住房租赁研究述评及前景展望

吴 宾,赵灵芝

(中国海洋大学 国际事务与公共管理学院，山东 青岛 266100)

一、引 言

住房是关系到人民群众切身利益的大事，大力发展住房租赁是我国住房制度改革的新方向。自20世纪70年代中国住房改革以来，伴随社会进步、住房租赁建设以及住房租赁政策、理论的创新，我国逐渐走出了一条中国特色的住房租赁道路。一方面，保障型住房租赁建设倍受关注。政府陆续出台相关的公共住房租赁政策，逐步放开运营管理门槛，鼓励和吸引社会资本进入到公共租赁住房、廉租住房等房源的生产分配和管理服务中[1]。另一方面，住房租赁市场建设持续推进。培育住房租赁市场理念从强调“保障”到“保障与市场协调并重”，13个城市集体用地试点、“租购同权”推动“租购并举”等一系列政策创新，为其发展注入新动力。对现有研究成果进行梳理，呈现和把握住房租赁研究的整体概貌及其未来趋势是深化中国住房租赁研究发展的必由之路，是新时代建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的因应之道。然而，对海量文献进行个别视角的文献评述显然无法清晰呈现研究全景，而且当前国内文献总结及回顾多是基于特定主题的讨论，以定性评述为主。因此，有必要采用文献量化方法对国内住房租赁研究进行全面梳理。

CiteSpace 可视化软件通过可视化图谱的绘制，探索学科演化潜在动力机制及学科前沿动态，从而更好理解某一研究领域现状，寻找主流主题、演变趋势及热点研究领域[2]。本文主要采用知识图谱CiteSpace技术对住房租赁研究进行文献计量和可视化分析，直观地展现我国住房租赁研究的主题变迁、演化路径及热点领域，分析未来研究的趋势，为今后的相关研究提供借鉴和指导。本文以CNKI(中国学术期刊网)数据库作为文献索引数据库，具体包括CSSCI来源期刊、北大核心期刊等数据库，时段界定为1998—2019年，检索主题为“住房租赁”、“公共租赁住房”“小产权房”(1)详见马万里、陈玮“建立健全面向农民工的城市住房保障体系研究——杭州农民工基本住房状况调查与政策建议”，载《城市规划》，2008年第5期第38-44页。以及“廉租住房”，主题条件用“或者”连接，检索条件为“模糊”，共得到2158条文献记录。为保证样本质量，将检索结果中的新闻、通讯、会议通知等剔除，最终保留1834篇样本文献。将文献时段限定从1998年开始，是因为该年是我国住房租赁发展史的重要节点。1998年以前，中国一直实行“以租养房”的住房实物福利制[3]，1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，将住房租赁从传统的社会福利中剥离，从政府与市场两个方面，构建保障型和市场化相协调的住房租赁体系，我国住房租赁进入到一个新阶段。因而选取1998年作为研究起点以呈现住房租赁研究的主要历程及最新动态。

二、研究过程及发现

(一)年度发文量和核心作者统计

某领域论文在时间上的分布一定程度上显示出该领域学术研究的理论水平及发展速度。通过发文量统计，绘制出1998-2019年住房租赁研究发文量年代分布图(如图1所示)。

由图1可知，发文量整体上呈现倒“U”型态势，波动明显，起伏较大。具体而言，1998—2011年间，发文数量大体上呈现出不断增长特征，出现2008年169篇的“小高峰”和2010年207篇“大高峰”。2011-2019年间发文数量平稳波动逐渐趋于下降。对发文量的关键点进行分析，2008年“小峰值”的出现，是受2007年是“民生地产”元年的影响，政府住房理念由“主调市场”转向“主调保障”，廉租房成为住房保障的重点，引发学界对保障型住房租赁的关注。2010年“大高峰”的出现，一方面是经适房出现自由买卖套利、违规出租以及部分地区特定群体购买乱象[4],对公平市场竞争造成“挤出效应”，使得经适房政策异化，社会“夹心层”等问题突出，引发学界关注，政府将公共租赁房建设纳入政策议程；另一方面是城镇新增就业人员、流动人口等对住房租赁有着极大需求，政府试图通过发展住房租赁市场促进住房租购结构的合理化，这些变化引致学界对其更为关注。

图1 1998—2019年国内住房租赁研究历年文献统计图

某领域作者的H值(2)H值是美国物理学家Hirsh于2005年提出的，用于“评价科学家的科研绩效”。近些年来，H值被扩展用于期刊、研究团队、大学、科研院所、学科、国家基金和研究热点等不同领域。、发文量及文献被引频次在一定程度上体现了其在相应学科中的贡献及学术影响力。对该领域的数据进行作者共现分析(Node Types=Author；Top 35；Time Slices=2)，绘制作者共现知识图谱(如图2所示)。

图2 住房租赁研究合作作者与合作机构共现网络图

由图2可见，中国人民大学公共管理学院、重庆大学建设管理与房地产学院、北京大学经济与管理学院、四川大学经济学院等节点较大，构成了该领域的核心研究机构群，说明高等院校及其研究机构是该领域研究的主要阵地。同时各核心机构周围多分布着核心作者，说明高校学者是研究的主力军。尽管同机构作者间有一定合作，但机构间及跨机构作者分布松散，表明该领域学术共同体间缺乏合作交流，暂未形成学术合作网络。

从检索到全部文献所包含的539位作者中，根据文献计量学中高产作者定律，选取H值在4及以上的作者并统计其文献总被引频次(见表1)。倪鹏飞、赵燕菁、曾国安、吕萍等均是该领域的高被引作者，他们的H值居于高位，显示了较强的学术影响力。

表1 1998-2019年住房租赁研究H值、发文量、平均被引频次统计

(二)关键词共现分析

关键词是文献的精髓，是文章内容的凝练[5]。本文对关键词进行聚类分析，以确定住房租赁研究的热点主题。为保证分析结果准确性，在对关键词进行初步提取的基础上做进一步筛选，合并同义词，剔除对本研究无实际意义的词语。最终以10次为阈值得到33个高频关键词，见表2。

表2 1998-2019年住房租赁研究文献高频关键词统计表

利用 CiteSpace 软件的关键词共现分析功能，最终选定聚类结果最为合理的一组参数设置: Slice Length = 2 ，Node Type = keyword, Selection Criteria 为“Top50 per slice”，网络裁剪使用MST+Pruning the merged network，得出如下图3所示的关键词共现图谱。图3中每个节点分别表示一个关键词，关键词被引或者出现的次数通过节点的整体大小反映，节点越大，则表示该关键词被引用或者出现的频次越大。结合高频词统计表与关键词共现图谱，得出廉租住房、公共租赁住房、住房保障、房地产市场、住房租赁市场、住房制度改革、中低收入家庭等是住房租赁研究的核心关键词，从中初步可见住房租赁研究的热点主题。

图3 1998—2019年住房租赁研究文献关键词共现图谱

三、住房租赁研究的热点主题

聚类分析通过将共同出现频次高的关键词聚在一起形成群组，使组内的关键词相似性大，组间关键词的差异性较大[6]。每个组群都反映一定时期内文献的特定聚焦点，进而可判断出该类词所代表的研究主题。运用CiteSpace 中自动聚类功能，对已输出的关键词图谱进行聚类，得到聚类分析的综合图谱(如图4所示) 。根据每个关键词群组的内容及聚焦点，通过分析和对比，将此聚类分析的结果分为四大类并按照顺时针依次命名为: 保障型住房租赁、住房租赁市场、流动人口住房租赁以及住房租赁机制等。尽管出于研究目的对关键词进行了分类，但关键词间仍是互相联系的，图4中关键词间复杂交错的连线正体现了这种密切的关系。

图4 1998—2019年住房租赁研究关键词聚类图谱

基于文献库中相关高被引文献，结合citespace自动生成聚类分析综合图谱，绘制图5，以揭示学界关于中国住房租赁热点研究的内在逻辑关系。图5可见，保障型住房租赁、住房租赁市场以及流动人口住房租赁是该领域研究重点，政府、市场和社会三个建设主体，通过直接干预、资源配置、非正式供给等方式为住房租赁建设发展提供支撑。具体而言，政府主要采取直接干预方式参与保障型住房租赁建设，包括对廉租住房、公共租赁住房等租赁房源的支持，住房补贴政策和住房公积金政策的发展和完善等；市场资源配置则体现在通过自身不断规范发展，减少“重售轻租”的偏见，创新住房租赁新发展理念，构建以租购同权促进租购并举的新格局。社会力量则是指通过非正式住房的房源供给来解决流动人口的居住难题。此外，研究者还关注到住房租赁机制，该机制涵盖土地、资金、信息等要素，并通过供给、融资以及准入-退出等机制形成对中国住房租赁的有力支撑。为进一步剖析四大热点主题团内部结构与联系，对其进行细化、定性的解读，接下来本文将主要从两方面展开讨论：一是基于知识图谱的分析结果，进一步挖掘关键词类团的内部结构；二是对聚类团中的高频次被引论文的观点进行质性分析，印证前文量化分析的结论。

图5 住房租赁热点主题研究逻辑图

(一)保障型住房租赁

结合图3和图4，可知该聚类主要包括住房保障、廉租住房、公共租赁住房、住房制度改革、住房补贴以及实物配租等关键词。该类团居于中心位置，表明政府以及学界长期关注通过保障型住房租赁来解决中低收入群体住房问题，弥补住房市场“失灵”，化解住房租赁供需矛盾。该领域大致关注以下主题：

1.住房制度变革。住房制度的变革是经济转型和社会变迁的缩影[7]。中国在经过住房制度改革后, 住房市场迅速发展起来，同时由于福利性质的住房分配消失，住房困难问题很快凸显出来[8]。在此背景下，廉租住房作为一项重要的保障型住房租赁形式提上日程[9]。然而，廉租房建设主要依靠的财政拨款和住房公积金增值收益的两种融资方式均呈现出供给不足、极不稳定的特点[10]。有关廉租房使用的跟踪管理、动态监控等方面存在不足[11]。同时期的经适房更多强化商品自由买卖特性[12]，进一步加剧双轨制和不公平竞争[13]。由于保障对象的断层，准入条件的苛刻，社会中出现大量的“内外夹心层”，“应保未保”的现象普遍[9]。

2.公共租赁住房。公租房作为保障型住房租赁建设的一种新的思路和突破[14]，开始出现并逐渐成为主流，2014年起，各地公租房和廉租房实现并轨运行。然而，公租房供给效率受其供给链条上众多利益相关者之间的复杂博弈的影响[15]，加上中心城区地价昂贵，政府出于成本考虑，房源供应多位于郊区，“空间失配”现象明显[16]。而公租房租金形成机制决定公租房租金的合理性，是公租房制度成败的关键[17]。但当前我国公租房租金定价标准混乱、租金设置不合理的现象严重[18]，存在租户租金负担能力与财政投入资金可持续间的不平衡，租金定价不适应供需环境变化等难题[19]。此外，与一般社区相比，公租房社区主要以流动性大、归属感低的中低收入群体为主[20]，且大多数是行政主导的社区治理方式，存在诸如社区管理和公共服务的级别低、响应机制差和治理不善等问题[21]。

3.住房租赁补贴。在消费者需求不足或生产者出现“瓶颈”时，住房补贴政策提供财政或非金融补贴，来保证特定住房消费者群体的消费行为[22]。住房保障制度中对受保障群体主要采取实物配租、货币补贴两种方式。学界主要围绕这两种补贴方式的补贴效果及效率问题展开争论。一种观点认为，实物配租的方法成本高昂，易产生寻租现象[22]。相比而言，货币补贴则更有缓解财政压力、活跃住房租赁市场发展的优势[23]。另一种观点认为，货币补贴易出现低收入者将补贴用于其他商品的消费，发生补贴效益外溢现象[24]。从货币补贴和实物配租政策的经济效应来看，实物配租应适用于城市贫困人群多、市场廉租住房供给有限的情况；货币补贴则适用于当市场低标准住房存量达到一定量的情况[25]。总之，实物配租和租赁住房补贴的先决条件和利弊各不相同，应当做到因地制宜[26]。

4.住房公积金。作为政策性住房金融的主体，住房公积金制度因具有互助互利、单位和个人共同缴费、低利率、免税等特征而广受欢迎[27]。应考虑公积金流动性特点，打通其与资本市场的联系，拓宽融资渠道[28]，实现资金的充分流动。建立住房银行，突破现有的区域障碍，减轻住房公积金制度运行的压力[29]。对公积金制度提出的批评集中在两个方面：一是既定的存款和取款模型引起的反向分配现象[30]，提出要针对公积金存在强制性缴存机制与市场化配贷机制错位问题，根据家庭类型实行有差别的政策[31]。二是农民工群体难以享受住房公积金所衍生的不公平现象[32]，强调扩大住房公积金机制覆盖人群，将农民工这一流动人口群体纳入，缓解农民工住房公积金的缴存与现存住房公积金政策的矛盾[33]。

(二)住房租赁市场

该类团聚集了房地产市场、住房租赁市场、住房权、租购并举、租购同权等关键词。其中租购并举与租购同权成为学界关注的焦点。

1.租购并举。住房租赁市场的本质及核心是保证中低收入者的基本居住条件，实现社会居民正义。要做到这点，市场要回归到居住消费功能上来[34]。住房租赁市场与房地产市场一起构成住房供应体系[35]。一方面，住房租赁市场通过与房地产市场的有效互动，影响资源配置效率[36]；另一方面，将住房租赁市场机制纳入到政府住房保障制度中，实现住房的供需结构相适应，可破解我国房地产市场困局[37]。然而，在土地财政模式下，住房用地的出让方式采用招拍挂机制，房企出于利润考量，优先选择出售住房，且适用于租赁市场的存量土地资源较为稀缺，租赁住房开发成本过高，住房租赁市场资金供给的有效性不强[38]。加上租赁市场管理不完善、不法房地产中介损害消费者利益等现实影响[39]，消费者更倾向于购房非租房[40]，住房市场“重售轻租”的现象明显。补齐住房租赁市场的“短板”，可从以下几方面入手：一是要鼓励和支持机构化租赁,实现租赁住房有效供给，如当前租约稳定性强、管理和服务专业、影响力逐渐凸显的长租公寓建设[41]，引导机构化租赁对住房租赁市场的示范作用,推动住房租赁市场发展[42]。二是要根据不同租赁机构运营模式的特征，构建多样化的融资体系，满足融资需求[43]。三是要完善相关政策和法规，规范住房租赁服务市场主体行为[44]，加强住房租赁市场监管体系建设，建立公开的租赁信息服务与监管平台[45]。四是加快农村集体建设用地进入租赁住房市场，应深化土地制度改革，实现由“土地财政”向“税收财政”转变；加强政府与社会资本的合作,保障集体建设用地租赁住房的建设和运营等等[46]。

租购并举作为推进住房市场深入发展的重要举措，在具体规划实施过程中，通过“租购同权”政策尝试表现出来[47]。虽然“租购同权”有助于增加住房租赁需求、壮大住房租赁市场规模，促进经济社会发展[48]。且能一定程度上保障租房者的权益，让租房家庭享受当地教育、养老、医疗和住房保障体系[49]。但以“租购同权”促进“租购并举”待接受实践检验。原因首先在于它有可能刺激中高收入群体为获取公共资源进行投机性租赁，产生低收入群体住房租赁消费被迫降级的挤出效应[50]。其次，在教育、医疗等公共资源难以实现空间平等、充足供给的现实下，政府提倡的“租购平等”可能更多的是象征意义[51]。因为它改变的只是资源配置形式，并未给予租房者权利，难以克服公共资源稀缺的难题[48]。

2.租购同权。要从真正理解什么是住房权入手，只有这样才能更好实现住房市场租购并举，进而保障全体人民住有所居[50]。学界对住房权的内涵有三种不同的界定：一种观点是从居住权视角出发，认为外界不应该干涉房屋使用者合理地使用住房资源，因为业主和承租人享有与居住者相同的权利[52]。另一种观点是从财产权视角出发，认为它是指居住权人对他人拥有的房屋，享有的全部或者部分的占有、使用权利[53]。还有一种观点是基于社会权视角认为它是“公民有权获得可负担得起的适宜居住的,具有安全、健康、尊严的住房权利”[54]。政府的职责是建立一个基本住房制度，保护公民不受住房短缺等问题的困扰[52]。应当明确，“租购同权”强调租户和业主平等享受房屋带来的权利，而不论房屋使用者是否拥有产权[55]。然而在中国城市，住房和户口是紧密联系在一起的，这是居民充分享受教育、医疗等基本公共服务权利的前提[56]。可见，“租购同权”的实现仍需要一个长期的过程。

(三)流动人口住房租赁

住房对于农业转移人口、新就业大学生等大规模流动人口而言，是精神依托以及物质保障，安居乐业是其追求的目标[57]。而实现这一群体住有所居目标的基本出路在于增强他们的租赁住房可获性。然而，由于住房租赁市场发育不良以及保障性住房租赁覆盖面不够等因素，当前流动人口的安居问题成为其融入城市的最大短板之一[58]，“漂浮”于城乡(城)之间是他们的居住常态。

1.农业转移人口保障性住房租赁。伴随着城镇化进程加快、农民工家庭式迁徙[59]、新生代农民工住房需求的增加[60]以及城市治理风险的加剧[61]，农民工的住房问题日趋凸显。学界从住房市场排斥[62]、政府成本-收益[63]方面阐释了将农民工纳入到城镇住房保障的必要性。然而，已有的农民工住房保障政策呈现出高门槛、难进入以及碎片化状态，政策失灵明显[64]，实施效果不尽人意[65]，地方政府多采用象征性执行措施[66]，其原因包括农民工住房政策目标表述模糊、央地政府诉求差异、保障房资金来源不确定、农民工流动性与住房保障地域限制冲突等[67]。针对上述问题，一是要明确住房成本分担机制。合理划分央地政府的事权，建立财政转移支付同市民化的挂钩机制[68]；在流入地与流出地政府成本分担方面，要建立以流入地为主的住房管理模式[69]；在政府与企业成本分担方面，要依靠用人单位解决农民工住房问题[70]。二是要面向农民工建立“先租后售”的保障房制度，赋予公民财产权[71]；建立农民工城镇购房扶持机制，实施差别化的支持政策[72]；同时政府应以土地优惠或税费减免等引导企业或社会力量为农民工提供住房[73]。

2.农业转移人口非正式住房供给。从农业转移人口的聚居区来看，居住空间早期多位于城乡结合部的村庄[74],20世纪中后期居住空间则是“城中村”[75]。对于农业转移人口而言，城镇化进程中出现的大量的、位于城中村或城乡结合部的非正式住房(小产权房)为其顺利跨入城镇提供了可支付的、便利的住房。此后随着城中村的萎缩和住房市场化发展，居住空间出现边缘化的趋势[76]。一种观点认为“城中村”等农民工聚居区的存在，为低收入的农民工群体提供了低成本的居住空间[77]，对城市经济增长具有积极推动作用，因而非正式住房社区在相当长一段时期内被政府默许存在着[78]。另一种观点则认为“聚居区”破坏了城市形象，影响了城市治安与社会稳定，阻隔了农民工与城市主流社会的正常的“交融”[79]。就小产权房而言，主要集中于经济发达的大中城市郊区农村，布局杂乱且大部分不符合相关建筑质量等级，存在安全隐患[80]。社会安全和财富可能会受到影响，如果按照违法建筑的处理办法，应拆除所有小产权房[81]。因而，可以先鼓励、引导农户发展住房租赁市场，调整小产权房入市需求，规范非正式租赁住房建设[81]。通过补缴土地出让金和税费以及政府回购等方式，转其产权变为国有，再通过租赁或共有产权的方式供给被保障的对象[82]。或购买土地开发权，使小产权房具有合法开发权限[80]。

(四)住房租赁机制

住房租赁机制聚类团中的高频词有供应体系、融资模式、财政管理、财政金融、中央政府、地方政府、住房市场、退出机制等，该部分主要从供给机制、融资机制以及准入退出机制三个方面展开讨论。

1.供给机制。供给机制对于合理利用公共房源、实现住房的盘活和循环使用、住房租赁的可持续发展及平抑高位市场价格具有积极意义[83]。完善供给机制包括以下三点：首先，要建立以市场为中心、租售并举、城乡统筹的住房制度[84]。鉴于我国国情，目前应把精力集中到发展救济性为主、改善性为辅的非产权保障性住房，解决底层居民的住房问题[85]。其次是加强公租房、共有产权房等保障性住房的管理；推进棚户区改造计划，因地制宜实施棚改货币化安置[86]。创新土地出让模式、农村集体经营性建设用地入市的制度来增加住房供给，推动闲置房屋的流转来提高住房利用率[87]。最后从供给主体来看，一是要打破中国市场主导商品房和政府主导保障房的“二分”住房供应体系[88]，建立多元主体开发、租赁与金融服务等混业经营的竞争性开发经营制度[84]。鼓励社会机构和企业参与，建立以国有政策性银行为主体的金融中介机构体系，实现对租赁住房的制度支持[89]。二是央地政府协同发力，中央政府要确立专门的法定机构行使住房租赁建设、分配和管理职能，促进“居者有其屋”的目标实现[90]。地方政府应该重新定位自己的职责, 从制度上减少逐利性行为, 加大对住房市场的监管力度[91],通过房产税等税收办法挤出闲置住房或收购空置住房的使用权，通过租赁补贴支持中低收入家庭从市场上租赁[92]。

2.融资机制。融资模式来看，我国租赁型保障房和住房租赁市场均呈现出融资渠道单一、政府财政压力大、可持续发展不足的特点[92]。一方面，由于租赁型保障房自身建设投资周期长、盈利水平低等方面的限制，商业信贷融资力量不足[93]。另一方面，现阶段住房租赁市场制度设计不完善、金融支持制度创新不足、创新性融资产品匮乏[94]，使得住房租赁市场融资建设亟待加强。因此，可从两方面入手，破解住房租赁融资难题途径：一是引导多渠道资金用于租赁型保障房建设，吸引资金积极参与[95]，开拓企业中长期债券、保险资金、信托资金和REITs等融资方式，获得多元化的资金来源[92]；鼓励政策性金融机构发放长期限、低利率的租赁住宅开发贷款[96]。二是进行金融支持制度创新，减轻政府财政负担。在保障性安居工程尤其是廉租房、公租房建设中引入 PPP，提高社会资本利用效率[97]。还可鼓励以互联网企业为代表的民营资本进入住房租赁市场[98]，增加市场租赁住宅融资供给，实现住房租赁融资可持续发展。

3.准入退出机制。该机制直接关系到承租人的利益，完善住房租赁制度中有关退出程序、惩罚和奖励制度意义重大[99]。当前研究主要集中在准入与退出机制的内涵、准入对象的确定、审核及分配、退出的方式及奖惩安排四个方面[100]。具体来说，在准入机制方面，存在准入条件设定有失公平、资格审核不到位等问题[101]，应针对低收入人群结构的变动，向最需要的人群提供公租房[102]。同时建立健全法律法规体系，解决准入机制存在的制度规范困境[103]。在退出机制方面，由于缺乏专门的退出管理部门[104]，各保障制度间衔接不畅，后续配套制度断层，监督体系不健全，惩罚措施力度软化[105]以及居民福利固化意识等造成保障房退出管理陷入困境[106]。可以通过构建博弈模型，建立激励机制，分析租赁型保障住房退出机理[107]。还可从社会学和机制视角出发，探索进入—退出—进入的动态租赁住房管理格局的改进思路[108]。

四、住房租赁研究的演化路径

前文各类知识图谱已多方位呈现出我国住房租赁研究的空间维度概貌，下面根据CiteSpace爆发性检测功能生成的突现词列表(如图6所示)，从时间维度对该领域研究的演化路径加以呈现。爆发性检测功能能够检测出在某一阶段突然出现亦或频率突增的关键词，从而很好地呈现研究主题的演变态势，并显示出特定阶段学界研究的聚焦点。图6中的加粗线段代表突现词的突现年段，以此显示出特定年份的研究增长点。经相关文献阅读分析并参考各突现词的起止时间，本文将住房租赁研究进程划分为三个阶段。同时，国家政策作为社会发展的指示器，对学界研究方向具有指向作用，故本文将结合我国时代背景及政策变迁来呈现研究主题的演化路径。

图6 1998—2019年住房租赁领域研究前14个突现词

(一)研究阶段划分

1.探索期(1998-2006年)阶段。这一时期阶段研究热点集中在廉租房建设，住房市场化、住房体制改革等方面。

1997年的东亚金融危机，对中国的经济发展产生巨大冲击。中国政府尝试通过拉动内需来刺激经济增长，将住房产业和房地产开发视为新的经济增长点，也使得政策制定者们对其关注度大增。基于早期的住房改革经验，结合当时的国内外形势，1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，我国住房商品化时代全面到来，住房市场化建设进程加快。然而伴随着经济发展、社会财富的分化，居民间收入差距突显，高收入家庭的收入增长加速，开始投资购买更大的住房或购置第二居所，“购房”超越“租房”的负面效应使得政府、学者们开始关注中低收入群体的住房问题，聚焦于廉租房制度问题和对策、住房补贴制度建设以及廉租房“中国化”发展道路的探索等方面，这一时期住房租赁发展相对迟滞。

2.成长期(2006-2013年)阶段。该阶段的突现词为公共租赁住房、经济适用住房等。住房租赁市场在这一阶段发展缓慢，而廉租房、公租房等保障性住房租赁发展快速。

保障型住房租赁快速发展的原因在于：一是多项保障性住房政策出台。2007年国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。紧接着，财政部、建设部等部委相继出台《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等政策，探索住房困难解决之道。二是公共廉租住房建设进程加快。2010年起国家大力推进公共租赁住房建设，规范保障型住房租赁的退出机制内容，解决“夹心层”群体的住房问题。2012年5月，住建部发布《公共租赁住房管理办法》，2014年廉租房与公租房实现“并轨”，为推动保障型住房租赁的发展助力。

住房租赁市场建设之所以缓慢，一是2007年以后，中央政府一方面推广住房公积金制度、建设保障性住房等工程，政策注意力有所转移；二是央地政府间的“博弈”，纵向政府间存在政策责任分配和政策实施的偏差。住房市场仍是买卖市场和以政府主导的保障型住房的消费形式为主，而商品型“租赁住房”发展缓慢。

3.突变期(2013至今)阶段。此阶段的关键词为农民工、住房租赁市场等。这一时期农业转移人口住房问题受高度关注，且住房租赁市场、租购同权等成为研究的热点。

在农业转移人口住房问题方面，从改革开放至2007年这段时间，农民工住房政策处于空白期，几乎没有相关政策出台。2007年，住建部等五部委出台了《关于改善农民工居住条件的指导意见》，标志着农业转移人口住房政策的实质性开启，中央不再把农民工住房问题作为农村住房问题，而是作为城市住房问题来解决。此后，中央相关政策密集出台，地方创新实践持续推进，农业转移人口住房政策进入发展时期。如何更好地培育和发展住房租赁市场、最大限度利用住房租赁解决农民工住房需求，日益成为学界探讨的焦点。

在住房租赁市场方面，一是要继续坚持发展保障型住房租赁。2015年12月中央经济工作会议提出把公共租赁住房扩大到非户籍人口，发挥住房租赁的保障功能。二是重视商品型住房租赁市场建设。首先，2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》颁布，标志着以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系正在形成。之后，2017年7月，选取12个大中城市作为开展住房租赁试点的单位；同年8月，选取13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，这意味着我国住房租赁时代正式开启。最后是“房住不炒、建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的十九大报告精神的传递，更是凸显国家建设住房租赁市场的决心。

(二)研究趋势的预测

结合前文的图谱分析、突现词列表及最新政策文献资料，本文认为，未来的研究趋势如下:

1.“租购同权”时代主题下住房租赁政策的完善。“租购同权”作为中国住房租赁建设发展的重要方向，在住房租赁政策建设过程中必将充分体现。如何进行住房租赁政策设计来消除人们对住房租赁消费的制度性歧视，如何提供自由选择租房还是买房的市场环境，补齐租赁市场发展滞后的短板，均是住房租赁政策需要回应的问题。如何围绕资金、土地、信息等要素，明晰政府与市场、中央与地方、户籍地与流入地的角色功能与权责分配，建立起土地、资金、信息等要素的分担与共享机制，探究政府与市场、中央与地方等不同供给主体的角色功能、互动关系以及博弈机制，识别多种住房保障方式的利弊与组合，是住房租赁政策的科学制定以及完善的重要方向。

2.“租购并举”住房目标下住房市场的培育规范。在城市更新、公共服务均等化全面推进的背景下，住房市场“租购并举”的目标实现将成为新的研究增长点。其内容可能涉及通过顶层设计，在继续加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的基础上，强化租购并举、推进租赁市场发展，满足居民多层次的居住需求。将住房需求导向租房市场，增加供应、壮大市场主体以做大住房租赁市场规模；稳定租赁关系、加强权益保障，提升住房租赁质量以及如何治理好城中村非正式住房，突破法律制度瓶颈，探索农村集体建设用地、工厂企业自用土地建设租赁住房等有效途径，培育与新市民住房需求特征相适应的住房租赁市场等方面。

3.新型城镇化下农业转移人口住房租赁难题解决。在新时代深化住房制度改革进程中，化解住房的结构性问题，建立覆盖全体居民需求的住房供应体系，要求在住房发展方面提质量和补短板。在当前城镇住房总量充足、住房保障覆盖面扩大的背景下，未来中国住房制度改革的重点目标群体必然指向农业转移人口。同时，随着城镇户籍制度、农村三权分置改革的深化以及新型城镇化的推进，农业转移人口住房问题解决也将迎来最佳窗口期。由于农业转移人口住房实现机制的构建及其运行具有高度动态和复杂的特征，面临着跨界、跨区域、跨层级的难题，这决定了解决农业转移人口住房困境必须实现自上而下、从静态到动态、从城市到农村、从政府到市场、从城市到城市群的整体性治理，构建农业转移人口多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房实现机制将成为持续热点。此外，在“互联网+”时代，将信息技术应用于住房租赁，预测住房租赁发展趋势，规避住房租赁风险，引导住房租赁可持续发展也将成为重要的研究方向。

五、结论与展望

(一)结论

通过上文分析可以发现，我国住房租赁研究呈现以下特点：

1.研究成果方面，十年间我国住房租赁研究呈现出多样化、纵深化的发展态势。住房租赁的研究主题稳中有新，继承与变化并存，保障型住房租赁问题一直都是学界研究的重点主题，随着我国住房改革建设发展，住房租赁市场、流动人口住房租赁、住房租赁机制的建设逐渐演变为新的研究主题。

2.研究进程方面，与时俱进，呈现出鲜明的时代性、发展性特征。不同阶段的研究主题各有侧重，先后经历了探索期、成长期、突变期的三阶段研究演变过程。且未来研究趋势比较明显，如完善住房租赁政策、培育规范好住房市场发展、解决新型城镇化下农业转移人口住房租赁难题等内容将成为未来研究新的增长点。

(二)未来展望

尽管国内相关研究取得研究成果丰硕，但未来住房租赁研究仍然有较大的提升空间。

1.研究内容应进一步深化，提高研究成果针对性和实用性。一方面要加强住房租赁市场法制化研究：如何辩证性评价非正式住房租赁的利与弊，如何在城市更新的进程中降低非正式住房供给减少带来的负面影响，如何化解将非正式住房纳入到住房租赁市场面临的法律问题及管理问题，是应当关注的重点。另一方面应重视农业转移人口住房租赁研究：如何发展面向农业转移人口的住房租赁市场特别是长期租赁市场，保护农业转移人口的租赁利益；如何探索农村集体建设用地、工厂企业自用土地建设租赁住房等有效途径；如何培育与农业转移人口住房需求特征相适应的住房租赁市场等都是值得探讨的话题。

2.研究视角应纳入公共政策的理论与方法，提高住房租赁研究的效用性。住房租赁研究是一国公共政策的重要构成，而学界较少从公共政策的理论与方法对住房租赁政策的研究提出更富实践指导意义的政策建议。在新型城镇化建设和深化住房制度改革背景下，运用公共政策的理论与方法能有效揭示出住房租赁政策中有关政府与市场、中央与地方政府等多元住房供给主体复杂而微妙的博弈机制，剖析住房保障与住房市场、租与购、“补砖头”与“补人头”等多种解决住房方式的利弊得失与优化组合，推动住房租赁政策的研究进一步深化。

3.研究方法应采用多案例以及量化研究方法，增强研究的科学性和精准性。当前相关研究多为单一案例剖析，尽管学术研究要注意对经典案例的挖掘[109]，但单一案例的研究文献，难以解释相同政策在不同情境下的执行结果差异问题，也无法提炼出更具解释力的、反映中国住房租赁政策一般过程的理论体系。因此要加强多案列正反、交叉分析，挖掘住房租赁内在运行逻辑，阐明住房租赁的局限性并提出解决方案，进而增强住房租赁研究对解决住房困难实际的回应性。同时，将大数据理念与住房租赁相结合，建立区域住房租赁信息数据库，科学分析住房承租人口行为方式、价值理念等要素，综合判断住房租赁需求，实现住房租赁供求精确匹配，为住房租赁建设提供技术路径支撑，增强住房租赁研究的科学性和精确化。