员众多， 且改造资金有限， 哪些改造内容更为重要，涉及人员应有所判断。为了对改造内容和需求有充分了解，掌握老旧小区改造项目实际落地情况，笔者采用问卷调查的形式进行面向江西省内进行了一次调研统计。为保证调研对象的代表性，此次调研问卷的对象没有局限于改造小区的居民， 而是将调研对象拓展到了高校建筑专业在读研究生、 建筑行业专家、参建单位职工以及小区居民等。

本次调查问卷共计投放200 份， 有效回收177份，问卷有效率为88.50%。 问卷调查充分考虑了老旧小区改造参与对象的人员组织结构情况，调查表中包括了性别、年龄、职业等分类。 通过对回收问卷的统计，可以看出：1）调查对象的性别构成基本持平，女性占比 41.38%，男性 58.62%；2）调查对象年龄上处于 18～25 岁年龄段的占比 14.48%，处于 26～40 岁年龄段的占比 41.04%，41～60 岁占比 34.48%。3）从职业上看，调查对象中建筑专业在读研究生占比24.14%，建筑行业从业人员占比20.62%，行业专家占比 16.90%， 小区居民占比 34.56%， 其他占比3.78%（非行业人员及小区自由居民）。由此可见本文调查对象层次分明，调查对象具有良好的代表。

为了保证问卷数据用于因子分析法的适用性和真实性，此次数据通过SPSS22.0 进行了因子的提取与分析。 信度分析表明， 调研数据的Cronbach’s α系数为 0.976 ，KMO 为 0.947，Bartlett’s 球形检验值为0.000。 综上，该样本满足信度与效度检验。

3 改造内容优先级分析

3.1 因子分析法概念

因子分析是指研究从变量群中提取共性因子的统计技术，其是主成分分析的推广和发展，是利用降维的思想， 由研究原始变量相关矩阵或协方差矩阵的内部依赖关系出发， 把一些具有错综复杂关系的多个变量归结为少数几个综合因子的一种多元统计分析方法。 因子分析的基本思想是把每个研究变量分解为几个影响因素变量， 将每个原始变量分解成两部分因素， 一部分是由所有变量共同具有的少数几个公共因子组成的， 另一部分是每个变量独自具有的因素，即特殊因子。

3.2 因子分析模型

A 称为因子荷载矩阵，且将F1,F2,…,Fm列为公共因子，他们的系数称为因子荷载。 εi是特殊因子，是不能被前m 个公共因子包含的部分。 其中：

在各公共因子不相关的前提下，aij是Xi* 与Fj的相关系数，表示Xi*依赖于Fj的程度。 反映了第i个原有变量在第j 个公共因子上的相对重要性。 因此，aij的绝对值越大， 则公共因子Fj与原有变量Xi的关系越强。

本文通过因子分析法构建分析模型， 将众多改造内容进行分类，共为26 大类别，其相应权重计算见表2。 由于旋转后，5～26 类因子方差解释率小，所占权重低，不再对其进行分析，特将前四大类因子设置为一级指标，分别是基础设施改造提升（因子1）、便民设施完善与提升（因子2）、户内空间维护修缮（因子3）、居住环境（因子4）。 其相应权重通过旋转前、后方差解释率归一化计算详见表3。

表2 方差解释率

表3 旋转前、后方差解释率对比

由表3 可知， 基础设施改造提升旋转后方差解释率为 34.096%。 该指标所占权重=34.096/(34.096+16.234+14.290+11.507)=0.45。 依此方法依次计算剩余一级指标，因子2、因子3、因子4 相应权重分别为0.21、0.19、0.15。

将原问卷调查的改造问题设置为二级指标，可通过因子分析利用载荷系数信息等进行相应指标权重计算[3]，其计算分为三步：首先计算线性组合系数,即指标对应的载荷系数除以对应特征根的平方根;其次计算综合得分系数, 即线性组合系数分别与方差解释率相乘后累加，然后除以累积方差解释率；最后计算权重，将综合得分系数进行归一化处理，即可得到各指标权重值[4]。线性组合系数及权重结果详见表4 所示。

表4 线性组合系数及权重结果

4 结果分析及改造建议

根据基于因子分析法构建的运算模型， 结合所得的旋转后方差解释率表和线性组合系数图， 如表5 所示。

表5 综合权重及排序

基于以上数据，可以得出以下结论：

1）在老旧小区改造利益者相关需求度调研问卷中， 一级指标按照相应权重确定其优先级依次是基础设施改造提升＞居住环境＞户内空间维护修缮＞便民设施完善与提升。

2）被调研对象对小区内基础设施改造提升意愿尤为渴望。基础设施改造所占权重为0.45，这是由于老旧小区建成时间较长，设施陈旧落后，影响居民的居住安全与生活质量的提升。 其中，二级指标中“消防设施修缮及增设”权重占比最高为4.53，综合权重位列第一。 这与老旧小区当初设计时对消防通道及消防设施的考虑没有现在周全，安全隐患较大相关。

3）居住环境所占权重为 0.21，位列第 2 位，这与人民群众对人与自然和谐共生的追求， 以及日益增强的环保理念密切相关。 其中的二级指标“整治现有绿化，完善绿色设施”所占权重为4.26，为此类别最高。

4）户内空间维护修缮所占权重为0.19，位列第3 位。 其中，二级指标“屋面防水改造”权重最高，为4.17。 这是由于老旧小区屋面防水大多采用刚性涂料外加水泥砂浆这一做法模式，且建成年限久远，面层基本已经风化断裂，给居民带来渗水隐患。 因此，小区居民对此项改造意愿强烈。

5）便民设施完善与提升权重0.15，关注度相对较少。老旧小区居民年龄层次参差不齐，但是老年居民占多数，故对增设无障碍标识、无障碍坡道以及加装远程呼叫系统这两项二级指标改造意愿强烈。

基于上述结论，提出以下改造建议：

1）消防设施修缮及增设事关人民群众的生命财产安全，改造意愿也最为强烈，因此在日后老旧小区改造过程中， 消防通道规划应与周边建筑形成一个整体，并将其作为首要改造对象。

2）居住环境的改善有助于提升居民的幸福指数。 因此，在制定老旧小区改造方案时，应在设计前期保证小区容积率、 绿化率以及绿植覆盖率达到现有技术标准，并在项目实施阶段应严把材料关[5]，选择适合当地生长环境的绿植。在日常维护阶段，小区物业单位应做好日常养护工作，勤浇水、善修剪，给小区居民营造良好的绿化环境。

3）针对小区居民普遍存在的对屋面防水进行改造的强烈意愿，在小区改造过程中，应将其列为重要改造对象。 根据国家现行防水技术标准，通过前期踏勘小区屋面现况，采用合适的防水材料进行改造，严把施工质量，将困扰居民的渗水问题彻底消除。

4）针对老旧小区老年居民占多数的情况，在小区改造过程中，增设相关无障碍坡道、坡道，方便老年居民日常在小区院内散步；加装远程呼叫系统，方便老年人遇到紧急情况时能够快速地获得帮助。 在制定改造方案时，也可按照小区居民年龄构成做适当调整。

5 结语

老旧小区改造事关人民群众切实利益， 是当今我国一项重大的民生工程。 本文通过前期实地分发问卷，运用因子分析法提取主成分因子及相应权重，进行综合权重优先级排序， 在工程造价有限的情况下，给后续改造项目提供改造内容选取的参考意见。但本文仅对改造内容选取做了研究， 对其实施推进阶段未作探讨。部分老旧小区由于建成时间久远，房屋产权混杂， 给改造项目前期工作的推进增加了难度；另外，老旧小区改造项目参建方、涉及相关部门众多，协调困难。因此，当地政府应加强政策引导，给予相应项目手续开设绿色通道，加快项目推进。